21.05.2024
news
Загородный схематоз: как недобросовестные подрядчики ИЖС обманывают клиентов

Большинство сомнительных строительных схем срабатывает с теми заказчиками, кто всеми силами пытается сэкономить. Собрали несколько историй, наглядно иллюстрирующих, где и как можно обмануться, переплатить и остаться у разбитого корыта.

Чтобы сделать статью более наглядной, редакция собрала по форумам, соцсетям и знакомым несколько историй о проблемных стройках. Каждая из них иллюстрирует, насколько внимательно нужно выбирать строительную компанию и как пристально контролировать бригаду.

 

История 1. «Невыгодная смета»

 

(рассказывает Денис)

— Строительство дома мы с женой задумали осенью 2022 года. Тщательно выбирали проект, много спорили и пытались себе представить, каким тот или иной дом будет в быту, удобен ли он.

У нас был четкий план: взять проект у известного застройщика, а построить самостоятельно. Забегая вперед, скажу, что этот план выглядит рабочим и сегодня, даже с высоты полученного нами неприятного опыта.

Давайте я объясню свой ход мыслей. Моя мама строила свой дачный дом в конце 80-х. Тогда не было ни известных строительных компаний, ни уж тем более проектов. О кирпиче она договаривалась где-то в Череповце, когда ездила туда в командировку. Получилось в два раза дешевле, чем если бы она заказала его из Петербурга, где на тот момент и жила.

Проект придумала сама, а воплотить его на бумаге помогли коллеги из НИИ, где она тогда работала. Строительную бригаду нашла через знакомых. Никаких других отзывов и публичных оценок на тот момент, конечно, не было — как и интернета. Дом получится отличный, стоит до сих пор. В общем, мы решили, что ничем не хуже.

Нам казалось важным, чтобы эта бригада смогла построить дом «под ключ», и нам не пришлось бы бегать то за электриком, то за плотником.

Искали такую бригаду мы долго, и к весне 2023 года за недорого договорились с ребятами из Тверской области.

Смета у них выглядела очень интересно: за фундамент и стены они просили гораздо более высокий гонорар, чем в среднем по рынку, а за оставшиеся работы (крыша, окна, инженерка) — чисто символическую цену.

Такой подход они объяснили необходимостью скорее отправить деньги семьям и попросили войти в положение. Ну, я и вошел.

На участок ребята должны были заехать в мае вместе со своей строительной техникой. Закончить собирались к июлю. Начали за здравие: сделали фундамент буквально за несколько дней. Потом принялись ждать, пока пройдут дожди, а он просохнет. Так рабочие пропали в первый раз. Вернулись они только в июне и принялись возводить стены. Работали как-то очень неохотно — сплошные перекуры и поездки на стройрынок то за гвоздями, то за досками, то еще за чем-нибудь.

Потом опять пошел дождь. Намок утеплитель, потому что они не уследили и не успели его накрыть. Далее мы спорили, кто виноват и что делать. По их мнению, намок он не критично и был вполне пригоден для дальнейшего использования. Я настаивал, что мокрый утеплитель сулит огромные проблемы, но исправлять чужие косяки за свой счет не собирался.

Еще пару недель они вяло работали, но, наконец, подошел момент укладывать утеплитель, а мы так и не определились, что с ним делать. Одним «прекрасным» утром бригада просто исчезла.

В общем, работу я им оплатил практически полностью, а выполнили они ее едва ли наполовину.

Продолжать работать с ними я не хотел: если они настолько халатно относятся к качеству и кондиции стройматериалов, то как же они работают… Деньги за невыполненную часть работ я все еще пытаюсь вернуть через суд, но из-за того, что фундамент и стены они оценили дорого, а я под этим подписался, возвращать там особо нечего. К тому же, сперва я решал гораздо более серьезную проблему: найти другую бригаду, которая все-таки достроила бы мне дом — каркас ведь уже был готов.

Неожиданно задача оказалась нерешаемой. Я был готов заплатить действительно надежной и известной компании, но такие компании отказывали.

Основных причин было две:

- нет свободных бригад, так как планы на лето расписаны еще зимой;

- нет желания браться за недострой, так как неизвестно, что понастроили первые рабочие и кто в результате будет нести ответственность за готовый дом.

В судорожных попытках найти строителей (лето на исходе!) я узнал, что, оказывается, это довольно известный метод отъема денег у населения. Бригада завышает стоимость первой части работ, оставляя на следующие этапы сущие копейки. Общая стоимость строительства при этом все равно оказывается довольно низкой, что и подкупает клиентов. Но, выполнив эту первую часть, бригада сливается, так как доводить работы до конца ей уже невыгодно.

Нам в итоге повезло: мы все-таки нашли строителей, которые согласились доделать начатый проект. Правда, никакой гарантии качества нам, конечно, не дали. Ну и заплатить пришлось с избытком.

Таким образом, как ни грустно это признавать, но мы стали идеальным примером пословицы «скупой платит дважды».

Суть схемы: строители составляют смету так, что начальные работы стоят гораздо дороже, чем в среднем по рынку, а остальные, наоборот, дешевле. В сумме получается вполне приемлемая (а иногда даже выгодная) цена, с которой радостно соглашается заказчик.

Выполнив часть работ, строители начинают тормозить и вынуждают клиента либо доплачивать, либо искать другую бригаду. Так или иначе, недобросовестная компания остается с отличной прибылью при минимуме выполненных работ.

Как не попасться: выбирать компанию с достойной многолетней репутацией и не идти на поводу у строителей, которые просят заплатить вперед или странно расписывают смету.

 

История 2. «Нашаманим стройматериалы»

 

(рассказывает Ирина)

— Мы строили дом летом 2020-го, когда стройматериалы начали стремительно дорожать. Цены переписывались буквально каждые несколько недель. За их взлетом мы наблюдали на стадии ожидания — еще даже фундамент не залили, всё обсуждали проект и ждали, когда освободятся рабочие.

Тогда мы с мужем решили самостоятельно поискать стройматериалы — так, чтобы напрямую от производителя и без посредников. Изначально-то мы собирались договориться обо всем с фирмой, которая для нас строила, но изучив рынок, поняли, что цены у нее повыше.

На помощь пришел наш прораб. Он подсказал контакты человека, который продавал бетон с завода в обход своего руководства. Получалось примерно на треть дешевле, так что мы решили попробовать.

Заказали несколько машин-бетономешалок для фундамента — вышло действительно дешевле, чем планировалось.

Дом мы в итоге построили, но теперь страшно волнуемся: а нам точно хороший бетон привезли? Сопровождающих сертификатов или каких-то еще документов не было. Уже после того, как дело было сделано, нам рассказали историю, как при подобных обстоятельствах людям привезли раствор другой марки — менее крепкий, и через пару лет фундамент у них пошел трещинами. В общем, лучше бы мы заказали все как полагается и теперь бы не нервничали.

Суть схемы: понимая, что заказчик всеми силами пытается сэкономить и готов ради этого на неофициальные пути, исполнитель может достать «из-под полы» товар ненадлежащего качества. В силу неопытности заказчик вряд ли сможет вовремя распознать подделку.

Такие схемы успешно проворачиваются с поставкой не только строительных смесей, но и блоков или бруса. На форумах встречаются истории, когда заказчики не смогли отличить заказанный клееный брус (разумеется, по более низкой цене, но зато «прямо с архангельского склада») от профилированного (который им в итоге и привезли).

Как не попасться: если уж решились на покупку стройматериалов на стороне, не экономьте до последнего — покупая с завода, идите официальным маршрутом и требуйте документацию.

 

История 3. «Из рук — мимо рук»

 

Ранее Циан.Журнал уже рассказывал историю семьи Малеванных. Супруги купили вековую избу и самостоятельно доводили ее до ума. Уже после публикации, в 2022 году Малеванные снесли старый сарай ради строительства большой веранды. Дело шло бодро до тех пор, пока семья в попытке сэкономить не заказала древесину на одном из сайтов с объявлениями. Увы, оказалось, что продавец — мошенник. Героев нашего материала обманули на 80 тыс. рублей.

Рассказывает Александра Малеванная:

— Мы выбрали объявление, созданное с корпоративного аккаунта. В запарке не обратили внимание ни на отзывы, ни на дату создания этого аккаунта — так сильно торопились построить свою веранду. К тому же, у нас простаивали строители.

Нас предупредили, что оплата проводится только по договору с юридическим лицом. Мы сочли это за хороший знак — думали, так поступают только порядочные компании. Договор мы подписали в удаленном режиме, а дальше я провела оплату по указанным реквизитам. 3000 рублей за доставку мы должны были оплатить отдельно уже по факту.

На этом наше общение закончилось: на связь «солидная компания» больше не выходила, а после проверки выяснилось, что это хваленое юрлицо — фирма-однодневка, зарегистрированная где-то посреди Сибири и записанная на какую-то пенсионерку. Заявление в полицию результатов тоже не принесло: нет состава преступления — деньги мы перевели добровольно. Ну, а лес нам пришлось покупать заново — теперь уже при личном визите на лесопилку.

Суть схемы: мошенники регистрируют юрлицо таким образом, чтобы подать на них в суд было крайне сложно технически: очевидно, что заморачиваться поездкой в Сибирь и пытаться стребовать что-то со старушки — затея не очень выигрышная. В свою очередь, договор и обстоятельства сконструированы таким образом, что обвинить фирму в мошенничестве тоже сложно.

Как не попасться: обращаться к надежным продавцам и тщательнее проверять данные поставщиков — особенно, если речь идет о сумме, которую жалко просто пустить на ветер.

 

История 4. «Ты — мне, я — им»

 

(рассказывает Ирина)

— Целый ребус с местоимениями приключился на моей очень давней стройке. Дело было в 90-х, но ситуация распространена и сегодня. В те годы был страшный дефицит на всё, а я строила дачу.

Я была очень молода и, к тому же, работала, поэтому грамотно следить за рабочими не могла — только и успевала удивляться их бесконечным: «хозяйка, песок кончился», «хозяйка гвозди бы докупить» да «хозяйка, смеси не хватило, цемент покупать надо!». Приезжала в выходные на стройку, потом ехала на стройрынок и заказывала очередную машину песка, или 10 мешков цемента, или коробку гвоздей — а лучше сразу две.

Потом выяснилось, куда ж все так стремительно утекало: на соседнюю стройку, куда мои красавцы благополучно перепродавали все, что я в выходные им привезла.

Суть схемы: рабочие находят канал сбыта и перепродают хозяйские стройматериалы на сторону. В этой ситуации самое неприятное заключается даже не в обмане, а в том, что нехватку качественного материала такие «специалисты» заменяют чем попало: например, в попытке достичь нужного объема, они добавляют в бетон гораздо больше песка, чем требуется — в результате фундамент получится более хрупким.

Другой пример — продажа защитных пленок-мембран. В итоге дом утепляется без них, а значит, утеплитель в скором времени придет в негодность, и дом будет промерзать.

Как не попасться: контроль и учет. Сейчас не 90-е, и можно установить камеры наблюдения за стройкой — это очень дисциплинирует!

 

История 5. «Подождите, я вам еще на рояле сыграю!»

 

(рассказывает Евгений)

— У нас произошла самая классическая ситуация при строительстве: увеличение сметы. Мало кто не слышал, что по мере строительства или ремонта она может вырасти. Обычно заказчики держат этот грустный факт в голове. Держали его и мы, но в нашем случае смета росла кратно.

С нашей строительной компанией мы подписывали договор, в котором, казалось, предусмотрели все.

Позже выяснилось, что, сраженные обаянием и доброжелательностью менеджера, мы пропустили массу принципиальных моментов.

К примеру, в договоре значилось, что необходимое оборудование может быть предоставлено как заказчиком, так и исполнителем — по решению сторон. Менеджер ответил, что это стандартная формулировка, а оборудование, разумеется, строители привозят сами. На практике оказалось, что они ничего не привозят, и пилы, лестницы и прочее мы должны предоставить им за свой (отдельный) счет.

Кроме того, по мелочи набегали и дополнительные услуги. К примеру, несколько брусьев были потемневшими и их надо было дополнительно обработать от плесени и прочих напастей. Или мы попросили установить другую (нашу) сантехнику и сделать несколько дополнительных розеток (электрик потратил на это едва ли полчаса).

За это и многое другое строители хотели дополнительной оплаты. В итоге набежало на 325 тысяч рублей!

В некоторых случаях это выглядело, будто мы картошку фри в бургерной берем: «Какой соус добавить?» — и ни слова про дополнительную стоимость.

Посоветовавшись с юристом, мы выяснили, что бороться, вероятно, бессмысленно. Суды и апелляции будут тянуться долгое время, а выиграть нам вряд ли удастся. Пришлось платить.

Суть схемы: недобросовестные застройщики умалчивают о накрутках на любые дополнительные услуги. При этом улыбчивые менеджеры вызывают такое доверие у клиентов, что те окончательно теряют хватку и пускают стройку на самотек.

Как не попасться: помните, что договор — от слова «договариваться». Если вас не устраивают какие-то пункты, обсудите их удаление из документа. Если хотите что-то добавить, добавляйте. Обратите внимание, что в договоре должен быть прописан полный цикл строительства с полным перечнем работ и оговорен конечный итог вашего сотрудничества.

 

История 6. «Застройщик с именем, но без телефона»

 

Пару лет назад один из работавших в Подмосковье застройщиков оказался на страницах СМИ, где ему давали крайне нелестные характеристики за то, что он оставлял клиентов и без денег, и без достроенных домов. Дело продолжилось судебными разбирательствами, но результатов пока нет.

Схема проста до примитивности: застройщик подписывал договор с клиентами и просто пропадал. Строители и прорабы не брали трубки, а руководители компании кормили встревоженных заказчиков обещаниями.

Справедливости ради, стоит добавить, что некоторым все-таки повезло, и их дома достроили — возможно, это было частью плана недобросовестной компании: чтобы привлекать новых клиентов, требовались доказательства надежности. И все же, пострадавших было и остается очень много.

Суть схемы: строители берут у заказчика деньги и пропадают. Дом в итоге либо не строится вообще никогда, либо строится очень долго, с боем и судами.

Как не попасться: качественно проверять репутацию компании, искать реальные отзывы и убедиться, что компания не фигурирует в судопроизводствах. Учтите, что у одной недобросовестной компании могут быть и другие связанные с ней юрлица.

 

Подытожим

 

1. Всегда проверяйте, за какие именно услуги вы собираетесь платить.

2. Обязательно составляйте договор, в котором перечислено всё, чего вы ожидаете от исполнителя.

3. Не забывайте, что перед подписанием вы можете изменить условия договора.

4. Если речь идет о крупной сумме, стоит показать договор юристу.

5. Обращайте внимание на репутацию исполнителя и на историю его работы — в том числе, не является ли он участником судебных производств.

6. Не гонитесь за чрезмерной дешевизной — часто это ловушка.

7. По возможности, контролируйте строительство с помощью технадзора и / или камер.

8. Не платите вперед суммы, которые выходят за вменяемые рамки: аванса достаточно, остальное — после приемки работ.

21.05.2024
news
Рефинансирование и реструктуризация ипотечного кредита: чем отличаются и что выбрать

Что такое рефинансирование ипотечного кредита

 

Рефинансирование ипотечного кредита представляет собой процесс получения нового займа на более выгодных условиях с целью погашения текущей задолженности по ипотеке. Основные мотивы для проведения рефинансирования включают в себя стремление заемщика к снижению процентной ставки, пересмотру валюты кредита или увеличению срока погашения займа с целью уменьшения ежемесячных обязательств.

При рефинансировании заемщик закрывает старый ипотечный кредит и оформляет новый на оставшуюся сумму задолженности. Важная оговорка: рефинансирование возможно только при том условии, что с момента получения первого кредита прошло более двух месяцев.

Рефинансирование может быть выгодным, если:

• ставки по ипотеке существенно снизились с момента оформления первоначального кредита,

• платежи по старому кредиту кажутся слишком обременительными, а вы не против увеличить сроки кредитования.

Однако стоит учитывать расходы на оформление нового кредита и досрочное погашение старого. Перед рефинансированием необходимо тщательно просчитать все выгоды и издержки.

Возможные расходы при рефинансировании

При рефинансировании ипотечного кредита могут возникнуть следующие расходы:

• Комиссия за рефинансирование. Многие банки взимают разовую комиссию за услугу рефинансирования, обычно в размере 0,5-1% от суммы кредита.

• Оценка недвижимости. Новый банк потребует провести независимую оценку залогового имущества для расчета максимально возможной суммы кредита. Стоимость оценки - от 3 тыс. руб. до 10 тыс. руб. в зависимости от банка и масштаба объекта оценки (то есть оценка дома и квартиры с разной площадью будет стоить по-разному).

• Страхование. При рефинансировании может потребоваться заново оформить страховку жизни, титула, имущества и пр. в соответствии с требованиями нового банка.

• Расходы на сопутствующие услуги. К ним относятся, например, нотариальное заверение и регистрация документов. Оплата услуг юристов, если они привлекаются (для подготовки документов, проверки чистоты сделки, отсутствия обременений на недвижимость), а также пошлины за внесение изменений в Росреестр (физлица - 200 рублей, организации - 600 руб.).

• Штрафы или пени текущему кредитору за досрочное погашение и расторжение договора, если это было предусмотрено условиями.

• Расходы на возможные почтовые или курьерские услуги при пересылке документов между банками, заемщиком, оценщиками и пр.

В среднем дополнительные расходы при рефинансировании составляют 2-5% от суммы ипотечного долга. Вы можете составить сметы расходов при рефинансировании в различных банках и сравнить их, чтобы в итоге выбрать наиболее подходящий вариант.

 

Реструктуризация ипотечного кредита

 

Реструктуризация ипотечного кредита - это изменение первоначальных условий кредитного договора с целью облегчить долговую нагрузку на клиента. Чаще всего это приводит к увеличению срока выплаты займа и снижению ежемесячных платежей. При реструктуризации банк может пойти на уменьшение процентной ставки, капитализацию просроченных платежей или предоставление льготного периода. Решение о реструктуризации принимается в индивидуальном порядке, исходя из финансового положения заемщика и оценки его кредитоспособности на момент реструктуризации.

Реструктуризация - это крайняя мера, которая не направлена на извлечение выгоды. Она, скорее, "спасательный круг" для тех, кто по объективным причинам временно оказался в затруднительной ситуации и не может выполнять свои обязательства по ипотеке в полной мере. Например, представьте, что вы взяли ипотечный кредит пять лет назад для покупки квартиры. На тот момент ваш ежемесячный доход позволял выплачивать кредит без проблем. Однако недавно вы потеряли работу, и теперь ваш доход существенно снизился. Выплачивать прежний ежемесячный платеж по ипотеке стало затруднительно. В такой ситуации вы можете обратиться в банк с заявлением на реструктуризацию кредита. Банк пересмотрит условия кредита с целью снизить ежемесячную нагрузку. Он может, например, увеличить срок кредита с 20 до 25 лет, чтобы уменьшить ваш ежемесячный платеж, предоставить кредитные каникулы на 6-12 месяцев, когда вы будете выплачивать только проценты, уменьшить процентную ставку по кредиту на заранее установленный период и т.д.

Возможные расходы при реструктуризации

Реструктуризация позволяет адаптировать условия выплаты кредита к вашей новой финансовой ситуации. Однако это тоже требует определенных затрат:

• Комиссия за реструктуризацию или изменение условий кредита. Многие банки взимают разовую плату за услугу реструктуризации - обычно от 0,5% до 2% от остатка задолженности.

• Плата за пролонгацию договора (если срок кредита продлевается). Около 1-3 тыс. рублей.

• Расходы на новую оценку залога (если требуется банком). От 3 тыс. до 10 тыс. рублей.

• Расходы на внесение изменений в закладную. Нотариальное заверение, госпошлина за внесение изменений в ЕГРН - около 3 тыс. руб.

• Повторное страхование при увеличении срока кредита (страхование жизни, имущества).

• Расходы на пересмотр и изменение условий личного страхования заемщика, если таковое оформлено.

• Пени или штрафы за имевшиеся просрочки по платежам (если банк не принимает решение их полностью списать).

В среднем, дополнительные расходы при реструктуризации составляют 1-5% от остатка задолженности. Их размер обычно существенно ниже, чем при рефинансировании. Однако конкретные суммы необходимо уточнять в своем банке.

 

Рефинансирование и реструктуризация: в чем разница

 

Рефинансирование и реструктуризация ипотечного кредита - два разных способа изменения условий кредитования. Среди главных их отличий:

1. Цель

• Рефинансирование направлено на то, чтобы выплачивать кредит было более выгодно путем оформления нового займа для погашения существующего.

• Реструктуризация нацелена на облегчение долговой нагрузки заемщика за счет изменения условий текущего кредитного договора.

2. Кредитор

• При рефинансировании заемщик полностью гасит кредит в одном банке и оформляет новый кредит в другом банке.

• Реструктуризация проводится в рамках сотрудничества с текущим кредитором без смены банка.

3. Финансовое положение заемщика

• Для рефинансирования нужна хорошая кредитная история и стабильный доход.

• Реструктуризация чаще проводится для заемщиков, временно оказавшихся в сложной финансовой ситуации. Банки идут на реструктуризацию для того, чтобы не обременять самих себя задолженностью, не вызывать коллекторов и получить свои деньги без суда.

4. Последствия

• Рефинансирование не портит кредитный рейтинг и помогает сэкономить деньги на выплате кредита.

• Реструктуризация плохо сказывается на кредитной истории, показывая банкам, что вы не справляетесь с выплатами.

В целом, рефинансирование - это полное погашение старого кредита и оформление нового на лучших условиях, тогда как реструктуризация направлена на корректировку текущего кредитного договора для облегчения выплат заемщика.

 

Что лучше - реструктуризация или рефинансирование ипотечного кредита

 

При выборе между реструктуризацией и рефинансированием ипотечного кредита нужно учитывать несколько факторов.

Когда выгоднее рефинансирование

Рефинансирование будет выгодно, если:

1. Процентные ставки по ипотеке существенно снизились (более чем на 2 процентных пункта) по сравнению с условиями текущего кредита. Это позволит существенно сэкономить на переплате.

2. У заемщика стабильный доход, хорошая кредитная история, и он может подтвердить свою платежеспособность для получения нового займа на более выгодных условиях.

3. Заемщик планирует продлить срок кредитования для уменьшения кредитной нагрузки.

4. Заемщик готов понести расходы, связанные с рефинансированием (новая оценка жилья, страховка, комиссии банкам и т.д.), которые могут окупиться за счет экономии на процентах.

Когда используется реструктуризация

Реструктуризация используется, если:

1. У заемщика возникли финансовые трудности (потеря работы, снижение дохода и т.п.), и ему требуется облегчение долговой нагрузки. Реструктуризация позволяет снизить ежемесячную финансовую нагрузку, уменьшить платежи или предоставить каникулы.

2. Клиенту нужно изменить сумму, даты, сроки платежей. Все это будет бесплатно при реструктуризации долга.

3. Ставки по ипотеке на рынке остаются на том же уровне или выше, чем при оформлении текущего кредита. В таком случае рефинансирование будет невыгодным.

В целом, к реструктуризации прибегают лишь в особых случаях, это крайняя мера, при которой кредитная организация зачастую диктует свои условия, потому что идет навстречу клиенту. Должнику это может быть не очень выгодно, но реструктуризация и не про выгоду (в то время как рефинансирование нужно человеку, чтобы сделать выплату займа более удобной для себя): она про выход из сложной ситуации с наименьшими потерями.

Таким образом, реструктуризация больше подходит для временного облегчения долговой нагрузки, тогда как рефинансирование выгодно при возможности получить кредит на значительно лучших условиях и готовности нести связанные с этим расходы.

 

Советы экспертов

 

Елена Скуратова, эксперт по инвестициям в недвижимость и руководитель агентства недвижимости "Крылатское":

"Рефинансирование актуально, когда нужно улучшать свои условия по кредиту, то есть снизить процентную ставку, поэтому его имеет смысл делать, когда ключевая ставка снижается. Сейчас однозначно не стоит делать рефинансирование, потому что ключевая ставка находится на своем пике и составляет 16%.

Реструктуризация же актуальна, когда "нужно спасаться", то есть люди не могут выплатить свой долг. Здесь увеличивается срок кредита или уменьшается процентная ставка. Для клиентов с ипотекой банки предлагают альтернативу реструктуризации - ипотечные каникулы. Я бы сейчас точно воздержалась от рефинансирования, так как ставки высокие. А реструктуризацию имеет смысл делать, когда начинаются просрочки по платежам.

При этом реструктуризация негативно отражается на кредитной истории, для банков это признак того, что заемщик не справляется с нагрузкой и его кредитный рейтинг снижается. Также, когда банк увеличивает срок кредита, сохраняя при этом процентную ставку, переплата еще больше увеличивается. Рефинансирование, как правило, спасает ситуацию. Например, можно несколько кредитов рефинансировать и объединить в один, при этом снизить ставку, если это позволяет текущая ситуация на рынке.

К реструктуризации я бы прибегла в том случае, когда это действительно необходимо, когда нет возможности выплачивать кредит по текущим условиям. Здесь просто нужно обратиться в банк, где был взят кредит, с заявлением на реструктуризацию. По рефинансированию сначала нужно изучить ставки на кредиты в разных банках и выбрать тот банк, где будут лучше условия - то есть самая низкая ставка".

Елена Савенкова, специалист по работе с недвижимостью Агентство недвижимости "Мега Эксперт":

"За мою десятилетнюю практику, клиенты, которые прибегали к реструктуризации, к сожалению, решали проблему лишь на короткий срок, с помощью кредитных каникул. Это крайне невыгодно, так как реструктуризация только увеличивает переплату, сдвигает сроки выплат, опять же, если они возможны, но только временно. Это изменение действующего договора совсем не выгодно заемщику!

Рефинансирование - самый оптимальный и выгодный вариант для изменения процентной ставки по кредиту. В 2017-2018 году очень плотно занимались рефинансированием, так как процентные ставки упали до 8% и все свои кредиты, которые были взяты под высокую процентную ставку в 2013-2014 году (от 13% до 15%), заемщики переводили на более выгодные условия. Можно рефинансироваться в любой банк путем оформления нового кредита на погашение старого. Многие пользовались рефинансированием не только чтобы погасить свой кредит, но и брали во внимание низкую процентную ставку для получения большей суммы денежных средств, которые использовали для приобретения техники, мебели или на ремонт. Главное условие - это финансовая платежеспособность клиента на момент рефинансирования! Оно выгодно, так как снижает кредитную нагрузку, меняет процентную ставку".

 

Пример из жизни

 

Пример: "Когда ипотечные ставки снизились с 15% до 8,5-9%, я хотела сделать рефинансирование кредита, - рассказывает Ирина из Приморского края. - Но, когда я стала выяснять условия, мой банк предложил мне подать ему заявление на снижение ставки - примерно до 9%. Я этим воспользовалась. Процесс оформления был значительно проще, чем если бы я обратилась за рефинансированием в другой банк. Однако за переоформление кредита нужно было заплатить. Поскольку долг по ипотеке у меня был уже относительно небольшой, эта доплата за счет разницы между прежним и нынешним ежемесячными платежами окупалась около года. Также невыгодно рефинансировать кредит, если ипотека давняя, и ее срок приближается к финалу. В этом случае основная часть платежа идет на погашение основного долга, поэтому снижение процента будет не очень ощутимо в ежемесячных платежах".

21.05.2024
news
Что проверять? Эксперт назвал ловушки при покупке квартиры у застройщика

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель, так же, как и при покупке «вторичной» недвижимости, может столкнуться с определенными рисками, рассказал aif.ru адвокат Владимир Гончаров. Только в данном случае, по его словам, они имеют свои нюансы, требующие проверки ряда документов.

«Прежде всего, покупая квартиру в новостройке, надо проверить правоустанавливающие документы застройщика. Их можно запросить в отделе продаж компании или посмотреть на официальном сайте. К ним относятся лист записи ЕГРЮЛ, устав организации и выписка из ЕГРЮЛ (на сайте ФНС России). Надо проверить квартиру на соответствие нормам 214-ФЗ. Если застройщик работает по 214-ФЗ и имеет эскроу-счета, то это — стопроцентная гарантия надежности застройщика, так как он не сможет воспользоваться денежными счетами до тех пор, пока не сдаст дом в эксплуатацию», — сказал Гончаров.

Далее следует обязательно проверить наличие у компании-застройщика разрешения на строительство, проектной декларации на дом и документов на земельный участок, уточнил эксперт. Все эти документы должны быть в наличии и соответствовать объекту, в котором приобретается квартира. Следующий шаг — проверка самого застройщика.

«Надо изучить, сколько ранее им было построено и сдано в эксплуатацию домов, какими темпами осуществлялось строительство, как быстро сдавались объекты. Затем следует проверить активность застройщика в плане проводимых им работ на строительной компании. Многие застройщики сегодня объединяются в корпорации, и появляются новые компании. Надо обязательно изучить, какие застройщики вошли в эту компанию и какая у них репутационная история. Обязательно надо проверять наличие судебных дел в отношении застройщиков по базам российских судов, в первую очередь по спорам застройщиков и покупателей недвижимости, застройщиков и подрядчиков», — сказал Гончаров.

Юрист привел пример из практики, когда строительство дома велось на побережье. «При проверке квартиры мы зашли на сайт суда и обнаружили большое количество судебных тяжб по срокам сдачи домов в эксплуатацию, что привело к появлению сомнений в отношении данной компании. Чаще всего подобные ситуации происходят с маленькими компаниями, которые работают на рынке недавно», — поделился он.

Отдельно стоит обратить внимание на аккредитацию застройщика у российских банков, отметил эксперт. Ее наличие свидетельствует о финансовой надежности компании, особенно если она аккредитована у крупных банков. Для проверки застройщика следует обратиться к сайту ЕИЖС. На нем есть сервис «Проверка новостроек», где можно узнать, не является ли данный дом проблемным, посмотреть проектную декларацию и сроки сдачи дома в эксплуатацию.

«На сайте Росреестра надо уточнить информацию об объекте, включая наличие зарегистрированных договоров долевого участия. Наконец, можно заказать выписку из ЕГРН, чтобы получить более исчерпывающую информацию об объекте. Если не обращать внимание на надежность застройщика, можно попасть в очень неприятную ситуацию, когда вам придется годами ждать сдачи дома в эксплуатацию, а этот процесс может очень серьезно затянуться», — заключил Гончаров.

Ранее адвокат Ольга Сулим раскрыла ловушки при покупке наследственной квартиры. По ее словам, в первую очередь необходимо тщательно изучить все обстоятельства наследования квартиры, обратив особое внимание на риск появления других наследников или наличия скрытых обременений. Квартира может быть унаследована по закону — в порядке очереди и по завещанию. Если родственников одной очереди несколько, то квартира делится между ними в равных долях. В этой связи следует обратить внимание на наличие или отсутствие других потенциальных наследников.

21.05.2024
news
Чем опасна незаконная перепланировка квартиры и можно ли застраховать такое жилье

Незаконная перепланировка помещений может негативно повлиять не только на безопасность и стоимость жилья, но и на его страхование. Разобрались, в каких случаях страховые компании откажут в возмещении ущерба по страховке такой недвижимости и о каких нюансах важно знать, если решили проводить ремонт.

 

Что такое перепланировка и почему она должна быть узаконена

 

Перепланировка — это изменение изначальной конфигурации помещений, которое может затрагивать несущие конструкции здания (перенос дверного или оконного проема, объединение комнат и т. д.). Такие изменения должны вноситься в техпаспорт объекта. В большинстве стран перепланировка подлежит обязательной узаконивающей процедуре, в ходе которой проверяется ее безопасность, соответствие нормам строительства и зонирования.

Перепланировка, проведенная без получения соответствующего разрешения, считается самовольной. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Однако если окажется, что внесенные изменения нельзя согласовать, то перепланировка становится незаконной.

Обратите внимание: установка, замена или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования называется переустройством. Это также требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Возможно ли получить страховое возмещение за ущерб, вызванный незаконной перепланировкой
Практика показывает, что страховые компании отказывают в возмещении ущерба, если его причиной стала незаконная перепланировка, причем как по программам ипотечного, так и добровольного страхования недвижимости. Это связано с тем, что условия страховых полисов содержат пункты, запрещающие получение компенсации за убытки, вызванные нарушением законодательства.

Важно! «Заключить договор страхования квартиры или дома в некоторых случаях можно без осмотра помещения, то есть ответственность за узаконивающую процедуру лежит на страхователе. Иными словами, застраховать жилье с незаконной перепланировкой возможно, но получить выплату по договору страхования, если страховой случай наступил из-за перепланировки, не получится», — комментирует эксперт-аналитик Банки.ру Илья Чуриков.

«Если речь идет о компенсации ущерба помещению, который возник в процессе или в результате проведенного ремонта или перепланировки (просадки стен/перекрытий, дефекты материалов и т. д.), то страхование имущества обычно не компенсирует такой ущерб. Исключение составляют некоторые ипотечные программы по стандартам "ДОМ.РФ", в которых покрываются конструктивные дефекты, о которых клиенту не было известно на дату заключения договора», — рассказал управляющий директор департамента массовых видов страхования компании «Ренессанс страхование».

При этом, по его словам, когда клиентом причинен ущерб соседям, выплата компенсации соседям возможна по полису страхования ответственности за эксплуатацию жилого помещения с дополнительной опцией «Гражданская ответственность за причинение вреда при проведении работ по строительству/переустройству/ перепланировке». Например, в практике «Ренессанс страхования» был случай крупной выплаты из-за залива шести квартир в Москва Сити, вызванного повреждением радиатора отопления во время ремонта.

Если перепланировка помещения (а также капитальный ремонт) планируется или началась в момент действия договора страхования, то об этом нужно сразу же уведомить страховую компанию.

«Страхователь обязан письменно сообщать страховщику о любой перепланировке не позднее 24 часов с момента, когда ему стало или должно было стать об этом известно. В случае увеличения степени риска страхования страховщик вправе потребовать от страхователя уплаты дополнительной страховой премии соразмерно увеличению риска или изменения условий договора страхования. Если страхователь этого не сделает, страховщик имеет право требовать расторжения договора страхования и возмещения страхователем убытков, причиненных расторжением договора страхования», — отмечает заместитель руководителя отдела розничного андеррайтинга компании «Абсолют Страхование» Денис Сухоруков.

Также он отметил, что понятие перепланировки тесно связано с понятием капитального ремонта. Если он проводится более 60 календарных дней, страхователь обязан уведомить страховую компанию об этом.

«Страховщик имеет право приостановить исполнение своих обязательств по договору страхования на этот период в части своего обязательства по выплате страхового возмещения по риску "стихийное бедствие". Другими словами, к примеру, если ураган разрушил, повредил объект недвижимости именно в то время, когда на объекте производился капитальный ремонт с перепланировкой, и страховщик не был об этом проинформирован, то страховщик не будет выплачивать возмещение», — прокомментировал Денис Сухоруков.

 

Как и в каких случаях страховая компания проверяет законность перепланировки

 

Запросить данные о перепланировке страховщик может на этапе урегулирования страхового случая. Соответствующая информация указывается в техническом паспорте помещения и в акте осмотра, который управляющая компания составляет после инцидента.

 

Когда наличие перепланировки в помещении не влияет на выплату компенсации и признание случая страховым

 

Если перепланировка была сделана с соблюдением строительных норм и правил проектирования, то на выплату это никак не повлияет. Также на выплату компенсации не влияет тот случай, если перепланировка не явилась причиной заявленного ущерба, например, при стихийных бедствиях или повреждении имущества по вине третьих лиц.

 

Последствия незаконной перепланировки

 

Незаконная перепланировка может иметь несколько негативных последствий:

1. Юридические последствия: владелец недвижимости может быть подвергнут административной ответственности и штрафам. Кроме того, его заставят вернуть помещение в первоначальное состояние. В противном случае квартира может быть изъята принудительно и продана на торгах.

2. Финансовые потери: в случае возникновения ущерба, связанного с незаконной перепланировкой, владелец будет вынужден нести все финансовые затраты на приведение объекта в прежнее состояние.

3. Страховые риски: незаконная перепланировка может повлечь за собой потерю страхового покрытия.
Большинство страховых полисов содержат условия, запрещающие получение возмещения в случае ущерба, связанного с нарушением законодательства о строительстве.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
8(987)-333-77-62
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!