8967-809-53-28
В моем блокноте
Рассрочка стала одним из главных способов покупки строящегося жилья наравне с ипотекой и полной оплатой за наличные. Однако у такой модели есть нюанс: беспроцентная рассрочка все чаще скрывает переплату в цене и графике платежей. Во избежание подобных сценариев Центробанк предложил законодательно ограничить практику завышения стоимости недвижимости при предоставлении рассрочки на покупку квартиры в новостройке. «Ъ-Недвижимость» разобрался, к каким последствиям для рынка приведет инициатива регулятора.
Пиковых значений доля сделок с рассрочкой достигла летом 2025 года. По оценкам коммерческого директора «Плато Девелопмент» Станислава Банникова, тогда на рассрочки приходилось более 40% продаж по договорам долевого участия в строительстве в Москве и свыше 30% — в Подмосковье.
Однако на фоне смягчения монетарной политики Центробанка показатель постепенно снижается и уже уменьшился в среднем на 10%.
«Резкого падения интереса к рассрочкам не наблюдается, но многие застройщики уже приостанавливают действие таких программ или ужесточают их условия, хотя законодательных ограничений на их использование пока не введено»,— рассказывает господин Банников.
Сегодня на рынке наиболее распространены три формата рассрочек: классическая с равномерными платежами, траншевая схема с крупным платежом перед вводом дома в эксплуатацию и комбинированные программы, сочетающие ежемесячные взносы с финальным платежом в конце срока. «Беспроцентные схемы де-юре подразумевают фиксацию стоимости квартир и полное отсутствие переплат. Такие программы, разумеется, являются наиболее популярными. Однако девелоперы, предлагающие их, нередко все же прибегают к маркетинговой уловке, предварительно завышая рыночную стоимость лотов»,— констатирует коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин.
Коммерческий директор «Колди» Мария Бедретдинова отмечает, что сейчас наиболее распространена беспроцентная рассрочка с первоначальным взносом от 10% до 30% и фиксированным графиком ежемесячных или ежеквартальных платежей. Сроки, как правило, составляют от одного до трех лет, а в отдельных проектах условия формируются индивидуально.
Коммерческий директор Unikey Юлия Ружицкая отмечает, что часть девелоперов действительно предлагает беспроцентную рассрочку. Однако цена таких квартир, как правило, превышает стартовый уровень. Эксперт объясняет это тем, что надбавка формируется из нескольких компонентов: стоимости фондирования для застройщика, рисков невозврата платежей, более длительного периода продаж и компенсации за потерю ликвидности. «Покупатель платит не только за квадратные метры, но и за удобство отложенного платежа, а также за риски, которые берет на себя девелопер»,— поясняет госпожа Ружицкая. Таким образом, «беспроцентная» рассрочка часто оказывается встроенной в более высокий прайс. Именно поэтому регулятор стремится сделать инструмент более прозрачным.
Помимо ограничения цены, законопроект, предложенный Банком России, предусматривает повышение прозрачности договоров рассрочки. Условия таких сделок часто изложены сложно, из-за чего покупатели не всегда могут оценить все свои обязательства. В договорах важно проверять полную стоимость квартиры, график и размер всех платежей, условия досрочного погашения, штрафы, порядок расторжения и возврата уже внесенных средств, рекомендует директор по маркетингу СЗ «Сияние» Михаил Забрамный.
С 1 апреля максимальный размер пени не может превышать 20% от суммы просроченной задолженности
Завышение базовой стоимости квартиры тоже риск, но его вполне легко выявить при сопоставлении цен на квартиру с жильем аналогичного формата в рассматриваемой локации»,— напоминает Дмитрий Проскурин.
В «Колди» соглашаются, что основной риск для покупателя кроется в непрозрачности условий. Если инициатива Банка России приведет к унификации правил ценообразования и устранению скрытых надбавок, это повысит прозрачность рынка и доверие покупателей. При этом в компании уверены, что добросовестные девелоперы уже придерживаются таких принципов.
Впрочем, не все позитивно оценивают ужесточение правил выдачи рассрочки. «Если ограничить возможность учитывать стоимость финансирования в условиях рассрочки, девелоперы будут вынуждены пересматривать свои программы продаж. В результате вместо снижения цен рынок может получить сокращение числа доступных инструментов покупки. При сохраняющихся высоких ипотечных ставках именно рассрочка поддерживает спрос»,— указывает коммерческий директор Asterus Дарья Комиссарова. По мнению Михаила Забрамного, в краткосрочной перспективе часть длинных рассрочек с небольшим первоначальным взносом может исчезнуть, если законопроект будет принят.
Эксперты единогласны, что полноценной замены рассрочке на рынке сегодня фактически не существует. Частично ее может компенсировать траншевая ипотека, но этот инструмент доступен не всем, так как банки оценивают платежеспособность заемщика исходя из будущего полного платежа. По мнению участников рынка, в текущих условиях именно гибкие программы рассрочки остаются одним из самых эффективных способов поддержания спроса.
В Госдуме предложили запустить программу жилищных накопительных счетов для молодёжи. Соответствующее обращение премьер-министру Михаилу Мишустину направил лидер фракции «Справедливой России» в нижней палате парламента Сергей Миронов.
Предполагается, что целевой аудиторией программы станут россияне в возрасте от 18 до 35 лет. В течение 5 лет они смогут перечислять свои средства на специальный счёт, к ним государство ежегодно будет добавлять 20%. При этом максимальный размер господдержки составит не более 300 тыс. рублей в год.
Ипотечный брокер Дмитрий Ракута в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что инициатива является продолжением линии по запуску жилищных вкладов, которые начнут действовать с 1 января следующего года.
«Чтобы эта история заработала, у вкладчиков должны быть определённые преимущества. Если будет просто стандартная ставка по вкладу с отсутствием возможности снимать денежные средства, а также какие-то дополнительные ограничения, это сильно оттолкнёт. Проще будет воспользоваться обычным вкладом, который можно досрочно закрыть, если вдруг понадобились деньги, потеряв при этом проценты за один месяц», — отметил специалист.
На его взгляд, программа должна выйти за пределы предложенной компенсации в размере не более 300 тыс. рублей в год.
«Например, у человека, который копит деньги на этом счёте, должны быть какие-то преференции от банков по величине ипотечной ставки. Думаю, это многих подкупит. Плюс ко всему и застройщики могут предоставлять держателям таких счетов дополнительные скидки. Если программа будет иметь государственную поддержку, а также в ней будут участвовать банки и застройщики, тогда она действительно охватит весь рынок, и сама инициатива будет полезной и интересной», — добавил Дмитрий Ракута.
По его мнению, сейчас продукт является сырым, и авторы предложения обязательно должны выслушать общественное мнение, а также ознакомиться с позициями представителей девелоперского сообщества и кредитных организаций.
«Надеюсь, что в усовершенствованном виде программа заработает, и граждане будут ощущать все преимущества, которые могут быть от жилищных накопительных счетов. Главное, чтобы плюсов было гораздо больше, чем минусов», — заключил Дмитрий Ракута.
Глава Национального агентства развития рынка недвижимости Камила Фазлыева напомнила, что несколько лет назад попытки запустить проект стимулирования целевых накоплений уже делались, но они не увенчались успехом, и проект остался на бумаге.
«Сегодня, когда принятый закон о жилищных вкладах закрепил механизм жилищных накоплений на федеральном уровне, пришло время обратиться к таким идеям и реализовать их на практике», — заявила эксперт.
По её словам, инициатива напоминает программу жилстройсбережений, работающую в Башкортостане с 2014 года, которая позволяет накапливать целевые денежные средства и получать премию от государства.
«Относительно субсидирования: не стоит сейчас рассчитывать на бюджетную помощь. Но мотивацию последующего снижения ипотечной ставки стоит заимствовать. Чтобы не изобретать нежизнеспособный инструмент и чтобы это не выглядело простым предвыборным пиаром, предлагаю обратиться к опыту Башкирии, где это уже реализовано и успешно функционирует», — заключила Камила Фазлыева.
Когда вы выбираете готовый дом или заказываете его строительство, один из первых вопросов — это сколько будет стоить квадратный метр. Вот только само понятие этого квадратного метра, как оказалось, может быть разным. Основатель группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова рассказала E1.RU, как убедиться, о чём именно идет речь, чтобы не переплатить на ровном месте.
директор агентства недвижимости и строительной компании
Бороться за внимание покупателя застройщики могут по-разному. Сейчас, насколько я могу наблюдать, один из самых популярных способов — показать низкую цену за квадратный метр.
Не будем сейчас говорить о том, что низкая цена часто обусловлена таким же низким качеством строительства. Это отдельная тема. Скажу вот о чём: иногда низкая цена квадратного метра — это просто манипуляции с методикой подсчета площади. Это рекламный трюк, который заставляет вас поверить, что дом реально дешевле.
Дело в том, что определений площади в индивидуальном доме несколько, и, если вы не уверены, что именно под площадью подразумевает застройщик, то не знаете, за что платите.
Здесь легко запутаться. Понятий несколько, причем некоторые из них используются в разных документах и для разных целей, но в целом картина такая:
пятно застройки. Площадь, занимаемая домом на земельном участке и необходимая для его строительства. Так, при подготовке основания для устройства фундамента дома делают дополнительную отсыпку участка отсевом, щебнем или скалой, чтобы прочность основания не вызывала сомнений. Часто площадь пятна застройки на 10–20 квадратных метров больше площади, занимаемой домом. Кроме того, площадь под пятно застройки рассчитывается по внешним размерам дома;
общая площадь. Она же — основная площадь дома в ЕГРН. В нее входят площади всех этажей, которые рассчитываются по внутренним поверхностям наружных стен, без перегородок. Если на этаже есть веранда или терраса, конструктивно связанная с домом, их площадь также включается в общую. Общая площадь всегда будет меньше пятна застройки, но больше жилой площади;
жилая площадь. Здесь имеется в виду сумма площадей всех помещений в доме. Эти площади есть в техническом плане, а именно в экспликации и поэтажном плане. До 2013 года выдавался паспорт БТИ, в котором площади помещений тоже были. При сравнении общей и площади помещений можно сделать вывод о том, какую площадь занимают межкомнатные перегородки по полу и какая площадь фактически остается для использования. Именно на нее стоит обращать внимание при выборе проекта и расчете цены, в том числе при расчете цены за один квадратный метр;
отапливаемая площадь. Это понятие используется прежде всего в строительных и инженерных расчетах, в такую площадь входят все отапливаемые помещения;
полезная площадь. Это площадь всех пригодных для использования помещений за исключением лестниц, колонн и тому подобного. Понятия полезной площади нет в техническом плане или выписке из ЕГРН — термин чаще используется в проектировании, дизайне интерьеров и при оценке комфортабельности дома.
Всё это — площади одного и того же дома. Их несколько, и это дает простор для маркетингового жонглирования.
Реальный пример из практики. Клиент смотрит у нас готовый дом: жилая площадь — 90 квадратных метров, цена около 9 миллионов рублей, отделка предчистовая, все инженерные системы. Ценообразование прозрачное: жилая площадь дома, она же отапливаемая, — 100 тысяч рублей за квадратный метр. Это без террасы и веранды, там уже надо считать дополнительно. В выписке ЕГРН при этом указывается, напомню, общая площадь, которая на 5–7 квадратов больше жилой.
Дом клиенту понравился, но он решил подумать: в другом коттеджном поселке всего на полмиллиона дороже ему предлагают дом площадью 115 квадратных метров, и тоже с отделкой white box и коммуникациями. Конечно же, клиент волен выбирать, но мне самой стало интересно: как ребята смогли уложиться в такую цену квадратного метра?
А ларчик в данном случае открывался просто: 115 квадратных метров — это была общая площадь, включая 30 квадратов открытой террасы, по сути, дощатого пола на винтовых сваях. А жилая площадь, отапливаемая, составляла всего 85 квадратных метров. В итоге она оказалась даже меньше, но это уже другая история.
Формально застройщик клиента не обманул: общая площадь дома соответствовала действительности. Просто клиент думал, что их цена за квадратный метр — около 82 тысяч рублей — это цена за отапливаемые помещения, а по факту это было не так. Ребята включили разные типы площадей в общий расчет.
Но ведь открытая терраса и капитальная часть дома — это совсем разные по стоимости конструкции.
У террасы нет утепленного контура, окон, полноценного фундамента, отопления и инженерных систем. Ее квадратный метр объективно стоит значительно меньше. В разы меньше!
Еще раз, как выглядят иногда манипуляции с площадью:
застройщик строит дом, в котором, например, 85 квадратных метров, — это капитальная отапливаемая часть с утеплением, фундаментом, инженерными коммуникациями, а 30 квадратных метров — это летняя терраса без утепления, на сваях;
в рекламе указывается общая площадь 115 квадратных метров — и общая стоимость дома. Цена за квадратный метр делится на всю площадь, включая дешевые метры террасы. В результате «средняя» цена за метр выглядит низкой;
покупатель ориентируется на эту цифру и воспринимает ее как цену за «нормальный» жилой метр, хотя по факту жилая, капитальная, часть дома заметно дороже, чем указанная цена.
Поэтому, когда вы видите низкую цену за квадратный метр, поинтересуйтесь: какая именно площадь входит в эту цену? Надо понять, сколько стоит капитальная отапливаемая часть и сколько вспомогательная. Если вы в ответ слышите что-то вроде «это строительство всего дома в целом, тут никак не выделить отдельные цены» — это повод задуматься.
Понятно, что в каждой ситуации могут быть свои нюансы. Например, квадратный метр веранды по цене может «весить» как 0,3 квадратного метра жилой площади, а может засчитываться и как полный метр, если это отапливаемое помещение. Но это уже детали. Сейчас мы говорим об общем принципе: одинаковый по площади метр может иметь совершенно разную стоимость в зависимости от того, что именно на нем построено.
Надо понимать еще вот что: термины «общая», «полезная», «жилая», «отапливаемая» применительно к площади могут использоваться застройщиками по-разному, и часто даже без всякого злого умысла. Но в ваших интересах для себя детально прояснить, что под этими терминами понимает ваш застройщик.
Интересный психологический феномен: как правило, люди, принимая дом, не измеряют площадь. Приглашают техническую экспертизу, проверяют теплопотери аэродверью, а количество квадратных метров, за которые они заплатили, не считают. И зря!
Если вы покупаете готовый дом, попросите экспликацию помещений — поэтажный план, где каждое помещение дома обозначено с указанием его площади. Проверьте, чтобы фактические размеры помещений соответствовали тому, что указано в рабочей документации.
Если вы дом не покупаете, а строите с подрядчиком — приходите с рулеткой на приемку каждого важного этапа.
Фундамент. Как только залит фундамент — выезжайте на участок и измеряйте. Обещали дом 10 на 12 метров? Отлично. Рулетка должна показать именно эти цифры по внешнему контуру бетона.
Первый ряд перегородок. Когда строители обозначили перегородки на высоту одного-двух блоков, вы должны приехать и промерить каждую комнату. Потому что, даже если где-то перенесли стену всего на один бетонный блок, это может украсть у комнаты пару метров, например детская из 12 квадратных метров запросто может стать 10, и ваша мебель по дизайнерскому проекту туда уже просто не встанет. Пока стены не возвели, ошибку можно будет исправить сравнительно легко.
Перед укладкой кровли. Закончили стены? Попросите строителей при вас померить их, чтобы понять высоту потолков: обещанные в проекте 2,8 метра не должны превратиться, например, в 2,6.
Не стесняйтесь регулярно смотреть в рабочий проект и сверяться с цифрами. Это ваши квадратные метры, вы за них заплатили и должны их получить.
Хороший теплый дом с отделкой под чистовую сегодня стоит около 100 тысяч рублей за «теплый» квадратный метр. Может быть и дороже, если, например, выбирать стройматериалы и инженерное оборудование класса люкс. Как говорится, нет предела совершенству. Но дешевле — очень сомнительно.
Если вы сейчас видите цену на строительство 70–80 тысяч за квадратный метр, это значит только одно: вероятнее всего, застройщику где-то пришлось значительно сэкономить.
Либо эта цена вовсе не за «теплый» метр. В любом случае перед подписанием договора вам должно быть предельно ясно, за что именно вы платите.
Сдача ипотечной квартиры в аренду без согласия банка может обернуться штрафом, требованием досрочно погасить кредит или повышением ставки до рыночных 22%. Юрист Ярослав Остапенко предупредил о последствиях нарушения условий договора, а также напомнил о необходимости платить налоги с дохода от аренды.
Сдача ипотечной квартиры в аренду без ведома банка может привести к серьёзным финансовым последствиям. Юрист Ярослав Остапенко в беседе с изданием «Абзац» пояснил: закон не запрещает сдавать залоговое жильё, но если в кредитном договоре есть условие о письменном согласии банка, игнорировать его не стоит. За нарушение банк может потребовать прекратить аренду, выплатить неустойку или даже досрочно погасить весь остаток долга. Единого штрафа за сам факт сдачи законом не предусмотрено — всё зависит от конкретного договора.
Яркий прецедент произошёл в феврале 2026 года. Житель Подмосковья Константин взял семейную ипотеку под 6% на 30 лет и сдал квартиру девушке за 40 тысяч рублей. Когда он попытался поднять арендную плату, квартирантка пожаловалась в налоговую и банк. Кредитная организация обнаружила, что сдача жилья не была согласована, и выдвинула ультиматум: либо досрочное погашение, либо повышение ставки до рыночных 22%. В результате ежемесячный платёж вырос с 59 до 180 тысяч рублей. В Госдуме эту ситуацию назвали «экзотической», но юридически обоснованной.
Остапенко также напомнил о налоговых обязательствах. Ипотека не освобождает от уплаты налога с дохода от аренды. Арендодатель может зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% при сдаче физическому лицу либо декларировать доход и платить НДФЛ. В 2026 году банки ужесточили контроль за залоговым жильём, и число подобных санкций может расти.
В Госдуме и Совфеде РФ предложили меры против скрытых комиссий риелторов.
В Московской области продажи новостроек упали на 26%.
