Первое полугодие в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) показало разнонаправленную динамику — выдача ипотеки резко выросла, при этом сами подрядчики отмечают падение спроса. По данным аналитического центра «Дом.РФ», предоставленным «РБК Недвижимости», в первом полугодии было выдано 18 тыс. ипотечных кредитов в сегменте ИЖС, это почти в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было выдано всего 9,5 тыс. таких займов. В целом в текущем году средний ежемесячный прирост ипотеки на ИЖС составляет 16% (с учетом падения февраля относительно января).

Такой рост произошел на фоне ожидания ужесточения правил по семейной ипотеке, пояснил директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков. Так, в июне был зафиксирован исторический максимум за последние полтора года — порядка 5 тыс. выданных ипотек на строительство частных домов. «Мы наблюдали классический «страх упущенной выгоды», который стимулировал многих, кто откладывал решение о строительстве, буквально за две-три недели оформить договоры. Именно синергия обсуждаемых административных изменений и активной фазы строительного сезона создала этот уникальный «июньский эффект», — пояснил Евгений Квасенков.

Всплеск также подогревался сезонным фактором: пик строительной активности традиционно приходится на начало лета, когда россияне стремятся успеть заложить фундамент и возвести коробку до осени. Влияние оказало и ожидание реформы в первом полугодии 2025-го, когда спрос в сегменте сократился, а сейчас показал двукратный рост, добавил эксперт.
Ввод ИЖС сократился более чем на четверть

По данным Росстата, с января по июнь 2026 года в России ввели 42,76 млн кв. м жилья (как новостроек, так и ИЖС). Это на 18% меньше показателей первого полугодия прошлого года. Более половины (почти 62,3%) всего построенного в стране жилья в первом полугодии 2026 года — это объекты ИЖС. Их ввод составил 26,62 млн кв. м, что на 28,6% меньше, чем в первом полугодии 2025-го.
Что говорят строители
Частное домостроение имеет низкую долю ипотеки, но на него приходится наибольший объем ввода в России. Статистика говорит о резком сокращении ввода частных домов. Представители строительных компаний в сегменте ИЖС отмечают уменьшение числа заключенных договоров. В Ассоциации деревянного домостроения (АДД) оценили снижение спроса в первом полугодии от 15–20% в элитном сегменте до 50% в экономклассе.

«Экономсегмент обычно строит на ипотечные деньги, а тут ужесточения по платежеспособности и увеличение первоначального взноса и фактор эскроу — для строительства у компаний в этом сегменте должны быть либо свои деньги, либо кредит у банков: компании здесь небольшие, ИП, без сложных бухгалтерских структур», — пояснила генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Анна Фукс. Элитный сегмент обычно строит на свои средства, но деньги сейчас у многих на депозитах. Кроме того, сказывается неустойчивость экономической ситуации в стране, добавила эксперт.

Учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов также отмечает резкое падение спроса за год. По его словам, больше всего пострадал экономсегмент: в 70% коттеджных поселков продажи сократились более чем вдвое, в комфорт-классе — на 60%. Лучше всего себя чувствуют бизнес- и премиум-классы — там снижение составило 39 и 32% соответственно.

Похожую оценку дали в Федерации ИЖС. По словам президента Федерации ИЖС Рамиля Усманова, спрос остается высоким — люди интересуются покупкой и строительством загородных домов, но число заключенных договоров подряда невысокое. «Если сравнивать с первой половиной 2024 года, то падение рынка составляет около 70%. Если сравнивать с первой половиной 2025 года, то снижение спроса от 30 до 50% в зависимости от сегмента», — привел данные Рамиль Усманов. «Ситуация у многих строительных компаний похожая — мы проживаем период выживания. Подрядчики продолжают сокращать штат сотрудников, урезать издержки — отказываются от дорогих офисов, переезжают в более выгодные помещения», — добавил эксперт.

Среди причин падения продаж он указал отсутствие финансовых инструментов — ипотека остается для многих недоступной, а также переход на эскроу-счета. Кроме того, в сегменте ИЖС сейчас активно работают всего три крупных банка (банк «Дом.РФ», ВТБ и Сбербанк). «Раньше таких кредитных организаций было около десяти. Это тоже ограничивает спрос», — отметил Рамиль Усманов. По-прежнему актуальной остается проблема нехватки трудовых ресурсов, добавил он.

«Главными причинами снижения спроса стали заградительные рыночные ставки по кредитам и изменение условий льготных программ. Строительная инфляция достигла 7–20%, что напрямую увеличило итоговые сметы для заказчиков. Из-за дорогих денег и удорожания материалов текущий строительный сезон действительно стал одним из самых слабых по количеству новых стартов за последние годы», — отметил основатель компании Starkwood Вячеслав Астафьев.
Спрос смещается в сторону экономичных вариантов
Массовый спрос россиян на частные дома формируется в первую очередь за счет более экономичных и небольших вариантов. По данным «Дом.РФ», в первом полугодии 2026 года, как и в 2025-м, россияне преимущественно строят дома площадью около 107 кв. м, используя в качестве основного материала газобетонные блоки. 

Одновременно спрос смещается в сторону готовых проектов с понятным бюджетом. Это готовые дома, а также ремонт и перестройка уже имеющихся объектов. «Люди осторожнее заходят в строительство с нуля, предпочитая точечные вложения: адаптировать, достраивать и улучшать то, что уже есть», — пояснила руководитель экспертного центра «СБЕ Коттеджное и малоэтажное строительство» «Технониколь» Татьяна Суворова. «Снижение среднего чека — ключевой тренд. Покупатели переключаются на базовые комплектации, чаще выбирают готовые дома для снижения рисков и ищут альтернативы», — подтвердил учредитель компании Starkwood.

В целом клиенты стали более внимательными к выбору дома (к архитектурным решениям, планировкам) и оценке бюджета строительства. «Если раньше люди часто покупали коробку, не думая о всем бюджете, то сейчас происходит полная оценка с учетом всех затрат, включая благоустройство. Сам процесс стал занимать больше времени», — добавил Рамиль Усманов.

Рост цен на строительство дома в пределах нормы
Строительный сезон для рынка загородного жилья проходит без резких скачков: цены растут в пределах инфляции, но и не снижаются. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК Недвижимостью», с начала сезона, который приходится на март—апрель, средний рост стоимости строительства загородных домов составил до 10%. Средняя цена строительства теплого контура дома за 1 кв. м в июне стартует от 80 тыс. руб. для клееного бруса, для блоков — от 70 тыс. руб., для каркасника — от 60 тыс. руб. Это без учета коммуникаций и отделки.
Дефицит подрядчиков, готовых работать по эскроу
Первое полугодие выявило ряд устойчивых тенденций и системных трудностей, которые сегодня определяют ландшафт рынка ИЖС, отмечают в «Дом.РФ». Одним из ключевых индикаторов, характеризующих состояние сегмента, там назвали небольшое число подрядчиков, работающих с безопасным механизмом счетов эскроу. Из примерно 8 тыс. подрядчиков, которые заявили о готовности работать по новой схеме, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тыс. 

По словам Евгения Квасенкова, таким компаниям не хватает достаточного объема залога, который можно было бы передать банку в качестве обеспечения по кредиту. Особенно остро эта проблема стоит для небольших подрядчиков, которые составляют значительную часть рынка ИЖС и традиционно работают
с ограниченными оборотными средствами, пояснил эксперт.
«Это создает дополнительные барьеры для развития сегмента, поскольку потенциальный спрос со стороны населения не находит адекватного предложения со стороны исполнителей. Для первого полугодия характерен дисбаланс — когда заказчики не могли найти подрядчика, готового работать в рамках требований законодательства, или когда подрядчик, уже приступивший к работе, сталкивался с проблемами доступа к финансированию», — отметил представитель «Дом.РФ».

Среди сложностей, которые остаются актуальными для рынка ИЖС, сами строительные компании называют проблему потребительского терроризма. «Некоторые клиенты при заключении договора настроены не дом построить, а заработать на подрядчике. Есть случаи, когда стоимость договора составляет 15 млн руб., а подают в суд на 20–25–40 млн руб., имея полностью готовый дом. Таких случаев немало», — рассказал президент Федерации ИЖС. В это связи сами строительные компании стали более аккуратными в части заключения договоров. При этом суды стали чаще выносить решения в пользу подрядчиков, хотя до 2023–2024 годов было наоборот, добавил эксперт.