Команда AI-сервисов компании Домклик выпустила обновлённую модель оценки квартир на вторичном рынке недвижимости. Ключевым улучшением стало значительное повышение точности оценки объектов в верхнем ценовом сегменте — одном из самых сложных и чувствительных для ML-моделей.

В Москве новая модель продемонстрировала улучшение качества расчёта рыночной стоимости более чем на 28 % для топ-5 % самых дорогих объектов недвижимости.

В Санкт-Петербурге качество оценки выросло на 23 % для топ-5 % самых дорогих квартир города.

В массовом сегменте модель также показала прирост точности на 1,2 %, что особенно важно при выдаче ипотеки на квартиру. Важно отметить, что модель обучается на данных Сбера по реально проведённым сделкам.

Новая модель лучше учитывает специфику дорогой недвижимости, включая уникальные характеристики объектов, высокую неоднородность цен и ограниченное число аналогов. Это делает оценку аналитиков более надёжной как для частных клиентов, так и для профессиональных участников рынка — риелторов, инвесторов и банковских аналитиков. Обновлённая модель уже доступна на сайте сервиса по продаже и покупке жилья, а воспользоваться ею можно в сервисе «Моя недвижимость» — достаточно указать адрес объекта и его площадь.

«Модель оценки вторичной недвижимости — один из самых важных продуктов Домклик. Она глубоко встроена в ключевые процессы компании и экосистемы банка и используется в пользовательских сценариях миллионов клиентов, помогая принимать важные финансовые решения ежедневно. Поэтому для нас принципиально важно постоянно повышать её точность, особенно в сложных и высокоценовых сегментах рынка», — пояснил Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка.

Конституционный суд разрешил временную прописку в апартаментах. Как это повлияет на рынок недвижимости?

Артемий Шурыгин: Серьезного влияния на рынок это не окажет. Конституционный суд разрешил только временную регистрацию в апартаментах, пригодных для проживания. Статус нежилых помещений не меняется - сохраняются повышенные налоги и тарифы. Необходимо срочно законодательно уточнить перечень услуг, доступных с такой регистрацией, чтобы избежать иллюзий и конфликтов. Дает ли это право на школы, сады, медпомощь и т. д.

С января снизилось возмещение банкам по "Семейной ипотеке", а с февраля запрещено брать второй льготный кредит на семью. Как это повлияло на спрос и выдачи таких кредитов?

Артемий Шурыгин: Запрет на два отдельных кредита для супругов снижает долю так называемых донорских схем и инвестиционных сделок в рамках "Семейной ипотеки". Но многие семьи, которые имеют финансовую возможность брать сразу две ипотеки (а это достаточно ограниченный круг семей), уже реализовали эту возможность.

Также нужно отметить, что уже в конце года, еще при старых условиях "Семейной ипотеки", уровень одобрения этих кредитов был крайне низкий - около 30-40%, по нашим оценкам. То есть и так был фильтр со стороны банков.

Поэтому новые правила, наверное, не очень сильно повлияют. Конечно, на первичном рынке 70-80% покупок - это "Семейная ипотека". Поэтому в первые месяцы - февраль, март - вероятно, в сравнении с ажиотажем декабря-января, когда люди пытались успеть до изменения условий, будет снижение до 20%. Но в целом мы спокойно относимся к этим изменениям. Рынок стабилизируется. Все это направлено на снижение спекуляций. В долгосрочном плане это плюс для отрасли.

Застройщики все время ищут новые способы стимулировать продажи, изобретают новые схемы. Появляются какие-то нестандартные акции?

Артемий Шурыгин: Ничего принципиального нового за последнее время я не выделил бы. У людей осталась память о низких ипотечных ставках. Поэтому у застройщиков все крутится вокруг ипотеки - уже привычные субсидированная ипотека, траншевая ипотека, комбинированные ипотечные схемы.

Но это все своего рода сахарозаменители. Нужен же обычный сахар - низкие рыночные ставки по ипотеке.

Рассрочки остаются на рынке?

Артемий Шурыгин: Да. В 2025 году до 40-60% продаж новостроек, а в отдельных проектах до 100% проходило через рассрочки. В среднем по стране на рассрочки приходилось до 36% продаж. Это помогло поддержать первичный рынок. Но когда слишком большая доля рассрочек у застройщика, это начинает негативно отражаться на его финансовой модели, создает дополнительные риски. И во втором полугодии застройщики начали ужесточать условия рассрочек, точечно сворачивать их. И это привело к снижению доли таких сделок: по оценке РГР - до 8-15%, до 20% - в Москве, Московской области.

Кроме того, ожидаются регуляторные ограничения по рассрочкам. С 1 апреля 2026 года рассрочки свыше 50 тыс. руб. будут учитываться в кредитных историях.

Все ли покупатели, взявшие жилье в рассрочку, справляются с выплатами?

Артемий Шурыгин: Оценочно просрочка платежей и расторжение договоров отмечаются примерно в 10% сделок с рассрочкой. Это старые сделки, которые заключались в расчете на быстрое снижение ключевой ставки и закрытие рассрочек ипотекой.

Хотя сами крупные девелоперы заявляют о крайне малой доле расторжений. Они предпочитают решать вопросы с клиентами в досудебном порядке, проводят реструктуризацию графиков платежей.

Но на самом деле мы еще не пришли к той черте, когда массив взявших рассрочку будет переходить на большие платежи. Их брали с уменьшенными платежами на год-два, до момента сдачи дома, и эти сроки будут завершаться в 2026-2027 годах. А ключевая ставка снижается медленно. Поэтому доля расторжений по рассрочкам, по оценке РГР, может подскочить до 30%. С учетом еще и снизившегося уровня одобряемости кредитов банками.

В очередной раз напомним, что при использовании рассрочки покупателям нужно оценивать все риски, запас прочности по платежам и рассматривать сразу все сценарии, в том числе негативные.

То есть риелторы не советуют использовать рассрочки?

Артемий Шурыгин: Агенты по недвижимости тут тоже заинтересованное лицо - при расторжении договора покупателя с застройщиком риелтор обязан вернуть комиссионное вознаграждение, полученное от девелопера. Для риелторского сообщества это тоже большие риски: деньги давно выплачены риелтору, он их уже потратил и, может быть, даже уже не работает в агентстве. Откуда возвращать эти деньги, если пойдет волна расторжений? Отчасти мы рады, что доля рассрочек снижается.

А какая ситуация на вторичном рынке? После потрясений из-за "эффекта Долиной" в конце 2025 года всё успокоилось?

Артемий Шурыгин: "Эффект Долиной" по большей части все-таки был медийным. Реального кризиса доверия ко вторичному рынку мы не заметили. Были, конечно, отказы от сделок, особенно с людьми преклонного возраста, присутствовала нервозность. Но массового отказа от покупок вторичной недвижимости не было. Положительное следствие этой истории - повышенная бдительность участников рынка, покупатели на вторичке стали осторожнее.

Стали ли нормой какие-то дополнительные проверки недвижимости и продавцов перед сделкой?

Артемий Шурыгин: Появился повышенный спрос на юридическое сопровождение сделок, на отчеты о проверках объектов и участников сделки. Клиенты чаще спрашивают о дополнительных проверках, о возможных гарантиях, интересуются титульным страхованием.

Титульное страхование защищает в таких ситуациях?

Артемий Шурыгин: В целом да - ситуации, как у Долиной, подпадали под страховые случаи титульного страхования. Но, во-первых, титульное страхование не ко всем сделкам применимо. Потому что либо страховые компании за некоторые объекты просто не возьмутся. Во-вторых, нужно внимательно изучать договор - какие именно риски прописаны. В-третьих, это бывает достаточно дорого.

А то, что риелторское агентство провело юридическую проверку - дает какие-то гарантии покупателю?

Артемий Шурыгин: На данный момент каких-либо компенсационных фондов у риелторов не существует. Крупные агентства практикуют гарантийные сертификаты. Но там тоже надо внимательно читать условия.

Но эти отчеты риелторов перед сделкой полезны тем, что они используются потом в судах. Это доказательная база, что покупатель был добросовестный - он заказал отчет, он использовал услуги профессионального агента, заказывал юридическое сопровождение. И судами это, как правило, принимается в качестве доказательства добросовестности.

Если есть некоторая сумма на вложения в недвижимость - в какое жилье вы посоветовали бы инвестировать?

Артемий Шурыгин: Наверное, прежде всего, это новостройка уже с отделкой под сдачу в аренду. И второй вариант, который сейчас выгоден - курортная недвижимость на юге России, где обильный спрос и высокая доходность от аренды. Все остальное - сложное, так скажем.

Стоит ли покупать для заработка на аренде квартиру в домах советской постройки? За счет аренды они окупятся лет за 15-20, но дом за это время еще больше постареет и не начнет ли наоборот лишь дешеветь?

Артемий Шурыгин: Многое зависит от локации. Сейчас появился новый сегмент - так называемая свежая вторичка. Это новостройки, которые сдались в последние три года. Они создают серьезную конкуренцию остальному жилищному фонду и, конечно, они более востребованы. Старый фонд дорожает медленнее.

Но если рядом со старым фондом ничего нет и пока не предполагается, то такие квартиры вполне подходят для инвестиций, тем более что это относительно низкий вход на рынок.

Но тем не менее и старые, и относительно новые дома все-таки дорожают?

Артемий Шурыгин: В любом случае недвижимость остается хорошим способом сохранения средств. Конечно, ее инвестиционная привлекательность несколько снизилась. Особенно мы это видим в переоцененных проектах на первичном рынке. Когда человек вкладывается в первичку, а потом вдруг вынужден выйти продавать этот объект уже на вторичном рынке, то жилье продается существенно дешевле цены, по которой его покупали.

Разница в ценах между новым и вторичным жильем остается высокой?

Артемий Шурыгин: Да, порядка 30-40%. Цены на первичном рынке разогнались из-за того, что новостройки можно приобретать по льготным ипотечным программам.

Разница в ценах между первичкой и вторичкой съедает всю инвестиционную привлекательность новостроек. Поэтому сегодня надо аккуратно подходить к вопросу вложений в недвижимость как инвестиций.

Ажиотажный спрос в конце года опять разогнал цены?

Артемий Шурыгин: Есть положительная динамика, но о каком-то резком росте нет причин говорить, рынок стабилизируется. В целом с позапрошлого года мы отмечаем, что очень сильно отличается динамика цен по локальным рынкам.

Есть группа городов, где, по предварительным данным, цены к концу года выросли. За последний квартал это Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Воронеж, Красноярск, Челябинск.

Есть города, где цены снизились (Волгоград, Ижевск, Киров, Саранск, Йошкар-Ола, Пенза, Тольятти, Набережные Челны).

И есть те, где цены не меняются (Казань, Краснодар, Нижний Новгород, Омск, Чебоксары, Ульяновск, Оренбург, Липецк, Белгород, Курск, Тамбов).

Таким образом становится все бессмысленнее делать оценки "в среднем по больнице". Тем не менее можно отметить, что в целом по стране на первичном рынке рост цен быстрее инфляции - 13-15% за 2025 год, в Москве 16-18%. А на вторичном - скромный рост (5-6% за год). В 2026 году в целом цены могут вырасти на уровень до 15% по новостройкам и на 6-10% по вторичке. Но опять же подчеркну, что нужно смотреть конкретный город.

Недавно было объявлено, что вроде бы мошенники аккумулируют данные из открытых источников о дачных поселках и готовят атаки на дачников. Какие вы видите тут риски?

Артемий Шурыгин: Скорее всего, мошенники будут использовать эти данные, чтобы подделывать и рассылать различные платежи - за расчистку снега, вырубку деревьев, коммунальные услуги и т. п. Как раз зимой и весной, когда до участков не доехать, проверить такие вбросы сложно.

Слышала мнение, что вроде бы бум на загородную жизнь заканчивается: люди стали наоборот возвращаться в города, потому что содержать дом оказалось значительно дороже и сложнее, чем квартиру.

Артемий Шурыгин: Конечно, разочарованные покупатели существуют, но я бы не назвал это доминирующим трендом. Просто с учетом большой массы покупателей загородной недвижимости, которые были в последние годы, есть люди, которым такой формат не зашел, в том числе и по причине дорогого содержания дома. Но нужно сказать, что рынок загородки - очень разноплановый. Это и домики в глуши, и коттеджи в поселках, где инфраструктура бывает не хуже городской. При желании каждый может найти свой вариант.

Тут рекомендация одна: прежде чем покупать дом, попробовать пожить в арендуемых домах примерно в той же локации. И тщательно собирать информацию о всех расходах еще до покупки, изучать инфраструктуру, причем желательно и летом, и зимой. Потому что бывает, что человек покупает дом летом, а зимой для него оказывается неожиданностью, что оттуда не выбраться, что он заложник снежного плена: машет лопатой, оплачивает трактор.

Видела, что в других странах в объявлениях, помимо собственно цены дома или квартиры, указывается еще и стоимость его содержания, платежей за инфраструктуру. Не было идеи ввести такую графу в объявлениях и у нас?

Артемий Шурыгин: Иногда в объявлениях встречается такая информация. Но, как правило, как раз агент по недвижимости ее собирает и предоставляет покупателю. Эта сумма обязательно фигурирует в процессе переговоров, потому что расходы на содержание существенно влияют на принятие решений покупателем. Но сами покупатели первоначально не всегда об этом задумываются.

Еще один тренд, о котором сейчас пишут: молодежь скупает жилье в северных городах, где оно продается за бесценок. Видите ли вы такую тенденцию и имеет ли смысл покупать квартиру в условной Воркуте за 200 тысяч рублей?

Артемий Шурыгин: Мы слышали об этих разговорах, но, честно говоря, тоже не подтверждаем, что это устойчивая тенденция. Стоимость квартир в этих суровых городах оправдана условиями проживания и отрицательной динамикой развития городов. Вряд ли зумеры, привыкшие к комфорту, к развитой инфраструктуре, даже с учетом удаленного формата работы надолго там будут задерживаться. Все-таки это суровый климат, минус 40.

Это, скорее, покупки "по приколу". За 100-200 тысяч рублей можно позволить себе иметь недвижимость. Но это объекты с низкой ликвидностью, объявления висят годами. И это изношенный фонд 1950-1970-х годов. Билеты туда стоят дорого, ты не будешь ездить туда, как на дачу. А продать потом эту квартиру будет крайне сложно. Поэтому особого смысла в таких покупках нет.

А вообще удаленка изменила рынок недвижимости? Провел интернет в какую-нибудь глушь, выкупил за копейки домик - работай и наслаждайся.

Артемий Шурыгин: Но жизнь не ограничивается только работой. Людям еще нужна инфраструктура для жизни. И рано или поздно этот вопрос всплывает, только сидеть и работать долго не получается.

Спрос на загородном рынке, даже по сельской ипотеке - не уходил куда-то вглубь. Он был в пригородах, в определенном километраже от городов. Он не касался каких-то заброшенных сел, это все равно где-то рядом с крупными населенными пунктами, куда можно приезжать.

А чего людям не хватает в первую очередь из инфраструктуры? Походов в ТЦ, театров, кофеен?

Артемий Шурыгин: У разных поколений разные предпочтения. Но в целом сейчас рынок впечатлений, востребована какая-то "движуха", жизнь, развлечения, впечатления. Людям скучно просто сидеть дома за компьютером.

Рынок впечатлений как-то сказывается на работе риелторов? Они теперь 3D-фильмы показывают клиентам, чтобы продать недвижимость?

Артемий Шурыгин: Все эти игры с виртуальной реальностью - все же больше для забавы. Да, это актуально для застройщиков, которые на начальном этапе продают воздух, чистое поле. А если речь о классической недвижимости, то здесь покупатель предпочитает все же доехать лично и на нее посмотреть, потрогать ее, почувствовать.

Обрисуйте ситуацию на рынке недвижимости за последний год. Сложно было?

Артемий Шурыгин: Если одной фразой - могло быть и хуже. В принципе, мы как-то смогли прожить этот год, адаптироваться, найти возможности.

Чего ждете от 2026-го?

Артемий Шурыгин: Каких-то серьезных всплесков не должно произойти. Надеемся, что постепенно будет снижаться ключевая ставка. Но масштабного перетока средств с депозитов в недвижимость не ожидаем. Крупные вклады - у тех, кто уже давно решил свой квартирный вопрос. А размера большинства вкладов (95% средств на депозитах) не хватит даже на первый взнос.

Риелторам даже лучше, если рынок - сложный? Недавно в СМИ мелькали цифры, что количество риелторских агентств даже выросло за прошедший год.

Артемий Шурыгин: Тут дело в другом. Есть рост регистраций риелторских компаний почти на 12% год к году. Но это не новые игроки. В сложных условиях идет процесс разукрупнения игроков рынка, большие компании вынуждены оптимизировать расходы. А специалисты, которые ранее были в контуре агентств недвижимости - выходят на рынок как самостоятельные игроки и оформляют статус индивидуальных предпринимателей. Этот статус им нужен, чтобы получать комиссионное вознаграждение от застройщиков (с физлицами девелоперы не работают). А сейчас много работы именно на первичном рынке.

Кстати, то, что специалисты из компании выходят в самостоятельное плавание - не очень хороший тренд. Потому что большие системные компании обеспечивают высокие стандарты работы, что не всегда могут обеспечить одиночки.

То есть это такое искусственное перетекание риелторов из одного в другое.

Артемий Шурыгин: Новички тоже приходят, конечно, и у нас остается низкий порог входа в профессию. Но при этом и уровень удержания, закрепления на этом сложном рынке - тоже крайне низкий. Практически через несколько месяцев эти новички вымываются.

На какой стадии находится разработка закона о риелторской деятельности?

Артемий Шурыгин: РГР выступает за урегулирование рынка, но мы очень спокойно, осторожно к этому вопросу относимся, особенно в условиях сложного рынка, возросшей налоговой нагрузки. Не хотелось бы закона, который усложнил бы работу добросовестных игроков, и так участвующих в системе добровольного регулирования.