В 2025 году в России были расторгнуты сделки с 14,2 тыс. строящимися квартирами в новостройках на общую сумму 155 млрд руб., что составило 3% от общего объема продаж первичного жилья в прошлом году. Такие данные содержатся в свежем еженедельном отчете института жилищного развития «Дом.РФ», с которым ознакомилась редакция.

И в абсолютных, и в относительных показателях расторжения договоров долевого участия (ДДУ) в 2025 году достигли максимума за пять последних лет, следует из отчета.

Для сравнения:

в 2024 году были расторгнуты ДДУ на 91 млрд руб. (или 1,9% от всех совершенных за этот год продаж в новостройках);
а минимум расторжений первичных сделок за последние пять лет наблюдался в 2023 году, когда были расторгнуты ДДУ на 65 млрд руб. (1,3% от всех продаж за тот год).

Фото: «Дом.РФ»
«Возможно, начинает проявляться негативный эффект от предоставленных рассрочек и рыночной ипотеки по высоким ставкам», — объясняют нарастающую динамику расторжений в «Дом.РФ».

Помимо роста расторжений ДДУ, в институте жилищного развития также отмечают нарастание доли ипотеки с просроченной задолженностью — так называют ипотечные кредиты, просрочка платежей по которым составляет не менее трех месяцев. Если на конец 2024 года такая просрочка составляла 0,7%, то к ноябрю 2025 года (более свежих данных еще нет) она достигла 1,2%, говорится в отчете.

Всего в 2025 году, по данным «Дом.РФ», в России было продано 25,6 млн кв. м в новостройках (+1% за год) на 5,2 трлн руб. (+11% за год). По прогнозу аналитиков, в 2026 году будет продано 25–27 млн кв. м первичного жилья на 5,2–5,7 млрд руб.

Покупка жилья в ипотеку часто ассоциируется с бюрократической волокитой, высокими переплатами и постоянным напряжением. Однако при грамотном подходе этот процесс можно сделать максимально комфортным и выгодным. Разберёмся, как найти оптимальный вариант ипотечного кредита и избежать типичных ошибок.

Почему ипотека вызывает стресс?
Основные причины тревожности заёмщиков:

неясность условий — скрытые комиссии, плавающие ставки;

длительность оформления — сбор документов, ожидания решений;

страх отказа — особенно при нестандартной кредитной истории;

переплата — непонимание итоговой стоимости кредита;

риск потери жилья — при финансовых трудностях.

Разберём, как минимизировать эти факторы.

Современные программы ипотечного кредитования
На рынке представлены разнообразные варианты под разные жизненные ситуации.

1. Стандартная ипотека
Ставка: от 20% годовых;

Срок: до 30 лет;

Первоначальный взнос: от 20 %;

Особенности: подходит большинству заёмщиков, требует подтверждения дохода.

2. Льготная ипотека (госпрограммы)
Семейная ипотека — от 6 % для семей с детьми;

Дальневосточная ипотека — от 2 % в ДФО;

IT‑ипотека — от 6 % для IT‑специалистов;

Сельская ипотека — от 3 %.

Важно: лимиты по сумме и требования к заёмщику строго регламентированы.

3. Ипотека без первоначального взноса
Варианты: залог имеющейся недвижимости, партнёрские программы с застройщиками;

Минусы: повышенные ставки (на 2–4 п. п.), строгие требования к заёмщику.

4. Военная ипотека
Для участников НИС — накопительно‑ипотечная система;

Финансирование — за счёт госбюджета;

Ограничения — только новостройки или вторичное жильё по перечню.

5. Ипотека для самозанятых и ИП
Особенности: альтернативные способы подтверждения дохода (выписки по счетам, декларации);

Ставки: на 1–2 п. п. выше стандартных.

Как выбрать оптимальный вариант: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Определите свои возможности
Рассчитайте платёж: он не должен превышать 30–40 % вашего чистого дохода.

Учтите дополнительные расходы: страхование (0,3–0,5 % от суммы кредита в год), оценка недвижимости, нотариальные услуги.

Шаг 2. Сравните предложения
Создайте таблицу с ключевыми параметрами:

процентная ставка;

срок кредитования;

размер первоначального взноса;

наличие скрытых комиссий;

условия досрочного погашения.


Шаг 3. Проверьте требования к заёмщику
Возраст: обычно 21–75 лет на момент погашения;

Стаж: от 3–6 месяцев на текущем месте;

Кредитная история: отсутствие просрочек, разумная долговая нагрузка.

Шаг 4. Изучите дополнительные опции
Рефинансирование — возможность снизить ставку в будущем;

Кредитные каникулы — отсрочка платежей при форс‑мажоре;

Гибкие платежи — дифференцированные графики, каникулы.

Шаг 5. Подготовьте документы
Базовый пакет:

паспорт;

СНИЛС;

справка о доходах (2‑НДФЛ или по форме банка);

копия трудовой книжки;

военный билет (для мужчин до 27 лет).

Советы по снижению стресса при оформлении
Работайте с ипотечным брокером
Профессионал поможет подобрать программу, собрать документы и ускорить одобрение.

Используйте электронные сервисы
Многие банки предлагают онлайн‑заявку, дистанционную оценку недвижимости и электронную регистрацию сделки.

Запрашивайте письменные разъяснения
Если условия кажутся неясными — требуйте детального пояснения каждого пункта договора.

Создайте резервный фонд
Отложите сумму, покрывающую 3–6 месяцев ипотечных платежей, на случай непредвиденных ситуаций.

Следите за изменениями рынка
Подпишитесь на уведомления о снижении ставок или запуске новых госпрограмм.

Типичные ошибки заёмщиков
Выбор минимальной ставки без учёта ПСК — скрытые платежи могут увеличить реальную стоимость.

Недооценка сопутствующих расходов — страхование, оценка, нотариус добавляют 5–10 % к сумме кредита.

Благодаря жёсткой денежно-кредитной политике и ограничению льготной ипотеки ситуацию на жилищном рынке удалось стабилизировать, заявил заместитель председателя Банка России Алексей Заботкин. По его словам, оснований говорить о надувании пузыря цен на жилищном рынке нет.

В конце третьего квартала годовой прирост цен на первичном и вторичном рынке составил около 4%. Это ниже темпов инфляции и роста номинальных зарплат, отметил зампред Центробанка.

Жёсткая денежно-кредитная политика ЦБ помогла стабилизировать ситуацию на жилищном рынке. Кроме того, сыграло роль ограничение выдачи льготной ипотеки, отметил Заботкин. Он добавил, что опережающий рост первички, характерный для периода массовой льготной ипотеки, прекратился. Безадресная льготная ипотека действовала с 2020 по 2024 год. За четыре года действия программы цены на жильё существенно выросли, особенно на первичном рынке. Рост цен на жильё в этот период опережал рост потребительских цен и зарплат. Зампред Центробанка отметил, что на восстановление соотношения зарплат и цен на недвижимость потребуется время.

Цифровизация стала обычным явлением, но сделки с недвижимостью в Сети остаются небезопасными. Об этом рассказал нотариус Иван Рыков агентству «Прайм».

«Главная опасность онлайн-сделок с жильем — невозможность установить реальную волю участников договора. У покупателя не будет возможности заметить, что продавец, например, растерян, всё время смотрит в телефон, будто получая чьи-то инструкции, суетится и тому подобное», — сообщил он.

Рыков пояснил, что нередко люди вводятся в заблуждение недобросовестными посредниками, родственниками или сами из-за недостаточной правовой и цифровой грамотности не до конца понимают последствия сделки.

«В практике нотариусов много случаев, когда отказывали в удостоверении сделки, если продавец сомневается или находится под давлением, например, родственников», — отметил специалист.

Он добавил, что безопасной альтернативой онлайн-сделкам остаются дистанционные сделки с участием двух и более нотариусов через защищенную видеосвязь. Стороны подписывают документы на цифровых планшетах нотариусов, а удостоверение проводится квалифицированной электронной подписью, что придает договору юридическую силу.

Ранее, 21 января, заслуженный юрист Российской Федерации, ученый-правовед Иван Соловьев посоветовал тем, кто планирует совершить сделки на вторичном рынке недвижимости, осуществлять оплату безналичным способом, включать в договор положения о проверке и признании дееспособности продавца. По его словам, это сможет защитить покупателя от «схемы Долиной».