8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Интерес покупателей новостроек к программе трейд-ин — обмена своего жилья на квартиру в новом доме — последнее время снижается. Если несколько лет назад на такие сделки приходилось около 10% от общего объема спроса на первичном рынке, то сейчас она не превышает 6–8%. «Ъ-Недвижимость» разобрался, почему инструмент стал невыгоден для собственников.
Программа трейд-ин на рынке жилья — это принятие девелопером обязательств по продаже квартиры покупателя на вторичном рынке и зачета этой суммы в сделке с новостройкой. По подсчетам ЦИАН, сейчас на такие сделки приходится около 6–8% от общего объема спроса на новостройки по всей России. Еще в 2023–2024 годах она была выше на 3–4 процентных пункта, то есть на уровне 9–12%.
Региональная картина рынка трейд-ин сильно различается. По оценкам компании «Расцветай Столица», в Москве через трейд-ин сегодня проходит от 15% до 20% сделок с новостройками, а с начала 2025 года доля увеличилась с 8% до 18% в суммарной реализации. В Санкт-Петербурге этот показатель оценивается в 12–18%, а в отдельных проектах достигает 20%, говорит руководитель департамента продаж компании Святослав Иванов.
В целом снижение интереса к программам трейд-ин вызвано высокими ипотечными ставками и снижением общего падением спроса на вторичном рынке.
«Застройщики сильно ограничены в инструментах продаж из-за требований Центробанка относительно рассрочек и субсидированных ставок, а число кредитов по льготным программам продолжает снижаться. Также на фоне снижения ставок по рыночной ипотеке растет конкуренция с вторичным рынком»,— поясняет замруководителя межрегионального направления сети агентств «Этажи» в Москве Алиса Дмитриенко.
На российском рынке недвижимости существует три основные модели трейд-ин.
При использовании программ трейд-ин, покупатели новостроек имеют возможность быстро продать имеющуюся у них в собственности квартиру и выйти на новую сделку. Оперативная сделка без вмешательства покупателя в оперативный процесс продажи — это вся выгода покупателя. В то же время выгода риэлторских компаний и девелоперов более осязаема и выражается в миллионах рублей. «Для того чтобы провести такую сделку, нужен дисконт.
Если в случае с трейд-ин автомобиля потеря 100–200 тыс. руб. воспринимается относительно комфортно, то при сделках с квартирами речь может идти о кратно большей сумме»,— отмечает главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.
Трейд-ин выигрывает в скорости и удобстве, но покупатель квартиры, отдавая в зачет новой свою старую, всегда проиграет финансово. Клиент платит за скорость и комфорт дисконтом к цене квартиры. В мягких схемах он теряет 5–15% от рыночной стоимости, при быстром выкупе — 15–20% и выше, а также дополнительные потери формируют комиссия агентству и сервисная маржа, которые он мог бы не оплачивать при прямой сделке, отмечает руководитель отдела развития инструментов продаж «Унистроя» Халил Зарифьянов. Девелоперы смотрят не на максимум возможной цены, а на объективную оценку и скорость реализации, уточняет он. Все сложные объекты (на первых и последних этажах, в неудачных локациях или с обременениями) получат еще больший дисконт или вовсе не смогут быть использованы в трейд-ин, добавляет эксперт.
Если говорить о конкретных цифрах, то при рыночной цене объекта, например, в 13 млн руб. самостоятельная продажа может принести около 12,9–13 млн руб., тогда как по программам трейд-ин ее оценят в 11–11,5 млн руб., оценивают в «Расцветай Столица».
Еще один минус связан с выбором нового жилья. Программа трейд-ин работает в рамках партнерских отношений застройщика с агентствами или в рамках конкретного жилого комплекса, и нередко покупатель оказывается жестко ограничен в выборе: если его не устраивает планировка, этаж или вид из окна в предлагаемых вариантах, альтернативы может не быть. При самостоятельной сделке возможности для поиска нестандартных вариантов значительно шире.
Препятствием для желающих воспользоваться программой трейд-ин могут стать юридические сложности. Объекты с обременениями, с долями в праве у несовершеннолетних детей или с длинной цепочкой предыдущих сделок зачастую просто не принимаются в программу. Посредники редко берут на себя такие риски, поэтому единственным способом продать подобную квартиру остается классическая продажа на вторичном рынке, отмечает Святослав Иванов.
Аффилированное с застройщиком агентство, как правило, готово взяться за продажу практически любой квартиры, даже обладающей низкой ликвидностью, будь то хрущевка, объект в старом фонде или в неудачной локации, возражает директор по партнерским продажам ГК А101 Элина Мухамедьянова. «Главным условием является адекватная оценка и готовность собственника согласиться на значительный дисконт к цене в случае низкого спроса. Фактически никогда не будут приняты объекты с неустранимыми проблемами. К такой категории относятся квартиры в домах, предназначенных под снос, а также в ветхих, аварийных зданиях»,— поясняет она.
При продаже своего жилья по программе трейд-ин также стоит учитывать, что новостройки значительно дороже готовых объектов. По подсчетам Центробанка, в четвертом квартале 2025 года средняя стоимость квартир на вторичном рынке составила 130,3 тыс. руб., на первичном — 215,3 тыс. руб., то есть 65%. Разница между стоимостью квартиры на вторичном и первичном рынках зависит от метража, местоположения дома и года его постройки.
Например, в Екатеринбурге клиент с двухкомнатной квартирой на вторичном рынке может выручить от ее продажи 5,5 млн руб., а купить аналогичный объект в новостройке уже за 8 млн руб., говорят в компании «Разум».
Несмотря на очевидные проблемы, количество сделок в рамках трейд-ин увеличится, ожидают участники рынка. Денег на вторую квартиру у людей стало меньше, но чаще всего есть активы, которые они готовы реализовывать для улучшения жилищных условий, отмечает основатель агентства «БезФильтров» Ригина Гордеева. Застройщики вновь поняли, что для поддержания темпов продаж нужно ускорять реализацию уже имеющейся у потенциальных покупателей недвижимости, резюмирует эксперт.
В 2026 году правила привлечения созаёмщиков по ипотеке изменились. Не всегда после оформления кредита можно привлечь созаёмщика. Это зависит от ипотечной программы и даты заключения договора, рассказал ТАСС член комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин.
С 1 февраля условия семейной ипотеки изменились. По программе можно оформить только один льготный кредит на семью. Супруги при оформлении льготного кредита автоматически становятся созаёмщиками.
Если люди хотят привлечь созаёмщика после оформления кредита, важно разделять две ситуации. Если жилищный кредит уже выдан, договор подписан, невозможно внести изменения задним числом. Банк заключает кредитный договор с конкретными лицами, в момент подписания фиксируется правовой статус сторон: основной заёмщик или созаёмщик.
Если человек уже оформил ипотеку как основной заёмщик, он не может позже добавить созаемщика. Для этого нужно перезаключить кредитный договор либо рефинансировать кредит, разъяснил Чаплин. По сути, для этого нужно оформить новую сделку.
Привлечь созаёмщика можно до подписания договора или на стадии рассмотрения заявки, отметил парламентарий. Это возможно, если для одобрения кредита дохода основного заёмщика недостаточно.
По семейной ипотеке также можно привлечь созаёмщика, если у семьи не хватает дохода для одобрения кредита. В качестве созаёмщиков супруги могут привлечь третьих лиц, к примеру, родителей.
Если люди привлекают дополнительного созаёмщика, состав участников сделки меняется. Это необходимо согласовать с банком до подписания кредитного договора. После заключения договора невозможно внести такие изменения.
Чаще всего в неприятности при купле-продажи квартир на вторичном рынке попадают покупатели, но бывает, что в пролете остаются и продавцы. Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова изучила судебную практику и рассказала нашим коллегам из E1.RU о трех таких случаях.
Далее — рассказ от первого лица.
директор агентства недвижимости
Главная героиня этой драмы — предпринимательница из Екатеринбурга. По иронии судьбы ее бизнес связан с бухгалтерским учетом и юридическими услугами, то есть ей по роду деятельности приходится подписывать множество договоров, и она точно знает, какую ответственность это за собой влечет. Но у нее были миллионные долги, а на единственной квартире висело обременение в пользу банка. В этой ситуации голос разума, видимо, уступил место надежде на чудо.
Сначала она пыталась сама продать свою двушку. Неизвестно, в какой локации и в каком состоянии была квартира, но желающих купить ее за 4,4 миллиона рублей не находилось, а женщине нужны были деньги, и быстро. Тогда она решила связаться с неким частным инвестором. Тот предложил ей схему: он покупает у нее квартиру за 2,8 миллиона рублей, разрешает ей снимать эту квартиру еще полгода за 30 тысяч в месяц, а через полгода она выкупает у него эту квартиру обратно за 3,5 миллиона.
По факту, это был очень дорогой краткосрочный заем под залог недвижимости.
Но предпринимательница надеялась, что сейчас она закроет главные финансовые дыры, а за полгода найдет решение и вернет жилье. Увы, так не получилось. Через полгода инвестор попросил женщину съехать с квартиры и продал объект за 4 миллиона рублей сторонней покупательнице.
Тогда продавец подала в суд и потребовала признать сделку недействительной. Она сказала, что «куплю-продажу подписали только для вида», а на самом деле договаривались о займе. Покупательница, которую вызвали в суд, была в шоке. Она взяла на эту квартиру ипотеку, сотрудники банка проверили объект — и тут вдруг такое.
К счастью, в этом случае суд встал на сторону покупателя: договор купли-продажи продавец подписала в здравом уме, будучи к тому же профессиональным юристом и бухгалтером. Продавец лишилась квартиры и осталась по-прежнему в долгах.
Какой урок из этого можно вынести? Продавцам — что срочная продажа и цена выше рынка несовместимы. Покупателям — что квартира, в анамнезе которой стоит недавняя купля-продажа, — это всегда проблемный объект. А еще — что банковская проверка вовсе не гарантирует отсутствия юридических проблем с квартирой.
Следующий случай — классический. Пожилой жительнице Нижнего Тагила позвонил по WhatsApp «сотрудник ФСБ» и, как вы уже понимаете, повел женщину по обычной схеме: мол, мошенники взломали ее личный кабинет на «Госуслугах» и оформили доверенность на продажу квартиры. Но паниковать не надо: «органы» уже в курсе. Теперь пенсионерка будет участвовать в секретной операции под кодовым названием «Гроза» и поможет поймать мошенников.
Женщину долго обрабатывали и наконец подвели к логическому финалу: надо «фиктивно» продать квартиру. Цена была приятная, и покупатели нашлись довольно быстро, однако для всесторонней безопасности сделки они предложили обратиться к нотариусу. Та внимательно пообщалась с продавцом и ничего не заподозрила: пенсионерка выглядела адекватной, уверенно рассказывала, что решила переехать в Екатеринбург, поближе к любимому внуку.
Покупательница передала деньги наличными, стороны подписали договор, документы отправили в Росреестр. Довольные покупатели стали готовиться к переезду, а бабушка связалась с «сотрудником ФСБ» и сказала, что выполнила задание. Потом приехал курьер, забрал деньги. После этого связь с «куратором» оборвалась, и пенсионерка поняла, что произошло.
Спустя несколько дней продавец подала иск в суд и потребовала признать сделку недействительной. В принципе, судебная практика к тому времени знала уже много случаев, когда квартиру обманутому продавцу возвращали, а покупатель оставался ни с чем. Но тут судья решил иначе.
Во-первых, провели судебно-психиатрическую экспертизу. Эксперты изучили все обстоятельства, записи с камер наблюдения у нотариуса, материалы уголовного дела и пришли к выводу: в момент сделки женщина была полностью вменяема, психических расстройств у нее не было;
во-вторых, суд выяснил, что пенсионерка заблуждалась в мотивах сделки, но не в ее природе. То есть она знала, что совершает именно куплю-продажу, что при этом квартира переходит к покупателям. Просто думала, что это часть «спецоперации» и всё потом вернется. Такое заблуждение не основание для отмены;
и в-третьих, судья сказал, что покупательница не виновата в заблуждении продавца. Она честно заплатила деньги, взяла на эти цели ипотеку, проверила документы, то есть квартиру она действительно купила добросовестно, и забирать ее нельзя.
Справедливости ради надо сказать, что в таких случаях решения в пользу покупателей выносились нечасто.
Сейчас вышел обзор Верховного суда, который ставит на этом акцент: покупатель не должен страдать.
В этом случае покупательница, кстати, тоже подала иск (встречный), потому что пенсионерка категорически отказывалась съезжать: некуда. В итоге продавца выселили, и она осталась без квартиры и без денег. Уголовное дело о мошенничестве приостановлено, преступники не найдены.
Совместное владение недвижимостью с людьми, с которыми тебя не связывают теплые отношения, — это всегда источник напряжения. Вот один из примеров.
Мужчина умер, оставив после себя довольно внушительное наследство: два жилых дома с земельными участками и долю в квартире. Наследниками первой очереди оказались вдова с несовершеннолетней дочерью и еще одна дочь покойного, совершеннолетняя, от прежних его отношений. Каждая из наследниц стала собственницей долей в имуществе.
Вдова пыталась договориться с первой дочерью мужа о выкупе ее долей, но к соглашению они не пришли. А через некоторое время вдова узнала, что долями первой дочери в их наследной недвижимости владеет посторонний человек — точнее, не совсем посторонний: друг семьи и бывший компаньон мужа, но тем не менее. Та просто подарила ему их.
Вдова заподозрила, что дочь мужа на самом деле продала эти доли, а фиктивное дарение оформила, чтобы не соблюдать преимущественное право покупки, лишить вдову возможности выкупить доли, а заодно создать ей невыносимые условия. Новый собственник, по словам вдовы, прямо говорил, что она в результате «сама будет рада переписать на него недвижимость».
Впрочем, суд не нашел в этом дарении никаких признаков фиктивности. Судья подробно расспросил нотариуса, посмотрел выписки по банковским счетам первой дочери покойного, проверил, не покупала ли ее семья за это время недвижимость. Всё оказалось чисто — во всяком случае, по документам.
В итоге вдова теперь владеет недвижимостью вместе с бывшим компаньоном мужа — который, судя по материалам дела, не очень-то к ней расположен, и без его разрешения не может этой недвижимостью распоряжаться.
Выводы тут делать непросто. Сколько лет я в недвижимости, и всегда сделки, связанные с наследным имуществом, самые тяжелые. Многие буквально теряют здравый рассудок и договороспособность, пытаясь поделить наследство. Но практика показывает, что договориться мирно — это самое лучшее.
Пока писала статью, подумала вот о чем. Мы сегодня живем в иллюзии безопасности. Нас вроде бы пытаются по максимуму защитить: цифровые подписи, двухфакторные аутентификации, биометрия… Но на деле технологии сразу становятся полигоном для новых мошеннических схем.
Рынок не становится безопаснее, он становится просто сложнее.
И еще: технологии меняются, а люди — нет. В любую эпоху найдутся те, кто ищет легкой наживы и всегда готов присвоить чужое обманом или насилием.
Поэтому сделки с недвижимостью всегда, в любое время, требуют холодной головы и осторожности — это справедливо не только для покупателей, но и для продавцов. Будьте сугубо внимательны, просчитывайте риски на шаг вперед и никогда не действуйте в одиночку, советуйтесь с опытными специалистами.
Арбитражный суд Саратовской области завершил конкурсное производство в отношении ООО «Саратовлифткомплект». Как рассказали в пресс-службе инстанции, решение принято в связи с отсутствием имущества и средств у должника.
Напомним, предприятие было создано в 2012 году и специализировалось на производстве лифтов. О проблемах ООО «Саратовлифткомплект» наше издание писало еще в августе 2018 года. Тогда к предприятию было подано несколько исков, но власти называли его главным и основным претендентом на участие в программе по замене лифтов в многоэтажных жилых домах Саратова и области. Речь шла о замене 3,5 тысячи лифтов. Экс-губернатор Валерий Радаев даже обещал поддержку и грозил уволить министра промышленности, если для нужд области будут покупаться не саратовские лифты. Подробнее о той ситуации можно прочитать в нашей статье «Лифтостроение в Саратовской области похоронено заживо. В очередной раз».
В конце 2018 года ООО «Саратовлифткомплект» подписало соглашение о намерении перенести производство в Энгельс, на площадку промышленного парка на базе «Тролзы» и производить лифты на экспорт.
Однако в 2022 году был подан иск о банкротстве компании. Истцом выступало ООО «Атриум» из Новороссийска. Сумма требований составляла 9,6 миллиона рублей. Позднее кредиторская задолженность выросла до 14,3 миллиона рублей.
Сейчас стало известно, что у компании закончились активы для погашения долгов. Из-за этого региональный арбитраж принял решение о завершении конкурсного производства. Ликвидационный бухгалтерский баланс направлен в налоговые органы. В ЕГРЮЛ будет внесена запись о ликвидации компании.
Арбитражный суд Саратовской области завершил конкурсное производство в отношении ООО «Саратовлифткомплект». Как рассказали в пресс-службе инстанции, решение принято в связи с отсутствием имущества и средств у должника.
Напомним, предприятие было создано в 2012 году и специализировалось на производстве лифтов. О проблемах ООО «Саратовлифткомплект» наше издание писало еще в августе 2018 года. Тогда к предприятию было подано несколько исков, но власти называли его главным и основным претендентом на участие в программе по замене лифтов в многоэтажных жилых домах Саратова и области. Речь шла о замене 3,5 тысячи лифтов. Экс-губернатор Валерий Радаев даже обещал поддержку и грозил уволить министра промышленности, если для нужд области будут покупаться не саратовские лифты. Подробнее о той ситуации можно прочитать в нашей статье «Лифтостроение в Саратовской области похоронено заживо. В очередной раз».
В конце 2018 года ООО «Саратовлифткомплект» подписало соглашение о намерении перенести производство в Энгельс, на площадку промышленного парка на базе «Тролзы» и производить лифты на экспорт.
Однако в 2022 году был подан иск о банкротстве компании. Истцом выступало ООО «Атриум» из Новороссийска. Сумма требований составляла 9,6 миллиона рублей. Позднее кредиторская задолженность выросла до 14,3 миллиона рублей.
Сейчас стало известно, что у компании закончились активы для погашения долгов. Из-за этого региональный арбитраж принял решение о завершении конкурсного производства. Ликвидационный бухгалтерский баланс направлен в налоговые органы. В ЕГРЮЛ будет внесена запись о ликвидации компании.