8967-809-53-28
В моем блокноте
Президиум Верховного суда РФ утвердил крайне важные разъяснения, которые позволят вздохнуть спокойно всем, кто купил или только собирается купить квартиру. Честные и понятные правила должны вернуться на рынок жилья: нельзя разрывать сделки просто потому, что продавец наслушался мошенников. Нельзя оставлять честного покупателя сразу без денег и квартиры, если сделку все же пришлось разорвать. И так далее.
Все нужные для судей слова есть в тематическом обзоре Верховного суда РФ "По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственников на жилые помещения". Документ подготовлен по поручению председателя Верховного суда РФ Игоря Краснова.
Надо ли напоминать, насколько накалился квартирный вопрос в прошлом году? Когда в прошлом веке, в столицу приезжал Воланд, это были еще цветочки. Когда дело дошло до квартиры Долиной, тогда реально всем стало страшно. Буквально вся страна прильнула к экранам.
Напомним, в прошлом году Верховный суд РФ поставил точку в том споре, и признал за покупательницей право собственности на квартиру раздора. Полина Лурье - добросовестная покупательница и полноправная хозяйка спорного жилья. Но, как мы помним, это дело было лишь вершиной айсберга: Сеть переполнена страшными историями, когда "бабушкина квартира" приносила несчастье покупателям.
Хочется верить, что такие истории теперь канут в Лету. Три коллегии Верховного суда РФ - по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам - подготовили обзор, в который включены 20 правовых позиций Верховного суда Российской Федерации, выработанных за период с 2022 по 2025 год.
Председатель Верховного суда РФ Игорь Краснов, который провел заседание президиума, подчеркнул: подготовка проектов постановлений Пленума и обзоров судебной практики - не формальность и не задача "для галочки".
"Наша цель - сделать судебную практику предсказуемой и понятной каждому: чтобы человек, столкнувшись с правовой проблемой, мог разобраться, на что опираться, и быть уверенным в справедливости решения, - сказал он - Наши разъяснения должны быть ёмкими, без лишней воды - так их будет удобно читать и применять на практике. Важно не просто изложить правовые позиции, а подать материал так, чтобы он был доступен и для опытного судьи, и для молодого специалиста, и для гражданина, который хочет разобраться в вопросе".
Теперь сформированы единые подходы по делам об оспаривании сделок с жильем. Например, сказано, что для признания сделки мнимой, необходимо, чтобы обе стороны знали о мнимости. Напомним, некоторые продавцы требовали вернуть им квартиру, ссылаясь на то, что сделка, по их словам, была мнимой.
Мол, так им сказали "представители банка": надо "продать квартиру для виду и положить деньги на безопасный счет". Но почему покупателю об этом "забыли" рассказать?
Раз не сказали - сделка не мнимая, покупатель не виноват, страдать не должен.
Еще одно важное разъяснение: президиум Верховного суда РФ в обзоре указал, что "сделка купли-продажи квартиры, совершенная потерпевшим (продавцом) под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане".
Иными словами, больше не получится переложить ответственность на честного покупателя, мол, должен был почувствовать, что дело нечисто. Так, кстати, делали многие. В том же деле Долиной защита певицы пеняла покупательнице, мол, не распознала, что перед ней обманутая женщина. По этой логике, сама певица, лично общавшаяся с мошенниками, не должна была распознать обман, ведь прохиндеи были очень убедительны. А вот покупательница просто обязана была заподозрить неладное. Дескать, как-то неубедительно народная артистка продает жилье, не играет ли она роль? Но такая логика судом была отвергнута. Иначе было бы впору ставить под сомнение и само звание народного артиста, и профессионализм цеха: неужели наши народные артисты не могут даже такую роль сыграть убедительно, так что любой дилетант-покупатель просто обязан закричать "не верю"? Нет, авторитет высокого артистического звания не пострадал. Отныне и всегда, если кто-то считает, что именно покупатель проморгал или воспользовался чужой слабостью, то надо особо объяснять, на какие именно сигналы покупатель был обязан среагировать как честный и разумный человек.
Если же продавец утверждает, что был не в себе в момент сделки, он должен пройти психиатрическую экспертизу. Откажется - иск точно отклонят.
Другой принципиальный вопрос: если квартиру у честного покупателя, которому не повезло связаться с жертвой мошенников, все-таки забирают, то деньги ему надо вернуть. Причем вернуть должен именно продавец. Некоторые суды считали, что раз деньги получили мошенники, то к ним и должен подавать иск покупатель. Но это был неверный ход мыслей.
В документе, конечно, приводится не только "кейс Долиной", но теперь с именем певицы связаны (и, похоже, надолго) все подобные дела. Мы говорим: "Какой-то продавец требует вернуть ему квартиру", а вспоминаем народную певицу.
Теперь защита добросовестных граждан значительно усилена. Обзор подготовили три коллегии Верховного Суда России - по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам. В документ включены 20 правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, выработанных за период с 2022 по 2025 год.
"Подготовка проектов постановлений Пленума и обзоров судебной практики - не формальность и не задача "для галочки", - подчеркнул в ходе заседания председатель Верховного суда России Игорь Краснов. - Наша цель - сделать судебную практику предсказуемой и понятной каждому: чтобы человек, столкнувшись с правовой проблемой, мог разобраться, на что опираться, и быть уверенным в справедливости решения. К этой работе следует подходить творчески, но предельно ответственно. Помните слова классика: "Краткость - сестра таланта". Наши разъяснения должны быть емкими, без лишней воды - так их будет удобно читать и применять на практике. Важно не просто изложить правовые позиции, а подать материал так, чтобы он был доступен и для опытного судьи, и для молодого специалиста, и для гражданина, который хочет разобраться в вопросе".
Как подчеркнули в пресс-службе суда, Верховный суд РФ по поручению Игоря Краснова сформировал единые подходы по делам об оспаривании сделок с жильем.
"В частности, в обзоре отражены правовые позиции о том, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания ее недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. При разрешении споров об оспаривании сделок по данной статье судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку. При этом обеим сторонам оспариваемой сделки судом должен быть предоставлен равный объем защиты", - рассказывают в пресс-службе.
Надо пояснить, что часто продавцы, требуя разорвать сделку, ссылаются на то, что, мол, они заблуждались: искренне верили, что работают под контролем спецслужб и делают благое дело, ловят преступников. А продавать квартиру они не собирались. Но теперь просто факта, что продавцу вскружили голову "сотрудники спецслужб", недостаточно, чтобы обижать честного покупателя.
Еще одно важное разъяснение: для признания недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии. При этом, подчеркивается, что уклонение от исследования его психического состояния в момент совершения сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении его иска. Таким образом, если продавец, утверждающий, что был не в себе, не поговорит откровенно с психиатрами, своей квартиры ему точно не видать. А после разговора - как получится.
"Верховный Суд РФ также указал, что сделка купли-продажи квартиры, совершенная потерпевшим (продавцом) под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане", - рассказывают в пресс-службе.
Иными словами, переложить ответственность на покупателя за распознание мошенничества не получится. В деле Долиной, кстати, защита певицы как раз пеняла покупательнице, мол, не распознала, что перед ней обманутая женщина. По этой логике, сама певица не должна была распознать мошенничество, а вот покупательница просто обязана была заподозрить. Но такая логика судом отвергнута. Всегда надо особо объяснять, а почему именно покупатель должен был насторожиться и не мог не знать, что дело нечисто.
"Высшая судебная инстанция обратила внимание судов, что при наличии условий, позволяющих оспорить сделку как совершенную под влиянием обмана, и в случае, если стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции", - объясняют в пресс-службе.
Таким образом, если сделку разрывают все-таки из-за того, что продавец был обманут посторонними, то покупателю должны вернуть деньги.
