8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Сейчас, кроме льготной семейной ипотеки, широких мер государственной поддержки для покупателей недвижимости почти нет. А обычная ипотека запредельно дорога, ставки по ней превышают 25%. В этих условиях застройщики начали активно предлагать рассрочку. Что это за инструмент, кому он подходит, какие здесь подводные камни? Обо всем этом, а также о том, почему так и не стал популярен трейд-ин, о реальных и ожидаемых скидках мы поговорили с Яной Глазуновой, генеральным директором VSN Group.
Кому выгодно брать рассрочку?
К рассрочке прибегают, например, покупатели, когда аккумулируют средства на депозитах и ждут через полгода-год окончания их срока действия. Или те, кто продает свою квартиру и на вырученные средства планирует приобретать новое жилье. Часто люди используют рассрочку с минимальными ежемесячными платежами, рассчитывая в будущем перейти на ипотеку, когда процентные ставки станут более комфортными.
Зачастую покупатель, даже имея необходимую сумму, но при этом видя анонсируемую застройщиком рассрочку, приобретает именно с помощью этого инструмента. Он рассуждает так: а зачем платить сейчас, когда можно не платить, а держать деньги на банковском депозите? Внести полную, стопроцентную оплату его может побудить только скидка на нее, которую застройщики обычно дают.
Так бывает, что покупателю нужно взять ипотеку, но у него нет трудоустройства. А банки требуют от трех месяцев официального трудоустройства. В этом случае мы рекомендуем оформить клиенту самозанятость или ИП, и на 6 месяцев взять рассрочку. А потом уже можно, например, брать семейную ипотеку, если у заемщика есть дети.
Каков максимальный срок рассрочки?
Это зависит от стадии готовности проекта, обычно – до ввода в эксплуатацию. Но, к примеру, недавно один из девелоперов анонсировал рассрочку на 10 лет, под 9% годовых, в ряде своих проектов. По всей видимости, это связано с большой нераспроданностью, когда ему невыгодно оставлять у себя на балансе готовые лоты – из-за налогов и коммунальных платежей.
А какие подводные камни могут крыться в схемах рассрочки для покупателей?
На самом деле – никаких, кроме одного: нужно адекватно оценивать свои возможности. Нельзя взять рассрочку и потом за нее не платить. Все условия регламентированы договором, и его нужно соблюдать.
Когда заемщик нарушает сроки выплат, девелоперы все же идут на какие-то уступки, например, продлевают сроки?
Смотря о каких нарушениях идет речь. Если клиент вместо 5-го числа вносит нужную сумму 15-го, то часто никто на это не обращает внимания, даже пени не начисляются. Однако если клиент вообще ничего не платит, то застройщики идут на расторжение. И здесь не нужно забывать, что за год недвижимость выросла в цене – как минимум за счет более высокой стадии готовности проекта, плюс инфляцию тоже никто не отменял.
Много ли уже случаев расторжения договоров рассрочки?
Да, расторжения пошли, но пока это не массовое явление. Одно время «расторгались» те, кто брал рассрочку год назад в надежде на снижение процентной ставки. Снижения не случилось, и вряд ли этого стоит ожидать в краткосрочной перспективе. Поэтому покупателю приходится или идти на расторжение, если застройщик не хочет продлевать ему сроки рассрочки, или выставлять недвижимость на продажу.
Если девелопер расторгает договор рассрочки с заемщиком и продает его квартиру уже по более высокой стоимости, то получается, что ему это выгодно?
Девелоперу изначально невыгодна рассрочка. Да, он скорее всего продаст квартиру дороже, но вопрос в том, когда? Для него имеет значение время, тем более что он уже потерял его с первым покупателем, который часто ничего не платит. И еще непонятно, что выберет новый покупатель – ипотеку или опять рассрочку. Во втором случае снова начинаются эти долгие истории с выплатами.
Впрочем, аналитики по массовой рассрочке пока еще нет рынке, итоги подводить рано. Вот в 2026-2027 годах уже нарисуется общая картина, как она сработала, эта рассрочка.
Что еще помимо рассрочки застройщики могут предложить покупателям? Как обстоят дела с такой схемой, как трейд-ин?
Трейд-ин – это покупка новостройки на деньги, вырученные от продажи другого жилья, когда агентство недвижимости выкупает старую квартиру. Как это работает на практике? Скажем, я имею квартиру рыночной стоимостью 10 млн рублей и хочу купить новостройку на эти деньги. Я понимаю, что новостройка дорожает, и мне нужно оперативно продать свою квартиру. Но у меня нет покупателя. Тогда я обращаюсь в компанию, которая занимается трейд-ин. Оценщик выносит свой вердикт, дисконтирует квартиру настолько, насколько ему выгодно ее выкупить, и отдает деньги покупателю, оформляя эту вторичную квартиру на себя. Потом ее продают уже в спокойном режиме по более высокой стоимости.
В чем основная загвоздка? В том, что люди при продаже старой квартиры не готовы к существенному дисконту, не готовы платить за срочность. Трейд-ин как таковой не работает – он не интересен прежде всего изначальному продавцу вторички, который хочет установить такую цену, что это станет невыгодно уже второй стороне сделки.
Поэтому трейд-ин сегодня имеет следующую историю. У вас есть квартира, которую вы хотите продать, чтобы купить новостройку. Вы выбираете ЖК, делаете длительное (на 2-3 месяца) бронирование с фиксированной стоимостью и выставляете свою квартиру на продажу по той цене, которая вам очень нравится. К середине второго месяца вы начинаете более адекватно оценивать стоимость своего объекта, понимая, что сроки бронирования в новостройке подходят к концу. Ценообразование становится более адекватным, и квартира продается.
Так или иначе, для девелопера клиент с трейд-ин – в любом случае «стопроцентник». Другое дело, если он платит всю сумму сегодня – это одна цена, со скидкой 10%, а если через 3 месяца – скидка уже будет всего 2%, как пример.
Все же почему трейд-ин так и не стал популярен? Ведь в каких-то отраслях – например, при продаже автомобилей – он идет хорошо.
Наверное, при продаже автомобиля некий демпинг не так ощутим для клиента, как в случае с квартирой. Приведу пример с одним много строящим девелопером – он в свое время громко анонсировал трейд-ин, чтобы привлечь новых клиентов в свои проекты. Для того, чтобы грамотно оценивать вторичные лоты, нужен большой штат сотрудников. Поэтому решено было проводить оценку онлайн. Это привело к тому, что девелопер скупал все подряд – даже дороже рыночной стоимости. В итоге программу через полтора года свернули.
Нужно учитывать, что так как девелоперы не участвуют в трейд-ин, не выкупают «вторичку», им это и не нужно. Это тот случай, когда овчинка не стоит выделки.
Чей сейчас рынок – продавца или покупателя?
Однозначного ответа нет. Вроде бы напрашивается – покупателя. Но недавно в одном из востребованных проектов клиент-«стопроцентник» выбивал себе скидку, и ему дали всего 2%. И чей, получается, рынок?..
Девелоперы не бегают за каждым клиентом, наперебой предлагая скидки. Хотя они вынуждены держать среднюю стоимость, обеспечивать наполнение эскроу-счетов и строить прогнозы о наполнении в будущем, по рассрочкам. Каждый девелопер выбирает свою модель по каждому проекту.
Покупатель сегодня избалован избыточностью предложения на рынке?
Да! Проектов много, выбор большой. Но когда мы по факту начинаем разбирать конкретный ЖК, то находим массу нюансов и недоделок. К тому же если мы видим большие скидки, то это может значить только, что девелопер изначально не угадал со стоимостью. А проекты, которые придерживаются адекватного ценообразования, продаются нормально.
Наблюдается ли сегодня отток покупателей на более дешевый вторичный рынок?
Нет такого, чтобы клиент, который рассматривал для себя новостройки, вдруг ушел в «глухую» «вторичку». Там и льготных программ нет, а семейная ипотека на новостройки все-таки остается драйвером рынка.
Рынок «вторички» довольно стабилен, но там есть свои нюансы, например, сложные альтернативные сделки. Вообще, рынок – любой недвижимости, и первичной, и вторичной – жив, просто он сложный. Входящий же трафик не упал сильно ни там, ни там.
Что происходит с ценами? Какова, по вашим наблюдениям, динамика ценообразования?
Если говорить о новостройках, то реальные цены сделок соответствуют тем условиям, которые анонсирует девелопер. Никаких масштабных скидок в районе 20% нет даже в премиум-классе для VIP-клиентов.
При каких условиях люди начнут массово брать обычную ипотеку? Насколько должна опуститься ключевая ставка ЦБ, от которой критически зависят проценты по ипотеке?
На мой взгляд, процентная ставка, при которой стоимость приобретения квартиры с ипотекой не будет улетать в космос и будет востребована клиентами – это 10-12%. Но даже она опустится хотя бы до 14-16%, люди уже активнее начнут брать ипотеку. Ведь тех, кто подходит под требования семейной льготной ипотечной программы, больше не становится, плюс нельзя сбрасывать со счетов демографическую яму 2000-х. К тому же многие родители уже успели оформить семейную ипотеку.
Другие льготные программы потребностей массового потребителя не покрывают. IT-ипотека, например, обслуживает такой узкий сегмент, что по факту ее почти нет в структуре продаж новостроек. Поэтому рассрочка остается единственным работающим инструментом, хотя и опасным для девелоперов.
Какие тренды и тенденции будут влиять на рынок в ближайшие два года? Каков ваш прогноз по спросу в условиях неизменной ключевой ставки?
Есть большие надежды, что ключевая снизится к концу года, а значит, продажи будут стабилизироваться. Но через 2,5 года мы увидим дефицит жилья, потому что новые проекты не вводятся, а текущие распродаются. Соответственно, нехватка квадратных метров снова приведет к росту цен. Если же ключевая не снизится, то все будут уходить в рассрочки, либо государство предложит иные альтернативы по ипотеке.
Банк России поддержал предложение о создании публичного федерального реестра аккредитованных подрядных организаций в сфере возведения объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Об этом стало известно из ответа Центробанка РФ на обращение члена комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Александра Якубовского, пишет РИА Новости со ссылкой на соответствующий документ.
Александр Якубовский в апреле направил председателю Центрального банка РФ Эльвире Набиуллиной обращение с рядом предложений по защите россиян от мошенничества при индивидуальном жилищном строительстве с привлечением ипотеки.
В частности, депутат выступил с идеей формирования единого публичного реестра аккредитованных подрядчиков, имеющих историю исполнения договоров. Кроме того, Якубовский предложил организовать проверку внутренних процедур аккредитации и выдачи ипотечных кредитов на строительство домов в кредитных организациях.
В ответе первого заместителя председателя ЦБ Владимира Чистюхина говорится, что Банк России "концептуально поддерживает идею определения критериев надежности подрядных организаций, а также ведения публичного федерального реестра аккредитованных подрядных организаций".
Регулятор сообщил о готовности принять участие в этой работе совместно с правительством РФ и Минстроем России. Также в ЦБ обратили внимание на важность совершенствования нормативного регулирования в данной области.
Ранее Центробанк рекомендовал банкам оказывать поддержку людям, которые столкнулись с нарушениями в сфере ИЖС.
Сегодня 40% россиян считают наиболее комфортной для проживания квартиру площадью от 70 до 100 квадратных метров. 34% респондентов выбирают жилье от 50 до 70 квадратов, 15% отдают предпочтение квартирам свыше 100 квадратных метров. Лишь 10% готовы рассматривать 30-50-метровые варианты, и только 1% жителей России согласны на еще меньший метраж. Таковы результаты недавнего опроса «Домклик».*
При этом, по данным аналитиков, на отечественном рынке новостроек преобладают квартиры площадью как раз от 30 до 50 квадратных метров (46% предложения). На втором месте находятся варианты от 50 до 70 квадратов (31%), теоретически наиболее востребованный у покупателей сегмент 70–100 квадратных метров занимает лишь 15% рынка. Квартиры малого и большого метража представлены в минимальном объеме: 6% и 2% соответственно.
«Медианная площадь квартиры в новостройках по России составляет 48,6 квадратных метра. Лидерами по метражу жилья стали Камчатский край (66,7), Чувашия (64,3) и Республика Коми (63,9). В десятке регионов с самыми просторными новостройками, куда в порядке убывания входят также Ивановская и Омская области, Республика Марий Эл, Новгородская и Липецкая области, Республика Мордовия и Смоленская область, медианная площадь квартиры превышает 60 квадратных метров», — отмечают эксперты «Домклик».
Кстати, по их подсчетам, на вторичном рынке доля квартир площадью от 100 квадратов втрое выше, чем в новостройках: 6% против 2%. При этом основу предложения, как и на первичном рынке, составляют варианты от 30 до 50 (45%) и от 50 до 70 квадратных метров (33%). Медианная площадь вторичного жилья в России — 50,6 квадратов. Среди регионов лидируют Республика Калмыкия (61,2), Москва (60,1) и Санкт-Петербург (60).
Но это рыночная теория, от которой резко отличается практика, в первую очередь столичная. Как подчеркивают эксперты системы мониторинга и аналитики новостроек bnMAP.pro*, чаще всего в новостройках Москвы приобретаются лоты площадью 35-40 квадратных метров, на втором месте варианты еще меньшей площади — 20-25 квадратов (причем для анализа в данном случае взяты квартиры и апартаменты всех классов в Старой и Новой Москве). Так что где как, а в столице еще не раз предстоит поднимать тост «За то, чтобы наши желания совпадали с нашими возможностями».
Объекты площадью 35-40 квадратных метров — это однушки или (реже) маленькие евродвушки. В апреле, например, с такими лотами были заключены 1127 сделок, что составляет 17% от общего столичного объема. «Серебряные» 20-25 квадратов — это, как правило, компактные студии. Напомним, что теперь в Москве не разрешается строить квартиры площадью менее 28 квадратных метров, хотя они, судя по результатам продаж, весьма востребованы. Их апрельский показатель — 687 продаж, то есть 10% в общей структуре сделок», — говорят в bnMAP.pro.
На третьем месте оказались лоты площадью 40-45 квадратных метров, что соотносится с площадью небольшой двухкомнатной квартиры: 667 покупок в апреле, то есть тоже около 10% от месячного объема сделок. Четвертое место заняли 30-35-метровые студии или крошечные однушки (637 сделок, 9%), пятое — 50-55 метровые (как правило, двухкомнатные) варианты (528 сделок, 8%).
Совокупно на вышеуказанный топ-5 в апреле пришлись 54% сделок на первичном рынке Москвы. «Отметим, что все лоты, входящие в список наиболее востребованных у покупателей, достаточно компактные, что вызвано определенной ограниченностью платежеспособного спроса, отсутствием общедоступной ипотеки, а также высокими ценами на новостройки в столице», — резюмируют аналитики bnMAP.pro.
К слову, об ипотеке. По данным московского Росреестра*, в нынешнем апреле в городе были зарегистрированы 4393 договора участия в долевом строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости с привлечением кредитных средств, что сопоставимо с результатом марта (4481 ДДУ) с разницей в 88 договоров (-2%). В годовом выражении число первичных сделок с ипотекой снизилось на 36,8% к апрелю 2024 года (6948 ДДУ) и на 40,6% — к апрелю 2023 года (7401 ДДУ).
«В апреле доля ипотечных сделок в новостройках столицы составила 45,4% от общего числа зарегистрированных ДДУ, превысив на 0,5% показатель марта (44,9%), а в целом за первые четыре месяца года — 41,8%. При этом наблюдается снижение к аналогичным периодам 2024 года (55,6%) и 2023 года (53,6%) на 13,8% и 11,8% соответственно», — подчеркивают в управлении Росреестра по Москве.
Да и в целом по стране ипотечные выдачи ушли в минус, если сравнивать нынешние показатели с прошлогодними. Так, по оценкам Объединенного кредитного бюро (ОКБ)*, за апрель банки оформили 62,3 тысячи ипотечных кредитов на 272,6 млрд рублей. В годовом отношении количество и объем выдач сократились на 44%: в апреле 2024 года были выданы 112,04 тысячи ипотек на 486,08 млрд рублей. Всего за четыре месяца 2025 года оформлены 198,31 тысячи кредитов на жилье на 868,96 млрд рублей: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество выдач сократилось на 48%, объем — на 45%. Правда, апрель обыграл март: на 11% по количеству и на 9% по объему.
Но при этом важно отметить в подсчетах ОКБ следующее: в апреле новое жилье заняло 44% от общего количества и 57% от общего объема ипотечных кредитов; месяцем ранее доля первичного жилья составляла 53% от общего количества и 65% от общего объема ипотечного кредитования. Что называется, девелоперам на заметку.
*Есть в распоряжении BFM.ru
В московских новостройках случился бум рассрочек — доля таких сделок весной превысила 70%. Сами предложения купить квартиру за 60 тыс. руб. в месяц в ЖК комфорт- или бизнес-класса стали появляться еще в прошлом году, но в этом году заполонили рынок.
При этом срок по некоторым рассрочкам уже истек, и покупателям нужно вносить оставшуюся часть или переходить в ипотеку. Но сделать это смогли не все — часть покупателей расторгли свои рассрочки.
Доля расторжений по заключенным рассрочкам в столичных новостройках пока невысокая и не превышает 10%, говорят эксперты, опрошенные «РБК Недвижимостью». «Рассрочки сейчас почти не расторгаются, процент расторжений минимальный и в целом по рынку новостроек не превышает 10%», — рассказала директор направления жилой недвижимости CORЕ.ХР Екатерина Ломтева.
В «Инком-Недвижимости» говорят, исходя из статистики своей компании, что эта доля составляет 3%. «Доля расторжений по выданным рассрочкам пока невелика, так как массово рассрочку стали внедрять в четвертом квартале 2024 года», — пояснил директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «При этом к концу года она может достичь 10%, а через год — 15–20%. Это будут те, кто рассчитывал на скорое снижение ипотечных ставок до 10–12%, но, по прогнозам, такое может произойти не ранее 2027–2028 годов», — уточнил эксперт.
Примерно так же оценивают отказ от рассрочки опрошенные редакцией застройщики. «На данный момент расторжений по рассрочке около 10%, но это расторжения по сделкам до 2025 года, когда клиенты брали рассрочку в надежде на снижение ключевой ставки к моменту ввода объекта в эксплуатацию», — рассказала директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь.
В ЛСР отметили, что доля расторжений по рассрочке «не превышает нескольких процентов». «Такой результат достигается за счет тщательной проработки каждой сделки, а преобладание договоров с высоким первоначальным взносом обеспечивает клиентам комфортную финансовую нагрузку», — пояснил руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость-М» (входит в девелопорскую «Группу ЛСР») Станислав Коршунов.
В ФСК заявили, что «доля расторжений по выданным рассрочкам в компании крайне мала». «Компания в любом случае ведет коммуникацию с клиентом и при возникновении сложностей на его стороне по выплатам старается решать вопросы в досудебном порядке», — уточнила коммерческий директор группы компаний ФСК Ольга Тумайкина.
Аналогичную точку зрения озвучили представители «Мангазеи». «В рамках своих проектов мы наблюдаем стабильную платежную дисциплину, пока расторжений в своих проектах не фиксируем», — рассказала руководитель управления развития коммерческих сервисов компании Юлия Архангельская.
Отказ от рассрочки происходит по нескольким причинам. Например, рассрочка изначально бралась с расчетом на дальнейший переход в ипотеку и снижение ставок по ней. Но так как этого не произошло, от рассрочки отказываются. «Например, покупатели хотели сохранить за собой лот, вошли в рассрочку, а через несколько месяцев планировали войти в ипотеку, но им ее не одобрили», — привела пример Екатерина Ломтева. «Встречаются ситуации, когда пара ждет ребенка и берет квартиру в рассрочку в надежде на получение льготной ипотеки после его рождения, однако в дальнейшем получает отказ», — добавила Юлия Архангельская.
Или покупатель рассчитывал на большую сумму, которую он планировал внести в счет рассрочки, но по каким-то причинам ее не получил. «Покупка недвижимости в рассрочку подразумевает регулярное внесение платежей, которые могут достигать 1 млн руб., из-за чего у клиента могут возникнуть непредвиденные финансовые трудности. Например, он может ожидать эти деньги от квартальной премии, которая задерживается, или от продажи недвижимости, которая может быть долго в экспозиции», — рассказала представитель «Мангазеи».
Бывают случаи, когда покупателя не устраивает сам лот, купленный в рассрочку, и он отказывается от него и, следовательно, от сделки. Например, семья поняла, что квартира для них маленькая и решила купить лот побольше, привела пример представитель CORE.XP. «Ситуации, когда человек не рассчитал свою финансовую нагрузку, тоже бывают, но сейчас они единичные», — добавила эксперт.
Похожие риски сделок с рассрочкой называл Банк России. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, главный риск рассрочки для покупателей — это небольшой срок, на который она дается, обычно год-два. «Рассрочка оформляется под обещание, что ставки на ипотеку потом снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Но ипотечный кредит пока никто не гарантировал и можно попасть в сложную ситуацию», — объяснила Эльвира Набиуллина.
Второй риск, по мнению главы ЦБ, — это сама долговая нагрузка. Рассрочка — это тоже долг, и его надо оплачивать. Она добавила, что сведения о рассрочке не подаются в Бюро кредитных историй. Банки, если покупатель обратится за новыми кредитами, не могут проверить его закредитованность.
По оценкам экспертов, доля сделок в рассрочку на первичном рынке Москвы варьируется от 30% и может в отдельных проектах и сегментах превышать 70%. А сроки рассрочки удлиняются. «Доля рассрочек в продажах по рынку новостроек Москвы сейчас в целом составляет 30%», — отметила Екатерина Ломтева. По оценкам «Инком-Недвижимости», общая доля рассрочек в сделках компании в мае достигла 60%. Причем большая часть покупок (75%) проходит с рассрочкой платежа на срок два-три года, 20% — на пять лет и 5% — на десять лет, уточнил Валерий Кочетков.
Столичные застройщики оценивают долю рассрочек ниже. По данным «Самолета», рассрочка в объеме продаж компании составляет 26%, при этом 80% продаж рассрочки приходятся на рассрочку на три года. «Эта программа популярна за счет ежемесячных платежей, которые приравнены к текущим условиям льготной ипотеки. Есть возможность заселиться в квартиру и жить сразу после выдачи ключей», — рассказала Анастасия Горбунь.
В «Мангазее» долю рассрочки в общем количестве заключенных договоров долевого участия (ДДУ) оценивают от 10% до 25% в зависимости от финансовой модели проекта. «С начала года статистика по рассрочкам на проектах ГК ФСК следующая: в бизнес-классе 20,7% составила рассрочка на строящееся жилье, на готовое жилье — 26,9%. В комфорт-классе доля рассрочек заметно отличается: 5,5% на стройку и 4,7% на готовое жилье», — привела статистику Ольга Тумайкина из ГК ФСК.
В «Группе ЛСР» рассрочка в общем объеме продаж составила 35%. «Подавляющее большинство таких договоров — около 90% — оформляются с первоначальным взносом от 70% и выше. По этим сделкам мы предоставляем рассрочку на срок до двух лет в зависимости от стадии готовности объекта, но не позже завершения строительства», — рассказал Станислав Коршунов.
Похожие цифры по отказам от рассрочек привели представители региональных застройщиков. «Доля сделок с использованием рассрочки в наших проектах составляет от 50% до 70%. Расторжения по сделкам с рассрочкой не носят массовый характер, пока это единичные случаи», — рассказал сооснователь компании BAZA Development Марк Заводовский.
В продажах ГК DARS рассрочка занимает 20% сделок, а уровень расторжений составляет 1–2%. «Находится в пределах статистической погрешности. Это говорит о том, что условия рассрочки комфортны для клиентов, а сроки выплат реалистичны», — указал коммерческий директор компании Дмитрий Софронов.
«Мы видим тенденцию к снижению доли рассрочки в продажах. За последний месяц она составляет около 12%, в то время как в предыдущем — порядка 45%. Доля расторжений составляет не более 1% от общего количества сделок», — поделилась своей статистикой директор по продажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.