8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Ситуация, когда участок или дом попадают «под изъятие», почти всегда начинается с большого проекта. Дорога, развязка, метро или железная дорога, линия электропередачи, газо- и водопровод, школа, больница и другие объекты, — любой подобный проект может получить от властей статус «нужно стране».
В комментарии RuNews24.ru адвокат, руководитель практики земельного права и землепользования Московской коллегии адвокатов «Арбат» Александр Крылов подчеркнул, что важно понимать главное: изъятие — это не наказание или прихоть, а редкая мера, которая возможна только по решению уполномоченного органа власти, а не по желанию подрядчика, застройщика или «инвестора».
По словам эксперта, дальше включается процедура, в рамках которой собственника обязаны уведомить письменно, пояснить, что именно будет изыматься, какое решение послужило основанием для таких действий. Затем, как правило, предлагается заключить соглашение об изъятии — по сути договор выкупа, в котором указываются сумма, сроки, порядок передачи и даты получения денег.
«Если вы не согласны, «выселить» одним письмом нельзя: принудительное изъятие возможно только через суд, где отдельно разбирают и законность процедуры, и размер компенсации», — пояснил адвокат.
Он также указал на то, что компенсация — это не только «стоимость земли».
«Обычно учитывается рыночная стоимость участка и зарегистрированных строений, а также ваши потери из-за изъятия: расходы на переезд, оформление документов, перенос коммуникаций, досрочное расторжение договоров, иногда — потери бизнеса, если он привязан к месту и это можно доказать».
Как отметил эксперт, частая ошибка собственников — подписать соглашение в спешке, надеясь «потом разберемся». На практике после подписания спорить поздно: поэтому лучше сначала разобраться в цифрах и условиях.
«Еще один важный момент: если дом или постройки не оформлены, их могут не включить в возмещение, поэтому стоит заранее проверить выписку ЕГРН и легализовать то, что возможно».
Александр Крылов пояснил, что ключевым документом является отчет об оценке, именно на него и опирается предложение властей. Он выглядит «официально», однако это не приговор: отчеты бывают слабые и занижающие стоимость.
«Собственнику стоит проверить хотя бы базовые вещи. Во-первых, правильность объекта: совпадает ли кадастровый номер, адрес, площадь, границы, категория земли и вид разрешенного использования. Во-вторых, учтено ли все, что реально есть на участке: дом, хозпостройки, гараж, баня, улучшения, подъезд, коммуникации. Если в отчете «забыли» часть строений или указали их как несуществующие, итоговая сумма почти всегда падает».
Дальше — дата и логика оценки. Цена должна быть рассчитана на конкретную дату, а аналоги в отчете должны быть из вашего района и близких по параметрам объектов, а не «что нашли подешевле» за десятки километров.
«Обратите внимание на сравнение: почему выбранные примеры действительно похожи, какие сделаны поправки и не выглядят ли они искусственно завышенными «в минус». Важно и то, какой вариант использования участка взят в основу. Иногда в отчете оценивают землю так, будто она пригодна только «под огород», хотя фактически участок можно использовать шире по правилам землепользования. Такие нюансы сильно влияют на цену, но в отчете их нередко подают так, что непрофессионалу сложно заметить. Если цифры вызывают сомнения, разумный шаг — заказать независимую оценку или хотя бы рецензию на отчет. Это дешевле, чем потерять сотни тысяч или миллионы. Параллельно стоит проверить само соглашение: чтобы выплата шла до передачи, чтобы были понятные сроки, и чтобы в документ не «спрятали» формулировки, из-за которых вы отказываетесь от требований по убыткам».
Адвокат напомнил, что граждане вправе вести переговоры не только о сумме, но и о сроках выезда, порядке переезда, компенсации расходов и других условиях, которые для семьи важны не меньше денег.
«Изъятие — стресс, но в нем есть простое правило: вы не обязаны соглашаться на первую предложенную сумму. Чем спокойнее и документальнее вы действуете — запрашиваете бумаги, проверяете оценку, фиксируете возражения письменно — тем выше шанс получить справедливое возмещение».
В закон о видах разрешённого использования земли внесли изменения. С 1 марта в Земельном кодексе появилась глава «Виды разрешённого использования земельных участков». Установлен единый порядок определения и изменения видов разрешённого использования участков. Что изменится для собственников земельных участков, объяснили в Росреестре.
Вид разрешённого использования определяет целевое назначение участка, от него зависит, что можно построить на участке и какую деятельность можно вести.
Установлен список документов, определяющий виды разрешённого использования земельных участков. В их числе градостроительный регламент, положение об особо охраняемой природной территории, лесохозяйственный регламент. Также в законодательстве указаны случаи, когда использование земли допускается вне зависимости от установленного вида разрешённого использования.
Благодаря новым нормам порядок выбора вида разрешённого использования будет понятным и прозрачным. В законодательстве чётко определено, кто и при каких условиях может выбрать вид разрешённого использования участка. В Земельном кодексе закреплено, в каких случаях разрешённое использование участка устанавливается не регламентом использования земель, а лицензией на недропользование или документацией по планировке территории.
Виды разрешённого использования земельных участков, которые действовали до 1 марта 2026 года, остаются актуальными, подчеркнули в Росреестре. Общий подход к определению видов разрешённого использования земли сохраняется, они делятся на основные, вспомогательные и условно разрешённые. Собственники смогут выбирать основные и вспомогательные виды использования без дополнительных согласований. Для выбора основного вида разрешённого использования земли нужно подать заявление в орган регистрации прав.
В отдельных случаях можно менять вид разрешённого использования образуемых участков. Это возможно при разделе участка, изначальный вид разрешённого использования которого не соответствует градостроительному регламенту.
Запрет на изменение вида разрешённого использования отдельных садовых и огородных участков в границах садоводства или огородничества расширили на все садовые и огородные участки независимо от того, когда они были образованы, до или после вступления поправок в силу.
Изменить назначение садовых участков можно, если садоводы решат изменить вид деятельности на товарищество собственников жилья или если такие участки нужны для государственных или муниципальных нужд, пояснили в Росреестре.
Владельцам государственных и муниципальных участков, переданных им в аренду или безвозмездное пользование, будет запрещено менять вид разрешённого использования. Исключение сделано только для участков, использующихся для комплексного развития территории.
У владельцев участков из состава земель сельхозназначения, которые относятся к сельскохозяйственным угодьям, появилась возможность изменить вид разрешённого использования. Это можно сделать на основании решения регионального органа власти. Раньше изменить вид разрешённого использования таких участков было невозможно. Новая норма будет действовать до принятия федерального закона о порядке определения правового режима сельскохозугодий, уточнили в Росреестре.
На что обратить внимание при покупке жилья, чтобы снизить риски при покупке недвижимости, рассказали в столичном управлении Росреестра. В ведомстве назвали индикаторы потенциально проблемной сделки и способах защиты.
Росреестр регистрирует уже оформленные сделки и проверяет законность документов, согласованных и подписанных сторонами, отметил начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Москве Артём Коротаев. Он подчеркнул, что личная ответственность важна на любом этапе сделки.
При покупке недвижимости рекомендуется соблюдать ряд правил. Нужно запросить у продавца актуальные выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Это позволит проверить несколько ключевых моментов:
соответствие квартиры описанию в госреестре;
является ли правообладатель и человек, отчуждающий имущество, одним лицом;
нет ли ограничений или обременений в отношении объекта недвижимости.
Частые переходы права собственности — это показатель возможных проблем, отмечает Артём Коротаев. По его словам, в делах по оспариванию сделок часто есть быстрый «переброс» квартиры. Следует запросить выписку из ЕГРН о переходе прав и изучить число сделок за последние 2-3 года. Если было заключено более двух сделок, нужно изучить правоустанавливающие документы и выяснить причины продажи недвижимости.
Перед заключением сделки важно убедиться в надёжности продавца. Государственные сервисы позволяют проверить ИНН продавца, наличие исполнительных производств и судебных дел. Банкротство продавца является фактором риска, так как большинство оспариваемых сделок относятся к имуществу банкротов. Информацию о банкротстве и наличии долгов можно узнать с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
При оформлении договора купли-продажи следует проверить, соответствует ли стоимость квартиры рыночной цене. Если цена сильно занижена, в будущем сделку могут признать ничтожной.
Эксперт напомнил, что запись в ЕГРН о невозможности госрегистрации права без личного участия собственника помогает обезопасить имущество. Собственник недвижимости может обратиться с таким заявлением в Росреестр. Если в ЕГРН есть специальная отметка, документы, поданные без личного присутствия собственника, вернут без рассмотрения.
В 2037 году территория бывшего аэропорта Саратов-Центральный превратится в новый современный район, в котором будут жить почти 30 тысяч человек. Там будут жилые кварталы, садики и школы, новые дороги, парковки и многое другое. Концепцию развития 160 га пространства еще в 2021 году предложила команда двух архитектурных бюро: Citymakers (Россия) и KARRES EN BRANDS (Нидерланды). Сейчас в проект вовлечены три застройщика, федеральное учреждение, правительственная организация и сама региональная администрация.
Новостей о проекте не было давно, и мы сделали запрос в правительство, чтобы понять, происходит ли там что-нибудь. В этом материале 164.RU напомнит, что это за проект, и расскажет, что нам ответили по поводу замороженной стройки.
Сотня гектаров оказалась вакантной для использования, когда в 2019 году правительство РФ закрыло аэропорт Саратов-Центральный. Проблема назревала давно: аэропорт оказался в черте города, из-за того что тот со временем разросся и поглотил территорию вокруг летного поля. Взлетно-посадочная полоса была слишком короткой, а удлинить ее не позволяла плотная городская застройка. Эксплуатировать такой объект в окружении жилых кварталов становилось небезопасно.
Сначала власти пытались решить вопрос переносом рейсов на военный аэродром в Энгельсе. Но от идеи быстро отказались: во-первых, там базируются стратегические бомбардировщики, и совмещать гражданские рейсы с секретным объектом оказалось сложно. Во-вторых, экологическая обстановка вокруг военной базы тоже вызывала вопросы.
Тогда решили строить новый аэропорт с нуля — за городом, в стороне от жилых районов. Весной 2008 года выбрали площадку в Сабуровке, в 20 километрах от старого аэровокзала. Строительство растянулось на годы, но 20 августа 2019 года новый аэропорт Гагарин принял первые рейсы. Старый Центральный на следующий день закрыли.
Освоение свободной земли практически в центре города началось с международного конкурса, где предлагали концепции развития территории. Его с июля 2020 года по март 2021 года проводила компания «Дом.РФ» и областное правительство. А лучшую концепцию определяли сами саратовцы. А уже в 2023 году губернатор Роман Бусаргин утвердил программу комплексного развития территории. По ее условиям застройка территории бывшего аэропорта закончится к 2037 году.
В программе участвуют правительство, областная фирма «Госжилстрой», девелоперы и федеральное учреждение «РосКапСтрой». Участники снесут взлетно-посадочные полосы, постройки на территории аэропорта. Вместо них построят несколько кварталов жилой и коммерческой недвижимости, школы и детские сады, поликлиники. Параллельно территорию будут благоустраивать, появятся детские площадки, деревья и газоны. Пока на стройплощадке затишье. Последние новости о реализации проекта были летом прошлого года, когда выбрали застройщиков.
В ответ на запрос 164.RU министр строительства и ЖКХ Саратовской области Михаил Бутылкин рассказал, что реализация проекта продолжается: застройщики получили в аренду землю, где будут возводить определенные для них жилые кварталы, административные здания и прочее. Все конкурсы, оформление документов со стройфирмами проходят через «Госжилстрой» — эта компания, учрежденная региональным Министерством строительства, выступает оператором проекта.
В комитете по реализации инвестиционных проектов в строительстве Саратовской области уточнили, что «РосКапСтрой» уже подвел к будущему району системы водоотведения. В этом году достроят водопровод.
Из-за строительства канализации в декабре прошлого года региональный следком возбудил уголовное дело о превышении должностных полномочий и мошенничестве. Следствие считает, что генерального подрядчика выбрали с нарушениями: заказчик создал преимущества, из-за чего конкуренции не было. К тому же «РосКапСтрой» должен был построить минимум 25% коммуникаций за свои деньги. Однако трубы прокладывал субподрядчик — проектировщик объекта. В результате бюджет области недосчитался 68 миллионов рублей. В региональном СУ СКР нам сообщили, что дело еще расследуется. Поэтому подробности пока не раскрываются: это может повредить следствию.
Тендеры на застройку территории бывшего аэропорта провели летом 2025 года. Всю землю разделили на три лота. Первый (самый крупный — 736 тысяч м2, 17 земельных участков) достался ООО «ФДС-Девелопмент». Компания связана с энгельсским предпринимателем Дмитрием Колосовым, занимавшимся строительством социальных объектов и реконструкцией трамвайной инфраструктуры. Застройщик возведет несколько домов общей площадью 499,7 тысячи м2. Требования по количеству домов пока не разглашаются. Также «ФДС-Девелопмент» построит пять детских садов минимум на 1120 мест, школу на 1800 мест, взрослую и детскую поликлиники, станцию скорой помощи, спортцентр, бассейн и парковки.
Второй лот (487,8 тысячи м2) получил ООО «СЗ „Межрегионстрой“». Компания ранее участвовала в строительстве социальных объектов, в том числе поликлиники в Энгельсе. В новом микрорайоне застройщику предстоит построить 259,3 тысячи м2 жилой недвижимости, школу на 1100 мест, детскую поликлинику, пожарное депо и парковки.
Самый маленький участок (232,3 тысячи м2) достался ООО «Дубль». Компания ассоциируется с группой застройщиков Гафановичей («Дубль Л», «ППС „Лесстр“», «Саратовский завод строительных материалов» и другие), известных по строительству жилых домов, школ и объектов городской инфраструктуры — предуниверсария, пляжа и новой набережной Саратова, реконструкции фонтана «Мелодия». На этом участке компания построит 126,3 тысячи м2 жилья, два детских садика, школу на 1100 мест и поликлинику.
Планировка предполагает несколько типов кварталов: среднеэтажную и многоэтажную застройку, малоэтажные дома с озеленением, полуоткрытые дворы, объединенные зелеными зонами. Предусматривается безбарьерная среда, вместо наземных парковок приоритет отдан подземным и надземным стоянкам. Автомобили должны оставаться за пределами дворов.
Новый район засадят различными деревьями и кустарниками, построят велодорожки, установят разноуровневое освещение. Также будут детские и спортивные площадки и пространство для выгула собак.
Застройка будет преимущественно среднеэтажной и многоэтажной: 12–14 этажей для жилых зданий и до 30 этажей для административных. На первых этажах домов, выходящих на улицы, разместят нежилые помещения. Входные группы должны включать лобби, колясочные, велосипедные и комнаты для ухода за детьми.
В районе запланировано строительство нескольких километров дорог, в том числе и четырехполосных магистралей, велодорожек и тротуаров. Всё это оснастят ливневкой, локальными очистными сооружениями и уличными фонарями. Строительство оценивается в 12 миллиардов рублей. Однако до самого строительства пока далеко, компания «Институт „Проектмостреконструкция“» до 31 декабря 2026 года готовит проект будущей дорожной сети. На этом фирма заработает 195,75 миллиона рублей.
расширение и продление улицы Симбирской (до шести полос, длина нового участка — 1725 м);
улица Александра Захарченко (2945 м, с тротуарами и велодорожками);
продление улицы Осипова (2 км, с совмещением с трамвайными путями);
продление улицы Жуковского (1,7 км, четыре полосы).
Строительство дорог поделят на три этапа. В первую очередь займутся дорогами по улицам Захарченко и Осипова, а также магистральной веткой ливневки. Вторым этапом займутся улицами Жуковского, Соколовогорской и Усть-Курдюмской. Третья очередь предполагает строительство основной проезжей части по Симбирской. Кстати, именно у дорог будут строить детские сады и школы. По словам главы областного Минстроя, так хотят «обеспечить легкий доступ к общественному транспорту».