8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Те, кто планирует покупать жилье, оказались в непростой ситуации
Перед 2025 годом прогнозы по рынку недвижимости звучали самые разные — и порой диаметрально противоположные. Кто-то ждал массового банкротства застройщиков и обвала цен, а кто-то, наоборот, был уверен, что и цены, и ипотечные ставки продолжат расти.
Что получилось в итоге и какие прогнозы можно делать на 2026-й? Своими размышлениями на эту тему в колонке для E1.RU поделилась директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.
директор агентства недвижимости
Уже несколько лет подряд российский рынок недвижимости находится в парадоксах парадоксов — иногда таких, которые, казалось бы, противоречат самой логике рыночной экономики. Поначалу это напрягало: слишком много неопределенности, не на что опереться. Сейчас к этому состоянию во многом привыкли. Нестабильность стала новой нормальностью, в которой все мы учимся существовать.
Но при всех своих вывертах и перекосах рынок недвижимости жив — и остается надежда, что дальше он будет развиваться более спокойно.
В 2025 году фактически спрос на первичном рынке поддерживала только семейная ипотека, притом что по сравнению с прошлыми годами она заметно «сузилась». Сейчас ипотеку под 6% на новостройку могут получить семьи, в которых есть ребенок до 7 лет включительно или ребенок с инвалидностью.
В целом особого оптимизма относительно 2026 года у застройщиков, похоже, нет: почти все девелоперы сильно сократили количество своих проектов. Новых площадок немного. Впрочем, рынок нельзя назвать закрытым: в том году появились несколько интересных новых имен, в регион зашли застройщики из других городов, так что конкуренция будет усиливаться.
Цены на новостройки в 2025 году не только не снизились, но и, напротив, выросли и продолжают расти. Понятно, что платежеспособность населения в целом падает, поэтому на первичном рынке активно использовались скрытые формы дисконта: субсидированные ипотечные ставки, акции, рассрочки. Со стороны ЦБ в адрес девелоперов, конечно, звучит регулярное «ай-ай-ай» относительно таких программ, но не слишком строго.
Еще что касается цен. Каждый год мне задают один и тот же вопрос: «Екатерина, ну когда уже упадут цены на новостройки?»
Люди видят, каким космическим был рост цен за последние несколько лет, и ждут, когда пузырь наконец схлопнется или хотя бы аккуратно сдуется.
Честно скажу: мне самой хотелось бы, чтобы жилье стало более доступным, но предпосылок для снижения цен на новостройки в обозримом будущем я не вижу. Себестоимость строительства растет у застройщиков уже несколько лет, а с 2026 года добавляется еще и повышение НДС. Цена на новостройки сегодня формируется не спросом, а затратами: ниже определенного уровня продавать просто невозможно. В таких условиях застройщик скорее отложит стройку, чем будет снижать стоимость в убыток.
Я всегда подчеркиваю: любые прогнозы работают только с оговоркой «если». Если не произойдет чего-то неожиданного, что обрушит все наши предположения. Кто из нас в 2020 году мог предположить, что всего через три-четыре года новостройки подорожают на 100%? Вот именно.
Пока первичный рынок продолжает дорожать, новостройки остаются одним из способов относительно надежно вложить деньги: качественный объект в новостройке — это сейчас довольно устойчивый актив. Застройщики будут строить меньше, соответственно, меньше будет и новых предложений на рынке. При высокой себестоимости строительства и господдержке — семейная ипотека ведь у нас продлена до 2030 года — цены точно будут расти.
Вторая половина года на рынке вторичного жилья прошла под знаком так называемой схемы Долиной, и, в принципе, хорошо, что тему подняли в СМИ. Покупка квартиры на вторичке и без того связана со множеством рисков, а последние судебные решения показали, что покупатель фактически беззащитен.
Я слышала мнение, что панику разгоняют сами участники рынка новостроек: мол, таких случаев совсем немного. На практике их не так уж мало, и сама ситуация выглядит крайне несправедливой: покупатель теряет миллионы рублей и жилье. Надеюсь, что после решения Верховного суда судебная практика начнет меняться.
О том, как ключевая ставка влияла на вторичный рынок недвижимости, я недавно уже писала, поэтому здесь повторю лишь главное. Базовые ипотечные ставки по-прежнему высокие — в районе 18–19%. Но тем не менее рынок вторички под конец года немного оживился. Люди устали ждать снижения ставок и начинают решать жилищный вопрос здесь и сейчас.
В основном это обмен с небольшой доплатой: покупатели берут ипотеку на 15–20% от стоимости квартиры.
Рассчитывать на резкое падение ключевой ставки не приходится — этого точно не будет.
Центробанк анонсировал очень плавное снижение в течение всего 2026 года, и хочется надеяться, что этот сценарий будет реализован. Даже ставка на уровне 15–16% по нынешним меркам уже станет облегчением и вызовет рост отложенного спроса. У нас совсем недавно ипотечные ставки доходили почти до 30%.
Что касается цен, здесь продолжается тенденция последних лет. Дорожает ликвидная вторичка, то есть относительно свежие квартиры в хороших локациях, а неликвид продолжает дешеветь.
С предложением ситуация пока довольно скромная. Продавцы в основном выжидают, на рынок выходят те, кому нужно срочно решать вопрос с недвижимостью. Вот здесь, кстати, снова проявляется один из парадоксов нынешнего рынка. Квартир в продаже немного, поэтому продавцы нередко выставляют цены выше рынка и не готовы к торгу. Но и покупателей сейчас тоже немного. В итоге стороны иногда долго не могут найти компромисс.
И напомню еще вот что. Если вы в курсе, существует программа семейной ипотеки на вторичное жилье, правда, с очень ограниченным списком городов. При этом по условиям программы перечень пересматривается два раза в год: 1 января и 1 июля. Так что в январе ждем очередного обновления от «Дом.рф».
«Сырой» закон об эскроу-счетах для ИЖС (индивидуального жилого строительства. — Прим. ред.) по-прежнему продолжает тормозить рынок. Формально семейная ипотека на строительство есть, но на практике построить дом в ипотеку сложно: слишком много нюансов, требований и бюрократических проволочек, связанных с эскроу.
Эскроу — специальные банковские счета, на которых аккумулируются деньги клиентов. Строительная компания получает их не сразу, а по мере исполнения своих обязательств. Система таких счетов в сфере строительства многоквартирных домов работает с 2019 года, она была призвана решить проблему обманутых дольщиков. Официально закон об эскроу-счетах в ИЖС вступил в силу с марта 2025 года, однако фактически начал действовать почти на год раньше — с июля 2024 года.
В итоге основным рабочим решением в сегменте ИЖС становится покупка уже готового дома, если речь идет об ипотеке. При расчете наличными, конечно, выбор шире: можно и купить готовый дом, и построить с нуля.
Но понятно, что далеко не у каждой семьи есть 10–15 миллионов рублей наличными, чтобы спокойно построиться за собственные средства. Самый распространенный сценарий сейчас — семья продает квартиру и переезжает в дом. Как правило, к сумме от продажи квартиры добавляются кредитные деньги, и вот здесь как раз на сцену выходят эскроу-счета для ИЖС, которые существенно усложняют процесс.
Что касается спроса. Покупатели чаще всего ищут одноэтажные дома площадью около 100 квадратных метров с участком до 10 соток. Архитектурные предпочтения тоже меняются. Популярные последние пять лет барнхаусы постепенно сдают позиции, им на смену приходят дома в разных стилях, с традиционной двускатной кровлей.
Судя по результатам опросов и нашим собственным наблюдениям, желающих переехать за город по-прежнему много. Да, «золотое время» для ИЖС в 2020–2023 годах — с дешевой ипотекой, более-менее адекватными ценами и доступными стройматериалами — осталось в прошлом. Сегодня условия другие, надо это признать. Тем не менее возможность построить или купить дом всё еще есть.
Более того, предполагается, что в 2026 году мы увидим оживившийся отложенный спрос: ставки будут снижаться, и те, кто давно мечтал о своем доме, начнут действовать. При этом опять же цены поползут вверх.
Конечно, при этом остается большой вопрос, что будет с семейной ипотекой на ИЖС и с государственной поддержкой этого сегмента в целом, а поддержка здесь действительно необходима. Должна быть возможность по адекватной цене подключить газ и электричество. Должны быть разумные тарифы на электроэнергию, чтобы не приходилось зимой платить десятки тысяч рублей только за отопление. Эти расходы не могут и не должны полностью перекладываться на плечи конечных потребителей.
Кто виноват, разбираться не будем, а вот что делать, давайте подумаем.
Если всё пойдет по базовому сценарию, то, по оценкам ЦБ, к концу 2026 года ключевая ставка может опуститься до уровня 12–13%. В 2027 году — до 8–10%.
Вот этих 10% сегодня ждет большинство покупателей. И если этот сценарий реализуется, то в 2027 году рынок недвижимости столкнется с новым бумом. Я бы предположила, что спрос будет заметно расти уже с середины 2026 года.
Так что первая половина 2026 года — это время спокойно подумать и решить свои вопросы с недвижимостью: купить, продать, обменять.
В ближайшие месяцы ажиотажа на рынке не ожидается. А вот потом, в течение года, спрос будет расти, а вместе с ним — и цены.
Но зимой-весной еще есть возможность принять взвешенные решения без гонки. Это в равной степени касается и вторичного рынка, и новостроек. Сокращение объемов ввода нового жилья обязательно аукнется в 2027–2028 годах. И, когда ключевая ставка вернется к более нормальным значениям, а спрос начнет восстанавливаться, может оказаться, что выбирать на первичном рынке будет просто не из чего.
Поэтому тем, кто планирует покупку новостройки, разумнее действовать сейчас, пока на рынке еще есть выбор. Уже во второй половине 2026 года его может не быть.
То же самое относится и к сегменту ИЖС. Если есть желание и возможность построить дом или купить готовый и переехать за город, лучше делать это сейчас, пока еще есть свободная земля и цены на строительство еще не сделали очередного скачка вверх.
Если подвести итоги: 2025 год рынок недвижимости прожил в полузамороженном состоянии, но сейчас он уже начинает «оттаивать». Этот год станет переходным. В начале ажиотажа еще нет, но условия для покупки жилья постепенно становятся всё более приемлемыми. А вот к середине 2026-го, скорее всего, будут стремительно расти и спрос, и цены.