8967-809-53-28
В моем блокноте
Приобретение жилья на вторичном рынке сопряжено с серьезными юридическими и финансовыми рисками, способными привести к потере денег и самой недвижимости. Об этом в разговоре с NEWS.ru рассказал адвокат Данил Гранин.
Эксперт предупредил, что долги за коммунальные услуги формально не переходят к покупателю. Исключением являются взносы на капитальный ремонт. При этом коммунальщики могут перекрыть подачу услуг и вынудить нового собственника самостоятельно решать чужие проблемы.
Особую опасность представляют оспоримые сделки с участием недееспособных продавцов, поскольку квартиру могут истребовать у добросовестного покупателя, если имущество выбыло из владения помимо воли первоначального собственника. Дополнительными препятствиями становятся наложенные судом или приставами аресты и запреты на регистрационные действия, из-за которых Росреестр гарантированно откажет в переходе права собственности. Для минимизации подобных угроз юрист настоятельно рекомендует тщательно изучать историю объекта, проверять права всех проживающих лиц и обязательно заказывать свежую выписку из ЕГРН непосредственно перед подписанием договора.
Квартиры на верхних этажах новостроек продолжают продаваться с премиальной наценкой, хотя в социальных сетях появились жалобы граждан на трудности с реализацией такого жилья из-за атак беспилотников. Об этом в беседе с радио Sputnik сообщил эксперт Сергей Смирнов.
Специалист отметил, что снижения стоимости подобных лотов на рынке пока не наблюдается. При этом сама тема рисков проживания на верхних этажах многоэтажных домов является сильно преувеличенной, считает Смирнов. Собеседник подчеркнул, что граждане по-прежнему уверены в надежности отечественной системы противовоздушной обороны, что позволяет девелоперам успешно реализовывать объекты на последних этажах без каких-либо скидок.
«Мне кажется, слишком эта тема сейчас раздута. Пока все уверены в том, что у нас лучшее ПВО в мире», - сказал Смирнов.
Случается, что подарок может обернуться не только радостью, но и, по сути, доходом, с которого нужно заплатить НДФЛ, и нередко сумма оказывается такой, что денег на уплату просто нет. Как поступать — объясняет aif.ru.
По действующим законам, налог платит получатель, а не даритель. От НДФЛ освобождены подарки от близких родственников — супругов, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестёр. Если же квартиру, машину или акции дарит дядя, племянник или друг, получатель обязан подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог.
Облагаются налогом не все подарки. По Налоговому кодексу, НДФЛ начисляется только при дарении недвижимости, транспортных средств, акций, долей, паёв и цифровых активов. Денежные переводы от одного физлица другому не облагаются налогом независимо от суммы и родства. Подаренный ноутбук или золотое кольцо налогов не порождают.
Для недвижимости налог считают от кадастровой стоимости, для автомобиля — от рыночной. В 2026 году для резидентов РФ ставка составляет 13% на доход до 2,4 млн рублей и 15% с превышения, для нерезидентов — 30%. При кадастровой стоимости квартиры в 5 млн рублей налог составит 702 тысячи рублей.
Адвокат из Санкт-Петербурга Юрий Смирнов обращает внимание на такой нюанс: даже несовершеннолетний не освобождается от налога, если даритель не входит в круг близких родственников. «Если прабабушка подарит квартиру правнучке, то у правнучки возникнет обязанность по уплате НДФЛ, даже если внучка несовершеннолетняя. В таком случае за нее обязанность по уплате возникает у ее родителей (опекунов)», — отмечает адвокат. Увы, но прабабушка близким родственником по закону не считается.
Экс-член Экспертного совета при ФНС РФ, управляющий партнер ЮК «Лигал Позитив» (Legal Positive) Александр Усов разъясняет, что «подарок может оказаться проблемой, если имущество уже получено, платить НДФЛ нечем, и в такой ситуации можно обратиться в ФНС за отсрочкой или рассрочкой по ст. 64 НК РФ».
Государство допускает рассрочку физлицам и юрлицам — основанием может быть имущественное положение, которое не позволяет единовременно заплатить налоги. Отсрочка предоставляется на срок до одного года, рассрочка — до трех лет. При этом придется подтвердить финансовое положение: представить сведения об остатках и движении средств по счетам, а также об имуществе. «Нельзя забывать, что на рассрочку начисляются проценты — исходя из половины ключевой ставки Банка России», — напоминает Усов.
По его словам, расходы дарителя на покупку квартиры не уменьшают НДФЛ — они важны только при продаже.
Кстати, за просрочку НДФЛ предусмотрены штраф 20–40% от суммы налога и пени. С 1 ноября 2025 года ФНС вправе взыскивать задолженность с физлиц без суда.
1. Проверьте кадастровую стоимость. Если она существенно выше рыночной — оспаривайте. По данным Росреестра, за 9 месяцев 2025 года инициировано 2909 споров о кадастровой стоимости. Из 1592 рассмотренных удовлетворены 1435 — около 90%. Стоимость снизилась на 45,1 млрд рублей, или 33,56%.
2. Подайте заявление в «правильном» порядке. С сентября 2025 года заявление подаётся в бюджетное учреждение (ГБУ), ведающее кадастровой оценкой в вашем субъекте Федерации. И только после отказа или бездействия учреждения — идите в суд.
3. Учитывайте расходы дарителя — но только при продаже. Доцент кафедры финансового права МГЮА имени О. Е. Кутафина Кирилл Карпов разъясняет: расходы дарителя на покупку квартиры не уменьшают НДФЛ при получении подарка — они важны при последующей продаже. Уменьшить доход можно на подтверждённые расходы дарителя, но лишь если он сам не использовал их для вычета.
4. Соберите документы на продажу. Если продаёте подаренную квартиру, и срок владения меньше минимального, при подаче декларации 3-НДФЛ приложите договоры купли-продажи, акты приёма-передачи, платёжные документы, банковские выписки — всё, что подтверждает, сколько даритель потратил на приобретение.
5. Закажите отчёт оценщика. По словам Карпова, рыночную стоимость определяют на дату, когда была установлена оспариваемая кадастровая стоимость, а не на момент подачи заявления. Для пересмотра нужен отчёт независимого оценщика.
Ну а если платить-таки нечем, а рассрочка не подходит, есть третий путь — расторгнуть договор дарения по обоюдному согласию и вернуть имущество дарителю. При расторжении договора дохода, подлежащего налогообложению, не возникает с момента, когда в ЕГРН появилась запись о возврате права дарителю.
Усов отмечает в этой связи: при расторжении и фактическом возврате имущества основание для налогообложения может отпасть. Для недвижимости возврат права должен быть зарегистрирован в Росреестре. «Важно, что формальные действия, например, по расторжению договора, могут выявляться налоговым органом», — предупреждает эксперт.
Юрий Смирнов делится показательным случаем из практики: прабабушка подарила квартиру правнучке, налоговая начислила НДФЛ. Но, поскольку прабабушка продолжала жить в квартире, и фактически имущество передано не было, договор удалось расторгнуть через Росреестр без суда. «Но не всегда получается решить вопрос без суда. В случае если имущество было бы передано, и сделка состоялась фактически, то расторгнуть договор дарения было бы невозможно», — добавил юрист.
Однако адвокат Смирнов предостерегает, что в случае если имущество было бы передано, и сделка состоялась фактически, то расторгнуть договор дарения будет невозможно. В законе указан перечень обстоятельств, по которым можно расторгнуть договор дарения, и начисление налога не является основанием, если сделка совершилась.
Лидер партии "Справедливая Россия" Сергей Миронов направил письмо премьер-министру Михаилу Мишустину с предложением внедрить программу "Жилищный накопительный счет" для накопления средств на первый взнос по ипотеке с господдержкой. Документ есть в распоряжении ТАСС.
"Представляется необходимым предложить рассмотреть инициативу по созданию целевой государственной программы "Жилищный накопительный счет для молодежи", - указано в тексте письма. - Средства со счета могут быть использованы исключительно на формирование первоначального взноса по ипотечному кредиту для приобретения жилья на территории РФ".
Предполагается, что граждане от 18 до 35 лет смогут открыть целевой банковский счет, на который в течение пяти лет участники смогут вносить добровольные взносы. "Важнейшим элементом поддержки является государственный взнос, который добавляется к сумме накопленных участником взносов в размере +20% от суммы личных взносов за год, но не более чем - 300 000 рублей в год", - отмечается в документе.
Миронов в беседе с ТАСС пояснил, что внедрение такой меры решит ключевую проблему накопления первоначального взноса, и "тогда приобретение жилья для молодежи станет более доступным".
Скидок от застройщиков в России стало минимум на треть больше, чем год назад, их размер достигает 20%. Об этом сообщил ТАСС ведущий аналитик федеральной компании "Этажи" Александр Иванов.
"В сравнении с прошлым годом реальных скидок стало минимум на треть больше, чем год назад. При этом застройщики готовы формировать индивидуальные предложения под конкретного покупателя, торгуясь уже в процессе переговоров", - рассказал Иванов.
По его словам, скидки для покупателя стали обыденным явлением. "Поэтому там, где застройщик не дает скидки, даже если у него самая честная цена в районе, он рискует потерять часть покупателей, которые ориентированы на торг и различного рода бонусы. Если отсечь рекламные скидки, то застройщики могут делать скидку 15-20%, например, при полной оплате за наличные или при покупке по рыночной ипотеке без субсидирования ставки, рассрочек и льготных программ", - отметил аналитик.
В среднем скидки находятся на уровне 10-15%, продолжил он. Но главная особенность рынка сейчас - это не размер скидок, а разнообразие предложения. "Многие застройщики собирают комплект спецпредложения под конкретного клиента, и здесь важно правильно вести переговоры и не упустить свои шансы на получение бонуса. Никто не обрушит на голову покупателя весь объем того, что реально готов предложить застройщик, поэтому изначально нужно понимать, какие вопросы задать, о чем, что хотелось бы получить в качестве скидки и бонуса и от этого уже вести переговоры", - объяснил эксперт.
Вместе со скидкой застройщик может предложить ремонт в подарок, машино-место или кладовку, отметил Иванов. Как вариант, скидку могут завуалировать при предоставлении беспроцентной рассрочки, как раз компенсируя плату за пользование рассрочкой скидкой, то же касается и субсидированных ставок по рыночной ипотеке.
"Многие застройщик делают в домах дифференцированное ценообразование. И квартиры на первых этажах с точно такими же планировками могут продавать со скидкой 15-20% от тех, что находятся этажами выше. Скидки могут предоставлять на квартиры с неудачными видовыми характеристиками, сложными планировками", - заключил Иванов.
