8967-809-53-28
В моем блокноте
Представьте себе, что вы после долгих метаний, поисков и оформлений документов наконец-то стали обладателем квартиры — и вдруг трах-бах, сделка признается ничтожной или оспоримой. Произойти это может по целому ряду причин. В столичном управлении Росреестра* назвали три ключевых и призвали продавцов и покупателей воспринять это как добрый совет (читай — предупреждение) не совершать рискованных ошибок.
Сначала короткий юридический ликбез. Как напоминают эксперты ведомства, ничтожная сделка недействительна с момента заключения — без решения суда, потому что нарушает закон (например, мнимая сделка). Оспоримая сделка, напротив, считается действительной, пока суд не признает обратное по иску заинтересованной стороны — например, если она совершена под влиянием обмана или угрозы.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Срок начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если иск предъявлен третьим лицом, срок отсчитывается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения угрозы, под влиянием которой была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Также, в соответствии со ст. 196 ГК РФ, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму», напоминают в Росреестре.
Теперь по сути. Продавец недвижимости просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость для экономии, например при уплате налогов, — первый очень распространенный и очень ошибочный вариант. Причем прежде всего для покупателя: в случае оспаривания сделки (неважно, на каком основании, хотя основанием может служить и вышеуказанная «экономия») именно покупатель больше всего пострадает от заниженной цены в документах.
«Во-первых, на суде обязательно выяснится, что истец знал о заниженной цене, ведь в договоре стоит его подпись — а значит, он сознательно допустил правонарушение. Во-вторых, если по решению суда сделка будет признана недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение: продавец получает квартиру обратно и отдает деньги покупателю. Однако в этом случае продавец обязан будет вернуть только сумму, указанную в договоре», — поясняет начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Москве Артем Коротаев.
Кроме того, могут возникнуть налоговые риски — ограничение налогового вычета или увеличенный налог при продаже объекта, поскольку налог высчитывается от разницы между покупкой и продажей недвижимости. Схема с занижением официальной стоимости объекта в договоре стара как мир, и призывы к покупателям не попадаться на эту удочку звучат постоянно, но пока — без стопроцентного успеха.
Вторая тема: как подчеркивают в Росреестре, чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц, а значит, и оснований для признания сделки недействительной. Покупателю необходимо обратить внимание на срок владения недвижимостью титульным собственником: оптимальным периодом считается срок от трех лет. Проверить владельцев квартиры можно, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе прав.
Наконец, перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Дело в том, что сделка, совершенная должником в течение года до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (так называемая подозрительная сделка).
Для части заёмщиков могут повысить ставки по уже выданной семейной ипотеке. Это следует из письма замглавы Минстроя Никиты Стасишина правительству страны, передаёт «Московская перспектива».
Предполагается, что льготную ставку будут повышать в случае, если второй родитель оформит ещё одну ипотеку, а также если заёмщик не состоит в браке и не зарегистрирован по одному адресу с ребёнком.
В Минстрое эту инициативу поддержали. Однако в ведомстве считают, что нововведения не должны касаться уже выданных кредитов.
ендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов не ждёт значимых изменений и дополнительных ограничений для рынка в случае, если предложение Минфина будет принято. Об этом он заявил в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.
«В текущей конфигурации семейной ипотеки уже закреплено, что нельзя взять больше одной ипотеки на семью. Банки уже давно запрашивают и учитывают номера СНИЛС детей, на которых выдаётся семейная ипотека. Если же родители в разводе, существует требование, согласно которому родитель, получающий льготный кредит, должен быть прописан вместе с ребёнком. То есть можно сказать, что сейчас в этом плане действуют достаточно жёсткие ограничения», — сказал специалист.
На его взгляд, гораздо более важными должны стать решения по дифференциации ставок по семейной ипотеке в зависимости от числа детей.
«Напомню, что в поручении правительства был прописан ввод дополнительных мер поддержки семей с детьми до 7 лет. Ждём, как будут развиваться события по этим направлениям. Самые главные новости для рынка будут именно здесь, и мы по-прежнему находимся в ожидании решений со стороны правительства», — добавил Максим Ельцов.
Ведущий эксперт по инвестициям, автор проекта «Глазами инвестора» Евгений Ткачёв считает, что предложение Минфина направлено на сокращение количества инвестиционных сделок.
«Мы ранее слышали позицию государства по поводу того, что никакие инвестиции за счёт государства недопустимы. И безадресная льготная ипотека была закрыта в том числе по этой причине, потому что частные инвесторы использовали субсидированные ставки и благодаря этому зарабатывали деньги», — напомнил спикер.
По его словам, предложение Минфина отражает желание властей сделать льготные ипотечные программы ещё более адресными и точными.
«Мы все понимаем, что основной покупатель недвижимости у нас — это семья. И, соответственно, мы должны прийти к тому, что конкретно нуждающейся семье для улучшения жилищных условий должны предоставляться определённые льготы и преференции. К этому всё сейчас идёт. Уверен, что в скором времени все массовые льготные программы трансформируются в более адресные», — заключил Евгений Ткачёв.
Власти готовят законопроект, который коснётся деятельности товариществ собственников жилья, пишет «Российская газета». Над документом работают представители Минстроя, Минэкономразвития, Минюста. Госдумы и Торгово-промышленной палаты. Согласно поправкам, председатели ТСЖ не будут нести ответственность за долги всего дома. Жители домов с ТСЖ должны будут напрямую оформлять договоры с поставщиками ресурсов.
Планируется уточнить правовой статус председателя правления ТСЖ, рассказал зампредседателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ и один из авторов законопроекта Дмитрий Гордеев. Нередки случаи, когда суды видят в председателе правления ТСЖ единоличный орган управления товарищества. При этом председатель только организовывает выполнение решений общего собрания. Согласно ст. 144 Жилищного кодекса, органами управления выступают общее собрание членов ТСЖ и его правление. Однако суды зачастую по искам ресурсоснабжающих организаций привлекают к ответственности только председателя правления.
Согласно поправкам, жители дома должны будут заключать договоры напрямую с поставщиками ресурсов. Ожидается, что это снизит риск банкротства ТСЖ. Если ТСЖ находится в предбанкротном состоянии, конкурсные управляющие не будут направлять средства, собранные на содержание дома и на другие услуги, на погашение долгов перед ресурсоснабжающей организацией. Долги будут требовать непосредственно у должников.
В Жилищном кодексе будут уточнены ещё ряд юридических моментов, в частности, будет уточнён порядок создания ТСЖ. Сейчас для регистрации нужно передать в налоговые органы список членов правления, при этом избрать правление до создания ТСЖ нельзя.
По данным Федеральной налоговой службы, по состоянию на 1 апреля 2026 года в стране насчитывалось более 37 тыс. ТСЖ в многоквартирных домах. Совокупный долг ТСЖ к концу 2024 года достиг 76,38 млрд рублей, говорится в пояснительной записке к законопроекту. Средний размер задолженности ТСЖ превышает его годовую выручку более чем в 2,5 раза. При этом у большинства товариществ нет ликвидного имущества, на которое можно обратить взыскание. Общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений, его нельзя включить в конкурсную массу. Деньги на счетах ТСЖ носят целевой характер, они должны быть направлены на оплату жилищных и коммунальных услуг. В большинстве случаев процедура взыскания долгов и банкротства ТСЖ не приводит к удовлетворению требований кредиторов. При этом председателей правлений необоснованно привлекают к субсидиарной ответственности.
Важно сохранить ТСЖ как форму самоорганизации граждан, считает зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. По её мнению, существующую модель ТСЖ следует пересмотреть. Сейчас принуждать к членству в ТСЖ нельзя, членами ТСЖ могут быть не все жители многоквартирного дома. Это приводит к ситуациям, когда в доме соседствуют две формы управления — общее собрание членов ТСЖ и общее собрание собственников. По мнению Разворотневой, следует ввести новые требования. Жильцы должны становиться членами товарищества собственником по факту покупки квартиры в таком доме.
По словам Дмитрия Гордеева, товарищество собственников жилья — это удобный способ управления домом, при котором жильцы наиболее активны. Эксперт подчёркивает, что многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, за меньшие средства содержатся в хорошем состоянии.
По оценке президента Ассоциации АКОН Лины Ткаченко, около 12% многоквартирных домов выбрали ТСЖ в качестве способа управления. При этом деятельность ТСЖ регулируется нормами, которые иногда противоречат друг другу. Необходимо принять единый закон о деятельности ТСЖ, считает эксперт. Ткаченко также предлагает разрешить председателям возглавлять сразу несколько ТСЖ, так как не всегда среди жильцов можно найти компетентного человека, готового выполнять эти функции.
Случаев, когда купившие квартиру в ипотеку не могут выплачивать кредит и предпочитают продать жильё, чтобы погасить долги, в России становится больше. «АиФ» разобрался, почему это происходит и что делать, если платежи по ипотеке съедают большую часть бюджета.
Конечно, у каждого, кто оказывается перед непростым выбором — продавать жильё или погружаться дальше в трясину долгов, — свои обстоятельства. Но финал, как правило, один.
История Ольги Беляевой довольно типичная: женщина осталась без квадратных метров и денег из-за серьёзно изменившихся жизненных условий.
Квартиру в Белгороде она взяла в ипотеку после рождения второго ребёнка. Первые месяцы платила по 38 тысяч, а когда получила и перечислила маткапитал в счёт ипотеки, то сумма снизилась до 33 тысяч рублей. «Два года я вносила платежи исправно, не допуская просрочек, а потом, к сожалению, попала в аварию, в которой была признана виновной, — вспоминает Ольга. — Страховая компания женщины, с которой я столкнулась, оценила ущерб в 800 тысяч рублей и подала на меня в суд. В итоге счёт, на который я платила ипотеку, был арестован, а все деньги, которые я перечисляла для погашения кредита, списывались в счёт долга перед страховой».
Банк, заметив просрочки по ипотеке, сначала предложил переоформить кредит на мужа, но с ним отношения испортились, и Ольга приняла решение продать жильё.
«Я нашла риелтора, который предложил выкупить у меня квартиру, — объясняет она. — Так как на погашение ипотеки я потратила маткапитал, мне пришлось купить двум детям комнату в семейном общежитии. В итоге за пять лет, большую часть которых я исправно выплачивала кредит, я лишилась и денег, и маткапитала, и жилья».
Свободно продавать ипотечное жильё в России разрешили в сентябре 2024 года, до этого простые сделки с такими квартирами были невозможны — только на публичных торгах или аукционе. А уже в IV квартале 2025-го, то есть фактически через год, заёмщики за счёт продажи жилья закрыли ссуд на 425 миллионов рублей, а за счёт передачи квартиры банкам — на 757 миллионов рублей. И хотя массовым такое явление назвать пока нельзя, считают в ЦБ, россиян, предпочитающих лишиться жилья, но закрыть кредит, становится больше. Среди причин этого эксперты называют и падение доходов, и увольнение, и финансовые проблемы, возникающие, например, из-за болезней.
«На фоне общего объёма портфеля ипотечных кредитов, который в конце прошлого года составлял более 20 триллионов рублей, цифры действительно не столь существенные, — оценивает финтехнолог, бывший исполнительный директор крупного российского банка, кандидат экономических наук Денис Гончаров. — При этом они сопоставимы с объёмами выданных кредитов за тот же период, поэтому определённую тенденцию не признать нельзя. Конечно, связано такое явление и с тем, что у многих заёмщиков появляются проблемы с обслуживанием кредита, однако, думаю, в статистику могли попасть ещё две категории людей. Первые — это „серые“ инвесторы, которые покупали жильё, чтобы продать его подороже или сдать в аренду (и то, что бум продаж пришёлся на конец года, когда принято фиксировать прибыль и убытки, это подтверждает). Вторые — это те, кто планировал построить загородный дом, но в итоге не потянул строительство и отказался от этой идеи».
Ситуация, когда платежи съедают большую часть бюджета, а риск затянуть с выплатой кредита растёт, может в итоге привести к тому, что банк за неуплату кредита обратится в суд, предупреждают эксперты. Чтобы до этого не доводить, часть заёмщиков предпочитают лишиться жилья и рассчитаться с банком до суда.
«При этом сами банки досрочные погашения, прямо скажем, не любят, ведь, когда клиент выплачивает долг раньше времени, банк теряет часть дохода, — отмечает Гончаров. — Поэтому, кстати, раньше даже существовал мораторий на досрочное погашение кредита. Сейчас, если есть риск серьёзной просрочки, банку выгоднее порекомендовать изменить график платежей, чтобы заёмщик какой-то срок платил только проценты. При этом, конечно, на кредитный рейтинг заёмщика негативно влияют именно просрочки, а не досрочные погашения».
Поэтому тем, кто досрочно закрыл обязательства, в дальнейшем отказать в кредите тоже не могут, добавляет менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова. Более того, тот факт, что человек способен погасить задолженность раньше срока, будет означать, что он ответственно относится к своим обязательствам.
К 1 апреля 2026 года объём ипотечной задолженности в России достиг 221,6 миллиарда рублей, следует из данных ЦБ. Для сравнения: в начале апреля 2024-го этот объём составлял менее 62 миллиардов рублей. Абсолютные лидеры по этому показателю — российские мегаполисы, что объяснимо: бум строительства и внутренняя миграция.
Эксперты в один голос заявляют: если платить по кредиту становится тяжело, лучше без промедления связаться с банком и попытаться снизить нагрузку. «Не ждите просрочек, чем раньше банк узнает о проблеме, тем больше вариантов её решения у вас будет, — советует адвокат, председатель коллегии адвокатов МГКА „Ягофаров и партнёры“, кандидат юридических наук Руслан Ягофаров. — Соберите все необходимые документы (например, справку о доходах, приказ об увольнении или больничный лист), чётко объясните сотрудникам банка свою ситуацию и напишите официальное заявление, его рассматривать могут от 10 до 15 рабочих дней».
Так, например, можно реструктуризировать кредит — то есть продлить срок ипотеки и снизить ежемесячный платёж. При этом важно помнить, что реструктуризация не делает кредит дешевле и при увеличении срока ипотеки общая переплата тоже возрастает. Второй вариант — рефинансирование кредита, с помощью которого можно объединить несколько ссуд в разных банках в одну и получить новую, часто более низкую процентную ставку.
«Те, у кого сумма кредита не превышает 15 миллионов рублей, могут оформить кредитные каникулы, — напоминает Ягофаров. — В это время банк продолжает начислять проценты по кредиту, но не требует их ежемесячной уплаты, и у заёмщика есть возможность поправить своё финансовое положение. Оформить такие каникулы могут те, кто, например, потерял работу, стал инвалидом или лишился более чем 30% дохода. Предоставляют такую передышку на срок до полугода — его заёмщик определяет сам».
По закону владелец ипотечной квартиры, которую сдаёт в аренду, не должен сообщать жильцам, что она в залоге у банка. Однако квартирантам стоит поинтересоваться, что они снимают. Чтобы вместо длительной аренды не оказаться в ситуации, когда вас попросят с вещами на выход через пару месяцев.
«Если кредитный договор запрещает сдачу квартиры без согласия банка, а собственник это условие не выполнил, банк может потребовать досрочно выплатить долг, и тогда арендатор окажется в очень неприятном положении, — говорит адвокат Ягофаров. — Поэтому, перед тем как перевозить вещи в съёмное жильё, уточните все детали у хозяина. Кстати, проверить квартиру можно и самостоятельно, заказав выписку из ЕГРН через Росреестр или «Госуслуги».
