Устойчивый тренд снижения оборотов у ряда продавцов непродовольственных товаров отмечают эксперты. Однако это заставит владельцев торговых площадей лишь пересматривать стратегии, но не приведет к массовым закрытиям торговых центров, уверяют участники рынка.

Сегмент непродовольственного ритейла охватывает широкий спектр форматов, включая операторов повседневного спроса, фэшн-ритейл, обувной сегмент, электронику, ювелирные изделия и сопутствующие товары, говорит региональный директор департамента торговой недвижимости NF GROUP Евгения Хакбердиева. И сейчас есть устойчивый тренд снижения оборотов у ряда операторов, особенно в сегменте fashion.

"Данная тенденция проявилась во второй половине прошлого года и продолжает сохраняться, - говорит Хакбердиева. - Несмотря на отдельные положительные всплески в периоды высокого спроса - на новогодние праздники, гендерные даты и сезонные смены коллекций - в долгосрочной перспективе динамика остается негативной. При этом степень снижения оборотов варьируется: у одних брендов это выраженное падение, у других - стагнация с ростом, не превышающим уровень инфляции. Однако в целом операторы сохраняют стабильность, и массовых заявлений об убытках или закрытиях не зафиксировано".

Наличие убытков в отчетности не является признаком банкротства, отмечает Хакбердиева. Это отражает временный дисбаланс между доходами и расходами, обусловленный продолжающимися инвестициями в развитие: открытие новых магазинов, обновление ассортимента и запуск новых коллекций. Поэтому говорить о системном кризисе или масштабной волне закрытий на рынке не приходится.

Относительную устойчивость демонстрируют сегменты электроники, ювелирных изделий, аксессуаров и товаров повседневного спроса, добавляет эксперт. Несмотря на некоторое снижение оборотов, оно не носит критический характер. Эти категории остаются важными для торговых центров, обеспечивая как разнообразие предложения, так и стабильные арендные поступления. Кроме того, данные сегменты менее подвержены конкуренции со стороны онлайн-каналов.

Влияние на торговые центры онлайн-торговли, говорит Хакбердиева, часто преувеличивается. "Да, определенные категории - недорогие товары повседневного спроса, товары для хобби, детские товары - действительно испытывают давление со стороны e-commerce. Однако для ключевых арендаторов, формирующих основу трафика в торговых центрах, онлайн-продажи пока не оказывают существенного негативного воздействия. Розничный формат остается устойчивым, и говорить о его массовом сворачивании некорректно", - считает она. Вместо этого основное давление на розничный рынок оказывает макроэкономическая ситуация: высокая инфляция, опережающая рост доходов населения, снижает потребительскую активность как в онлайн, так и в офлайн-каналах. Это и есть фундаментальная проблема, с которой сталкивается весь ритейл сегодня, подытоживает Хакбердиева.

Первый квартал был не самым удачным для розницы, но снижение составляет лишь порядка 10% относительно прошлого года, говорит вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин. "При этом надо признать, что после активной экспансии российских и ряда международных брендов на места ушедших арендаторов у ритейла были очень успешные годы в плане продаж. Поэтому запас прочности достаточно высок, и нестабильность на рынке не приведет к массовым закрытиям, но заставит пересмотреть стратегию и адаптироваться к потребительским предпочтениям", - говорит Люлин.

Торговые центры не получали массовых запросов на расторжения договоров аренды, а это один из самых главных кризисных маркеров, подчеркивает Люлин. При этом запросы скидок происходят регулярно и уже перестали быть индикатором ситуации, поэтому торговые центры смотрят на динамику товарооборота арендаторов и принимают решения, исходя из неё. Говорить о том, что половина ритейлеров потерпит убытки - преждевременно, говорит Люлин.

Россияне должны выплатить по рассрочкам на квартиры около 1,2 трлн руб. Но даже если они не справятся с выплатой долгов, это не станет потрясением для рынка, уверяют эксперты.

Стабильные продажи недвижимости в этом году способствуют наполнению счетов эскроу, даже несмотря на значительную долю рассрочек, отмечает ДОМ.РФ. По оценке госкомпании, в первом квартале нынешнего года доля продаж в ипотеку (по сумме) упала до 56%, а доля продаж за наличные и в рассрочку - выросла до 44%. Объем рассрочек на начало апреля составил 1,2 трлн руб., подсчитали эксперты ДОМ.РФ - это средства, которые покупатели квартир еще не перечислили застройщикам на счета эскроу по ранее заключенным договорам долевого участия.

Рассрочки составляют больше половины из названных ДОМ.РФ 44%, говорит руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков. Покупатели, у которых есть средства на стопроцентную оплату наличными, тоже прибегают к рассрочкам - в том случае, если это выгоднее: можно заплатить какую-то часть, а остальные деньги подержать на депозите и в итоге даже заработать.

В 2024 году, по данным ЦБ, в рассрочку было куплено около 20% квартир. Темой рассрочек уже обеспокоились власти. Так, ЦБ уже обсуждает возможность урегулирования вопросов рассрочки. "Наша цель - учет долговой нагрузки человека и ограничение связанных с этим рисков, а также понятность и прозрачность условий рассрочки для покупателя, включая отсутствие скрытых переплат и комиссий", - пояснили в ЦБ. Застройщики, в свою очередь, могут столкнуться с кредитным риском и ухудшением экономики проектов из-за более низкой наполняемости эскроу в сравнении с продажами через ипотеку или 100% оплатой.

Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг отмечал, что при использовании рассрочки и покупатель, и застройщик остаются в проигрыше. У застройщика медленно наполняются счета эскроу и растет ставка по проектному финансированию. Покупатель может столкнуться с тем, что после окончания рассрочки проценты по ипотеке, которую он планировал взять в тот момент, окажутся выше, чем он ожидал. Если же ставки по ипотеке понизятся хотя бы до 12-14%, то тема рассрочек исчезнет сама собой, считает Гольдберг.

Вице-премьер Марат Хуснуллин, в свою очередь, анонсировал принятие Госдумой уже в весеннюю сессию закона, регулирующего рассрочки при покупке жилья. Сейчас, если, например, банк выдает ипотеку, то есть ипотечный залог и квартира защищена. Если же застройщик дает рассрочку на квартиру, а покупатель ему не платит, то приходится решать вопрос через суд. А суд чаще всего встает на сторону покупателя жилья, отметил вице-премьер. И применить какие-то меры к неплательщику очень сложно.

Сейчас при введении рассрочки на квартиры в сданных комплексах у застройщиков возникают дополнительные риски, подтверждает директор по продажам ГК "Гранель" Лариса Маслюкова. В этом случае покупатель может оформить право собственности (с залогом) и, например, зарегистрировать людей по месту жительства. Из-за этого возврат недвижимости сильно усложняется, если клиент попадает в сложную ситуацию и не может провести оплаты в рамках условий рассрочки. Зачастую для этого требуется решение суда. Более того, при некоторых обстоятельствах процесс может занять много месяцев. А это существенные издержки для любого застройщика. Поэтому обычно программы рассрочки действуют до окончания строительства.

Сами застройщики не видят в рассрочке особых рисков даже в ситуации, когда покупатель не сможет расплатиться. Рассрочка в компании предоставляется на срок 1-1,5 года, рассказывает Лариса Маслюкова. У первых клиентов, которые воспользовались программой прошлым летом, срок окончания выплат подходит к концу этого года. Если покупатель не может внести платеж, то компания и клиент вправе на взаимной основе принять решение о расторжении договора. При этом сейчас действует мораторий на неустойки - как для застройщиков, так и для участников долевого строительства.

Доля рассрочек начала расти с весны прошлого года, когда начала повышаться ключевая ставка и, соответственно, рыночная ипотека становилась все менее и менее доступной, а условия по ипотечным госпрограммам стали ужесточаться, говорит Бобков. Сначала предлагались рассрочки на срок до года, но по мере того, как ставка росла, а затем зафиксировалась на исторически высоких значениях, и сроки рассрочек начали расти. Сейчас на рынке представлены рассрочки сроком до трех лет и даже более. Для покупателя - чем дольше срок рассрочки, тем это выгоднее, потому что за это время он сможет либо сам заработать, либо ключевая ставка снизится и уже можно будет рефинансировать ипотеку под нормальный процент - хотя бы 15% годовых, отмечает эксперт.

Срок выплат большей части уже выданных рассрочек наступит в 2027-2028 году. Но это будет растянуто во времени, отмечает Бобков - какого-то вала, обрушивающего весь рынок недвижимости не будет.

Если покупатель не рассчитал свои силы и не может расплатиться, у девелопера есть два варианта: либо расторгать с ним договор, либо попытаться как-то реструктурировать рассрочку, говорит Бобков. Может быть предложена доплата за то, что были нарушены сроки, объем платежей - это тоже вариант выхода из дефолтной ситуации. Если все-таки покупатель категорически не может или не хочет платить, то договор с ним расторгается, и дальше эта квартира снова выставляется на рынок. Как правило, за то время, которое она находилась в сделке, жилье уже выросло в цене. И, соответственно, с этой точки зрения девелопер ничего особо не теряет. С другой стороны, несколько страдает от этого наполнение счетов эскроу - если оно заметно уменьшится, могут увеличиться расходы на финансирование проекта. Официальной статистики по расторжениям и дефолтам платежей по рассрочке нет, но оценочно сейчас это не более 20% от таких сделок.

Возможности выплачивать рассрочку нет, но девелопер отказывается просто расторгнуть договор и настаивает на оплате, рассказывала одна из участниц Всероссийского жилищного конгресса в Сочи.

Здесь, скорее, вопрос договорённости с девелопером, считает Бобков. Для девелопера особого смысла настаивать на оплате нет. Во-первых, он может снова выставить эту квартиру на продажу. Во-вторых, в договоре, как правило, предусмотрены штрафы для покупателя, то есть часть средств компенсируется (мораторий на неустойки действует до июля нынешнего года).

Если к окончанию строительства дома и, соответственно, моменту финальной оплаты, ряд покупателей не сможет перейти на дешевую ипотеку и вернет застройщику квартиры, то ему придется содержать это жилье - оплачивать коммунальные услуги, налоги. В этом случае, говорит Бобков, девелоперу нужно будет продать эти квартиры быстрее, и на них будут скидки. Долго держать товар на витрине после сдачи дома никто не заинтересован. Но в любом случае застройщик на этих квартирах заработает даже больше, чем продав их сейчас по рассрочку.

Покупателю нужно учитывать, что если средства, которыми он платил за квартиру в рассрочку, идут на счет эскроу, то он сможет их вернуть. Однако может не получиться вернуть какие-то дополнительные платежи. Например, оплату страхования. Девелоперы все чаще требуют от клиентов при покупке квартиры в рассрочку оформить страхование. Как правило, его стоимость сопоставима со страхованием квартиры при ипотеке, но иногда, в зависимости от стоимости квартиры и других условий, суммы могут быть весьма солидными.

В конце апреля 2025 года в электронных СМИ и на лентах информационных агентств прошла информация, что в Государственной Думе подготовлен новый законопроект в сфере недвижимости. Данный проект предусматривает, что если сделка по купле-продаже недвижимости совершается между гражданами и ее стоимость превышает 1 000 000 рублей, то оплата за квартиру, дом или земельный участок должна осуществляться только в безналичной форме.

На самом деле, идея ввести потолок при расчетах «наличкой» с участием граждан далеко не нова. Ещё в мае 2023 года сенаторы А.В. Кутепов и А.В. Синицын направили в Государственную Думу законопроект № 365779-8, который как раз и предусматривал возможность введения ограничений при расчетах, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности. Однако этот проект не получил одобрения Правительства РФ и Комитета ГД ФС РФ по государственному строительству и законодательству и канул, как говорится, в лету. И вот опять идея ограничить наличные расчеты между гражданами вновь всплыла и активно обсуждается в стенах Федерального Собрания.

Плюсы запрета на проведение сделок с жильем за наличные, если оно дороже 1 миллиона рублей

Для начала, введение ограничений на наличные расчеты при крупных сделках с недвижимостью усложнит оборот фальшивых купюр. Банк, в отличие от рядового гражданина, обнаружит подделку и не допустит ее использование в качестве последующего средства оплаты.

Кроме того, наличные расчеты за квартиры бумажными деньгами, что называется из «рук в руки», когда купюры приносят в сумках, или передают через банковские ячейки сегодня, зачастую, используют мошенники из сопредельного государства. Для них выгодны подобные расчеты. Они ускоряют получение денег, исключают возможность вмешательства в сделку банковских работников (и как результат ее срыв), не дают правоохранительным органам выявить конечного получателя средств и лишают потерпевшего возможности вернуть деньги. Как правило, при таких расчетах удаётся задержать только посредников, с которых невозможно взыскать ущерб. Введение обязательного безналичного расчета позволит правоохранителям отслеживать движение денежных средств и блокировать счета, используемые в преступных целях.

Так же, запрет на наличный расчет снизит количество судебных споров между покупателем и продавцом жилья по поводу неоплаты, неполной или, наоборот, полной оплаты за квартиру или дом. Сегодня передача наличных денег подтверждается только расписками. А потом, продавец заявляет в полицию о мошенничестве и подает иск в суд, требуя расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, потому, что покупатель не полностью оплатил (или вообще не оплатил) объект, а расписка написана под влиянием обмана или злоупотребления доверием. В итоге возбуждаются уголовные дела, назначаются дорогостоящие экспертизы, а суды выносят сотни (если не тысячи) решений (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 мая 2023 г. № 88-10164/2023; Апелляционное определение Пермского краевого суда от 4 мая 2023 г. N 33-5075/2023 и так далее).

При этом, действительно, велика вероятность того, что в отношении человека совершены мошеннические действия, в результате которых он остался и без жилья, и без денег (или с суммой гораздо меньше той, на которую рассчитывал, продавая помещение). Но доказать это при наличной оплате фактически невозможно. Поэтому суды, отказываясь расторгнуть сделку и вернуть жилье, стандартно указывают, что «договор соответствует действующему законодательству, а из расписки усматривается, что покупатель передал продавцу все денежные средства (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29 февраля 2024 г. № 88-4952/2024).

Ну, и наконец, проведение оплат по безналичным расчетам приведет к снижению сделок, совершаемых с участием телефонных мошенников, выдающих себя за правоохранительные органы. В основном пожилые и одинокие собственники недвижимости массово подвергаются «обработке» преступников, в результате которой вынуждены продавать последнее жилье с целью, якобы, сохранения его от покушающихся мошенников (вспомним, например, певицу Ларису Долину).

Безналичный расчет исключит подобные ситуации. Он будет являться прямым доказательством оплаты (или неоплаты) по договору и не позволит отдельным непорядочным гражданам (или мошенникам) злоупотребить правом в свою пользу. Кроме того, дополнительное общение с сотрудниками банков при оплате договоров безналичным платежом, предоставит необходимые гарантии выявления сделок, совершаемых под руководством телефонных мошенников.

Минусы запрета на проведение крупных сделок с жильем за наличные

Теперь о минусах. Начнем с того, что положения пункта 1 статьи 861 ГК РФ прямо указывают на отсутствие ограничения сумм при не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности расчетов наличными деньгами. Эта норма не только определяет доступные гражданам формы осуществления платежей, но и имеет принципиальный характер. Она предоставляет гражданам возможность создавать, изменять и прекращать свои обязательства путем осуществления расчетов в любой удобной для них форме (принцип свободы использования наличных денежных средств).

Кроме того, согласно статье 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, а понуждение к его заключению не допускается. Однако, ограничивая возможность совершать расчеты наличными деньгами, авторы законопроекта фактически понуждают граждан заключать договоры с банками, так как безналичный расчет можно провести только через банк. А это уже нарушение принципа свободы договора.

Так же возрастут дополнительные расходы сторон в виде банковских комиссий за оплату и увеличится срок оформления сделок. Продавцу и покупателю придется подтверждать операции, предоставлять документы в банк для проверки.

И, наконец, самый весомый контраргумент против этой новеллы заключается в том, что граждане должны иметь свободный и легкий доступ к банковским операциям. Сегодня этот доступ обеспечивается либо через интернет (компьютер или мобильное приложение на смартфоне), либо в отделении (филиале) банка. А с этими видами доступа у нас проблемы. В некоторых регионах качество интернет — связи явно неудовлетворительное либо (если речь идет о глухих деревнях, отдаленных или труднодоступных территориях) ее вообще нет. Как нет и отделений, и филиалов банков. Поэтому ограничение на сделки с наличными денежными средствами заставит продавцов и покупателей ехать за десятки (а в Сибири и за сотни) километров, чтобы просто перевести деньги по безналичному расчету. Согласитесь — это не есть хорошая идея.

Выводы

Сторонники законопроекта утверждают, что в США, Канаде, Европе, Китае, Южной Корее граждане, оплачивая крупные покупки, используют только безналичные расчеты. А в Германии, Франции и Италии, например, наличные расчеты в пересчете на российскую валюту ограничены суммами от 100 тысяч до 1 миллиона рублей. На самом деле — это довольно хлипкий аргумент. Зарубежные законы в сфере гражданско-правовых отношений далеки от идеала, а многие из них (особенно принятые в последние десятилетия под влиянием идеологии глобализма) просто вредят обществу. И формальный перенос их на российскую почву нанесет ущерб экономике (вспомните Таможенный Кодекс 90-ых годов, «угробивший» половину промышленности и нанесший существенный вред внешнеэкономической деятельности).

Что же касается иных аргументов, то они заслуживают внимания. Безналичные расчеты, действительно, усложнят жизнь мошенникам, упростят расследование уголовных дел, и резко уменьшат количество споров о неоплате (частичной оплате) за недвижимость в судах.

Другой вопрос, что потолок расчетов усложнит и жизнь самих граждан и, возможно (на какое – то время), уменьшит общее количество сделок на рынке недвижимости. Не секрет, что многие люди старшего поколения (особенно живущие в деревнях и на удаленных территориях) слабо знакомы с интернет-технологиями. Принятие такого закона только затруднит куплю-продажу недвижимости и земельных участков. Кроме того, еще раз повторюсь, интернет-связь на многих территориях России пока еще далека от идеала. Тут иногда, чтобы просто позвонить из какой-нибудь деревни приходится искать место, где «берет сотовая связь». И какой тогда интернет? В итоге сторонам придется ехать в ближайшее отделение банка. И что-то мне подсказывает, что далеко не во всех деревнях, хуторах или поселках есть филиалы и отделения кредитных организаций. А значит ехать придется далеко.

Нет, я, конечно, не являюсь ретроградом и прекрасно понимаю, что рано или поздно все крупные расчеты между гражданами будут осуществляться только в безналичной форме. Тут не надо быть пророком. В тоже время не стоит насаждать такие расчеты силой закона, как картошку при Екатерине II. Для начала следует обеспечить по всей России устойчивую и качественную интернет-связь, полностью исключить сбои и неполадки в банковских программах и мобильных приложениях (что в принципе сейчас просто невозможно), снизить банковские комиссии (что опять же сегодня нереально) и уменьшить налогообложение сделок с недвижимостью. И только после этого можно постепенно внедрять безналичные расчеты между гражданами.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

По новым правилам с начала мая все теплицы, хозблоки и бани, которые стоят на фундаменте, надо регистрировать в Росреестре и платить налог. Пошлина за постановку объекта на кадастровый учет с января составляет 2 тысячи рублей, а все вместе одновременно с регистрацией права обойдется в 6 тысяч рублей.

Если выяснится, что капитальное сооружение так и осталось в «серой» зоне, владельцу грозит штраф — от 2 тысяч до 5 тысяч рублей. Кто будет инспектировать подмосковные СНТ и с какими сложностями столкнутся владельцы дач, рассуждает юрист по земельному праву Акоп Абгарян:

Акоп Абгарян
юрист по земельному праву

«В Москве Госинспекция по контролю за недвижимостью будет выявлять нахождение построек на частных территориях. Если мы говорим про сельские поселения, то администрация сельского поселения будет выезжать, проводить контроль, какие объекты недвижимости или иные постройки есть на этих земельных участках. Плюсом к этому у нас будет работать земельный комитет соответствующей районной администрации и Росреестр. Они все уполномочены проверить, соответствующий акт составить и выписать предписание. Администрация будет выявлять, является ли этот объект неразрывно связанным с земельным участком. Например, если бытовка стоит как движимый объект, то нельзя обязать собственника такой объект регистрировать, но если у тебя баня, которая углублена в землю и ее передвижение создаст ущерб собственнику, то такой объект уже является объектом капитального сооружения и подлежит внесению в кадастр и оформлению права собственности. Они могут посмотреть с квадрокоптера этот объект, выписать предписание, и уже человек сам примет решение, будет он его исполнять или нет. Например, человек не исполняет, потому что вы сверху посмотрели и не убедились, что у меня нет фундамента у этого объекта, он просто стоит как бытовка временная. Я не исключаю, что здесь начнутся судебные разбирательства по оспариванию указанных предписаний либо иных административных штрафов, потому что люди могут быть не согласны с этим. Сделано это для налогообложения, чтобы выявили указанный объект, и необходимо поставить его на кадастровый учет, после чего зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости, а это сразу данные в налоговую, и будет на указанные постройки начисляться налог, не будет никаких штрафов на данном этапе, но вы понимаете, какой список земельных участков в России, и каждый проверить — это еще территорию надо пройти, это займет достаточно большое количество времени».

Законопослушные дачники уже регистрируют свои бани и теплицы, говорит хозяйка участка на территории Новой Москвы Дарья:

«Владеем мы участком около пяти лет, мы купили участок уже с домом и с баней, баня достаточно капитальная, с фундаментом, отдельный маленький домик, еще есть одна маленькая хозпостройка тоже с фундаментом, то есть ее нельзя просто так взять как бытовку и куда-то увезти. Мне в таком случае предстоит регистрировать сразу два строения. Я спросила в нашем поселке, у нас около 500 домов, кто-то уже озадачился этим вопросом или нет. Мне ответили только два человека, что провели регистрацию с помощью кадастрового инженера, что это не очень сложно, так или иначе все равно нужно предпринять какие-то действия: вызвать кадастрового инженера, произвести обмер, подать заявление, все это тоже стоит денег, услуги кадастрового инженера тоже небесплатны, это требует времени. Участков у нас много в поселке, какие-то строения дополнительные есть практически у каждого».

Размер налога зависит от трех факторов. От кадастровой стоимости участка — чем дороже земля, тем выше платежи. От площади постройки — например, баня в 20 квадратных метров «потянет» на 500-1500 рублей в год. И от региональной ставки: где-то возьмут 0,01%, а в престижных районах Подмосковья — все 0,3%.

Легально избежать оплаты налога на баню можно, если ее площадь не превышает 50 квадратных метров и она единственная капитальная во дворе. Тогда строение попадает под налоговый вычет.