8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Группа депутатов внесет на рассмотрение Госдумы межфракционный законопроект, которым предлагается закрепить за всеми детьми в семье равные доли владения недвижимостью в случае использования для ее покупки материнского капитала. Текст документа есть в распоряжении ТАСС.
Законопроект будет внесен группой депутатов во главе с председателем комитета по труду, соцполитике и делам ветеранов Ярославом Ниловым. Изменения предлагается внести в статью 10 федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".
"Доли всех детей в жилом помещении, приобретенном (построенном, реконструированном) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должны быть равными", - говорится в законопроекте.
Нилов пояснил ТАСС, что после покупки жилья с использованием маткапитала каждый член семьи становится собственником части недвижимости, при этом размеры долей определяют взрослые, не всегда учитывая интересы всех детей. "Ситуации в жизни бывают разные, родители далеко не всегда оказываются к ним готовы. Поэтому мы предлагаем закрепить равные детские права, отраженные в их имущественных долях, законодательно", - отметил Нилов.
Другой автор документа, депутат Дмитрий Свищев, отметил, что государство не должно создавать ситуацию, когда внутри одной семьи дети получают разный старт во взрослую жизнь. "Кстати, сегодня запрещено выделять микродоли менее 6 квадратных метров. Но на жилье с маткапиталом это ограничение не распространяется. Абсурд: в обычной сделке ребенка нельзя "наградить" долей с кладовку, а при господдержке можно. Наш законопроект закрывает и этот пробел", - подчеркнул он.
В Москве перепродажа новостроек сократилось до минимальных значений. Одна из причин — снижение инвестиционной привлекательности новостроек. Чаще всего новостройки по переуступке продают инвесторы, которые купили недвижимость на старте проекта, чтобы потом выгоднее перепродать. Но из-за высоких стартовых цен и низкого спроса сделать это становится сложнее.
Вместе с экспертами выяснили, насколько сейчас выгодно покупать новостройку по переуступке и много ли такого предложения на рынке.
Дешевле на 10-25%
Для покупателя одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке по переуступке — более низкая цена, чем у застройщика. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в среднем эта разница сейчас варьируется от 10% до 25% в зависимости от конкретного проекта и класса. «Если смотреть в среднем по рынку, то переуступка от инвесторов в готовых новостройках может быть выгоднее, чем квартира от застройщика в этом же самом доме, процентов на 10-20%», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», цены на квартиры в новостройках по переуступке цены ниже в среднем на 10-15%, чем на аналогичные от застройщика. «Кроме того, инвесторы дают дополнительные скидки при реализации квартир, которые могут доходить до 10%», — отметила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Похожие цифры приводят эксперты из «Метриум».
Квартиры, реализуемые по переуступке, сейчас в среднем на 10-12% дешевле, чем жилье аналогичного формата от девелоперов, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, инвесторам в условиях дорогой рыночной ипотеки выгодно перепродавать помещения в строящихся комплексах, только если покупка совершена за наличные (стопроцентная оплата), а девелопер регулярно корректирует цены вверх по мере повышения стадии готовности комплекса и исчерпания предложения. «В таком случае у дольщиков есть возможность устанавливать дисконт и все равно рассчитывать на значительную маржинальность», — пояснил он.
По данным «Яндекс Недвижимости», медианная стоимость квадратного метра в новостройках Москвы по всем классам в феврале 2026 год составила 538 тыс. руб., а медианная цена квадратного метра в квартирах в строящихся московских ЖК, которые предлагаются в порядке переуступки, 519 тыс. руб. Таким образом, в феврале медианная стоимость квадратного метра по переуступке была на 3,5% ниже, чем в предложениях от застройщиков.
Почему цена ниже?
Более низкую стоимость новостроек по переуступке эксперты объясняют несколькими причинами. Во-первых, инвесторам, в отличие от застройщиков, не нужно закладывать в цену издержки на субсидирование ставок, рассрочку и так далее, поясняет Олег Репченко. «Поэтому прайс застройщика сегодня часто выглядит перегретым по сравнению с реальными ценами на вторичном рынке», — отметил эксперт.
Во-вторых, у инвесторов нет других — кроме снижения цены — способов привлечения покупателей, в отличие от девелоперов, которые могут предложить субсидированную ипотечную ставку или рассрочку. Поэтому они конкурируют ценой лота. «По переуступке можно купить квартиру в ипотеку, но на них не распространяются льготные программы, поэтому процентная ставка будет рыночной, что не привлекает потенциальных ипотечных клиентов. Поэтому таким продавцам приходится демпинговать», — пояснил директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «Разница в цене в 20-25% достаточно, чтоб выбрать квартиру по уступке против квартиры у застройщика», — добавил он.
Помимо цены привлекательными для покупателей является возможность выбрать интересный вариант, которых у застройщика к окончанию строительства уже не осталось. «Даже несмотря на более низкую стоимость по переуступке это могут быть более интересные варианты квартир. Например, более ликвидные планировки, с видовыми характеристиками», — Елена Чегодаева.
Эксклюзивное предложение
Купить квартиру в столичных новостройках по переуступке сегодня не так просто — доля такого предложения минимальна, поскольку инвестиционная привлекательность таких вложений снизилась. По оценкам «Инком», сейчас в массовом сегменте новостроек около 7% квартир продаются по переуступке. Для сравнения, во время действия массовой льготной ипотеки их доля достигала 20%. «Тогда инвесторов стало больше за счет дешевых кредитов и еще большего подъема рынка в этот период», — пояснил Валерий Кочетков.
По данным «Яндекс Недвижимости», в феврале предложение квартир в новостройках Москвы по переуступке сократилось на 25,6% в годовом выражении и стало минимальным за последние три года (за исключением мая 2025 г.). В целом на квартиры по переуступке приходится 1% от всей экспозиции рынка новостроек Москвы. «Такая динамика может быть связана с постепенным вымыванием из экспозиции лотов по переуступке, потому что зачастую покупка такой квартиры предполагает переход к покупателю прав и обязанностей не только по договору долевого участия (ДДУ), но и по ипотечному договору, оформленному ранее, где ставка может быть существенно ниже действующих сегодня», — пояснил коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
При этом в этом году доля квартир по уступке в массовом сегменте может увеличиться вдвое — примерно до 15% — из-за выхода на рынок дольщиков, не способных закрыть рассрочку, продолжил эксперт из «Инком». По его словам, сейчас доля расторжений по рассрочкам составляет 5-7%, формируют ее в основном те покупатели, кто надеялся перейти в ипотеку, но не смог из-за высоких ставок.
«Около 13-17% покупателей из такой категории предпочитают выйти из ситуации через продажу по договору уступки права требования. Здесь надо понимать, что в такой схеме прибыли нет, такие квартиры из категории «висяк», поскольку цена в лучшем случае будет как у застройщика, если покупка была совершена полтора-два года назад», — отметил Валерий Кочетков. «Если покупка была недавно, то стоимость квартиры по переуступке может быть выше прайсовой цены застройщика. Ведь при покупке в рассрочку цена лота становится выше на 15-20%», — указал он.
При этом переуступки с сохранением рассрочки практикует всего один девелопер в Москве («Эталон»), добавил Руслан Сырцов. По его словам, в большинстве проектов при перепродаже жилья в рамках цессии приходится досрочно погашать имеющуюся задолженность. Это значительно снижает ликвидность таких квартир. Как правило, экспонировать их начинают клиенты, которые вследствие непростых экономических обстоятельств не в состоянии продолжать отвечать по обязательствам перед застройщиков. «Зато потенциальные покупатели, пользуясь финансовыми сложностями, возникающими у дольщиков, действительно могут приобретать жилье по цене ниже рыночной», — подтытожил он.
Процессы о незаконной регистрации иностранных граждан в "резиновых квартирах" на Среднем Урале идут чередой. Но поражают сами приговор: у преступно гостеприимных владельцев конфискуют недвижимость.
Прецедент был создан в конце прошлого года. В Нижнем Тагиле впервые в российской судебной практике было принято решение не просто о штрафе или тюремном сроке, а об изъятии в пользу государства садового домика, куда уралец за деньги прописывал нелегалов. Первой "клиенткой" стала гражданка Таджикистана, спустя три месяца по аналогичной схеме в число жильцов был включен еще и бывший соотечественник владельца.
Следствие без труда доказало, что регистрация была липовой. Жить в саду "новоселы" не планировали, да и не могли: дом настолько ветхий, что качался от ветра. Худую недвижимость владелец использовал лишь как юридический адрес для "нелегальной крыши". Обвинения подсудимый признал, раскаялся и даже не стал обжаловать приговор, несмотря на то, что помимо штрафа в 110 тысяч рублей решение предусматривало конфискацию дома. Ведь помимо хибары у него было нормальное жилье, которое не подлежало изъятию.
Не только половины дома, но и еще и всех грядок в огороде лишилась по решению Белоярского районного суда жительница села Косулино, что недалеко от Екатеринбурга. Кара пожилую даму настигла также в конце февраля за то, что год назад она за деньги зарегистрировала на своей земле семь мигрантов, зная прекрасно, что им нужна лишь фиктивная прописка для легализации в стране.
Как пояснили "РГ" юристы, статья 104.1 УК РФ, которая прописывает конфискацию имущества, в том числе за незаконную регистрацию мигрантов, существует с начала 2000-х. Но до сих пор она оставалась "спящей": столь жесткую меру наказания суды не применяли. Новый подход спровоцировали новые времена: террористические угрозы и принятые в конце 2024 года поправки в УК, предусматривающие изъятие имущества за преступления, связанные с безопасностью страны.
"Я не думаю, что стоит всех грести под одну гребенку. Если исходить из логики, что все квартиры, где совершаются противоправные действия, являются средством преступления, значит, подлежит конфискации и жилье, где совершены убийства или иные тяжкие деяния", - заявила "РГ" адвокат Зарина Адыева.
Юрист подала первую в стране апелляционную жалобу на решение суда о конфискации квартиры за нелегальную прописку. На днях стало известно, что Свердловский областной суд жалобу принял на рассмотрение. Подзащитный - житель небольшого города Алапаевск на севере Свердловской области Ильгар Гусейнов. Два года назад он зарегистрировал в своей двушке площадью менее 45 квадратов, девять человек, которые работали на пилораме в соседнем населенном пункте. В квартиру работяги заглядывали редко, только, чтобы помыться и положить вещи. Мастер пилорамы, который и попросил хозяина об этой услуге для своих работников, оплачивал коммуналку за жилье коллектива. Ильгар до сих пор утверждает, что ничего незаконного в нелегальном общежитии он не видел, к тому же фиктивные граждане не мешали ему, поскольку мужчина имел другое жилье, а это все равно сдавалось в аренду.
Когда квартира из обычного жилья превратилась в "орудие преступления" - непонятно. В ходе следствия она даже не фигурировала в качестве вещественных доказательств, на нее не было наложено обременение, как на ведущую улику. "Выстрелили" метры в конце февраля, когда суд признал Ильгара виновным в фиктивной регистрации иностранных граждан, наложил штраф в 200 тысяч рублей и постановил изъять в пользу государства "средство преступления" - квартиру стоимостью в два миллиона рублей.
Формальный повод для подачи апелляции - описка в приговоре, где указан другой пункт статьи 104 УК РФ, предусматривающий конфискацию не квартиры, а транспортных средств. Но Зарина Адыева рассчитывает на более глубинный подход суда в оценке ситуации. А Ильгар, по нашей информации, еще не собирает скарб для выезда и намерен оспаривать решение об изъятии до конца.
Евгений Захаров, кандидат юридических наук, доцент кафедры финансового права Уральского государственного юридического университета:
"Стандартным наказанием по преступлениям о фиктивной постановке на учет иностранных граждан является штраф. Изъятие дома или земельного участка, задействованных в схеме нелегальной регистрации, можно считать нестандартной и суровой мерой наказания, пусть и обоснованной положениями части 1 статьи 104.1 УК РФ через толкование имущества как орудия совершения преступления. Поэтому стоит помнить, что желание быстрых и легких денег может привести к несоразмерным потенциальной выгоде последствиям."