03.10.2022
news
Топ-5 ошибок при досрочном погашении ипотеки

Россияне оформляют ипотеку в среднем на 20 лет, и стараются ее закрывать раньше срока. Сразу это сделать получается далеко не у всех, поэтому чаще всего заемщики прибегают к механизму частичного досрочного погашения. Однако здесь есть множество нюансов, не зная которых, можно допустить ряд ошибок. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о наиболее распространенных из них.

 

Ошибка №1. Не уведомлять банк о досрочном погашении

 

Планируя внесение внеочередного ипотечного платежа, нужно обязательно известить об этом кредитную организацию. Если этого не сделать, а привычным способом положить лишние деньги на счет, банк просто спишет из этих средств обычную ежемесячную сумму, а оставшаяся так и останется там до следующего платежа. Чтобы внесенные деньги пошли именно на досрочное погашение, нужно оформить заявку. Это можно сделать как через личный кабинет мобильного приложения, так и написав заявление в любом офисе банка. В конце концов, из-за санкций приложения ряда кредитных организаций могут работать не вполне корректно.

 

Ошибка №2. Неправильный расчет суммы и даты внесения

 

Максимальную сумму досрочного погашения никто не ограничивает, но минимальные лимиты устанавливают практически все банки. Например, в ВТБ досрочный платеж должен быть не меньше суммы процентов, которые вы должны заплатить в текущем месяце.

Допустим, каждый расчетный период в первых числах вы платите по кредиту 30 тыс. рублей, часть из которых идет на погашение основного долга, а остальное – на погашение процентов. В конце декабря вы получаете годовую премию и решаете частично досрочно выплатить кредит, внеся 50 тыс. рублей на свой ипотечный счет. Как вы полагаете, какую сумму банк вам зачтет? Из поступивших денег он в первую очередь спишет проценты, которые успели набежать с 1 по 25 декабря, и только потом направит оставшуюся сумму на погашение тела кредита. То есть по факту кредитная организация проведет досрочное погашение не на ту сумму, которую вы запланировали, а на 50 тыс. рублей минус проценты от них по состоянию на текущую дату списания. А вот если вы внесете те же 50 тысяч в дату ежемесячного платежа (например, в первый рабочий день января), то вся эта сумма уйдет на уменьшение тела кредита, уже без процентов.

Поэтому перед досрочным погашением всегда заранее выясняйте в банке и детали процедуры, и требования к минимальному досрочному платежу. Есть еще один важный момент. Досрочное погашение не отменяет платежа по графику, поэтому не забудьте проследить, чтобы в дату планового погашения на счете были деньги, необходимые для списания ежемесячной суммы.

 

Ошибка №3. Копить для досрочного погашения крупную сумму

 

Заемщики часто стараются накопить средства, чтобы сразу оплатить внушительную часть задолженности. Такой подход ошибочен, так как экономия при этом окажется незначительной.

Сейчас подавляющее большинство ипотечных кредитов предполагают аннуитетные платежи, и у них есть свои особенности, выгодные для банка. То есть в начале срока кредита в основном идет выплата процентов по нему, и только потом – сумма основного долга. Поэтому чем продолжительнее срок погашения, тем больше начисляется процентов. Не нужно ждать, пока накопится достаточно большая сумма, чтобы внести ее на досрочное погашение кредита: даже мелкие суммы в размере, например, 5 тысяч регулярно вносить выгоднее. Тем более что банк не вправе вас ограничивать в количестве досрочных платежей – это можно делать хоть каждый месяц.

 

Ошибка №4. Выбирать уменьшение размера вместо сокращения срока в начале платежей

 

При подаче заявки на частичное погашение банки предлагают выбрать, что будет меняться в вашей кредитной истории после списания – срок кредита или размер ежемесячного платежа. Можно при каждом погашении выбирать один и тот же вариант либо чередовать их.

Более выгоден первый, а второй уместно выбирать, только если вы испытываете в данный момент финансовые трудности или ваше материальное положение пока нестабильно (но при таком раскладе лучше вообще повременить с досрочным погашением). Поскольку ежемесячная сумма, которую вы платите банку, состоит из части основного долга и начисленных процентов, в графике можно увидеть, что в первые годы ежемесячный платеж практически целиком идет на погашение только одних процентов.

Например, вы взяли ипотеку на 5 млн рублей сроком на 20 лет под 8% годовых. Ежемесячный платеж составит 41 822 рубля. В первый год примерно 33 тыс. рублей из этой суммы будет уходить на уплату процентов и только 8 000-9 000 рублей – на погашение самого кредита. Таким образом, остаток вашего долга почти не будет уменьшаться в первые 11 лет, и только после этого пропорция изменится в пользу суммы, направляемой на погашение основного долга. А внося дополнительные 10 тыс. рублей и выбирая уменьшение срока кредита, вы существенно сократите и сумму переплаты, и продолжительность ипотеки (с 20 до 13 лет).

Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита: чем он ближе к концу, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно, поскольку проценты вы уже банку выплатили.

 

Ошибка №5. Неправильное оформление полного досрочного погашения остатка кредита

 

Допустим, вы остались банку должны символическую сумму в размере 60 тыс. рублей, которые укладываются в два месяца ежемесячных платежей. И тут близится срок очередного страхового взноса, после невнесения которого банк по условиям договора поднимет вам ипотечную ставку. И вы решаете, чтобы этого не допустить, выплатить 60 тысяч досрочно и полностью закрыть ипотеку. В этом случае лучше не полагаться на заявку в мобильном приложении и лично приехать в банк, чтобы, во-первых, указать в заявлении, что вы окончательно закрываете кредит, и во-вторых, попросить рассчитать полную сумму задолженности, чтобы это осуществить вплоть до копеек.

При самостоятельных подсчетах можно легко ошибиться, так как нужно учитывать не только остаток долга, но и сумму процентов за текущий месяц, которая набежит к указанной вами дате полного досрочного погашения. Если вы внесете недостаточный для закрытия долга платеж, банк продолжит начислять вам проценты, а вы будете даже не в курсе этой просрочки. Заодно запросите в банке справку о том, что ипотека вами полностью погашена, и закладную на квартиру, если она оформлялась при заключении договора (это лучше уточнить на месте). Данные документы понадобятся для того, чтобы снять залог с квартиры (это можно сделать в МФЦ по месту регистрации).

«Чтобы избежать форс-мажорных ситуаций, вызванных ошибками при досрочном выполнении своих обязательств перед банком, желательно иметь резервный капитал, – советует Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум». – Самые разные обстоятельства способны спровоцировать проблемы с дальнейшим погашением займа: увольнение с работы, внезапная болезнь, резкое сокращение дохода. Между тем неожиданные финансовые проблемы не предполагают освобождения от выплат по кредиту, и при несвоевременном внесении очередных платежей банки будут начислять вам пени и штрафы. В итоге никакой пользы от выполненного ранее частичного досрочного погашения вы не получите. Всегда помните про финансовую подушку безопасности».

03.10.2022
news
Ирина Зырянова: «Без регулирования сверху наш рынок не справится»

Российская гильдия риелторов (РГР) — самое крупное объединение риелторов в России. В гильдии состоит 17 тыс. профессионалов и 1200 агентств недвижимости. О том, чем это полезно для риелторов и потребителей, зачем нужна сертификация компаний и как выбрать хорошего риелтора, Циан.Журналу рассказывает президент РГР Ирина Зырянова.

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ИНТЕРВЬЮ:

— Членство в РГР дает риелторам множество возможностей: общаться и обмениваться опытом, заводить полезные знакомства, выстроить работу по профессиональному стандарту, внести свой вклад в развитие рынка и профессии и даже получить скидки у партнеров гильдии.

— Система аттестации риелторов и сертификации агентств, которую разработали в РГР, дает рынку обученных агентов и увеличивает количество компаний, застраховавших свою профессиональную ответственность.

— РГР разработала проект закона о риелторской деятельности, который предполагает создание национального СРО риелторов, обязательное профессиональное обучение и сертификацию агентств недвижимости. Авторы считают, что такой закон поможет навести порядок на рынке.

— В принятии закона о профессиональной деятельности заинтересованы не все. Есть компании, которые всё устраивает: они готовы и дальше работать в сером поле.

— Приближающийся запрет на включение персональных данных собственника недвижимости в справку ЕГРН не сильно повлияет на работу агента. Эту информацию можно получить от самого собственника. Теперь он будет более активно вовлечен в сделку.

— В ближайшие годы на рынке недвижимости вероятна стагнация. В такой ситуации малые и средние компании могут сохраниться, если сейчас впишутся в систему автоматизации работы.

 

«РГР — это пазл, состоящий из возможностей»

 

— На посту руководителя РГР вы уже три месяца. Что успели сделать за это время?

— Первым делом после моего избрания мы создали новую исполнительную дирекцию. Прежде она располагалась в Петербурге, потому что бывший президент РГР был из этого города. Но мы решили, что исполнительная дирекция не должна переезжать вслед за президентом и вернули ее в Москву. Теперь РГР будет располагаться в Центре международной торговли. Мы выстроили работу, ввели планерки и отчетности, возобновили программу «Час РГР» — прямые эфиры с нашими партнерами, лидерами мнений.

Накопилось много вопросов, которые хотелось решить, и мы даже летом каждые 2–3 недели собирались на встречи и совещания. У нас заработала пресс-служба РГР. Одним словом, начали мы очень активно. Такое ощущение, что я на этой должности не несколько месяцев, а несколько лет.

— Как риелторы воспринимают гильдию? Насколько они заинтересованы в членстве?

— Мы замечаем интересную тенденцию — единение риелторского сообщества. И даже те, кто не входит в РГР, настроены очень позитивно и готовы присоединяться. До меня президентом РГР был Игорь Горский, он активно вел кампанию по привлечению новых участников. За два года к РГР присоединились 265 компаний.

Сегодня в объединении состоит около 1200 компаний, а также 17 тыс. риелторов. Возможно, это не очень большая цифра, но это наши коллеги, профессионалы, работающие в сертифицированных агентствах и подтвердившие свои знания квалификационными аттестатами.

— Что дает риелторам членство в РГР? Почему они сюда вступают?

— Сегодня РГР предлагает участникам массу возможностей. Каждый приходит к нам с разными задачами. Кому-то хочется общения и обмена опытом, для них у нас есть конгрессы, форумы, нетворкинг. Для кого-то важна система аттестации специалистов и сертификации компаний, и она у нас есть.

Кто-то хочет больше отдавать и занимается общественной работой: у нас 13 комитетов, можно войти в любой из них и поработать на благо сообщества. Кто-то, наоборот, хочет больше получать, и приходит к нам за преференциями — например, скидкой 7% на полеты компанией «Аэрофлот». РГР — это как пазл, состоящий из возможностей.

— А какая часть пазла вам кажется самой главной?

— Мне кажется, самое важное — это система аттестации и сертификации. Мы работаем для потребителя, а ему нужны профессионалы.

 

«Рынок Дальнего Востока чувствует себя неплохо»

 

— Вы недавно вернулись из профессионального тура по России. Расскажите о впечатлениях. Похожи ли риелторы Калининграда на риелторов Владивостока? Похожи ли проблемы этих рынков?

— Рынки, конечно, разные. Даже рынки городов Дальнего Востока сильно отличаются друг от друга. А вот проблемы у всех одинаковые: фейки, работа с порталами-агрегаторами (не везде есть Циан), недобросовестная конкуренция, отсутствие закона о риелторской деятельности и налогообложение. Хочется, чтобы этот рынок был белым и прозрачным, но для этого надо платить налоги. Это непопулярная тема, но я поднимаю ее из раза в раз, куда бы ни приезжала.

Если говорить о регионах, то мне очень понравились Сахалин, Камчатка, Хабаровск. Владивосток я не совсем поняла. Мне показалось, что ему не хватает хозяйской руки. Градостроительная политика появилась там недавно, преобладает точечная застройка, а это бич современных городов.

С другой стороны, Владивосток — отличный курорт. Когда я вышла из самолета, мне даже показалось, что климат этих мест чем-то схож с Бали: влажно, тепло, много зелени. И в целом я была поражена красотой Дальнего Востока, это замечательный туристический регион, куда надо ехать с семьей.

Сейчас в РГР мы запустили проект: каждую неделю рассказываем о какой-то региональной ассоциации. А еще мы просим регионы презентовать нам свой край. Мы хотим сами больше узнавать о своих коллегах и их рынках.

— Южно-Сахалинск — позитивный с точки зрения миграции город. Петропавловск-Камчатский — наоборот. Как работают риелторы на этих рынках?

— Региональные представители РГР в этих городах говорят, что рынок чувствует себя неплохо вне зависимости от миграционных процессов. Стоимость метра высокая, работа риелтора востребована, нет большой конкуренции. К тому же, даже если люди уезжают из города, им надо продавать жилье, и у риелторов работа есть.

Там работают федеральные застройщики — ГК «Самолет», ГК ПИК. Новостройки очень хорошо покупают, поскольку есть потребность в современном качественном жилье. Я удивилась стоимости квадратного метра: 160–170 тыс. рублей на стадии котлована. Это довольно высокая цена. И люди покупают.

 

«Сертификация нужна обеим сторонам как гарантия качества работы»

 

— Давайте поговорим о сертификации. Что она дает агентству недвижимости и что она дает потребителю?

— Отказ от лицензирования предполагал, что должна появиться какая-то замена. И мы взяли это на себя, сами стали заниматься аттестацией специалистов и компаний.

Аттестация дает рынку обученных агентов, сертификация увеличивает присутствие на рынке компаний, застраховавших свою профессиональную ответственность — а это, согласитесь, важно.

Если вдруг что-то пойдет не так (случаи признания сделки недействительной хотя и единичны, но бывают), страховая компания возместит покупателю потерянную сумму. Это дает людям уверенность в том, что сделка безопасна.

— Как происходит сертификация агентства?

— Если агентство недвижимости хочет получить сертификат соответствия, то процедура следующая. Сначала все сотрудники проходят обучение, а затем их экзаменуют и выдают аттестат. Комиссия проверяет компанию: смотрит и офис, и какие договоры используются, и где размещаются объявления, не слишком ли много объявлений на одного участника, нет ли фейков. Мы запрашиваем информацию в комитете по защите прав потребителей, не было ли жалоб на эту риелторскую компанию.

Одним словом, мы смотрим, имеет ли компания право получить сертификат (даже если раньше она уже входила в гильдию). На рынке жилья крупных городов это пользуется спросом, поскольку потребители знают о сертификации и обращают на это внимание. Поэтому у нас в РГР обязательное требование, чтобы агентство было сертифицировано.

Приведу пример. Я была на форуме в Калининграде. После его окончания ко мне подошла коллега, которая приехала из Омска. Она сказала, что сейчас работает в коворкинге (имеется в виду квазиагентство, где каждый агент работает автономно, но пользуется определенными платными опциями компании. — Прим. ред.) и попросила, чтобы коворкинги тоже могли быть членами РГР и проходить сертификацию.

Потребители в тех регионах, где широко распространена сертификация, хотят работать только с такими профессионалами, объяснила она. Некоторые наши коллеги в регионах имеют учебные центры, где обучают риелторов. Это хорошо и полезно, но в целом сертификация нужна обеим сторонам сделки как гарантия качества работы.

 

«Закон о риелторской деятельности наведет порядок на рынке»

 

— К вопросу прозрачной деятельности. Рынок застройщиков отрегулирован: на нем происходят понятные процессы. А вот риелторский рынок — нет. Что повысит прозрачность?

— Я полагаю, что сам рынок не справится с тем, чтобы повысить прозрачность изнутри, своими силами.

Есть компании, которые всё устраивает: они готовы и дальше работать в сером поле. Нужна воля сверху: без регулирования мы сами не справимся.

— Что предполагает закон, который подготовила РГР?

— Он предполагает создание национального СРО. Региональные объединения на местах создают СРО, состоящие как минимум из 25 компаний. И затем создается Национальное СРО, объединяющее региональные. Пока в документе нет самозанятых: по закону риелторы не могут иметь такой статус, нам подтвердила это налоговая служба. Только ИП или ООО. И, конечно, аттестация и сертификация, о которых мы уже говорили. Основные наши опасения — что закон может сильно измениться в период рассмотрения.

— Введение обязательной сертификации агентств помогло бы решить проблему фейков?

— Сложно сказать, как бы оно повлияло. Есть примеры, когда и сертифицированные компании злоупотребляют своими возможностями. Закон о риелторской деятельности как раз для этого и нужен, чтобы навести порядок и защитить интересы потребителя. Закон может повлиять и на смежные индустрии: нотариат, банки, страховые, оценочные компании. Государству это нужно, потому что увеличит поступление налогов и даст рынку прозрачность, которой сейчас не хватает.

— По данным Циан, на рынке работают около 200 тыс. риелторов, а вместе с частными маклерами и теми, кто работает периодически, это все 300 тыс. Агентств около 30 тыс., но их проще посчитать, они зарегистрированы.

— Нам есть куда расти. Одной из своих задач я вижу создание сильного профессионального объединения, где не будет места соперничеству, а будет конструктивная работа. Например, по борьбе с явлением, когда на классифайде выложены 20 вариантов одного и того же объекта. Так не должно быть.

— Мы разделяем фейки (объявления, за которыми не стоит реальный объект) и дубли — повторы одного и того же объявления. Второе — это честная история, скорее всего, сам собственник разрешил продавать свою квартиру нескольким риелторам.

Одновременно это и вопрос экономики самого агентства — способно ли оно нести маркетинговые расходы, продавая такие объекты. Если модель работает, база хорошо формируется, это прибыльно и выгодно, значит, экономика хорошая. Фейки — другое дело, их быть не должно.

— Мне как участнику рынка не нравятся дубли. Это путает потребителя, вносит непонимание. Я за эксклюзивный рынок и порядок. Мне так проще, потому что я сама хотела бы выбирать именно так. Со мной могут не согласиться коллеги, для многих это действительно модель бизнеса.

 

«Надо платить налоги и избегать серых схем»

 

— Давайте поговорим о работе риелтора «в поле». С 1 марта следующего года в выписках из ЕГРН не будут указываться персональные данные хозяев недвижимости. Усложнит ли это работу риелтора?

— Эта новость напугала риелторское сообщество. Первая реакция была такая: это усложнит нашу работу, и мы не сможем проверять объекты на том уровне, на котором делали это раньше. Но потом мы подумали и решили, что теперь для получения этих данных будем запрашивать информацию у собственника. Второй вариант — получение информации через нотариуса. В любом случае большой проблемы в получении данных не будет. Даже наоборот, это заставит продавца активнее участвовать в процессе.

— А как вы относитесь к историям с занижениями суммы сделки и другим полузаконным способам угодить клиенту?

— Я всегда говорю коллегам: вы должны откровенно сказать людям, что платить налоги необходимо. Уже есть кейсы, когда квартира покупалась с занижением цены, а потом налоговая звонила покупателю, уточняла и доначисляла налог.

Налоговая служба прекрасно понимает, за сколько продается тот или иной объект, и знает, когда происходит занижение цены. Надо платить налоги и избегать серых схем.

 

«Крупные компании останутся, малым нужна автоматизация»

 

— В ближайшие годы нас, скорее всего, ждет стагнация рынка. Что будет с риелторами и агентствами? Нужно ли рынку столько агентств? И как будет меняться их структура: станут ли крупные игроки еще крупнее или, наоборот, рынок уйдет к частным риелторам?

— Я расскажу о трендах, которые мы наблюдаем. Небольшие компании в последнее время стали либо присоединяться к крупным системам, либо уходить в коворкинги, либо вовсе закрываться. Законодательство меняется, а от него зависит очень многое, в том числе и дальнейшая судьба агентств. С большой долей уверенности можно сказать, что крупные системы останутся, коворкинги, видимо, тоже.

Малые и средние компании могут сохраниться на рынке, если сейчас впишутся в систему автоматизации. Даже если они не будут разрабатывать что-то сами, сегодня много продуктов можно купить и внедрить у себя. Но конкуренция в городах-миллионниках очень сильная.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

— Как выбрать добросовестного риелтора и максимально снизить риски по сделке?

— Прежде всего стоит зайти на сайт реестра РГР и проверить своего риелтора. Там есть все данные о нем: его сертификат, аттестат специалиста, информация о компании, в которой он работает, а самое полезное — отзывы тех, кто уже имел с ним дело. Либо можно позвонить в региональное отделение РГР и спросить о компании, которую вы решили выбрать.

Мы советуем обращать внимание на агентства, которые прошли аттестацию, сертификацию, застраховали свою деятельность. Смотрите даты на документах: сертификат должен быть актуальным. Пообщайтесь с несколькими специалистами, воспользуйтесь рекомендациями знакомых.

Справка

Зырянова Ирина Леонидовна

Родилась 28 октября 1974 года в Свердловской области. Место жительства: город Екатеринбург.

Образование:

Уральский государственный университет. Исторический факультет. Специальность «Документоведение и документационное обеспечение управления».

Государственный университет управления, Москва.

Российско-голландская программа «РИМА-А», маркетинговое образование в России.

Московская Международная высшая школа бизнеса «МИРБИС» по программе МВА «Стратегический менеджмент».

Действующий аттестат брокера по недвижимости от 12.12.2008 № 1473 ББ.

В настоящее время проходит обучение в московской школе управления «Сколково» по программе FLOW: Female Leaders Opportunities and Wholeness.

Профессиональная деятельность:

С апреля 2005 года до ноября 2010-го работала в одной из крупнейших риелторских компаний Екатеринбурга, руководила направлением реализации проектов для строительных и инвестиционных компаний по расселению жилых домов и продаже новостроек.

С октября 2010 года — управляющий директор и учредитель ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» (ОГРН 1106670028156).

С июня 2022 года — президент некоммерческого партнерства «Российская гильдия риелторов».

Общественная деятельность:

С 2015 года входит в состав совета некоммерческого партнерства «Уральская палата недвижимости».

С 2015 года руководит комитетом по взаимодействию с органами власти и партнерами НП «Уральская палата недвижимости».

С 2016 года входит в состав Национального совета некоммерческого партнерства «Российская гильдия риелторов».

В период 2017–2019 годов дважды избиралась президентом некоммерческого партнерства «Уральская палата недвижимости».

С 2020 года возглавляет комитет по этике и членству, защите прав потребителей и разрешению разногласий между членами некоммерческого партнерства «Российская гильдия риелторов».

С июня 2021 года избрана президент-электом некоммерческого партнерства «Российская гильдия риелторов».

С июня 2022 года вступила в должность президента некоммерческого партнерства «Российская гильдия риелторов».

03.10.2022
news
В каких случаях владелец квартиры не обязан оплачивать долги за коммунальные услуги: четыре примера

Далеко не всегда владелец квартиры обязан оплачивать свои долги за коммунальные услуги. Разберем несколько таких примеров.

 

1. Необоснованное взимание платы

 

Управляющая компания (УК) предъявила собственнику квартиры претензию по поводу не оплаченного им счета за систему видеонаблюдения, которую установили в многоквартирном доме. Изучив протокол общего собрания собственников, тот отказался платить и, более того, направил жалобу на действия УК в госжилинспекцию.

Там подтвердили, что в данном случае УК неправомерно требует плату с собственников:

- такая услуга, как «установка и содержание общедомовой системы видеонаблюдения», не предусмотрена ни Минимальным перечнем услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (утв. ПП РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), ни договором управления домом — следовательно, плата за нее может взыскиваться только на основании решения общего собрания собственников,

- между тем, общее собрание не утвердило стоимость такой услуги — значит, у собственников не возникло обязанности ее оплачивать.

Стоимость всех дополнительных услуг, которые предоставляют управляющие организации помимо нормативного минимума (ПП РФ №290) и договора управления домом, должны быть утверждены общим собранием собственников — иначе жильцы не обязаны их оплачивать.

 

2. Встречное требование о перерасчете

 

В ответ на требование УК оплатить накопившийся долг за горячее водоснабжение собственник квартиры предъявил встречную претензию — сделать перерасчет платы за некачественную услугу.

Проверка Роспотребнадзора, куда в итоге обратился собственник, показала, что температура горячей воды, которая подается в его квартиру, держится на уровне 53°С, очистка воды осуществляется ненадлежащим образом. Госжилинспекция обязала УК сделать перерасчет в связи с некачественно оказываемой услугой — в результате задолженность была списана.

Требования к качеству коммунальных услуг утверждены Правилами №354 (Приложение 1) — в частности, температура горячей воды не должна выходить за пределы от 60 до 75°С.

Недавно Верховный суд РФ признал, что и в закрытой системе горячего водоснабжения температура воды не должна опускаться ниже 60°С (определение № АКПИ22-375).

Не стоит забывать, что за некачественно оказанную услугу потребителю должны сделать перерасчет платы — причем, даже за рамками срока исковой давности (ВС РФ, определение № 301-ЭС20-13171).

 

3. Срок исковой давности истек

 

В очередной квитанции на оплату ЖКУ собственнику выставили задолженность за предыдущие месяцы — при том, что платежи он осуществлял регулярно, без задержек.

Как выяснилось, управляющая компания учла его текущие платежи в счет старой задолженности, которая образовалась у него 5 лет назад. Из-за смены управляющей организации долг тогда не был взыскан, и теперь УК решила закрыть его за счет поступающих платежей.

Однако по жалобе собственника госжилинспекция провела проверку и вынесла предписание по данному факту в адрес УК.

Текущие коммунальные платежи можно зачесть в счет старых долгов только при условии, что сам собственник в платежном документе указал, что направляет их за такой-то период.

Иначе платеж должен быть учтен за тот месяц, за который выставлена квитанция (позиция Верховного суда РФ — в частности, определение №4-КГ19-40).

Поскольку собственник не делал особых отметок при оплате коммунальных счетов, его деньги были переведены за текущие месяцы. А вновь образовавшийся «старый долг» собственник платить не обязан, т. к. для его взыскания уже истек срок исковой давности (3 года).

Ему достаточно будет заявить о пропуске срока в суде — и УК откажут в удовлетворении иска на этом основании.

 

4. Статус банкрота

 

Гражданин инициировал процедуру своего банкротства в связи с невозможностью расплатиться по кредитным обязательствам. Дополнительно он заявил также об освобождении от долга по коммунальным платежам, который взыскивал с него судебный пристав.

Управляющая компания возражала, поскольку банкротство не было связано с этой задолженностью. Однако, с учетом практики Верховного суда РФ (определение №302-ЭС17-19710), коммунальные платежи также были включены в реестр требований кредиторов, и после признания гражданина банкротом судебный пристав окончил исполнительное производство по взысканию с него коммунальных долгов без оплаты.

03.10.2022
news
Поэтажный план БТИ — что это, когда его используют и как получают

На поэтажном плане можно увидеть конфигурацию и размеры помещений, узнать, где находятся окна и двери. План используют в разных ситуациях, например, при принятии квартиры от застройщика, оформлении ипотечного кредита для покупки квартиры, узаконивании перепланировки.

Для оформления плана можно обратиться в БТИ, МФЦ или направить заявление онлайн, если это предусмотрено для конкретного региона.

 

Что можно узнать из поэтажного плана

 

Поэтажным планом называют графическое изображение помещений, расположенных на отдельном этаже здания. На таком плане могут быть изображены все помещения, которые находятся на этаже, или их отдельная часть, например, одна квартира. Поэтажный план чертят в БТИ, поэтому документ часто называют поэтажным планом БТИ. К плану прилагается экспликация — таблица, где содержится отдельная информация по каждому помещению.

Из плана и экспликации, прилагаемой к нему, можно узнать такую информацию:

- какая конфигурация у помещения;
- какая длина стен и высота потолков помещения;
- какая площадь каждой комнаты;
- как расположены комнаты,
- где расположены двери, окна, балконы, лоджии;
- где расположены мокрые точки, сантехнические зоны и газовые плиты, если они есть;
- какие виды реконструкции были проведены после составления предыдущего плана.

Кроме данных о помещениях в план включают информацию о:

- филиале БТИ, сотрудники которого составили план;
- сотруднике, подготовившем план.

Поэтажный план и экспликация могут быть частью технического паспорта, но их можно заказывать и получать как отдельные документы.

 

Когда используют поэтажный план

 

План может понадобиться в следующих ситуациях:

- проведение сделки с недвижимыми объектами. Такой документ не относится к категории обязательных — его не нужно предоставлять при регистрации права собственности в Росреестре. Но продавец недвижимости может обратиться за составлением плана. Например, в случае, когда покупатель хочет удостовериться в том, что не была проведена незаконная перепланировка;

- приобретение квартиры с использованием ипотечного кредита;

- получение разрешения на проведение перепланировки;

- узаконивание перепланировки. План могут составлять как при перепланировке, на которую владелец предварительно получил разрешение, так и при перепланировке, которую он провел самовольно — без получения разрешения;

- при изменении целевого назначения объекта. Например, когда помещение, относящееся к жилому фонду, переводят в нежилой фонд. Это бывает в случае, когда квартиру на первом этаже многоквартирного дома собираются использовать для коммерческих целей — организации торговой точки, хостела;

- при приеме квартиры от застройщика.

 

Какие элементы отражают на поэтажном плане

 

Перечень элементов, которые могут быть отражены на поэтажном плане, зависит от того, что изображено на плане – все помещения этажа многоэтажного дома, отдельный этаж частного дома или план квартиры. На поэтажном плане могут быть изображены:

- внутренние и внешние стены;
- окна;
- двери;
- лестничные клетки и марши;
- шахты лифтов;
- сантехнические зоны, мокрые точки, газовые плиты.

На плане не отображается расположение предметов мебели, находящихся в квартире, батарей отопления, бытовой техники.

Если на момент замера обнаружено несоответствие предыдущей версии плана, на новом плане будут пометки или примечания. Например, лишние элементы или недостающие конструкции могут быть обозначены красными линиями.

 

Как получить план

 

Когда владелец недвижимости хочет оформить план, обратиться для его получения можно в:

- БТИ;
- МФЦ.

Перед обращением нужно подготовить:

- заявление на предоставление плана;
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
- доверенность на представление интересов, если заявление будет направлено не собственником помещения, а его представителем.

После подачи заявления при личном обращении выдается выписка. В ней указывается срок, в который услуга будет предоставлена, и ее стоимость. Размер стоимости будет зависеть от нескольких факторов. Это:

- площадь объекта;
- регион, в котором расположен объект;
- дополнительные услуги, оказываемые для заявителя.

В некоторых случаях в зависимости от региона проживания заказать документ можно удаленно. Например, жители Москвы могут подать заявление на официальном сайте Мэра Москвы или на сайте ГБУ МосгорБТИ.

При обращении за составлением плана для помещений, расположенных в Москве, стоимость услуг определяется умножением площади квартиры на 7,24 рубля. Такой порядок расчета действует на 2022 год, но при условии, что не оказываются дополнительные услуги, например, выезд на объект для проведения обследования. Обследование проводится по желанию заявителя или в обязательном порядке, если с даты последнего обследования недвижимости прошло более 5 лет.

Собственникам квартир в новостройках застройщики могут сами предоставлять поэтажный план. Но по закону это не входит в их обязанность – часто дольщики сами обращаются для оформления плана или технического паспорта, в состав которого он входит.

Срок изготовления плана в среднем составляет от 10 до 20 дней. Для Москвы срок его оформления не превышает 10 дней. Но он действует при условии, что документ заказан для одного недвижимого объекта и его площадь не превышает 1000 квадратных метров.

Срок действия плана законодательно не ограничивается. Но различные организации, куда собственник квартиры предоставляет поэтажный план, могут определять максимально возможный срок давности его получения.

 

Нюансы получения поэтажного плана при перепланировке

 

Намереваясь получить план при перепланировке, нужно принимать во внимание перечень допустимых работ и необходимость предварительного получения разрешения.

Какие виды перепланировки можно узаконить

Определенный вид работ, проводимый при ремонте и перепланировке квартир, запрещен и не может быть согласован. К ним относят:

- снос несущей стены или нарушение целостности, что приводит к нарушению ее стабильности;
- объединение кухни и комнаты при условии, что на кухне расположена газовая плита;
- увеличение площади санитарного узла или кухни за счет уменьшения размера жилых помещений;
- перенос мокрой зоны, например, установка раковины или душевой кабины в зале, коридоре;
- объединение балкона с комнатой;
- выполнение любого вида перепланировки в зданиях, признанных аварийными;
- присоединение к квартире мест общего пользования. Например, когда собственник квартиры решает
присоединить к своей квартире часть общего тамбура.

Получится согласовать в БТИ следующие изменения:

- объединение комнат, если такое действие не затронет несущие стены;
- установка дополнительной перегородки в комнате;
- объединение раздельных санитарных узлов в один санитарный узел;
- обустройство арки в стене, которая не является несущей;
- объединение лоджии и комнаты с оставлением отдельных элементов лоджии.

Перечень допустимых к проведению работ может зависеть от региона расположения дома, особенностей самого здания, его состояния и прочих факторов. При намерении провести работы, которые могут затронуть общедомовое имущество необходимо будет также получить согласие соседей.

Что бывает, если проигнорировать ограничения по перепланировке

Часто перепланировку проводят без предварительного согласования. И часть таких работ противоречит действующим строительным, санитарным и прочим нормам. Последствия самовольной перепланировки могут быть разными, например:

- нарушение целостности здания при затрагивании несущих стен;
- возникновение ситуаций с затоплением квартир, когда на верхнем этаже была перенесена мокрая точка.

Но главное последствие самовольной перепланировки — нарушение установленных норм. Если такой факт будет обнаружен, собственника объекта привлекают к ответственности. Каким может быть наказание, зависит от того, что именно было сделано. Если выполненные действия не нарушают строительные или другие нормы, нужно внести изменения в техническую документацию и заплатить штраф. Сумма штрафа будет:

- для физических лиц – до 2,5 тыс. рублей;
- для юридических лиц – до 300 тыс. рублей.

Если выяснится, что были нарушены действующие строительные или другие нормы, установленные в регионе или в отношении конкретного здания, нужно:

- заплатить штраф;
- привести квартиру в состояние, которое было до проведения работ.

Бывает, что в квартире обнаружена самовольная перепланировка, которая нарушает строительные нормы. Но владелец объекта не устраняет внесенные изменения. В подобных ситуациях сотрудники жилищной инспекции могут направить иск в суд. По решению суда при определенных обстоятельствах может быть принято решение о лишении владельца права собственности. Если это происходит, квартиру продают на торгах. Из полученных от реализации денег берется часть для проведения работ по восстановлению первоначального состояния объекта. Оставшаяся сумма передается бывшему владельцу недвижимости.

Как внести изменения в план при перепланировке

Перечень этапов, которые нужно пройти, зависит от того, какие именно работы будут проводиться, и может включать:

1. Определение перечня проводимых работ.

2. Обращение в проектную компанию, состоящую в СРО (саморегулируемой организации) для составления проекта проводимых работ.

3. Обращение в Роспотребнадзор, МЧС, если характер проводимых работ требует получения разрешения от таких организаций.

4. Получение разрешения на выполнение запланированных работ в жилищной инспекции.

5. Проведение работ в точном соответствии с проектом.

6. Вызов кадастровых инженеров для составления акта проведенных работ.

7. Подписание составленного акта проектировщиками, специалистами управляющей компании и администрации.

8. Обращение в БТИ для получения нового техпаспорта, содержащего план с внесенными изменениями.

9. Направление заявки в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН, если это необходимо. Например, обращение в Росреестр потребуется при условии, что была изменена общая площадь помещения.

10. Получение новой выписки из ЕГРН.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
46-10-20, 46-10-21
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!