8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Ставки по рыночной ипотеке на начало 2025 года превышают 28–29% годовых. Но есть возможность оформить жилищный кредит по ставке в несколько раз ниже. Например, воспользовавшись семейной ипотекой под 6% годовых или сельской под 2%.
Какие еще льготные программы и на каких условиях будут доступны россиянам в этом году — рассказываем в нашем материале.
С декабря 2023 года кабмин ввел правило, по которому льготную ипотеку можно оформить только один раз. Это касается всех льготных программ с господдержкой. Требование распространяется на созаемщиков и поручителей по кредиту. Льготные кредиты, оформленные до 23 декабря 2023 года, не учитываются.
Одна из самых широких программ с господдержкой, которая доступна россиянам в 2025 году, — семейная ипотека. Программа действует до конца 2030 года. В декабре 2024 года Минфин изменил механизм предоставления субсидии банкам по программе семейной ипотеки. Общая сумма лимита банкам увеличена с 6,26 трлн до 8,65 трлн руб., чтобы избежать приостановок действия программы. Сам механизм стал более гибким: теперь кредиторы не будут ограничены лимитами, которые ранее определялись для конкретного банка.
Льготной ипотекой под 6% воспользоваться могут:
- семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет (на старых условиях программой могли воспользоваться семьи, где есть ребенок до 18 лет);
- семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек и имеющие двух несовершеннолетних детей. Ипотеку можно оформить на квартиру в новостройке или строительство дома;
- семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или проживающие в регионах, имеющих индивидуальные программы развития. Всего таких регионов 35;
- семьи, где есть ребенок-инвалид.
Минимальный первый взнос по семейной ипотеке — 20%. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб.
Потратить льготный кредит можно на покупку квартиры в новостройке, а также строительство или покупку нового дома. Вторичное жилье можно приобрести в регионах с недостаточным строительством для семей с детьми-инвалидами. У семей, в которых родился первенец, есть возможность рефинансировать действующий имеющийся кредит по программе.
В декабре президент России Владимир Путин предложил распространить семейную ипотеку на вторичный рынок в регионах, где почти не строится новое жилье. Правительство сейчас занимается проработкой этого вопроса.
Получить льготный кредит на покупку жилья в 2025 году смогут работники IT-компаний. С 1 августа 2024 года правительство продлило действие IT-ипотеки до конца 2030 года, исключив из программы Москву и Санкт-Петербург.
Оформить кредит по ставке 6% можно на покупку новостройки или строительство собственного дома. Максимальная сумма кредита — 9 млн руб. Минимальный первый взнос — 20%.
Стать участником IT-ипотеки могут работники аккредитованных IT-компаний в возрасте от 18 до 50 лет включительно. Также есть требования к зарплате. В городах-миллионниках, а также Московской и Ленинградской областях минимальный уровень зарплаты до вычета НДФЛ составляет от 150 тыс. руб. в месяц. В остальных городах и населенных пунктах — от 90 тыс. руб. в месяц.
Льготная ставка действует, пока человек работает в аккредитованной IТ-компании. В случае увольнения, чтобы сохранить льготные условия, заемщику необходимо в течение полугода устроиться в аналогичную компанию.
В 2025 году продолжит действие сельская ипотека по ставке до 3%. Изначально программа, запущенная в 2020 году, должна была завершиться в 2022 году. Но ее сделали бессрочной.
Сельская ипотека доступна жителям небольших населенных пунктов с населением не более 30 тыс. человек. При этом программа не распространяется на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург.
Сельская ипотека распространяется на покупку и строительство частного дома, а также на жилье в многоквартирном доме, включая дома блокированной застройки (таунхаусы). Но высота таких домов должна быть не выше пяти этажей.
Максимальная сумма кредита — 6 млн руб., а минимальный первый взнос — 20%. Максимальная ставка по сельской ипотеке — 3%, на приграничных территориях — 0,1%.
Действие сельской ипотеки могут ограничить
В прошлом году Минсельхоз, который курирует программу, предложил ограничить действие сельской ипотеки в населенных пунктах, расстояние от которых до административных центров меньше 50 км, а также в тех, которые находятся не более чем в 30 км от города с населением более 100 тыс. человек. Из программы также хотят исключить поселки, которые находятся менее чем в 50 км от Севастополя.
Россияне, живущие на Дальнем Востоке и на территории российской Арктики, в 2025 году смогут оформить дальневосточную и арктическую ипотеку. Условия этих двух программ схожи. Обе программы действуют до конца 2030 года.
Льготный кредит по ставке 2% годовых могут оформить молодые семьи, получатели арктического и дальневосточного гектара, переезжающие в указанные регионы учителя, медработники, работники ОПК. Среди требований к участникам программы — регистрация на территории региона после получения права собственности в течение 271 дня.
Максимальная сумма кредита — 6 млн руб. или 9 млн руб., если площадь недвижимости превышает 60 кв. м. Потребуется минимальный первый взнос в размере 20%.
Льготный кредит можно потратить на покупку квартиры в новостройке или нового дома, а также направить средства на строительство собственного дома, купив участок. В моногородах и на отдельных сельских территориях разрешена покупка вторичного жилья.
Перепродажа недвижимости может приносить высокий доход, но имеет свои нюансы: от выбора ликвидного объекта до расчёта налогов и затрат на ремонт. Разбираем, как избежать ошибок и эффективно вложить свои деньги.
Способов заработать на недвижимости довольно много, среди наиболее доходных:
1. Флиппинг — покупка квартир в плохом состоянии для перепродажи после ремонта.
2. Покупка и перепродажа конфиската.
3. Выкуп жилья под реновацию, чтобы получить новую квартиру вместо старой.
4. Перевод квартир на первых этажах в коммерческую недвижимость.
О каждом из этих вариантов мы подробно рассказали в отдельной статье. Сейчас рассмотрим, как выбрать недвижимость для перепродажи, если вы новичок в этой сфере.
Если вы собираетесь перепродавать квартиры, важно уже на начальном этапе понимать, как угодить покупателю. Выбор стратегии зависит от типа недвижимости, с которой вы хотите работать — это могут быть объекты премиум-класса, коммерческие помещения, обычные евродвушки в новостройках и так далее.
Возможно, вы не собираетесь вести бизнес и ищете что-то, чтобы просто сберечь свои вложения. В любом случае, основной вопрос, на который нужно ответить при выборе квартиры — насколько она ликвидна, то есть как дорого её можно будет продать и как быстро это получится сделать.
Чтобы оценить это, проверьте:
1. Развивается ли вокруг инфраструктура — могут ли поблизости открыть новую станцию метро, увеличить число магазинов и торговых центров.
2. Насколько может подорожать земля в этом районе: есть ли рядом незастроенные территории, где могут появится новые дома. Или, наоборот, всё уже застроено, и вам придётся конкурировать только с владельцами вторичного жилья.
3. В каком состоянии находится сам дом — нет ли риска, что вскоре его признают ветхим и через 5–10 лет снесут.
4. Какова экологическая обстановка и качество окружающей среды в интересующей вас локации. Районы с чистым воздухом, зелёными зонами, парками и водоёмами ценятся выше.
Проблема в том, что сейчас экономика не в том состоянии, когда стоимость любой недвижимости со временем только растёт. Это касается и рублёвой, и валютной стоимости.
Из-за повышающихся кредитных ставок и отмены льготной ипотеки цены и на первичном, и на вторичном рынке сейчас стагнируют. И если по итогам 2024 года первичка ещё показала небольшой рост — на 10%, — то в 2025-м аналитики прогнозируют её удорожание только в пределах инфляции.
Что же касается вторички, цены на неё весь 2024 год оставались на месте, а в ближайшем будущем могут пойти вниз.
ДЛЯ СПРАВКИ
Инфляция по всей России с начала 2022 по конец 2024 года составила 30%, в Москве — 13,7%, в Санкт-Петербурге — 24%. Рубль за это время обесценился к доллару на 42,6%.
Изучите динамику цен на похожие квартиры в районе за последний год. Обратите внимание, как сильно снизились цены во второй половине 2022 года. Это поможет лучше понять, насколько спрос на такую недвижимость устойчив к воздействию внешних факторов.
Провести такую оценку поможет наш сервис «Мой дом», в котором вы можете отследить динамику цен на любой объект недвижимости.
Ситуация может измениться в ту или иную сторону в любой момент. Если вы ожидаете роста цен на недвижимость, когда российская экономика восстановится, то это один сценарий. Однако если вы не готовы рисковать или ждать больше 2–3 лет, то для повышения цены должна быть конкретная причина.
Также важно определить, сколько денег потребуется на ремонт квартиры перед её продажей и уплату налога на прибыль от сделки.
Скорость продажи жилья — с поправкой на рыночные тенденции — зависит от той самой ликвидности, которую необходимо оценить перед его покупкой. Цены на ликвидную недвижимость могут быть выше, чем на варианты по соседству, но на неё всегда есть спрос.
Если же вы ошибётесь, и процесс затянется, это станет вопросом не только времени, но и денег: вложения будут временно заморожены, и, вероятно, придётся платить за услуги риелторов.
Чтобы определить ликвидность, нужно внимательно следить за рынком. Например, сейчас высокие процентные ставки. Даже если взять ипотеку всего на 5 млн рублей под 25% на 10 лет с первоначальным взносом в 10%, переплата составит почти 7,8 млн рублей.
В такой ситуации спрос может сместиться на комнаты и небольшие квартиры, которые можно купить без привлечения кредитных денег.
В целом, ликвидная квартира обладает следующими признаками:
1. Расположение на средних этажах здания.
2. Классическая, удобная планировка.
3. Средний метраж — от студии до двухкомнатной квартиры.
4. Хорошая локация с развитой транспортной сетью и всем необходимым для комфортной жизни семьи.
Если вы намерены продавать объект лишь через несколько лет, при его выборе можно подумать и о том, какую квартиру будет проще сдавать.
Новостройка может вырасти в цене при покупке на стадии котлована или строительства, а также за счёт самостоятельного ремонта в квартире с черновой отделкой.
Вторичная недвижимость может значительно подорожать в будущем, если вы покупаете залоговую квартиру, жильё в доме под реновацию или просто планируете сделать качественный ремонт.
Однако алгоритм выбора объекта может отличаться в зависимости от ситуации.
Этапы
Новостройка
Вторичка
Этап 1
Поиск проекта с низкими ценами на старте продаж
Поиск подходящей квартиры всеми доступными способами
Этап 2
Выбор подходящей квартиры в строящемся комплексе
Проверка юридической чистоты жилья: правоустанавливающих документов, справки из ПНД и так далее
Этап 3
Подписание договора долевого участия
Подсчёт общих затрат, включая ремонт, проведение сделки и налоги
Этап 4
Перепродажа на более позднем этапе строительства или после ввода в эксплуатацию
При необходимости — ремонт
Этап 5
—
Перепродажа
В целом во вторичной недвижимости больше рисков и непредвиденных затрат, но её продажа идёт быстрее: между покупкой и новой сделкой может пройти всего 3–5 месяцев.
Покупка объекта по договору долевого участия тоже имеет свои риски — например, строительство может затянуться, что особенно критично при покупке квартиры в ипотеку. Однако если правильно всё оформить, риски минимальны.
В новостройке можно сделать дополнительный ремонт, чтобы поднять стоимость квартиры. Однако это экономически целесообразно, только если удастся найти недорогую и при этом профессиональную ремонтную бригаду. В противном случае лучше либо заказать ремонт от застройщика, либо продавать как есть.
Вы можете купить и продать квартиру в двух налоговых статусах.
1. Как физическое лицо. Обычные граждане с 2025 года платят с продажи НДФЛ в размере:
- 13% с дохода до 2,4 млн рублей;
- 15% с суммы дохода, превышающей 2,4 млн рублей.
- 0%, если владели недвижимостью более 5, а в некоторых случаях 3 лет.
ВАЖНО
Если квартиру продаёт налоговый нерезидент, ему придётся уплатить в бюджет 30% дохода.
Сумму налога можно уменьшить с помощью стандартных вычетов:
- на один миллион рублей;
- на сумму подтверждённых расходов на покупку.
ВАЖНО
Продажа физлицом нескольких квартир в одном налоговом периоде может квалифицироваться ФНС как предпринимательская деятельность. Такие подозрения обычно вызывает проведение более 3 сделок за год, особенно если продавец владел объектами совсем недолго.
Это может привести к штрафу за незаконное предпринимательство, лишению права учесть расходы на покупку, а в случае с коммерческой недвижимостью — к требованию уплатить НДС.
2. Как ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН). Этот налоговый режим выгоден для перепродажи недвижимости, несмотря на ставку 15%, что на 2% выше, чем у физических лиц.
Выгода в том, что предприниматели на «упрощёнке» могут вычесть из дохода все документально подтверждённые расходы на покупку, ремонт и обслуживание объекта.
ВАЖНО
Если расходы незначительные или их сложно документально подтвердить, выгоднее использовать УСН «Доходы» с фиксированной ставкой 6%.
Кроме того, ИП на УСН не платят НДС с дохода от продажи жилой недвижимости, что делает эту систему экономичнее других.
ПРИМЕР
Допустим, вы купили квартиру за 8 млн рублей, сделали ремонт на 500 тысяч и через полгода-год сумели продать за 10 млн рублей.
Налоги будут такими:
- С физического лица: (10 млн — 8 млн) × 13% = 260 тысяч рублей.
- С ИП на УСН: (10 млн — 8 млн — 500 тыс) × 15% = 225 тысяч рублей.
Выбор режима налогообложения зависит от того, как часто, в каких объёмах вы планируете торговать недвижимостью и сколько денег будете тратить на доведение её до ума. Не забывайте, что при уплате НДФЛ можно дополнительно получать налоговые вычеты.
1. Покупая квартиру для перепродажи, обратите внимание на объекты, которые будут пользоваться наибольшим спросом в момент, когда вы хотите получить доход.
2. Выбирайте квартиры в районах с развивающейся инфраструктурой и перспективами роста цен. Тщательно анализируйте состояние дома и динамику цен, чтобы минимизировать риски.
3. Определите, какая стратегия — новостройка или вторичка — лучше подходит для ваших целей и бюджета. На вторичном рынке можно быстрее продать квартиру, но и риски непредвиденных расходов здесь выше.
4. Если хотите повысить цену квартиры за счёт ремонта, важно знать хорошую ремонтную бригаду или уметь делать всё самостоятельно.
5. Рынок недвижимости сейчас очень нестабилен, не стоит рассчитывать на прибыль только из-за общих тенденций.
6. Заранее просчитайте, какой налоговый режим будет выгоднее в вашем случае.
Собственник вправе вселять в свою квартиру того, кого сочтет нужным — но только если закон при этом не нарушается. Представлю вашему вниманию случаи, когда собственнику придется заплатить штраф из-за своих жильцов.
На собственника жилого помещения возлагается обязанность уведомить органы регистрационного учета о жильцах, которые фактически пользуются его квартирой, но не оформляют регистрацию (по истечении 90 дней проживания должна быть оформлена временная регистрация гражданину России, а иностранцу — по истечении 7 рабочих дней).
Для собственника предусмотрены штрафы в размере от 2 до 3 тысяч рублей, а для столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург) штрафы повышаются до 3 — 5 тысяч рублей. Штраф могут налагать неограниченное количество раз — пока обязанность не будет исполнена (ст.ст. 18.9, 19.15.2 КоАП РФ).
Требование о регистрации не распространяется только на близких родственников собственника жилья (если он сам зарегистрирован в квартире, и вместе с ним проживают его супруг, дети со своими супругами, родители со своими супругами, родные братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки).
А также собственнику не грозит штраф, если его жильцы зарегистрированы в пределах того же региона, где находится его квартира.
В отсутствие исправных приборов учета (в т.ч. если счетчик есть, но он не работает или у него истек срок поверки) плата за расход коммунального ресурса начисляется по нормативу потребления и количеству жильцов.
Поэтому собственник обязан сообщать управляющей организации о том, какое число жильцов фактически пользуется его квартирой (если не все они состоят на регучете).
В противном случае организация может провести проверку, составить акт о количестве фактически проживающих в квартире граждан и доначислить собственнику плату за коммунальный ресурс со штрафным коэффициентом 1,5 (п. 56.1 Правил, утв. ПП РФ от 06.05.2011 № 354).
Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то сдавать в ней отдельную комнату один сособственник может только при условии, что на это будут письменные согласия остальных сособственников. Это правило было подтверждено Верховным судом РФ:
- закон позволяет собственнику пользоваться своим жилым помещением при условии, что он соблюдает при этом права и интересы соседей (ст. 30 ЖК РФ),
- распоряжение помещениями общего пользования в квартире происходит только по соглашению всех сособственников, а при сдаче даже одной комнаты жильцы будут пользоваться общими помещениями (ванной, туалетом, кухней) (ст. 246 ГК РФ).
Следовательно, без согласия остальных совладельцев он не может вселять жильцов даже в отдельную комнату в общей квартире.
В противном случае, суд признает договор найма недействительным и взыщет в пользу других сособственников все расходы, которые они понесли в связи с обращением в суд (определение ВС РФ № 5-КГ20-149-К2).
Если вы в обозримом будущем планируете приобрести квартиру на первичном рынке, перед совершением сделки Новострой-М советует тщательно изучить законодательство — этот год ознаменовался большим количеством новых правил для покупателей жилья. Все нововведения мы собрали в этом материале.
Уже весной этого года — а именно с 1 апреля — Банк России введет новый инструмент — макропруденциальные лимиты. Раньше они касались исключительно потребительских кредитов, теперь — и ипотечных. Отныне гражданам с большим количество различных займов будет проблематично оформить ипотеку без залога.
Чтобы вам не отказали при покупке квартиры в новостройке, перед подачей заявки на ипотеку проанализируйте вашу сегодняшнюю кредитную нагрузку.
Особое внимание уделите кредитным картам — бывает так, что банки воспринимают этот продукт как выданный кредит, даже если вы им не пользуетесь.
Раньше нести дарственную к нотариусу было не нужно, но с 10 января 2025 года заверять ее придется в обязательном порядке. Естественно, платно. Теперь граждане должны заплатить 0,5% суммы договора, однако не больше 20 тыс. рублей.
С 1 января 2025 года за бумажный вариант выписки из ЕГРН об объекте недвижимости граждане-физлица платят 1740 рублей, представители бизнеса — 5100. Для получения электронной выписки с этого года придется отдать 700 рублей физлицам и 1400 — юрлицам.
Для сравнения: до 2025 года физлицам, чтобы получить бумажную версию, нужно было заплатить 870 рублей, электронную — 300 рублей. Юридическим лицам — 2550 рублей и 700 рублей.
Индексация коснется и других выписок:
Выписка из ЕГРН
О зарегистрированных ДДУ
Бумажная
3480 руб. (физлица);
6840 руб. (юрлица)
Электронная
1640 руб. (физлица);
3260 руб. (юрлица)
О переходе прав на недвижимость
Бумажная
920 руб. (физлица);
2540 руб. (юрлица)
Электронная
580 руб. (физлица);
1160 руб. (юрлица)
Кадастровый план территории
Бумажная
3480 руб. (физлица);
10440 руб. (юрлица)
Электронная
700 руб. (физлица);
1400 руб. (юрлица)
Он введен с 1 января 2025 года, чтобы защитить права заемщиков по всей России и призван сделать отечественный ипотечный рынок менее рискованным.
Теперь банки, помимо прочего, должны максимально подробно разъяснять условия кредитования будущим покупателям жилья. Нововведения коснутся всех ипотечных договоров.
Среди них также: направление средств граждан на эскроу-счета, где они защищены системой страхования вкладов, в отличие от аккредитивов.
Запрет учета кэшбека, который гражданин получает после покупки квартиры, в первоначальном взносе — теперь он должен полностью выплачиваться из собственных средств, чтобы избежать рисков.
Запрет получения банками вознаграждения от девелопера за пониженную ипотечную ставку, если из-за этого квартира становится дороже (стандартная схема популярной субсидированной ипотеки от застройщиков).
С 1 марта 2025 года строительным компаниям разрешено руководствоваться самостоятельно разработанными стандартами качества отделки жилья в новостройках — вместо соблюдения технических регламентов.
До этого года все происходило по следующей схеме: застройщик передавал собственнику квартиру, построенную согласно требованиям технических регламентов. Если дольщика не устраивало качество, он подавал в суд и требовал компенсацию за несоответствие техрегламентам.
Теперь в законе такого требования нет. То есть качество квартиры не должно отвечать техрегламентам, а должно соответствовать стандартам застройщика, которые он сам для себя установит. Единственный момент — они должны быть не ниже минимальных стандартов Минстроя.
«Свои» стандарты стройкомпания будет прописывать в ДДУ (договоре долевого участия).
Кроме того, гарантия на отделку теперь составит 1 год. Покупатель при этом сможет взыскать с застройщика не более 3% от стоимости ДДУ — если будут найдены несоответствия при установке сантехники, окон и дверей. Эти правила действуют уже с 1 января 2025 года.
Теперь (с 1 января 2025 года) сумма за регистрацию перехода права собственности формируется на основе кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ранее она устанавливалась исходя из цены недвижимости, прописанной в договоре.
Если по кадастру недвижимость оценивается менее чем в 20 млн рублей или ее стоимость не установлена, гражданину нужно будет заплатить 4 тыс. рублей.
Когда по кадастру объект стоит дороже 20 млн рублей, правила расчета такие: вам потребуется оплатить 0,02% кадастровой стоимости на дату обращения за услугой регистрации, но не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 тыс. рублей.
Чтобы поставить объект на кадастровый учет и одновременно зарегистрировать права, в 2025 году тоже придется заплатить больше — 6 тыс. рублей для физических лиц, если по кадастру объект недвижимости оценивается менее чем в 20 млн рублей.
Если он дороже, госпошлина рассчитывается так: гражданин платит 2 тыс. рублей, а также 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей.
С 1 сентября 2025 года в ЕГРН будет вноситься информация о членах семьи собственника приватизированной недвижимости, в том числе бывших — если у них есть или были равные права пользования с тем, кто провел приватизацию.
Нововведение призвано защитить покупателей жилья от желающих оспорить сделку. Граждане смогут заранее оценить риски при приобретении объекта недвижимости.
С 1 января 2025 девелоперам запретят строить в Подмосковье ЖК с квартирами площадью меньше 28 кв. м. Минимальная площадь двухкомнатных лотов теперь должна составлять 44 кв. м.
В Москве запрет на микроквартиры действует уже с 1 августа 2024 года.
С 1 февраля 2025 года материнский капитал на первого ребенка проиндексируют до 676 398,58 рублей, на второго и последующих детей — до 893 835,55 рублей. В случае, если у родителей остался неизрасходованный остаток маткапитала, его тоже увеличат на 7,3%.
С 1 января 2025 года семьям, желающим купить недвижимость с участием маткапитала, нужно будет доказать, что она является пригодной для жизни.
Ранее в использовании этой субсидии могли отказать при наличии информации, что выбранный объект не является пригодным.
Теперь родителям-участникам сделки нужно предоставить заключение, что недвижимость пригодна. То есть соответствует принятым по закону требованиям к жилому помещению: оно является изолированным, там есть все необходимые для жизни коммуникации, помещение соответствует действующим нормам, а также пригодно для всесезонного проживания.
Новое правило поможет сократить количество мошеннических схем при покупке недвижимости с использованием материнского капитала.