За первые четыре месяца 2026 года банки выдали россиянам 328,77 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 1,4 трлн рублей (в среднем по 349,29 млрд рублей в месяц). По сравнению с аналогичным периодом 2025 года количество кредитов выросло на 56%, объем выдач — на 54%. Таковы подсчеты Объединенного кредитного бюро (ОКБ)*.

Впрочем, его генеральный директор Михаил Алексин отмечает, что «несмотря на существенный годовой прирост ипотечного кредитования (29% в количественном и 21% в денежном выражении), объем выдач в апреле оказался ниже показателей любого из месяцев второго полугодия 2025 года. Изменение условий по семейной ипотеке привело к сокращению кредитования на первичном рынке, с изначально более дорогим новым жильем, на долю которого теперь приходится лишь четверть сделок. На вторичном рынке, где практически нет господдержки, рост сдерживается высокими процентными ставками. Несмотря на снижение ключа, полная стоимость кредита в среднем превышает 19%. Дополнительным препятствием служат ограничения регулятора, которые не позволяют заемщикам брать на себя высокую долговую нагрузку».

Вот еще несколько показателей, позволяющих оценить нынешнее положение дел в ипотечном сегменте. По данным ОКБ, в целом с января по апрель жители России оформили 13,59 млн розничных кредитов на общую сумму 3,93 трлн рублей, что заметно больше, чем было в 2025 году: на 23% по количеству выдач и на 4% по объему кредитования. Конкретно апрельские показатели — 3,83 млн розничных кредитов на 1,12 трлн рублей, что тоже больше и по сравнению с мартовскими показателями (чуть-чуть) и год к году (уже серьезно, на 40% и 41% соответственно).

Что важно, за апрель доля ипотеки в структуре розничного кредитования ненамного, но выросла — с 31,3% до 32,4% (ипотека занимает второе место, проигрывая только кредитам наличными). Однако доля нового жилья продолжает снижаться: его апрельские показатели — 27% от общего количества и 40% от общего объема ипотек (вторичное жилье — 73% и 60% соответственно), а в марте на новостройки приходилось 29% и 42% (на вторичку — 71% и 58% соответственно).

По итогам первого квартала этого года портфель ипотечных кредитов без учета дефолтов вырос до 23,46 трлн рублей, а количество заемщиков в сегменте — до 11,02 млн человек. Для сравнения: в конце 2025 года первый показатель находился на отметке 23,12 трлн рублей, второй — 10,98 млн человек. «Просроченная задолженность на срок 30-90 дней в портфеле без учета дефолтов с первого квартала 2025 года держится на уровне 0,4%. В денежном эквиваленте на конец марта-2026 этот показатель составил 102,26 млрд рублей. Что важно, у 59% заемщиков с ипотечным кредитом есть как минимум еще один розничный кредит, в том числе у 14% из них — два кредита, у 8% — три, а у 10% — четыре и более. Средняя совокупная задолженность таких заемщиков по всем кредитным продуктам достигает 3,3 млн рублей», — делятся подсчетами в ОКБ.

Неудивительно, что в первом квартале 2026 года костяк заемщиков составляли люди в возрасте от 25 до 45 лет: на них пришлось 58,9% от общего числа кредитов и 66,2% от объема в денежном выражении (год назад было практически то же самое). А вот что немного удивляет: наибольшей популярностью у заемщиков этой возрастной категории пользовались кредиты наличными (на их долю пришлось 61,4% от общего количества оформленных ссуд у мужчин и 57% — у женщин). На втором месте по востребованности оказались кредитные карты (28,6% у мужчин и 29,5% у женщин). Наименьший интерес у мужчин вызывала ипотека — 2,6% (против 3,3% у женщин), а у женщин автокредитование — 1,8% (против 3% у мужчин). Между тем эта категория ипотечных заемщиков пользуется доверием банков, и в среднем им одобряют ипотеку в размере 4,63 млн рублей на 279 месяцев.

Для сравнения: у молодежи в возрасте до 25 лет востребованность ипотеки по-прежнему невелика — на нее, как и год назад, приходится лишь 1% кредитных договоров. Да и рассчитывать молодые люди в среднем могут лишь на 3,6 млн ипотечных рублей, которые им готовы выдавать на 262 месяца. У клиентов банков в возрасте от 45 до 65 лет ипотека сегодня вызывает чуть больший интерес (2,1% против 1,2% в первом квартале 2025 года). Но банки смотрят на таких ипотечников с осторожностью: средние параметры одобренных кредитов — 3,55 млн рублей на 194 месяца, отмечают эксперты ОКБ.

Кстати, по оценкам «Домклик»*, более четверти всех ипотечных сделок (25,8%), совершенных за первые пять месяцев 2026 года, проведены с привлечением средств материнского капитала. Понятно, что чаще всего эти средства использовались при оформлении семейной ипотеки: почти половина (46,1%) выдач по льготной программе прошли с их участием. На втором месте — дальневосточная и арктическая ипотека (24,7%), на третьем — региональная (16,3%). «Востребован маткапитал и в рыночных программах. С его помощью в 2026 году совершены 14,2% сделок на вторичном рынке. Среди выдач на покупку и строительство загородного жилья по базовым программам на долю таких сделок пришлись 11%», — делятся подробностями в «Домклик».

По словам экспертов, среднестатистической маме, решившей взять ипотеку с использованием маткапитала, 33 года и она зарабатывает около 98 тысяч рублей в месяц (но это прямо очень в среднем). Медианная стоимость приобретаемой недвижимости составляет 6 млн рублей — опять же среднестатистически.

Самые дорогие объекты, приобретенные с привлечением средств маткапитала, располагаются в Москве (14,4 млн рублей), Санкт-Петербурге (8,9 млн рублей), Московской области (8,3 млн рублей) и Краснодарском крае (7,1 млн рублей). Примечательно, что именно в Москве и Санкт-Петербурге — регионах с самой высокой стоимостью жилья — зафиксирован и наибольший средний возраст матерей-заемщиц (36 лет). А наименее дорогое жилье, купленное в ипотеку с маткапиталом, находится в Волгоградской (4,7 млн рублей), Челябинской (4,7 млн рублей) и Самарской (4,8 млн рублей) областях, отмечают в «Домклик».

Рост числа одиночных домохозяйств в России становится значимым фактором стратегии развития рынка жилья. В 2021 году в нашей стране насчитывалось 27,6 млн домохозяйств из одного человека, или 41,8% от общего числа. За 20 лет их доля удвоилась. Под влиянием этих изменений спрос покупателей смещается в сторону компактных квартир. Однако запрет на строительство «микроквартир» сохраняет семейную модель как нормативный ориентир, поэтому девелоперам приходится компенсировать дефицит метража евроформатами и общественными пространствами.

По данным Всероссийской переписи населения 2021 года, в России насчитывалось 27,6 млн домохозяйств из одного человека, или 41,8% от общего числа в 66,1 млн. Такой состав домохозяйств впервые оказался крупнейшим в стране. По итогам последней переписи две трети домохозяйств в стране состояли из одного или двух человек, тогда как полные семьи с детьми формировали лишь 20,7% общего числа. С начала века доля одиночек почти удвоилась, увеличившись с 22,3% в 2002 году.

Рост числа одиночных домохозяйств сильнее всего проявляется в межрегиональных центрах с выраженным миграционным притоком, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Краснодаре и Тюмени, отмечает главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.

Этот тренд связан со сменой социальных паттернов, более ранним отъездом от родителей, более долгим периодом жизни в одиночку до брака, более поздним рождением детей, проживанием на две локации из-за удаленной работы или вахтовой занятости, а также с тем, что часть компактного жилья, приобретенного как инвестиция, в итоге используется для проживания небольших домохозяйств, перечисляет он.

При росте одиночных домохозяйств большая часть спроса приходится на малоформатные лоты от студий до небольших евродвушек средней площадью 38–40 кв. м, где покупатели ищут гостиную с нишей для приготовления пищи, место для досуга и работы, а также отдельную спальню, указывают в «НДВ Супермаркет недвижимости». Спрос на студии и евродвушки стал устойчивым явлением, а покупатели, живущие одни, все чаще выбирают открытые планировки с возможностью трансформировать пространство, подтверждает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. В небольших квартирах растет запрос на качественные системы хранения и многофункциональные помещения вместо привычного набора комнат, добавляет он.

В городах-миллионниках доля сделок с малогабаритными квартирами достигает 30–32% от общего их числа, подсчитал Руслан Сырцов. В региональных центрах с более устойчивой семейной моделью проживания сохраняется спрос на двух- и трехкомнатные квартиры площадью 55–60 кв. м, уточняет он. В Москве и Санкт-Петербурге на первом месте по спросу находятся однокомнатные лоты, включая евроформаты, средней площадью 45–47 кв. м, тогда как в Казани, Красноярске, Краснодаре, Нижнем Новгороде и Уфе преобладают семейные форматы, подтверждают данные «НДВ Супермаркет недвижимости».

Развернуть на весь экран

 

По словам Руслана Сырцова, средняя площадь приобретаемых квартир в новостройках Москвы в сегментах комфорт- и бизнес-классов сократилась с 55,8 кв. м в 2020 году до 46,6 кв. м в 2025 году.

Рост цен на квадратный метр вынуждает покупателей оптимизировать бюджет, поясняет он.

Это стало особенно заметно в бюджетном сегменте. По итогам января—февраля 2026 года средняя площадь приобретаемых квартир в старых границах Москвы в новостройках комфорт-класса составила 42 кв. м, бизнес-класса — 53 кв. м, премиум-класса — 77 кв. м, в проектах всех классов в Новой Москве — 42 кв. м, в Московской области — 42,2 кв. м, следует из данных «НДВ Супермаркет недвижимости». Среди причин снижения средней площади в компании также называют рост цен, слабую доступность ипотеки, недостаточное действие семейной ипотеки и сокращение состава домохозяйств.

Заметная часть интереса к компактному жилью объясняется не только попыткой снизить порог входа на рынок, но и социально-демографическими причинами, отмечает Алексей Попов. В декабре 2025 года суммарный коэффициент рождаемости (СКР) в России составил 1,374 против 1,4 в предыдущем году. Этот коэффициент показывает, сколько детей в среднем родила бы одна женщина на протяжении репродуктивного периода — с 15 до 50 лет. Для сохранения численности населения на одном уровне СКР должен составлять 2,1 на одну женщину.

Под семейную модель

Откликаясь на спрос, девелоперы стали строить больше малогабаритного жилья. В Москве в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-классов доля студий выросла с 5% в 2020 году до 13% в 2026 году, а доля однокомнатных квартир — с 26% до 38%, тогда как доля классических двухкомнатных квартир снизилась с 41% до 35%, а трехкомнатных — с 23% до 13%, приводит данные эксперт.

В то же время государственная политика в последние годы ориентирована прежде всего на семейного покупателя, считает основатель SIS Development Ярослав Гутнов.

Например, в Москве власти запретили девелоперам строить студии и однокомнатные квартиры меньше 28 кв. м и двухкомнатные меньше 44 кв. м в 2024 году. Позже, в 2025 году, к аналогичным ограничениям присоединилась Московская область.

Ограничение минимальной площади квартир уже повлияло на структуру предложения. За 2025 год средняя площадь студий в массовых новостройках Москвы в продаже выросла с 25 до 28 кв. м, отмечает Ярослав Гутнов. Спрос на такие форматы во многом формируют молодые покупатели до 35 лет, для которых студия остается входным билетом на рынок, добавляет он. По итогам января—марта 2026 года число однокомнатных квартир в продаже на рынке новостроек Москвы в целом сократилось на 21% год к году, а в массовом сегменте — на 47%, до 3,9 тыс. лотов, следует из данных «Метриума».

Рынок активно уходит в евроформаты, где дефицит площади компенсируется перераспределением метража в пользу кухни-гостиной, говорит Ярослав Гутнов. В современных проектах большая часть квартирографии уже представлена евроформатами от двух- до четырехкомнатных лотов в зависимости от класса жилья, указывают в «НДВ Супермаркет недвижимости». Во всех классах жилья заметную долю предложения заняли компактные евродвушки. В комфорт-классе на них приходится 25,2% предложения при средней площади 39 кв. м, в бизнес-классе — 32,5% при средней площади 45 кв. м, в премиум-классе — 32,2% при средней площади 48,3 кв. м, подсчитали в компании.

Развернуть на весь экран

 

На фоне сокращения средней площади квартир застройщики пересматривают объем и назначение общественных помещений, отмечают в «НДВ Супермаркет недвижимости». В жилых комплексах появляются коворкинги, пространства для встреч в лобби, зоны для спорта и прогулок.

Запрет на «микроквартиры» подтолкнул девелоперов к поиску решений, компенсирующих нехватку метров внутри квартиры, и одним из таких ответов стали кладовые на первых этажах, комнаты для матери и ребенка и системы «умный дом», перечисляет Ярослав Гутнов.

В результате общественные пространства все чаще становятся продолжением жилья, а часть бытовых и социальных функций переносится за пределы квартиры.

В ближайшие годы нормой для однокомнатной квартиры могут стать 35–38 кв. м, а роль общественных пространств и инфраструктуры жилых комплексов будет расти, полагает Ярослав Гутнов. Доля малоформатных лотов, прежде всего евродвушек и компактных евротрешек, будет увеличиваться и дальше на фоне низкой доступности ипотеки, роста цен и сокращения состава семей, считают в «НДВ Супермаркет недвижимости».

В Минстрое установили нормативную цену «квадрата» жилой недвижимости на II полугодие 2026 года. В большинстве регионов показатель увеличится.

Нормативная цена «квадрата» используется для расчёта размера социальных выплат на покупку или строительство жилья. Минстрой обновляет норматив каждые полгода. Этот показатель не отражает реальную рыночную цену жилья. При расчёте норматива учитываются рыночные цены на новостройки и вторичное жильё.

Повышение норматива приведёт к увеличению размера социальных выплат на приобретение жилья, отметили в ведомстве.

Согласно приказу Минстроя, нормативная стоимость «квадрата» вырастет на 6,6%, до 123 700 рублей. Сейчас она составляет 116 427 рублей. Документ также устанавливает среднюю нормативную стоимость «квадрата» общей площади жилья для регионов на III квартал.

В некоторых регионах показатель изменится существенно. Например, на Чукотке сейчас цена «квадрата» оценивается в 270 тыс. рублей. В III квартале жилищные субсидии будут рассчитывать исходя из норматива 172 тыс. рублей за «квадрат». В Еврейской АО норматив, напротив, повысят почти в полтора раза, с 112 тыс. до 172 тыс. рублей. На Сахалине «квадрат» подорожает со 164 тыс. до 194 тыс. рублей.

В Москве нормативная цена «квадрата» жилья вырастет с 207 тыс. до 221 тыс. рублей. В Подмосковье показатель увеличат со 175 тыс. до 208 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге норматив останется неизменным — 165 тыс. рублей.

Самая низкая нормативная стоимость «квадрата» в Ингушетии — 61 тыс. рублей.

Минстрой в последние годы рассчитывает официальную стоимость «квадрата» с учётом данных Росстата о сделках с жильём в каждом регионе. При этом суммируется средняя цена «квадрата» на первичном и вторичном рынках, а результат делится на два. На Дальнем Востоке и в Арктике при расчёте показателя учитываются только цены на новое жильё. Если в регионе нет новостроек, используется среднее значение по Дальнему Востоку.

Ранее Минстрой изменил методику расчёта официальной стоимости «квадрата». Теперь по просьбе регионов может быть установлена цена ниже расчётной. Ранее такая возможность была только у городов федерального значения. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил, что ведомство будет следить за эффектом от этой меры.

Подбор и покупка квартиры на вторичном рынке на практике оказывается значительно сложнее, чем приобретение новостройки, так как при этом требуется более глубокая юридическая экспертиза и оценка рисков, сообщил основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. В беседе с «Лентой.ру» он назвал главные ошибки при приобретении жилья в старом жилом фонде.

«Первая и самая распространенная ошибка — фокус только на цене. Часто игнорируются скрытые издержки: будущий ремонт, износ коммуникаций, особенности дома и окружения. В результате экономия оборачивается дополнительными расходами уже в первые годы владения», — поделился эксперт.

Вторая ошибка — некорректная оценка локации, полагает Зубик. Он уточнил, что покупатели ориентируются на текущую инфраструктуру, но не анализируют перспективы развития района, которые могут как поднять, так и обвалить стоимость недвижимости.

Третья ошибка, по мнению собеседника «Ленты.ру», это эмоциональный выбор.

К четвертой ошибке при покупке вторички эксперт отнес отсутствие стратегии. По его словам, некоторые покупатели не формулируют цель: для собственного проживания, аренды или перепродажи, а именно от этого зависит выбор района и типа объекта.

«Без стратегии возрастает риск приобрести неликвидный актив. Приведу пример: частый запрос — подобрать квартиру для ребенка "на вырост". Я убежден, что в этом сценарии лучше не пытаться угадать конкретную локацию и объект, в который заедет парень или девушка через 10 лет. Правильнее купить ликвидную квартиру с высоким долгосрочным потенциалом роста, а потом реинвестировать в тот объект, который больше подходит», — высказался Зубик.

Даже при покупке «для себя» эксперт призвал учитывать будущую продажу, отметив, что средний срок владения квартирой сегодня составляет около 7 лет.

Пятая ошибка — самостоятельный выбор объекта без экспертизы, обратил внимание спикер. Так, за привлекательным предложением могут скрываться нюансы, которые сложно увидеть непрофессионалу, убежден Зубик.

Ранее в Госдуме предложили увеличить налоговый вычет при приобретении недвижимости для семей с детьми.