Тройка судей СКГД ВС РФ пересмотрела дело о расторжении договора купли–продажи квартиры, возмещении убытков и взыскании неустойки в связи с существенными недостатками квартиры (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 июля 2026 года № 81–КГ26–5–К8, Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 03 сентября 2026 года по делу № 33–8550/2026).

МКД был построен в 2013 году. В мае 2013 года спорную квартиру у застройщика приобрела организация–инвестор, а в ноябре того же года продала квартиру истцам.

Новое жилье оказалось очень некомфортным – холодным и сырым, текущие ремонты не могли улучшить ситуацию. Фактически истцы пользовались всего одной, – самой теплой, – комнатой во всей своей квартире. В 2016 и 2019 годах покупатели направили застройщику несколько претензий по поводу тонких стен, однако ситуация не была урегулирована в досудебном порядке.

Позднее – уже в рамках арбитражного производства – застройщик сам выиграл спор с генподрядчиком, который строил данный МКД, о дефектах, допущенных при строительстве. В рамках этого дела была назначена экспертиза, эксперты установили, что при постройке были использованы некачественные материалы – стеновые панели были гораздо тоньше, чем это предписано проектной документацией и требованиями СНИП, ГОСТ и ТУ, из–за этого панели треснули, эти трещины в торцевой панели являются неустранимым дефектом – заделка трещин не может дать положительного результата. Из–за трещин теплотехнические параметры МКД не соответствуют требованиям СП 54.13330.2016 и СП 50.13330.2012, и данные дефекты являются значительными недостатками ограждающих конструкций квартиры.

Решением арбитражного суда, которое вступило в силу в 2022 года, установлено, что эти дефекты являются существенными и носят неустранимый характер.

Летом 2023 года истцы предъявили иск застройщику, однако судебными актами областного суда и КСОЮ в иске было отказано по мотивам пропуска срока исковой давности:

• согласно текстам претензий, которые истцы направляли застройщику в 2013 году, их требования предъявлены только в части недостатков той же торцевой стеновой панели (стены в квартире), которые выявлены при проведении судебной экспертизы при рассмотрении спора между застройщиком и генподрядчиком в арбитражном суде. Таким образом, общий срок исковой давности истек в 2019 года и в 2021 года соответственно, в то время как с иском в суд истцы обратились 12 июля 2023 года, то есть с пропуском срока исковой давности;
• и даже если исходить из положений п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей, учитывая, что выявленные недостатки выполненных ответчиком работ относятся к существенным, и поэтому срок обращения в суд составляет в данном случае 10 лет, то срок все равно пропущен. Ведь акт приема–передачи квартиры первому покупателю (инвестору) составлен в мае 2013 года, а иск предъявлен в июле 2023 года

Верховный Суд РФ пересмотрел дело и отправил его в апелляционную инстанцию, указав на следующие важные правовые позиции:

• во–первых, по общему правилу начало течения срока определено моментом, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права. Несмотря на наличие претензий у истцов к качеству строительства, только вступившим в законную силу решением Арбитражного суда установлен существенный недостаток указанного жилого дома и, как следствие, квартиры истцов, на основании проведенной по делу судебной строительно–технической экспертизы. До указанного момента ни истцам, ни самому застройщику не было известно о том, что выявленные недостатки квартиры являются существенными и носят неустранимый характер. Поэтому в данной ситуации было бы неправомерно применять к правоотношениям сторон сроки, установленные Законом об участии в долевом строительстве. Суды в данной ситуации должны были использовать сроки, установленные Законом о защите право потребителей;
• во–вторых, начало течения срока исковой давности необходимо исчислять с момента передачи квартиры истцам. Если, как это ошибочно сделал суд апелляционной инстанции, исчислять данный специальный срок защиты с момента передачи квартиры инвестору, то данный инвестор (юридическое лицо) будет фактически приравнен к потребителю. Между тем Закон о защите прав потребителей регулирует сроки и способы защиты прав при обнаружении существенных недостатков результата работ / товара длительного пользования именно в отношении потребителей;
• в–третьих, согласно п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей в случае выявления существенных недостатков товара потребитель вправе предъявить изготовителю требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента. Указанное требование может быть предъявлено, если недостатки товара обнаружены по истечении двух лет со дня передачи товара потребителю, в течение установленного на товар срока службы или в течение 10 лет со дня передачи товара потребителю в случае неустановления срока службы. Если указанное требование не удовлетворено в течение 20 дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный им недостаток товара является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе предъявить изготовителю иные предусмотренные п. 3 ст. 18 этого Закона требования или возвратить товар и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Особой разновидностью гарантийного срока является срок службы, который устанавливается для дополнительной защиты покупателя или заказчика при приобретении им товаров или результатов работ длительного пользования. Покупатель вправе потребовать от изготовителя безвозмездного устранения существенных недостатков, если они были обнаружены потребителем в пределах срока службы, а если срок службы не установлен – то в пределах 10 лет;
• при этом на объект долевого участия (квартиру) срок службы не устанавливается, так как он установлен на многоквартирный дом и его отдельные части и элементы. Каждый МКД имеет свой определенный срок службы. Прежде всего на срок службы дома влияют используемые технологии, период времени возведения дома, материалы основных конструктивных элементов: фундамента, стен, колонн, кровли (крыши). Срок службы современных многоквартирных жилых домов варьируется от 50 до 80 лет, в зависимости от материала, используемого застройщиком при возведении дома (панельные дома, блочные дома, кирпичная кладка, монолит и т.п.). В приложении № 7 к Методическим указаниям, утв. приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2016 г. № 358 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке", установлены сроки службы объектов капитального строительства. Так, здания и сооружения массового строительства в обычных условиях эксплуатации (здания жилищно–гражданского и производственного строительства) – 80 лет; здания и сооружения с деревянными внешними несущими стенами – 50 лет.

Таким образом, Верховный Суд РФ признал возможность предъявления исков о существенных недостатках МКД в пределах именно срока службы, который многократно превышает срок 10 лет, установленный п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей.

Отметим, что суд апелляционной инстанции, пересматривая дело после указаний Верховного Суда РФ, использовал только две из трех правовых позиций:

• применил специальный срок давности, установленный п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей,
• исчислил его с даты передачи спорной квартиры именно первым потребителям, то есть истцам.

Основное давление на маржинальность российских строительных компаний и подрядчиков оказывают реформа упрощенной системы налогообложения (УСН), рост издержек из-за НДС и возможное введение дифференцированной шкалы для дивидендов. Такое мнение выразил в беседе с ТАСС президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

"Я думаю, что (сильнее всего на маржинальность подрядчиков и застройщиков давят - прим. ТАСС) три фактора. Первый - это изменения упрощенной системы налогообложения. У нас в стройке большое количество малых и микропредприятий. Поэтому изменение, которое произошло до настройки фискальной системы в отношении индивидуальных предпринимателей, существенно сказалось на фонде оплаты труда, поскольку теперь это проходит по обычной форме. Соответственно, налоговая нагрузка на собственников малого бизнеса возросла. Второй - это НДС, который влияет как напрямую, так и косвенно, потому что он зашит практически во все строительные материалы. Третий аспект - предложение, которое сейчас выдвинуто, об отказе от плоской шкалы дивидендов и приравниванию дивидендов к общему доходу и приведению их к дифференцированной шкале", - считает Глушков.

Эксперт пояснил, что строительный сектор за последние годы в значительной степени перешел на полностью прозрачную схему работы, при которой основным источником распределения и получения прибыли для компаний являлись именно дивиденды. Отказ от плоской шкалы налогообложения данных выплат в пользу прогрессивной или дифференцированной модели повлечет за собой рост подоходного налога или налога на прибыль, что напрямую ухудшит итоговые финансовые результаты участников рынка.

Ранее НОСТРОЙ выступал с инициативами по поддержке застройщиков в условиях налоговой реформы. В частности, объединение вело диалог с Минфином и Федеральной налоговой службой (ФНС) России по выработке механизмов сохранения маржинальности проектов, включая порядок пересмотра цен по государственным и муниципальным контрактам из-за роста налоговых ставок. 

Семейная ипотека в первую очередь направлена на улучшение жилищных условий за счет новостроек или строительства частного жилья, на вторичный рынок распространяется лишь в немногих городах. Однако изменения условий программы, которые вступили в силу с 1 октября, могут существенно повлиять именно на вторичную недвижимость, считают опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты.

«Продолжительное время семьи с детьми привлекала только ставка. Когда они слышали о ставке по семейной ипотеке 6% против рыночных ставок около 20% и выше, тут же отдавали предпочтение новостройкам», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

После изменения условий программы ставки по семейной ипотеке уже не кажутся единственным аргументом, на основе чего нужно делать свой выбор. Покупка вторичного жилья, которое в большинство случаев нельзя купить по семейной ипотеке, уже не является столь невыгодной, считают эксперты. «Именно вторичное жилье становится основным бенефициаром сокращения льгот на рынке новостроек», — говорит Олег Репченко.

Главный бенефициар изменений в семейной ипотеке
По данным экосистемы недвижимости М2, каждая третья покупка жилья в России (первичного и вторичного в сумме) совершается с использованием ипотеки. Поэтому условия ипотечного кредитования оказывают существенное влияние на рынок жилья.

Даже после изменения семейной ипотеки рыночные условия жилищного кредитования по-прежнему значительно жестче. Так:

по семейной ипотеке для семей с одним-двумя детьми (по оценкам ФГ «Финам», на них приходится 88% от всех семей с детьми) в столичных регионах ставка выросла до 10–12%, а в остальных регионах России — до 8–10%;
по рыночной ипотеке, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на середину октября 2026 года ставка составляет около 18,7%.
То есть ставки по рыночной ипотеке сейчас на 6,7 п.п. выше даже максимально возможных по новым условиям семейной программы. Но в отличие от предыдущей ситуации, когда ставка по семейной ипотеке была единой для всех и составляла 6%, а ставки по рыночной ипотеке были еще выше, преодолеть этот разрыв уже можно — за счет переориентации на вторичное жилье.

Как подсчитали для «РБК недвижимости» в федеральном агентстве недвижимости «Этажи», чтобы при сроке кредитования на 15 лет (максимум по новой семейной ипотеке) ежемесячный платеж оказался одинаковым и по рыночной, и семейной ипотеке, покупаемое вторичное жилье должно быть:

на 22% дешевле новостройки — для тех семей, у кого льготная ставка стала 12%;
на 28% дешевле — для тех, у кого ставка 10%;
на 34% дешевле — для тех, у кого ставка 8%.
Если разница в ценах на вторичку и новостройки еще выше, покупатели вторички окажутся даже в плюсе — ежемесячные платежи для них станут ниже доступных по семейной ипотеке. При этом ограничивать себя в площади покупаемой квартиры не придется. Как уточняет директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина, по России в целом стоимость квадратного метра вторичного жилья в 1,5 раза ниже, чем на первичном рынке.

Это может подтолкнуть семьи с детьми к отказу от семейной ипотеки и к покупке на рыночных условиях квартиры на вторичном рынке, считают эксперты.
Ценовой разрыв между новостройками и вторичкой
По данным Росстата, который учитывает все жилье, в 2026 году ценовой разрыв между новостройками и вторичкой составляет 52% — вторичка существенно дешевле. С конца 2019 года этот разрыв увеличился на 43 п.п. (тогда он составлял лишь 9%).

Однако, по мнению Центробанка, с новостройками гораздо корректнее сравнивать не все вторичное жилье (среди которого есть и ветхое), а лишь сопоставимого качества — то, которое построено не более семи лет назад. Кроме того, при оценке общероссийских цен на новостройки нужно учитывать влияние некоторых регионов (Москвы и пр.), где первичное жилье значительно дороже. Без учета этого фактора средние по России цены на новостройки оказываются сильно завышенными и создают недостоверное впечатление о ценовом разрыве, поясняли в ЦБ.

Если использовать методику, подложенную ЦБ, по России в целом, ценовой разрыв между новостройками и вторичкой сейчас составляет 9% (если не учитывать затраты на ремонт в новостройках, которые зачастую сдаются без отделки) или 18% (если учитывать).

Переток семейного спроса на вторичку уже начался
«Изменения в семейной ипотеке приведут к замедлению общего спроса на рынке жилья, поскольку условия программы становятся менее доступными для части семей. Однако на вторичном рынке тенденция роста спроса, скорее всего, продолжится: покупатели, для которых новостройки оказались вне зоны комфорта, могут переориентироваться на готовое жилье», — говорит аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.

По прогнозу профессора Финансового университета Александра Цыганова доля этих переходов составит примерно 20–25% от тех, кто ранее ориентировался на семейную ипотеку. «Однако не все покупатели готовы рассматривать вторичку, часть не готова жить в «бабушкиных» квартирах. Поэтому на рынок вторички перейдет лишь часть спроса», — уточняет он. Но по мере снижения ставок по рыночной ипотеке доля семей с детьми, которые при покупке квартир будут предпочитать вторичное жилье, станет нарастать, добавляет Цыганов.

Процесс перехода части семейного спроса на вторичный рынок жилья уже начался. «Сейчас мы фиксируем рост спроса на семейную ипотеку со стороны лишь многодетных семей, для которых ставки после изменений стали ниже. А вот те, для кого ставки выросли, все чаще в качестве альтернативы новостройкам начинают рассматривать покупку готового жилья с дисконтом или собственного дома, где ставка для всех категорий сохранилась на уровне 6%», — говорит заместитель руководителя ипотечного департамента «Этажей» Татьяна Решетникова.

«Если в последние годы спрос на себя в основном перетягивали новостройки, то теперь вторичка стала конкурентоспособной», — говорит Олег Репченко. Он уточняет: прежде всего это касается недавно построенного вторичного жилья, которое ничем не уступает нынешним новостройкам, а во многом даже превосходит их. «Новостройка еще только строится, и неизвестно, будут ли там задержки сроков сдачи или нет и какое будет качество строительства. А вторичка — это то, где можно жить сразу и сразу видно качество продукта, как работает управляющая компания, какой контингент жильцов и пр.», — поясняют в IRN.RU.
Новостройки все равно останутся дороже вторички
Рост спроса на вторичное жилье, в том числе за счет тех, кто ранее ориентировался на покупку квартиры в новостройке по семейной ипотеке, может стимулировать рост цен на него. «Рост спроса всегда оживляет рынок и может привести к росту цен, особенно в престижных районах и относительно современных домах 2000-х годов постройки. На рынке вторичного жилья сначала уменьшится время экспозиции квартир и повысится их ликвидность, это уже наблюдается», — поясняет Александр Цыганов.

Спрогнозировать, насколько именно из-за изменений программы семейной ипотеки может подорожать вторичное жилье, эксперты затруднились. «Даже с учетом возможного увеличения цен из-за роста спроса на вторичное жилье значительный разрыв в ценах первички и вторички будет сохраняться», — уверена Екатерина Щурихина.

Ситуация, когда вторичное жилье станет дороже новостроек, едва ли вернется. Напомним, что такой период в России был до введения льготных ипотечных программ и до перехода долевого строительства на проектное финансирование и обязательное использование счетов эскроу, которые случились в 2018–2019 годах. Жесткий контроль за долевым строительством по-прежнему сохраняется, а льготные ипотечные программы до сих пор существуют, хоть и в измененной форме.

Семейная ипотека на вторичное жилье
В некоторых городах России, где новостроек возводится мало, семейная ипотека по-прежнему распространяется на вторичное жилье — изменение программы эту норму не отменило. Несмотря на то что список таких городов довольно большой (сейчас — около 900, он регулярно актуализируется), на рынок вторичного жилья по России в целом наличие этой программы особо влияния не оказывает — это очень небольшие населенные пункты. Однако изменения условий семейной ипотеки могут отразиться и на самих этих городах.

«Проблема в том, что объем подходящего под программу предложения в этих городах минимальный. Но в первые месяцы возможен рост спроса на более дорогие объекты, которые ранее были недоступны из-за ограниченных лимитов кредитования», — поясняет Татьяна Решетникова. При этом сама возможность покупки вторичного жилья в этих городах по семейной ипотеке продолжит оставаться востребованной, добавляет Кристина Гудым.