8967-809-53-28
В моем блокноте
Разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья в стране к концу 2025 года достиг 90%, следует из данных Росстата, которые изучили «Известия». В Центральной России стоимость квадратного метра в новостройках уже почти вдвое выше, чем в готовых домах. Разница в цене продолжает расти и в целом по стране. Эксперты связывают ситуацию с последствиями действия льготной ипотеки и перегревом рынка. При этом снижение спроса может привести лишь к точечным скидкам от застройщиков — полноценного удешевления нового жилья не будет, и в 2026-м оно продолжит дорожать быстрее ожидаемой инфляции. Как сделать недвижимость доступнее — в материале «Известий».
В IV квартале 2025 года разрыв в цене между квартирами от застройщика и старым фондом в Центральной России достиг примерно 90%. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила 314 тыс. рублей, тогда как на вторичном рынке — 165 тыс. В I квартале прошлого года этот показатель был ниже и находился на уровне 81% — ценовой дисбаланс позднее усилился.
В целом по стране разница также увеличилась примерно на 9 п.п.: с 56% до 65%. Под конец года средняя стоимость квадратного метра нового жилья составила 288 тыс. рублей, а готового — около 160 тыс.
Такой разрыв выглядит аномальным по международным меркам, отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. По ее словам, в большинстве стран Европы и G7 разница между первичным и вторичным жильем обычно не превышает 9–15% в пользу новостроек.
Основной причиной перекоса стала льготная ипотека, считает эксперт. После запуска массовой безадресной программы под 8% в 2020 году спрос на новостройки резко подскочил, а вместе с ним начали расти и цены. Предполагалось, что после сворачивания программы рынок постепенно стабилизируется, однако этого не произошло. Ипотека для семей с детьми также стала пользоваться массовым спросом — в апреле на нее приходилось около 58% всех выдач жилищных кредитов в России.
В 2025 году цены на новостройки увеличились на 10–14%, отметила Наталья Мильчакова. Рост цен на новое жилье в 1,5-2,5 раза обогнал инфляцию, которая составила около 6%.
Одновременно на рынке становится больше нереализованных квартир. Ранее аналитики «Движение.ру» сообщали «Известиям», что ни в одном крупном регионе страны распроданность жилья не превышает 50%, а в большинстве остается ниже 30%. Речь идет примерно о 1,6 млн непроданных объектов.
Наиболее перегретые регионы — Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, а также Татарстан, подчеркнула Наталья Мильчакова. Именно там цены на новостройки сильнее всего оторвались от вторичного рынка.
ЦБ уже неоднократно указывал на снижение доступности жилья и ухудшение финансового положения девелоперов. Дополнительное давление на отрасль создают растущие денежные трудности застройщиков: увеличивается просрочка по кредитам, снижается выручка и падают продажи, добавил директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин.
Ситуация ухудшается и по срокам сдачи объектов. Сейчас пять крупнейших российских девелоперов строят с задержкой более 2,43 млн кв. м жилья — это около 15% их портфеля. Для сравнения: год назад показатель составлял лишь 3,2%.
Самые серьезные проблемы фиксируются у группы «Самолет». По данным рынка, компания возводит с задержкой около трети всего объема строительства. Ранее девелопер обращался за господдержкой на 50 млрд рублей, однако получил отказ.
Разрыв между первичкой и вторичкой говорит сразу о нескольких тенденциях, считает Наталья Мильчакова. Во-первых, льготная ипотека по-прежнему поддерживает цены именно на новостройки. Во-вторых, доступного жилья становится всё меньше даже при существовании госпрограмм. В-третьих, вторичный рынок остается заметно дешевле, однако многие россияне не могут купить квартиру без ипотеки, а ставки по обычным кредитам остаются слишком высокими.
При этом стоимость квартиры после ввода дома в эксплуатацию не падает вдвое, хотя формально жилье уже становится вторичным, следует из данных федеральной компании «Этажи». В среднем снижение цены составляет около 20%. Однако и этот показатель постепенно растет, поскольку новостройки дорожают быстрее рынка в целом.
Тем не менее ситуация создает риски и для ипотечных заемщиков. Если человек решит продать квартиру и закрыть кредит, вырученной суммы может не хватить для полного погашения долга. В результате заемщик рискует остаться и без жилья, и с обязательствами перед банком.
Даже при ухудшении спроса девелоперам сложно пойти на серьезный дисконт. Причина — в системе проектного финансирования, при которой строительство фактически ведется за счет банковских кредитов.
Деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах и становятся доступны застройщику только после сдачи дома. До этого момента компания возводит объект на средства банка. Именно поэтому цена объекта изначально согласовывается с кредитной организацией, пояснила аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.
Впрочем, при изменении ситуации на рынке спрос на жилье может упасть. Уже в июле ожидается решение по условиям семейной ипотеки — не исключено, что для заемщиков с одним ребенком ставка вырастет до 10%. Это около 3 млн семей доступа к программе, сообщали ранее «Известия».
Застройщики могли бы снизить цены, чтобы стимулировать спрос, но это приведет к росту себестоимости строительства, поэтому такая практика в принципе теряет смысл.
В этой связи компании стали чаще использовать адресные скидки и специальные программы, рассказала исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова. В одних случаях речь идет о скидках 15–20%, в других — о беспроцентной рассрочке или индивидуальных условиях покупки.
— Как правило, по каждому объекту есть «вилка» цены, в рамках которой застройщики и делают скидку, — пояснила эксперт.
Но такие меры постепенно сокращают финансовый запас прочности девелоперов, накопленный в период рекордных продаж 2020–2023 годов.
— Некоторые застройщики действительно подошли к пределу устойчивости. Если в 2020–2022-м они накапливали резервы за счет высокого спроса и низких ставок, то сейчас из-за удорожания кредитования, роста себестоимости и замедления продаж рост долговой нагрузки становится ощутимым, — пояснила Кристина Гудым.
На этом фоне часть компаний может переориентироваться на более дорогие проекты комфорт- и бизнес-класса, где спрос меньше зависит от ипотеки, считает Кристина Гудым. В таком случае предложение доступного жилья может стать еще меньше.
Большинство экспертов пока не ждут снижения цен. В базовом сценарии в 2026 году стоимость новостроек может увеличиться еще на 13–15%, заявил гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев. Вторичное жилье, по его оценке, подорожает примерно на 8–10%.
Даже при ухудшении ситуации возможны только точечные скидки на отдельные объекты, подчеркнул Валерий Тумин. Массового падения цен рынок пока не ожидает. Для инвесторов это означает сохранение стоимости вложений в недвижимость, однако для покупателей жилье продолжит становиться всё менее доступным.
Поэтому россияне чаще обращают внимание на вторичный рынок, заключил Евгений Шавнев. Жилье там ощутимо дешевле — после снижения ключевой на сделки сможет выйти больше россиян, которые откладывали покупку квартиры из-за высоких ставок по рыночной ипотеке.
Под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (Письмо Минстроя России от 2 апреля 2026 г. № 7697-ОГ/08).
Под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
К зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные со строительством или реконструкцией здания или сооружения либо расположенные на участках, предоставленных для ИЖС.
Разрешение на строительство не требуется в случае строительства на участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством. ГрК РФ не предусмотрено отнесения зданий к объектам вспомогательного использования.
Доходы населения растут, а объемы выдачи ипотеки - нет. Застройщики уже работают на грани рентабельности и при этом вынуждены платить банкам, чтобы снизить для покупателей ипотечные ставки. Разрыв между первичным и вторичным жильем достиг максимума. А цены невозможно не поднимать из-за роста себестоимости строительства. Проблемы рынка специалисты обсудили на "Строительной неделе Черноземья", которая прошла в Воронеже.
В этом году форум впервые прошел с другим знаковым профильным событием Воронежской области - "Зодчеством ВРН". В числе прочего на площадках поднимались и вопросы жилищного рынка, который все никак не может выбраться из кризиса.
С общей аналитикой по отрасли выступил руководитель Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик. Первый квартал для рынка начался не очень хорошо: в январе падение строительства составило 16 процентов, в феврале - 14, в марте - девять. Продажи также снизились, в нынешнем апреле они составили 77 тысяч "квадратов" в день, в том же месяце 2025 года были от 84 до 91 тысячи. Вообще продажи эксперт назвал рекордно низкими за все время с 2021 года.
Зато выросла средняя ставка по ипотеке - с шести до 7,2 процента. Это связано с увеличением доли рыночной ипотеки, причем только в новостройках. Как правило, рыночную ипотеку, то есть кредит по полной стоимости, жители берут на короткий срок: 30 лет выплачивать банку еще и более 20 процентов годовых возможности почти ни у кого нет.
Растет и затоваренность рынка. В среднем в России не распродана четверть от строящихся квартир, тогда как в 2020-2021 годах свободного жилья в продаже было около 10 процентов.
При этом, отметил Кирилл Холопик, увеличились и доходы населения. Но в недвижимость эти средства жители не несут.
- Доходы выросли, а возможность платить ипотеку прежняя. Либо есть более приоритетные расходы - например, на питание, - либо люди концентрируют деньги на депозитах. Может быть, это и хороший фактор, потому что когда-то это отыграется, и тогда рынку станет веселее. Все мы ждем этого момента, - рассказал эксперт.
Пока же многие девелоперы снизили вывод новых проектов на рынок. Нередко им в этом помогают власти. Например, в Москве мэрия повышает требования к архитектуре новостроек, что сразу отбивает у застройщиков желание заявлять новые объекты. Впрочем, в Воронеже такого инструмента нет.
- В полномочия администрации и меня как заместителя не входит обязанность проверять, сколько на рынке продается жилья и сколько мы выдаем разрешений на строительство. Есть четкий регламент: в течение четырех дней мы должны документацию рассмотреть и дать или положительное, или отрицательное заключение, - пояснил вице-мэр по градостроительству Дмитрий Гладких.
Вице-президент Российской гильдии риелторов и глава ассоциации "Эксперты рынка недвижимости Черноземья" Наталия Колесникова подчеркнула, что сегодня разрыв между первичным и вторичным жильем достиг максимума: ранее говорилось о 20-30 процентах, теперь уже - о 50 процентах.
- Покупатели нового жилья - это в основном те, кто продает старые квартиры. Но сегодня, чтобы купить двухкомнатную квартиру на 55-60 "квадратов" на котловане, нужно продать две двухкомнатные квартиры по 55 метров в старом фонде 1980-х годов, - пояснила она.
По данным Наталии Колесниковой, рыночную ипотеку сегодня берут в небольшом объеме - на два-три миллиона рублей, но и они ложатся тяжелым бременем на бюджет. Она также спрогнозировала всплеск по семейной ипотеке, когда будет заявлено о каких-либо новых решениях по этому инструменту. Однако, предупредила риелтор, это будет краткосрочный эффект на пару месяцев.
Застройщики подтвердили, что в первую очередь остаются зависимы от ипотеки. По данным коммерческого директора ГК "Энко" (головной офис в Тюмени, работает в шести регионах, в том числе в Воронеже, Курске и Липецке) Юлии Файзуллиной, доля ипотеки в продажах компании превышает 70 процентов, при этом растет рыночная - например, в Воронеже это четверть от всех таких кредитов.
Эксперт отметила новую тенденцию, которую охарактеризовала как нонсенс: сейчас в некоторых только что сданных домах квартиры стоят дешевле, чем на стадии котлована. Почему после ввода новостройки в эксплуатацию цена снижается, участники дискуссии не пояснили, оставив это просто как данность.
Ее руководитель, мажоритарный акционер и председатель правления "Энко" Елена Низамова отметила, что, несмотря на ситуацию, компания не урезала план по стройке, но пересмотрела сроки.
Юлия Файзуллина подчеркнула: рыночная ставка по ипотеке остается заградительной, поэтому застройщики вынуждены платить банкам, чтоб субсидировать ставку.
Ее слова подтвердила директор по продажам ГК "Развитие" Сергея Гончарова (головной офис в Воронеже, работает в шести регионах, в том числе в Орле) Елена Фирсова:
- На вкладах у людей лежит 87 триллионов рублей - это два бюджета нашей страны. Застройщик будет платить банку за субсидирование, чтобы хоть как-то достать эти деньги и предложить людям рыночную ипотеку.
Она также отметила сегментирование вторичного рынка жилья. По факту, когда дом сдается, многие квартиры в нем уже можно считать вторичкой, и именно жилье в многоэтажках со сроком постройки до 10 лет назад и пользуется спросом.
- У нас в течение пяти лет после сдачи активно перепродаются квартиры. В 2023 году многие пользовались льготами по ипотеке и купили жилье в качестве инвестиций, а вообще это спекуляция, - пояснила Елена Фирсова.
По прогнозу Елена Низамовой, с рынка уйдут "случайные" девелоперы - бывшие простые подрядчики, которые на пике рынка "почувствовали себя созидателями, совершенно не умея управлять финансами и не понимания, что такое продукт".
С ней согласился гендиректор одного из крупнейших воронежских застройщиков - Домостроительного комбината (ДСК, контролируется семьей бывшего сенатора от региона и депутата облдумы Сергея Лукина) Андрей Соболев. Ситуация складывается так, что девелоперы невольно будут строить меньше, и тогда на рынке настанет "какое-то равновесие". Сгонять рост просто необходимо для выживания, отметил он.
По его оценке, даже у его компании рентабельность упала до одного процента, и в такой ситуации малому бизнесу, который строит по 10-20 тысяч "квадратов" в год, в принципе не выжить: зарплаты растут, производительность труда - нет, банкам тоже надо отдавать немалый процент.
- Надо снижать зависимость от банков. Не надо брать у них больше, чем у вас лежит на счетах эскроу. И не надо вводить дома, в которых распродано меньше 70 процентов квартир, - посоветовал он коллегам.
По словам Елены Низамовой, участникам рынка сегодня остается "только надеяться на Бога и верить, что все будет хорошо":
- Ситуация кардинально отличается от прошлых кризисов, потому что там как минимум были понятны причины его возникновения, экономически можно было просчитать потенциальные точки роста.
Среди точек роста Наталия Колесникова назвала изменение подхода к строительству. По ее словам, в Воронеже не так много застройщиков продают квартиры с ремонтом и отделкой - но это именно то, что нужно людям.
- У нас изменился портрет покупателя. Люди возраста 45+ квартиры уже купили. Мы имеем дело с другим поколением - 27-35 лет, иногда 25 лет. И у них нет желания включаться в ремонты, им нужны квартиры под ключ. Ну и разные другие "фишки" в доме ожидает молодежь, - пояснила она.
Один из самых частых вопросов у семей с детьми сегодня звучит примерно одинаково:
«У нас есть только материнский капитал. Накоплений больше нет. Реально ли купить квартиру в новостройке?»
Во многих случаях — да, реально.
Особенно если речь идёт о покупке квартиры по семейной ипотеке в Саратове или Энгельсе.
Но здесь важно понимать:
Да.
Сегодня большинство банков позволяют использовать материнский капитал как первоначальный взнос по семейной ипотеке.
Это значит:
Особенно это актуально для новостроек, которые подходят под семейную ипотеку.
Многое зависит от:
Например, в некоторых новостройках Энгельса и Саратовской области стоимость квартир начинается с относительно доступных сумм. В таких случаях материнского капитала может быть достаточно для первоначального взноса без дополнительных накоплений.
Чаще всего такая схема работает:
Вот здесь многие допускают ошибку и думают, что покупка полностью проходит без затрат.
На практике дополнительные расходы всё же есть.
При покупке квартиры в сданном доме иногда требуется заказать отчет об оценке для банка.
При ипотеке обычно оформляется:
Стоимость зависит от:
Некоторые банки включают:
Иногда эти услуги обязательны по условиям программы.
Возникают не всегда, но возможны:
Иногда — да.
Есть ситуации, когда:
Но важно понимать: каждая ситуация индивидуальна.
Семейная ипотека сегодня остаётся одной из самых доступных программ для покупки жилья.
Особенно востребованы:
Для многих семей это становится возможностью переехать из съёмного жилья, улучшить жилищные условия и купить первую собственную квартиру.
Перед тем как выбирать квартиру, лучше заранее:
Это помогает избежать ситуации, когда квартира уже выбрана, а условия банка оказываются другими.
