8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Правительство РФ установило единые ставки по льготным ипотечным продуктам с 20 сентября. Все скидки на ставки отменены, а первоначальный взнос по ипотеке не может быть ниже 20,1% по льготным программам. Минимальные ставки по льготной ипотеке уже увеличились у ведущих банков РФ. Обязательное дополнительное условие — оформление страхования жизни и здоровья. Дальнейший рост минимальных ставок не исключен в связи с вероятным увеличением ключевой ставки ЦБ РФ. В ситуации на рынке ипотечного кредитования разбирались «Известия».
Ответ банков на решение правительства вполне предсказуем, считает руководитель департамента продаж и клиентской поддержки «Альфа-Форекс» Александр Шнейдерман.
— Новые ограничения — повышенный первоначальный взнос и новые ставки — необходимы финансовым организациям для снижения рисков. Задолженность по ипотечному жилищному кредитованию на 1 августа составила 15,646 трлн рублей, и тренд восходящий. При этом просроченную задолженность, в том числе за счет непопулярных мер, пока удается удержать на отметке 56,68 млрд рублей, темп прироста просрочки — 3% год к году, — говорит аналитик.
По мнению заместителя директора Банковского института развития Юлии Макаренко, ситуация осложняется тем, что обремененные ипотечными кредитами россияне берут второй, третий и далее займы, в том числе для погашения других задолженностей. Растет нагрузка на семейные бюджеты.
— Скорее всего, в ближайшем будущем повысят ставки все банки, также включенные в госпрограмму по льготному ипотечному кредитованию, — прогнозирует Юлия Макаренко.
— На этом фоне следует ожидать ощутимое снижение объема ипотечных выдач на первичном рынке в ближайшие месяцы, где доминирующую роль как раз играют льготные госпрограммы. Правда, несколько смягчить ситуацию может увеличение скидок или предоставление других каких-то бонусов покупателям первичной недвижимости со стороны застройщиков, — говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
По словам эксперта, рост рыночных ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ, ужесточение условий по льготным госпрограммам, а также повышение с 1 октября макронадбавок по ипотеке с низким первоначальным взносом и выдаваемой заемщикам с высокой долговой нагрузкой приведут к заметному сокращению ежемесячных ипотечных выдач в стране до конца года, возможно, на 15–20% по отношению к средним значениям летних месяцев.
— Тем не менее по итогам всего 2023 года ипотечный портфель российских банков может расшириться на значительные 18–19%. Делать прогнозы на следующий год сложно, учитывая по-прежнему непростую ситуацию в экономике и большое число других факторов неопределенности (геополитика, монетарная политика ЦБ и др.), — приводит данные эксперт.
Игорь Додонов прогнозирует замедление темпов прироста ипотечных портфелей российских банков в 2024 году до 10–11%.
Фактически для заемщиков мало что изменилось, полагает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
— Повышение ключевой ставки ЦБ не затронуло программы льготной государственной ипотеки, а также семейной ипотеки. Там по-прежнему останутся 8 и 6% соответственно, ведь эти проценты закреплены отдельным документом. Разницу по этим программам банкам компенсирует государство. И президент недавно пообещал, что все эти программы будут сохранены, — отметил он.
По данным Тумина, в большинстве регионов России квартиры дорожают медленнее, чем растет стоимость аренды и ЖКХ.
— А потому даже если заемщик берет ипотеку по рыночным процентам, то всё равно остается в выигрыше, чем если бы пытался накопить, скажем, с помощью депозита. Так что, на мой взгляд, информационный шум по этому поводу не должен вызвать реального роста социальной напряженности, — заключает Тумин.
Отказываться от скидок приходится в связи с соответствующим решением правительства о повышении минимального размера первоначального взноса по ипотеке с господдержкой до 20%, поэтому повышение размера первоначального взноса по ним до 20,1% — это закономерный и ожидаемый шаг, оценивает ситуацию экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода.
— ЦБ РФ изменил требования к размеру минимального первоначального взноса по ипотечным программам, поэтому любой российский банк должен следовать новым требованиям регулятора. Важно, что по заявкам, которые были одобрены до 19 сентября включительно, кредитная организация сохранила прежние условия. И тут, кто успел оформить кредитный продукт, тот, как говорится, успел вовремя, — комментирует эксперт.
Кроме того, надо помнить, что скидка от банка — это обычно временная мера, часто сезонная.
— Поэтому рассчитывать, что она будет бессрочной, потребителям не надо, — считает Лобода.
С точки зрения эксперта, сейчас на рынке ипотеки наблюдается временное затишье.
— Те, кто гнался за дешевой ипотекой, мог выгодно приобрести недвижимость ранее. Сейчас же рынок предложений для потребителя не такой выгодный. Впрочем, не исключаем, что некоторые банки смогут предложить свои варианты привлекательных ставок по ипотеке, но будет это уже ближе к новогодним праздникам, — подытоживает Андрей Лобода.
С 1 сентября 2023 года вступил в силу закон, согласно которому услуги по газоснабжению многоэтажек будут предоставлять только при условии обязательной проверки и ремонта внутридомового (ВДГО) и (или) внутриквартирного оборудования (ВКГО), проведенных газораспределительной организацией в установленные сроки. При их отсутствии газоснабжение будет отключено до проведения осмотра или — в случае неполадок — до окончания ремонта.
Нововведение направлено на создание более безопасных условий при оказании услуг по газоснабжению в многоквартирных и жилых домах. «Однако, если раньше газ могли отключить только при аварийной ситуации, то теперь это стало возможным в случае, если просто не проведен осмотр», — объяснил юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Эксперты рассказали, как проверяют и осматривают газовое оборудование, кто должен за это платить, из чего формируется тариф, а также как вычислить мошенников.
Эксперты в этом материале:
- Вячеслав Климов, юрист адвокатского бюро Asterisk;
- Сергей Сергеев, Московская коллегия адвокатов «Арбат»;
- Денис Скрипник, заместитель руководителя отдела развития отраслевых решений и интеграций Okdesk;
- Альберт Шагизиганов, депутат Совета депутатов городского округа Жуковский.
Проверка газового оборудования — это периодический осмотр, техническое обслуживание и ремонт всей газовой инфраструктуры в многоквартирных и частных жилых домах. Ее главная задача — обеспечить безопасность, поскольку даже незначительная утечка газа может привести к трагедии. Регулярная инспекция помогает:
- предупредить и устранить возможные утечки газа;
- выявить неправильно подключенные плиты или колонки;
- еще раз напомнить владельцам о правилах эксплуатации;
- обнаружить вышедшую из строя или устаревшую технику.
Обслуживание газового оборудования регулирует постановление правительства России № 410. В нем прописаны регламент работ и обязанность собственников заключить договор на эту услугу. Его подписывают на срок не менее трех лет.
Сергей Сергеев, Московская коллегия адвокатов «Арбат»:
— За нарушение правил предусмотрена ответственность. Нежелание заключать договор, отказ в допуске проверяющих или уклонение от замены грозит штрафом до 2 тыс. руб. для физических лиц и до 100 тыс. руб. для юридических. Если произошла авария или создалась ее угроза, штраф вырастет до 30 тыс. и 400 тыс. руб. соответственно.
Плановые проверки оборудования внутри квартиры проводятся не реже одного раза в год. Газовщики всегда приходят по заранее утвержденному графику, который формируют органы местного самоуправления. Оповестить жильцов не менее чем за 20 дней — обязанность управляющей компании. Объявление размещают на стенде в подъезде или входной двери, иногда проверяющие сами связываются с жильцами для уточнения даты и времени визита.
График проверки — публичный. Его можно найти на сайте поставщика (в Москве это «Мосгаз») или обслуживающей компании. Для удобства можно подписаться на рассылку уведомлений по почте/телефону или позвонить оператору на единую горячую линию газовой службы.
Газовщики стараются приходить в удобное для жильцов время, в том числе по выходным. Обычно это дневные часы, поскольку проверки в вечернее время, когда все вернулись с работы, оказались неудобными. Как показал эксперимент, в это время активно работают приборы, поэтому мастерам приходилось ждать, пока они остынут.
Собственник также вправе заказать внеплановую проверку. Для этого можно обратиться в УК, чтобы узнать контакт обслуживающей организации, либо позвонить напрямую поставщику или аварийную службу. Сделать это нужно, когда:
- чувствуется даже легкий запах газа или слышно характерное шипение;
- приборы хуже работают: колонка плохо нагревает воду, а духовой шкаф долго доходит до нужной температуры;
- газовые конфорки выдают меньше пламени, чем обычно, появились оранжевые «языки»;
- конфорка коптит и посуда после нагревания становится черной;
у оборудования закончился срок эксплуатации, обычно это 10–15 лет.
Денис Скрипник, заместитель руководителя отдела развития отраслевых решений и интеграций Okdesk:
— На практике обслуживание оборудования часто происходит несвоевременно или вообще не проводится. Если при плановом обходе жильца нет дома, тогда оборудование остается необследованным до следующего обхода. И так повторяется довольно долго, пока наконец не совпадает время пребывания жильца дома и визита газовиков.
Работы по проверке газового оборудования выполняет специализированная организация на основании лицензии. Это могут быть как госструктуры, так и частники. Например, в Московской области это делают сотрудники «Мособлгаза» или допущенные компании — в области их около 500.
Заключить договор можно напрямую, но чаще это делает управляющая компания (УК) от лица собственников. В УК можно узнать, кто именно занимается проверкой в вашем доме. «Стоит отметить, что, согласно вступившему в сентябре закону, техническое обслуживание и ремонт внутридомового, а также внутриквартирного оборудования в одном и том же доме может осуществляться только одной газораспределительной организацией, а не несколькими, как было раньше. Согласно нововведению, заключенные договоры с газораспределительными организациями должны быть приведены в соответствие с новым законом до 1 января 2024 года», — отметил Климов из Asterisk.
Каждый мастер проходит обязательное обучение и подтверждает знания не реже одного раза в пять лет на аттестации. При выходе на объект при себе у него должно быть не только рабочее оборудование, но и удостоверение с фотографией слесаря, фирменным логотипом компании, голограммой и печатью, сроком действия документа и номером сотрудника.
Плановая проверка затрагивает два вида газового оборудования: внутридомовое (ВДГО) и внутриквартирное (ВКГО):
- ВДГО — это все то, что расположено до запорного клапана на входе в дом или квартиру: магистрали, технические устройства контроля давления, загазованности и т. д. За их сохранность отвечает управляющая компания, кооператив или собственники жилья, управляющие домом напрямую;
- газовая плита, водонагревательная колонка и отопительный котел — это внутриквартирное оборудование, ответственность за него по закону несет конечный потребитель.
Минимальный перечень того, что должны проверить газовые инспекторы во время планового визита, прописан в постановлении № 410. Внутри квартиры, как правило, эти работы включают:
- визуальную оценку целостности всех элементов газопровода, проверку того, насколько правильно проложена магистраль, не было ли самовольных перепланировок;
- проверку герметичности соединений, шлангов и запорных механизмов;
- инспекцию кранов и задвижек, их смазку и разработку. При необходимости уплотнители меняют;
- осмотр вентиляционного канала, измерение тяги в нем;
- регулировку сжигания газа приборами во всех режима работы, проверку давления в системе;
- очистку горелок и других элементов от гари и загрязнений.
В конце проверки мастер должен провести инструктаж о безопасном обращении с газовым оборудованием. Он также может указать на необходимость замены устройства, если оно вышло из строя или истек срок эксплуатации. Кроме того, инспектор составляет акт проверки в двух экземплярах. В документе указываются дата и время проверки, перечень выполненных работ, реквизиты и другие данные о компании.
Стоимость услуг рассчитывается индивидуально на основании общих рекомендаций. Тариф действует один год. Итоговая цена зависит от количества и характеристик газового оборудования. Если договор не заключен или заявка внеплановая, то придется заплатить отдельно. В среднем вызов специалиста обходится в 500 руб.
Стоимость услуги по обслуживанию ВКГО зависит от организации, с которой собственники заключают договор, объясняет депутат Совета депутатов городского округа Жуковский Альберт Шагизиганов. «Плата за обслуживание внутриквартирного газового оборудования располагается отдельной строкой в квитанции. Сумма растягивается на год, поэтому собственник оплачивает ежемесячно 1/12, стоимость услуг зависит в том числе и от оборудования. Если у жильца две газовые плиты, то обслуживание будет стоить в два раза больше», — поясняет эксперт.
Проверка газа — любимое прикрытие мошенников, которые могут навязать ненужные услуги. Как правило, аферисты активизируются в период плановых проверок, чтобы еще больше запутать жильцов. Если вам позвонили в дверь неизвестные люди и представились сотрудниками газовой службы, не спешите пускать их в дом. Следуйте советам, которые помогут отличить мошенника:
1. Помните о графике проверки. Настоящие газовщики всегда приходят по утвержденному графику. Его вы заранее увидите на доске объявлений в подъезде, вам придет уведомление на телефон или почту. Либо компания свяжется напрямую. Дополнительно подтвердить дату визита можно в справочной или УК;
2. Проверьте мастера. Например, сотрудники «Мосгаза» никогда не ходят по двое. Обязательно изучите документы и обратите внимание на форму. Часто мошенники носят похожую одежду, на которой есть крупная надпись газ, но с какой-то другой приставкой: «Газмонтаж», «Газсервис» и т. д.;
3. Набор услуг. Слесарь никогда не предлагает купить и установить какое-то дополнительное оборудование. Обычно мошенники стараются запугать доверчивых жильцов угрозой утечки газа и настаивают на приобретении различных уловителей газа, датчиков давления и прочего. Помните, что официальные службы такого не предлагают. Тем более в рассрочку, которая по факту оказывается кредитом под большие проценты.
Раньше случались ситуации, когда наследники и не знали, что им что-то полагается. Например, когда родственник живёт давно в другом регионе или стране, его адрес неизвестен, а общение с ним давно прервано. Возможно, рядом с ним и не было близких на момент смерти, или были, но они с остальными наследниками не находятся в контакте. Таким образом, узнать о том, что полагается по закону или по завещанию, было трудно.
Так было до начала работы специального онлайн-сервиса Федеральной нотариальной палаты. Сейчас на данном сайте можно узнать, открывалось ли наследство на конкретного наследодателя, и найти наследственное дело. Достаточно знать фамилию, имя и отчество полностью. Сервис просит ввести также дату рождения и дату смерти, но это необязательные поля для заполнения, они лишь облегчают выбор среди вариантов. Через подобные запросы можно узнать о факте открытия наследственного дела и получить контактные данные нотариуса, в чьём производстве оно находится. Разумеется, состав имущества и персональные данные заинтересованных лиц никто не раскрывает. Но это уже существенная помощь в поиске информации для наследников. Теперь если узнаётся о факте смерти конкретного лица, можно получить информацию, у какого нотариуса есть все подробности и куда обращаться.
Итак, если умерший оставил завещание, то нотариус извещает указанных в завещании наследников, и далее он уже ведёт наследственное дело и выдаёт документы о наследовании. Если завещание отсутствует, то нотариус уведомляет тех наследников по закону, которые ему известны (известно их место жительства). Соответственно, не всех наследников по закону можно охватить таким образом. Поэтому сервис по онлайн-проверке наследственных дел очень кстати.
Обратиться к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство можно в течение шести месяцев с даты, когда наследство открылось (а этой датой признаётся дата смерти наследодателя). Если срок пропущен по уважительной причине (например, наследник отбывал наказание или не мог узнать о смерти наследодателя по объективным уважительным причинам и это будет доказано), то его можно восстановить через суд.
Обычно место открытия наследства — это место регистрации наследодателя на момент его смерти. Однако бывают ситуации, когда регистрации нет или умерший проживал за пределами РФ. Тогда нотариус заводит дело по месту нахождения имущества в России. Если объектов несколько, то по месту нахождения наиболее ценного имущества исходя из рыночной цены.
Правительство готовит поправки в Земельный кодекс, которые позволят изымать у нерадивых дачников заброшенные участки. Над новым законом работают сразу несколько министерств и ведомств. Мнения экспертов по поводу необходимости данного законопроекта разделились. Одни уверены, что такой закон очень нужен. Земля должна работать, поэтому лучше ее отнять у лодырей и отдать рачительным хозяевам. Другие специалисты опасаются, что новым законом могут злоупотреблять рейдеры, и нас ждет очередной передел собственности. Попробуем разобраться, кто из них прав.
Мария и Сергей — многодетные родители. У них четверо малышей, мал мала меньше. Поэтому когда им как многодетной семье выделили бесплатно 15 соток земли под дачу в Можайском районе, они прыгали до небес.
«Пока ехали смотреть место под будущую дачу, такого себе нафантазировали — смешно вспомнить… И какой дом построим, чтобы можно было там круглый год жить, и что сад с огородом разведем, чтобы дети ели все свое, свежее с грядки», — вспоминает Маша и горько вздыхает, потому что ее счастье было недолгим. Осмотр местности быстро охладил восторг будущих землевладельцев. Оказалось, что участок находится в чистом поле, поблизости никакой инфраструктуры, ни дорог, ни электричества, про газ и прочие блага цивилизации и говорить нечего.
«Знаете, я даже расплакалась от обиды и досады, когда мы подсчитали, во что нам обойдется строительство подъездной дороги. Даже если поделить на всех многодетных, кому там выделили участки, все равно выходит по миллиону! Откуда у нас такие деньги?»
В общем, хоть и говорят, что дареному коню в зубы не смотрят, но Маша и Сергей от выделенного участка отказались. И, как оказалось, правильно сделали. Потому что те, кто землю там все-таки взял, воспользоваться ею не могут, только налоги платят. Даже спустя четыре года там по-прежнему нет ни света, ни дороги.
«История ваших читателей типичная, и чем дальше от Москвы, тем больше таких СНТ-призраков. На периферии Московской области — например, в Шатуре или Можайске — в некоторых садовых товариществах количество пустующих участков достигает 70–90%. Но я не считаю, что виновны в этом сами дачники, — комментирует проблему Федор Мезенцев, лидер общественного движения «Народный сад». — У нас очень плохо работает государственная программа по обеспечению дачников инфраструктурой. Муниципалитеты не строят подъездные дороги к дачным поселкам, и социальная газификация на СНТ не распространяется. Если бы власти хотя бы построили дороги и подвели свет, земля была бы востребована».
Сегодня любой собственник, которому земля не нужна, может отказаться от нее в пользу государства. Обычно так и бывает там, где она дешево стоит. Например, в Шатуре можно приобрести участок по цене 2 тыс. рублей за сотку, но добираться туда придется на вездеходе. Поэтому земля там не особо пользуется спросом, много участков продолжают пустовать, и хотя они числятся за муниципалитетом, но фактически лежат тяжким бременем на членах СНТ, на чьей территории находятся.
Однако бывает и так, что поселок давно обжит, вся необходимая инфраструктура есть, а «заброшек» и на его территории хватает. У Ирины Поповой дача находится под Ореховом-Зуевом. Дачи там старые, участки маленькие — по шесть соток, землю выделяли еще при советской власти. Сейчас многие из тех, кто их получал, уже умерли, а их наследники не всегда имеют возможность или желание регулярно навещать свои фазенды. Поэтому участки зарастают сорняками выше человеческого роста, а еще там селится разная недружелюбная к человеку живность.
«У меня с двух сторон заброшенные дома стоят, старики умерли, дети не ездят. Хотели у одних купить землю, чтобы увеличить свой участок, куда там — заломили цену, не подступишься. А вместе с тем у них там один борщевик растет и семена ко мне летят. Приходится нам не только свой, но и соседские участки косить. В прошлом году мужа в этих зарослях цапнула какая-то тварь за ногу, кто это был, мы не знаем, в траве не видно, на всякий случай поехали в больницу, делать уколы от столбняка», — рассказывает дачница.
По словам женщины, ползучие твари на самом деле еще не самые опасные. В том же СНТ в другом заброшенном доме обосновались зимой бомжи, решили обогреться и развели на полу костер, а когда пожар охватил весь дом, убежали. К несчастью, в товариществе нет сторожа, поэтому, пока ехали пожарные, огонь захватил еще несколько соседних строений.
Пожары на заброшенных участках случаются регулярно. Если не бомжи подожгут, так само по себе может воспламениться. Летом от солнца любой осколок стекла способен сработать как линза, под ним начнет тлеть какая-нибудь ветошь, бумага, а дальше огонь перекинется на деревянные части дома или на бурьян и хлам во дворе, и вот уже готов пожар.
«Мне кажется, было бы разумным разрешить органам местного самоуправления передавать заброшенные дачи, расположенные на территории СНТ, членам этих садовых товариществ без торгов, чтобы соседи, которые и так вынуждены косить там траву, бороться с сорняками, могли воспользоваться землей. Потому что купить земельный участок с аукциона бывает чаще всего не по силам обычному садоводу, простые люди, например те же пенсионеры, не смогут конкурировать на аукционе с бизнесменами, если тем приглянется один и тот же участок земли. Другое предложение касается как раз многодетных. Поскольку в стране действует программа по предоставлению этим семьям земельных участков, давайте сделаем так, чтобы они получали заброшенные или неиспользуемые участки в уже обжитых СНТ, где есть вся необходимая инфраструктура, а не в чистом поле».
Многих критиков нового закона беспокоит, что критерии определения заброшенной земли являются нечеткими, размытыми, и этим смогут воспользоваться рейдеры, если захотят отжать лакомые участки у садоводов.
На самом деле новый закон не предлагает ничего нового. Вообще-то у собственника уже сейчас могут изъять землю, если участок захламлен более чем на 50%. Или если объекты, расположенные на садовой территории, находятся в аварийном состоянии и не ремонтируются в течение пяти лет. То же касается и неиспользуемых земель: срок освоения участков — три года. Это касается всех, и застройщиков, и сельхозпроизводителей, а теперь вот будет распространяться и на дачников.
«А где гарантии, что с принятием поправок не начнутся злоупотребления со стороны местных властей и бизнеса? — спрашивает Мезенцев. — Допустим, что семья попала в трудную ситуацию и не смогла летом приехать и покосить траву у себя на даче. Такой участок точно будет выглядеть как заброшенный. А если зимой снег крышу провалит — вот вам и типичный вид «заброшки». Кто будет вникать, когда это произошло, есть ли у людей средства на ремонт и так далее? Рейдеры и застройщики — народ ушлый, они лучше дачников знают всевозможные лазейки в законе и уж точно используют их себе во благо, если им позарез понадобится земля. Очень внимательно нужно работать над формулировками закона, иначе мы увидим новую волну раскулачивания землевладельцев».
Но есть и другие мнения относительно нового закона. Например, адвокат Роман Кондауров настроен к нему вполне лояльно и считает, что изъять земельный участок совсем непросто даже через суд. Поэтому добросовестным собственникам опасаться нечего.
«Сначала эти участки нужно выявить, далее Росреестр посылает сведения о них местным властям, те, в свою очередь, выносят предписание о зафиксированных нарушениях владельцам земли и назначают штраф. Кроме того, дачникам будет дан срок для ликвидации нарушений. На ремонт той же крыши или других повреждений жилого строения отводится целых 5 лет, думаю, за это время можно привести свою собственность в порядок. И только если дачник не устранит все нарушения и участок будет оставаться захламленным и неухоженным, дело могут направить в суд, чтобы изъять собственность. Кстати, суд при рассмотрении дела должен будет учесть все жизненные обстоятельства, в которые попала семья, в том числе болезнь хозяина или другие какие-то проблемы. Но в одном я согласен с коллегой: на торгах, куда будут выставлять изъятые земельные участки, приоритет должен быть отдан членам того СНТ, на территории которого он находится. Такое правило сейчас действует в отношении собственников квартир — им предоставляется право первыми выкупить долю в общей квартире, будет справедливо, если так же поступят и с дачниками», — предложил эксперт.