8967-809-53-28
В моем блокноте
Российским девелоперам следует исходить из опыта китайских коллег в решении проблемы нераспроданного построенного жилья, которая в КНР возникла раньше и была острее, чем сегодня в России. Об этом рассказал ТАСС руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик.
"Сейчас на вводе дома в среднем по России нераспроданных квартир 25% - скорее всего, в 2027 году мы увидим 50% нераспроданных квартир на момент ввода дома. Сказать, что это катастрофа, нельзя, потому что в Китае было все намного хуже, где нераспроданных квартир почти 80% выходило при вводе дома. И они с этой ситуацией справились. Думаю, что Россия эту ситуацию преодолеет, никакой катастрофы не будет", - сообщил он.
Холопик добавил, что в регионах РФ с большой затоваренностью - например, Краснодаре, увеличить распроданность новостроек могла бы помочь отсрочка по договорам комплексного развития территорий (КРТ). "Это можно было бы решить, если в ближайшее время Госдума примет изменения в законодательство, позволяющее продлевать сроки действия и взять отсрочку по договорам КРТ там, где, очевидно, нет смысла выводить новое жилье, поскольку нет продаж", - отметил эксперт.
Инвестиционного бума и резкого притока крупных девелоперов в сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в РФ в ближайшее время не ожидается, несмотря на фиксацию ставки по "Семейной ипотеке" на уровне 6% для всех регионов. Соответствующее мнение выразил в беседе с ТАСС руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик.
"Я не думаю, что здесь будет взрыв. Взрыв был в период, когда ушли сильно вверх цены на квартирное строительство, а индивидуальное строительство оставалось в прежних ценах. Образовались очень сильные развилки: люди выбирали между покупкой однокомнатной квартиры и за эти же деньги могли реализовать себе дом в 200 кв. м. Сейчас все очень сильно выровнялось. Цены на строительные услуги, на дерево, на брус, на материалы в индивидуальном строительстве тоже выросли в два-три раза. И уже цены (на квартиры и ИЖС - прим. ТАСС) стали сопоставимыми", - сказал он.
Холопик отметил, что многоквартирное (МКД) и индивидуальное строительство представляют совершенно разные виды бизнеса. Строительство МКД - это конвейерный процесс, основанный на масштабировании и использовании типовых решений. В ИЖС, напротив, все индивидуально, и каждый коттеджный поселок не похож на другой, что затрудняет быстрый заход на этот рынок лидеров многоквартирного девелопмента.
Эксперт также указал на сохраняющиеся регуляторные и инфраструктурные барьеры со стороны государства, которые пока стимулируют хаотичную застройку, а не цивилизованные проекты. В качестве примера он привел ситуацию с подключением к инженерным сетям. Если организованный застройщик планирует комплексно возвести целый поселок или мини-город с сопутствующей инфраструктурой, тариф на подключение к электрическим сетям для него может оказаться в 10 раз выше, чем если бы аналогичный массив земли был распределен между гражданами, и каждый из них обратился за льготным тарифом самостоятельно.
Государство декларирует необходимость развития организованной застройки, создает системы поддержки в виде ипотечных программ, однако на практике продолжают действовать старые подходы, добавил собеседник ТАСС. По его мнению, пока условия для работы крупных компаний не будут комплексно доведены до конца, рынок сохранит формат, когда граждане предпочитают просто покупать отдельные участки и строиться самостоятельно.
Для повышения капитализации территорий большой потенциал - в развитии индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, отметил на пленарном заседании Международного жилищного конгресса заместитель гендиректора ППК "Роскадастр" Максим Харитов.
Сейчас сроки освоения участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составляют пять лет, после этого можно участок получить в собственность бесплатно, рассказал Харитов. "Мы предлагаем сократить это до трех лет, и на уровне руководства страны такие инициативы уже поддержаны. Кроме того, у нас есть ряд инициатив упрощения перевода садовых домов в жилые", - сказал он.
В соответствии со статьей 39.10 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование гражданину для ИЖС, личного подсобного или фермерского хозяйства в муниципалитетах, определенных региональным законом, на срок не более чем шесть лет, пояснили в "Роскадастре".
При этом в собственность такие участки предоставляются бесплатно по истечении пяти лет со дня предоставления земли в безвозмездное пользование - при условии, что гражданин в эти годы использовал участок по назначению.
"Роскадастр" планирует сократить этот срок до 3 лет. То есть, если строительство дома на таком участке, предоставленном в безвозмездное пользование, завершено в течение трех лет, то землю можно будет бесплатно перевести в собственность раньше, чем сейчас.
Также "Роскадастр" намерен минимизировать зоны с особыми условиями использования территорий и внести изменения в Кодекс об административных правонарушениях. Определённые обязанности без каких-либо штрафных санкций иногда работают плохо, отметил Харитов. ""Построил - оформил" - это тот принцип, который мы уже заложили в законодательство, - пояснил он. - То есть любой объект недвижимости, который построен, должен быть обязательно поставлен на кадастровый учёт. Сейчас никаких санкций за неисполнение этого правила нет, но мы планируем их установить".
Объём просроченной задолженности по ипотеке на вторичное жильё с января по август 2026 года увеличился на 29%, до 244 млрд рублей. Об этом сообщает «РИА Недвижимость» со ссылкой на пресс-службу коллекторского агентства «Долговой консультант».
В среднем объём неплатежей ежемесячно увеличивается на 6,8 млрд рублей. Среди субъектов РФ по объёму просрочки лидируют Москва: 27,8 млрд рублей, +18% за 8 месяцев 2026 года, Московская область: 25,4 млрд рублей, +28% и Краснодарский край: 19,3 млрд рублей, +45%.
Основатель и директор центра недвижимости «Метры» Анастасия Андрейчук считает, что рост просрочки по ипотеке на вторичку стал результатом нерациональных решений, которые принимали заёмщики в предыдущие годы.
«Отдельная группа риска — кредиты, где ежемесячный платёж изначально находился на границе финансовых возможностей семьи. Здесь важна даже не столько сама ставка, сколько соотношение платежа и стабильного дохода. Чем меньше у семьи свободных денег после обязательных расходов и чем меньше финансовая подушка, тем сильнее любое изменение — потеря работы, снижение дохода, болезнь или рост других долгов — влияет на возможность обслуживать ипотеку», — подчеркнула специалист.
При этом, на её взгляд, столь существенный рост просроченной задолженности ещё не свидетельствует об ипотечном кризисе.
«Для понимания масштаба нужно смотреть не только на динамику проблемных долгов, но и на весь ипотечный портфель. По данным Банка России, совокупная задолженность населения по ипотечным жилищным кредитам на 1 июля составляла 24,5 трлн рублей. Поэтому 244,4 млрд рублей просрочки на готовое жильё — это, конечно, заметная сумма и тревожная динамика, но сама по себе она пока не говорит о массовой неспособности россиян платить по ипотеке», — высказалась Анастасия Андрейчук.
Также она добавила, что для рынка недвижимости последствия роста просрочки могут проявляться постепенно.
«Допустим, если заёмщик понимает, что больше не справляется с платежами, для него выгоднее как можно раньше обратиться в банк и обсуждать реструктуризацию или самостоятельно продавать квартиру, а не ждать длительной просрочки и взыскания залога. Если количество таких ситуаций будет расти, на вторичный рынок может выходить больше ипотечных квартир, собственникам которых важнее продать объект быстрее, чем получить максимально возможную цену», — заключила эксперт.
Гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов ранее отмечал, что в сегменте многоквартирного жилья ситуацию с ростом просроченной задолженности по ипотеке можно назвать контролируемой.
«А вот в секторе ИЖС наблюдаются проблемы, которые уже признали в Центробанке. Там уровень просроченной задолженности примерно в 4 раза выше, чем в многоквартирных домах. Напомню, ранее выдача кредитов на частные дома осуществлялась с меньшими требованиями, надзором и системностью. И сейчас рынок начинает пожинать суровые плоды такого подхода», — заключил Максим Ельцов.
