За последние месяцы законодательная активность в сфере недвижимости заметно возросла, и немалую лепту в это внес Росреестр.

Кратко рассмотрим три предстоящих изменения для владельцев недвижимого имущества.

В ближайшее время перечень сведений, которые указываются в ЕГРН по квартирам, расширится:

Во-первых, в сентябре этого года вступит в силу закон, который предусматривает включение в ЕГРН информации о членах семьи собственника приватизированной квартиры, за которыми сохраняется право пожизненного проживания (в силу их отказа от участия в приватизации этого жилья).

Во-вторых, Росреестр уже анонсировал новый законопроект, который включит в ЕГРН также информацию о том, кто имеет право бессрочно проживать в такой-то квартире (в силу завещательного отказа или по иным основаниям, предусмотренным законом или договором).

В-третьих, договоры безвозмездного пользования жилым помещением будут подлежать государственной регистрации (что позволит потенциальному покупателю заранее узнать, что в квартире будет бесплатно проживать человек, указанный в договоре, т. к. обязанности по такому договору переходят к новому собственнику).

Поправки, безусловно, правильные и важные, особенно это касается госрегистрации договоров безвозмездного пользования жилым помещением. Главный вопрос — как эти поправки будут работать на деле.

Передавать документы по привычке через мессенджеры и почту — больше нельзя. Закон о персональных данных требует защищённых каналов, хранения данных в России и учёта рисков. Разбираемся, какими сервисами действительно можно пользоваться для пересылки счетов, договоров и доверенностей — и не получить штраф.

С 1 марта 2025 года штрафы за нарушения при работе с персональными данными выросли до 3 млн рублей. Риски касаются не только крупных компаний, но и всех, кто пересылает счета, договоры, доверенности и другие документы, содержащие персональные данные.

Разбираемся, какими мессенджерами и сервисами можно пользоваться, чтобы не нарушить закон.

 

Почему просто пересылать документы — больше нельзя

 

Когда вы отправляете по почте или в мессенджере файл, в котором есть:

- ФИО,
- паспортные данные,
- ИНН/СНИЛС,
- адрес регистрации,
- банковские реквизиты физлица,

вы автоматически обрабатываете персональные данные. А значит — становитесь оператором ПДн по 152-ФЗ.

Это обязывает:

- обеспечить хранение и обработку только на территории РФ;

- использовать зашифрованные каналы связи;

- получить согласие на передачу данных, если нет договора или прямой обязанности по закону;

- вести журнал передачи данных (для проверки Роскомнадзором).

 

Что точно нельзя

 

- Gmail, Outlook, Yahoo, ProtonMail и прочие иностранные почты. Их сервера — за пределами РФ. Это нарушение требования локализации ПДн.

- Telegram, WhatsApp, Viber, Signal и прочие мессенджеры. Они не обеспечивают контроль над маршрутом пересылки, не находятся под российской юрисдикцией, и шифрование — сквозное, но не управляемое вами.

- Dropbox, Google Drive, iCloud. Аналогично — иностранные серверы и отсутствие правового контроля.

 

Какие инструменты использовать можно

 

Мы составили таблицу с проверенными сервисами. Все они:

- работают в российской юрисдикции,

- обеспечивают хранение на территории РФ,

- поддерживают TLS/внутреннее шифрование,

- позволяют работать с документами, содержащими персональные данные.

 

Сравнение сервисов

 

Сервис
Юрисдикция РФ
Локализация ПДн
Шифрование
Удобство
Подходит для

Яндекс 360 для бизнеса
+
+
+
Почта + диск
Переписка, вложения

Mail.ru (VK WorkMail)
+
+
+
Почта + диск
Переписка, вложения

Рутокен.Почта
+
+
+
Почта
Безопасная переписка

СБИС (Тензор)
+
+
+
ЭДО + архив
Договоры, счета, доверенности

Контур.Диадок
+
+
+
ЭДО
Договоры, счета, доверенности

Docsvision
+
+
+
Корп. документооборот
Внутренние документы

МойОфис.Облако
+
+
+
Почта + диск
Общий документооборот

Яндекс Облако S3
+
+
+
Диск
Архивы и вложения

VK WorkCloud
+
+
+
Диск
Архивы и вложения

 

Что делать уже сейчас

 

1. Выберите защищённую почту — например, Яндекс 360 или VK WorkMail.

2. Переведите всех сотрудников на единый корпоративный мессенджер/почту.

3. Заключите договор с сервисом, где указано, что он обрабатывает ПДн в рамках 152-ФЗ.

4. Включите в договоры с контрагентами пункт о передаче документов через конкретные защищённые каналы.

5. Подумайте об ЭДО — он решает сразу несколько проблем с безопасностью и юридической значимостью.

Госдума разрабатывает законопроект, который установит вето на проведение сделок с жильем за наличные деньги. Разбираемся, в чем плюсы и минусы новации и как она может повлиять на рынок.

Соответствующий закон могут принять уже до конца этого года, говорят авторы правовой новации. Согласно документу, максимальная сумма, которую можно будет заплатить наличными при покупке жилья, составит один миллион рублей. Если сумма сделки превышает этот лимит (что характерно для львиной доли жилой недвижимости в России), то необходимо будет использовать банковские переводы или другие электронные сервисы.

Обосновывая актуальность инициативы, которая, к слову, обсуждается профессиональным сообществом достаточно давно, в Госдуме ссылаются на зарубежный опыт. Посыл депутатов следующий: в большинстве стран купить недвижимость за кеш невозможно, а Россия должна следовать мировым тенденциям. Однако главная задумка – сделать механизм купли-продажи жилья более прозрачным и безопасным. Чтобы граждане не смогли увильнуть от уплаты налогов, а аферисты – отнять жилье по фальшивой расписке о получении денег.

Пользователи соцсетей уже устроили бурную дискуссию по теме. Предложение госдумцев сравнивают с другими резонансными «запретительными» идеями – например, использования для новорожденных имен, не утвержденных государством, или продажи алкоголя по выходным. В целом очередное табу граждан предсказуемо не радует.

Эксперты рынка недвижимости более сдержанны в оценках, хотя мнения о новой инициативе имеют самые разные. Одни считают идею разумной и полезной для рынка и покупателей, в то время как другие опасаются, что новый механизм замедлит проведение сделок, а мошенники все равно своего не упустят. Самые интересные комментарии мы решили опубликовать без купюр – так сказать, для полноты картины.

Петербург вошел в тройку регионов – лидеров по объему выдачи наличных. В 2024 году городские банки и банкоматы выдали 4,01 трлн рублей, сообщает «Деловой Петербург». Первое и второе места заняли Москва и Подмосковье.

Анастасия Рощина, начальник юридического отдела строительной компании «СК10»:

– Первый плюс инициативы – ограничение сделок с наличными денежными средствами обеспечивает «прозрачность» доходов граждан и юридических лиц. Второй – защита интересов граждан в сделках между физическими лицами. В рамках 214-ФЗ как таковой «борьбы с мошенничеством» быть не может, так как расчеты осуществляются посредством эскроу-счетов и для застройщика форма расчета всегда является безналичной даже по договору купли-продажи (после ввода объекта долевого строительства). Но наличный расчет особенно популярен между физлицами: он позволяет скрыть действительную стоимость объекта недвижимости, чтобы продавец мог избежать уплаты НДФЛ.

Опасность такого вида расчета в том, что можно не получить денежные средства частично или полностью: их могут украсть, положить не всю сумму, заменить поддельными купюрами. Другой риск – после расчета продавец не напишет заявление в Росреестр о прекращении права собственности и о переходе права собственности. Зачастую сделки с наличными осуществляются в отношении социально незащищенных слоев населения (например, пожилые или ограниченно дееспособные люди) с целью наживы со стороны мошенников.

Минусов у этой инициативы мы не видим. Что касается ситуации на рынке в целом, то для застройщиков существенных изменений не предполагается. Для граждан сделки с недвижимостью станут прозрачнее и безопаснее. А государство сможет эффективнее отслеживать оборот денежных средств, связанных с куплей-продажей недвижимости и контролировать своевременность и размер уплаченных налогов.

Михаил Юсубов, директор по правовым вопросам Kalinka Ecosystem:

– Планируемое введение мер прежде всего направлено на обеспечение безопасности участников рынка и уменьшение количества мошеннических действий в сделках с недвижимостью. Законопроект адаптирует действующие нормы для социально уязвимых групп – пожилых людей, жителей отдаленных регионов и других, которые часто становятся мишенью преступников.

В условиях продвинутой банковской системы и обилия опций электронных расчетов законопроект позволит вытеснить устаревшие формы расчетов, которые не обеспечивают надлежащую безопасность участников сделки. Подобные ограничения совершения расчетов с использованием наличных денег уже давно успешно интегрированы в мировую практику и действуют в Германии, Канаде, США, Израиле и других странах.

Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties:

– Инициатива представляется вполне обоснованной. Она направлена на повышение прозрачности операций и снижение количества мошенничеств на вторичном рынке. Ведь передача наличных практически не фиксируется, а в случае обмана вернуть деньги бывает невозможно. Безналичные формы расчетов, напротив, позволяют зафиксировать факт оплаты, получить банковское подтверждение и использовать его в суде. Это снижает риски для обеих сторон, особенно при использовании аккредитивов или сервисов безопасных расчетов.

Если говорить о влиянии на рынок, то возможен локальный и краткосрочный спад спроса со стороны тех покупателей, кто по своим причинам не хочет или не может использовать банковские инструменты. Однако таких клиентов становится все меньше, особенно в крупных городах, где подавляющее большинство сделок проходит в безналичном формате. Фактически рынок сам постепенно уходит от наличных под давлением рисков и требований безопасности. Поэтому ожидаемый эффект на спрос будет ограниченным и временным.

По разным оценкам, сегодня 10–15% сделок с жилой недвижимостью проходит с участием наличных. Именно в этом сегменте чаще всего возникают спорные и криминальные ситуации – от подмены купюр до двойных продаж и афер с подложными документами.

Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора новостроек RedCat:

– Подчеркну, что законопроект не запрещает оплату наличными как таковую, речь идет о запрете сделок на сумму более миллиона рублей с оплатой именно бумажными деньгами, с передачей из рук в руки или через ячейку. Если покупатели хотят платить наличными через банковские сервисы (перевод, система быстрых платежей и другое), то такие сделки не попадают под запрет.

Явные плюсы инициативы – в снижении рисков для всех участников сделок, повышении прозрачности рынка и искоренении мошеннических схем, в том числе связанных с уходом от налогов. На самом деле уже сейчас городах с активным рынком недвижимости доля сделок с бумажными деньгами не превышает 10%, а в городах-миллионниках вообще стремится к нулю. Если мы говорим о полностью законных сделках, то наличные расчеты могут сохранять актуальность для небольших, удаленных населенных пунктов, где возможности населения в использовании банковских сервисов ограничены. Чтобы избежать отрицательной реакции рынка, стоит подумать о введении адаптационного периода, чтобы участники привыкли к изменениям и перешли на другие схемы взаиморасчетов.

Григорий Ашихмин, владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры»:

– Безналичный расчет через банки действительно минимизирует риски мошенничества, подделки денег, упрощает налоговый контроль и позволяет перевести процесс купли-продажи в цифровую плоскость. Однако у этой меры есть и очевидные минусы. В России все еще велик процент граждан, хранящих сбережения наличными – по привычке или в силу недоверия к банкам. Перевод крупных сумм на счета может повлечь блокировки, проверки, задержки сделки, а иногда и потерю денег. Возрастет нагрузка на банки и расходы сторон (комиссии, обслуживание счетов, юридическое сопровождение), что увеличит стоимость сделки на 0,5–3%.

На этом фоне возрастет спрос на услуги агентств недвижимости, которые имеют в штате мощные юридические службы. При этом возрастут риски в случаях сотрудничества с частными маклерами – безналичные сделки сложнее и требуют юридической точности, а потому может вырасти процент развалившихся сделок, а также махинаций со стороны непрофессиональных участников рынка. Возможно также временное торможение рынка: часть клиентов отложит сделки или будет искать обходные пути. При этом серый рынок вряд ли уменьшится: если стороны хотят скрыть часть суммы, они сделают это за пределами договора, независимо от формы расчета.

Идея безналичных сделок сама по себе здравая, но требует плавного внедрения – с переходным периодом, четкими инструкциями, защитой добросовестных участников и снижением бюрократической нагрузки. Иначе рынок получит не стимул к развитию, а новый барьер.

Андрей Садо, управляющий партнер АН Penny Lane Realty:

– Вводимые ограничения мошенников не остановят. Внесение средств на безналичный счет не защитит людей от преступников, которые заставляют потом их эти деньги со счетов снимать и отдавать.

Между тем все расчеты, которые происходят за наличные средства, в любом случае проверяются в банке, происходит пересчет купюр, поэтому никаких причин для отказа от сделок за наличные нет. Обоснованием для такого запрета может служить потенциальное взимание банком комиссии за проведение операций, что приводит к увеличению суммы сделки. Однако размер комиссии, как правило, незначителен: аренда ячейки стоит от 12 тыс. до 15 тыс. рублей, проведение электронных транзакций (выпуск аккредитива или использование системы безопасных расчетов) – также не слишком дорогая опция.

Запрет на проведение сделок за наличные не окажет существенного влияния на рынок. Граждане всегда находят способы подтверждения происхождения денег: например, используется договор займа между физлицами, где не требуется подтверждение источника дохода займодавца. На мой взгляд, лучше бы Госдума рассмотрела возможность принятия закона, регулирующего лицензирование риелторской деятельности. Это позволит защитить граждан от действий недобросовестных агентов и других лиц, занимающихся незаконной деятельностью в сфере недвижимости.

Еще один важный момент. Запрет на проведение сделок за наличные может быть признан не соответствующим Конституции РФ. Россияне вправе самостоятельно выбирать способ расчетов, включая передачу денег напрямую контрагенту либо посредством составления долговых расписок. А введение посредника между сторонами сделки (в данном случае в виде кредитной организации) противоречит законодательству, которое предусматривает возможность заключения договоров между физическими и юридическими лицами без участия третьих лиц.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

– Ожидаемое ограничение наличных расчетов при покупке недвижимости – не просто техническая мера, а системная попытка очистить рынок от темных денег и усилить контроль государства над крупными финансовыми потоками. Зачем это нужно? Недвижимость давно используется как способ легализации средств сомнительного происхождения. Наличный расчет не оставляет следов и не фиксируется в банковской системе. Безнал – это цифровой след. А цифровой след – это контроль.

Почему именно сейчас? Формально квартира может быть продана за 1 млн рублей, а фактически – передается еще 10 млн наличными. Для государства это упущенные налоги, для системы – отсутствие прозрачности, для участника сделки – риск.

Поможет ли это на практике? Увы, нет. Проблема занижения стоимости в договоре – это не про способ передачи денег, а про желание минимизировать налоги. Инициатива с безналом эту проблему не решит, наоборот, может только усугубить. Так, покупатели не всегда хотят показывать полную сумму сделки, особенно если источник происхождения средств не совсем прозрачен – из-за страха блокировок или отказа банка в операции. А продавцы, которые привыкли работать с серой частью сделки, продолжат делать то же самое: часть суммы пойдет по договору, остальное – на руки. В итоге получается не легализация рынка, а еще больший уход в тень. Люди не перестанут использовать наличные, а просто будут делать это «тише».

Что тогда делать? Если цель – вывести рынок в белую, необходимо менять модель налогообложения. Например, использовать практику других стран, где при любой сделке (неважно, покупка или продажа) стороны платят фиксированную пошлину – 1–2% от полной стоимости объекта. Это просто, прозрачно и не стимулирует скрывать реальную цену. А дальше можно поэтапно повышать ставку. Но сначала дать рынку привыкнуть к честной модели.

Запрет на наличные расчеты – инструмент, но не решение. Рынок умеет адаптироваться и обходить меры. А вот четкая, простая и справедливая система налогообложения – это уже мотивация показывать реальную цену. В конце концов, белая сделка – это не обязанность, а безопасность. Но пока она ощущается как наказание, массового перехода в безнал не произойдет.

Единая форма отчетности для организаций, обслуживающих многоквартирные дома, поможет жильцам понять, за что они платят, рассказал эксперт направления «Народный фронт. Аналитика», учредитель юридической компании «Жилищный вопрос» Андрей Фролов.

Госдума приняла законопроект, который меняет форму отчетности управляющих компаний, ТСЖ и жилищных кооперативов перед потребителями, напомнил эксперт. Сейчас Жилищный кодекс предусматривает обязанность управляющих организаций предоставлять такие отчеты, но не указывает форму. В итоге размещаемая в открытых источниках информация о работе УК часто не позволяет объективно понять ни стоимость, ни характер, ни качество работ по каждому конкретному дому.

Но теперь «управляйкам» придется давать отчет по установленной форме.

«Единая форма отчетности поможет избежать излишней креативности со стороны управляющих компаний, которые иногда могут пытаться не раскрывать реальную ситуацию, — объясняет собеседник. — Думаю, это правильно. Единая форма позволит всем отчитываться системно и одинаково. Пока в практике встречаются как хорошие отчеты от многих управляющих организаций и товариществ собственников жилья, даже без введения данного законопроекта, так и попытки скрыть реальную ситуацию».

Чего ждать после изменений собственникам жилья? Во-первых, это позволит жильцам многоквартирных домов более четко понимать, какие работы были выполнены УК, какие средства были потрачены и какие результаты достигнуты. Во-вторых, уменьшится коррупционный флер, который часто витает над «управляйками». Теперь они будут вынуждены предоставлять достоверные данные. И, наконец, ожидается, что организации будут качественней выполнять свою работу, ведь теперь ее будет проще контролировать жильцам.