8967-809-53-28
В моем блокноте
Вступили в силу новые условия главного драйвера на рынке строительства жилья — семейной ипотеки. С 1 октября она перестала быть массовой, поскольку для большинства потенциальных клиентов (семей с одним и двумя детьми. — Прим. ред.) повысится процентная ставка и для всех без исключения увеличатся размеры ежемесячных платежей (это произойдет за счет сокращения льготного периода кредитования с 30 до 15 лет. — Прим. ред.).
Готовы ли застройщики к очередному падению спроса на новостройки? Вырастет ли на этом фоне привлекательность вторички и ИЖС? Эти вопросы корреспонденты 72.RU задали крупным девелоперам и представителям агентств недвижимости. Публикуем их неутешительные прогнозы и на конкретном примере показываем, как с 1 октября изменились ежемесячные платежи.
Генеральный директор девелоперской компании «Творчество» Илья Пискулин не разделяет оптимистичные прогнозы экспертов и своих коллег, которые уверены, что рынок недвижимости адаптируется и подстроится под изменившиеся реалии.
— Под новую семейку подпадает мало квартир и еще меньше семей. И с точки зрения состава семей, и с точки зрения дохода. Просто представьте, какой будет платеж при 10% в регионе. Помножьте это на повышенные требования к заемщику, так как срок-то всего 15 лет, а значит, платеж будет в два раза выше того, который есть при текущей стандартной 30-летней ипотеке, — пишет в своем Telegram-канале Илья Пискулин.
Семейная ипотека — это 50% продаж лежащего на лопатках рынка.
Илья Пискулин уверен, что новые условия приняты для того, чтобы сократить количество выдаваемых сейчас льготных кредитов. А это обстоятельство в очередной раз больно ударит по рынку недвижимости, который и без того переживает не лучшие свои времена.
— Семейная ипотека сейчас — это 50% продаж и так лежащего на лопатках рынка. Рынка, на котором в несколько раз не хватает спроса, чтобы соответствовать предложению. На сколько сократятся эти 50%? Ну давайте с ходу — в два раза! Хотя я думаю, что падение будет больше, — считает Пискулин.
Представители другого крупного застройщика уверены, что рынок новостроек потеряет минимум 20%, поскольку больнее всего новые условия льготной ипотеки ударяют по самой массовой категории потенциальных клиентов — семьям с одним ребенком в возрасте до семи лет.
— Около 55% всех выдач кредитов по семейной ипотеке, по данным экспертов, сейчас приходится на семьи с одним ребенком, а для них ставка растет. Коррекция здесь, на наш взгляд, составит 20–30%. Застройщики в основном пойдут в субсидирование стандартной ставки, дисконты за наличный расчет, возрастет доля рассрочки. Восстановление спроса ожидаем в ноябре–декабре, — поделилась ожиданиями с 72.RU Юлия Файзулина, коммерческий директор девелоперской компании «Энко.Корпорация».
Виктор Корчагин, исполнительный директор компании-застройщика «Брусника», тоже прогнозирует значительное снижение спроса, и оно, по его мнению, станет критичным для определенного сегмента рынка.
— Девелоперы будут справляться с этой ситуацией за счет адресных программ субсидирования и спецпредложений. В «Бруснике» уже разработан целый пакет специальных предложений для потенциальных покупателей. Кроме того, у нас активно работает программа обмена имеющегося вторичного жилья на строящееся, что также позволит нивелировать возможное снижение спроса на новостройки, — рассказал об антикризисных планах 72.RU Виктор Корчагин.
Генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин считает, что сложнее всего в новых условиях придется застройщикам, ориентированным на массовое возведение многоэтажных домов.
— Того массового спроса, который был на волне дешевой ипотеки, уже не будет. Рынок эволюционирует: сейчас недостаточно просто строить, нужно уже на этапе идеи и выбора земельного участка понимать, кто и за счет каких средств будет приобретать квартиры в этих домах. Поэтому строительство становится более целевым, массовая застройка, скорее всего, пока останется в прошлом, — поделился мнением с 72.RU Денис Жалнин.
Девелоперы надеются, что просевший спрос хотя бы частично поддержат семьи, которые будут улучшать свои жилищные условия. При первоначальном взносе в 50% или внесении аналогичной суммы в течение первого года пользования льготным кредитом, например, после продажи старой квартиры, ставка для всех категорий, которым доступна семейная ипотека, будет, как и раньше, 6% годовых.
Руководитель федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов считает, что застройщиков ждут мрачные времена.
— Девелоперам точно станет сложнее. В сентябре они, по сути, получили два мощных экономических удара: понимание, что ключевая ставка резко снижаться не будет, а это вопрос себестоимости строительства, и изменения семейной ипотеки, что скажется на спросе и на наполнении эскроу-счетов. Выводить на рынок новые проекты станут меньше в этих условиях — это факт, — озвучил свои ожидания от грядущих изменений 72.RU Ильдар Хусаинов.
Объем выдачи семейной ипотеки может сократиться почти на четверть.
Часть девелоперов, по словам Ильдара Хусаинова, может решиться на изменение стратегии — увеличение сроков строительства и корректировку планировочных решений в пользу двух- и трехкомнатных квартир, которые могут стать более востребованными на рынке. А неминуемое сокращение запуска новых проектов сейчас опасно тем, что в 2028–2029 годах это может привести к сокращению объемов ввода и дефициту доступного предложения на первичном рынке жилья.
На вторичном рынке ситуация более оптимистичная, и при росте налоговых ставок по вкладам его может ждать новый приток покупателей в следующем году.
— Помимо этого, мы прогнозируем рост спроса в сегменте индивидуального жилищного строительства, где для всех категорий, кому доступна семейная ипотека, сохранена ставка 6%. В том числе из-за этого часть покупателей с первичного рынка квартир может переориентироваться на собственные дома, особенно речь идет о тех категориях, для которых ставка меняется существенно, — считает Ильдар Хусаинов.
По мнению Ксении Галушки, руководителя департамента ипотеки и страхования агентства «СОВА НЕДВИЖИМОСТЬ», рынок новостроек может снизиться примерно на 20–25%. Основные заемщики по семейной ипотеке — молодые семьи с одним-двумя детьми, для которых повышение ставки и сокращение срока субсидирования существенно влияют на доступность жилья.
— Часть покупателей может переключиться на вторичный рынок, где уже встречаются привлекательные ипотечные предложения. Условия кредитования сейчас зависят от банка, первоначального взноса, срока кредита и характеристик объекта, — отмечает Ксения Галушка.
А вот спрос на индивидуальное жилищное строительство, по мнению специалистов, вероятно, сохранится на прежнем уровне. Многие семьи сейчас по-прежнему заинтересованы в собственном доме, и здесь они могут выбирать проект с учетом своих финансовых возможностей.
Сами компании, работающие в сфере ИЖС, не ожидают резкого роста спроса на свои услуги, но отмечают, что в сравнении с квартирами в новостройках привлекательность домов, безусловно, еще возрастет.
— Спрос на строительство загородных домов вряд ли заметно увеличится, но он есть и останется стабильным. В текущих реалиях многим клиентам не хватает лимита в 6 миллионов рублей, потому что в эту сумму необходимо уложить не только строительство, но и покупку земельного участка. По этой причине сейчас часто приходится использовать комбо-ипотеку (часть суммы берется по льготной ставке, а остальная — по рыночной. — Прим. ред.), — рассказала 72.RU Ксения Артеева, директор по продажам СК «КупиДом».
Для наглядности рассмотрим, как изменится размер ежемесячного платежа при покупке условной двушки за 8 миллионов рублей. Процентная ставка выросла, максимальный срок льготного кредитования сократился вдвое — ежемесячные платежи рискуют стать для большинства неподъемными.
— При первоначальном взносе в 2 миллиона рублей и кредите в 6 миллионов, взятом под 6% на 30 лет, ежемесячный платеж составит около 36 000 рублей (35 973 рубля. — Прим. ред.). С октября срок субсидирования ставки ограничен 15 годами, и для семей с одним ребенком до 7 лет ставка увеличена до 10%. В таком случае платеж по аналогичной ипотеке составит уже 64 476 рублей, что на 79% больше, чем при прежних условиях, — подсчитали специалисты федеральной компании «Этажи».
Заметно вырастет финансовая нагрузка и на семьи с двумя детьми. Льготную ипотеку они смогут взять под 8%, а выплатить ее — за те же 15 лет.
Из положительных изменений можно назвать только увеличение лимитов (за исключением семей с одним ребенком, которым по-прежнему доступны только 6 млн рублей. — Прим. ред.) до 8–10 миллионов и рекордно низкую ставку для многодетных — от 4 до 2% для семей с четырьмя и более детьми. Для родителей с тремя детьми в регионах оставили те же 6%, а лимит увеличили до 8 миллионов рублей. Срок льготного кредитования для всех этих категорий также сокращен до 15 лет.
Для покупки и строительства частных домов ставку оставили прежней — 6%, но максимальный срок льготного кредитования и здесь уменьшили до 15 лет. Размер ежемесячных платежей по этой причине заметно возрастет, а доступность самой выдачи кредитов снизится — многие потенциальные заемщики будут получать от банков отказы из-за недостаточного уровня своих доходов.
Основные способы, которые называет юрист:
Соглашение о выделении доли. Собственники договариваются и оформляют письменный документ. Соглашение — это простая письменная форма, и подаётся для оформления через МФЦ в Росреестр без нотариуса, если квартира оформлена в общую совместную собственность супругов и доли выделяются детям. Нотариальное заверение требуется, если квартира в общей долевой собственности, один из собственников несовершеннолетний, был оформлен развод и соглашение содержит элементы брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Договор дарения. Подходит, если вы единственный собственник. Дарение близким родственникам, детям, не облагается налогом. Это всегда нотариальная сделка.
Купля-продажа. Реже, но можно продать ребёнку долю. Однако это требует денег и часто не имеет смысла. Продажа доли — нотариальная сделка.
При маткапитале доли обычно равные для всех членов семьи. Нужно подготовить соглашение и документы: паспорта, свидетельства о рождении, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, соглашение об определении долей, свидетельство о браке или разводе. Подать документы в Росреестр через МФЦ. Госпошлина — 2000 рублей за объект, но при дарении доли может быть меньше, уточняет эксперт.
Если сделка нотариальная, обратиться к нотариусу. Это обязательно при дарении, продаже части доли, маткапитале или долевой собственности.
Пока ипотечный кредит не выплачен, квартира остаётся в залоге у банка. Выделить долю можно только с согласия банка. Обычно банки разрешают это после погашения ипотеки. При использовании маткапитала вы даёте нотариальное обязательство выделить доли после снятия обременения, поясняет Наталья Шаранина.
По словам эксперта, доля ребёнка — это его собственность. Родители не могут продать или подарить её без разрешения опеки. При дарении доли ребёнку налог не платится, так как он близкий родственник. Если не выделить долю при маткапитале, прокуратура может обязать сделать это через суд.
Подать документы можно через МФЦ, Росреестр или Госуслуги. Для онлайн-обращения нужна усиленная квалифицированная электронная подпись. Есть выездное обслуживание: специалист приедет по адресу и примет документы. Для людей с инвалидностью, ветеранов и маломобильных граждан услуга бесплатная.
Заявление подают все собственники. До 14 лет за ребёнка документы заполняют и подписывают родители, с 14 лет — он сам с их согласия. Если сделка нотариальная, документы в Росреестр может направить нотариус.
Срок регистрации долей: семь рабочих дней при обращении в Росреестр и семь рабочих дней — через МФЦ.
Публично-правовая компания "Роскадастр" поможет властям конкретизировать сведения о недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), регионы и муниципалитеты могут заключать с ней соглашения об уточнении площади, границ и других данных об объектах. Об этом пишут "Известия".
Сейчас владельцы квартир, комнат, домов и гаражей ежегодно платят налог на имущество, если они не освобождены от него по льготе. Сумму рассчитывает ФНС на основании сведений из ЕГРН. За основу берут кадастровую стоимость - оценку объекта, используемую для налоговых расчетов. Базовая ставка для обычного жилья составляет 0,1% в год, но местные власти могут снизить ее до 0 или повысить до 0,3%, пишет издание.
При этом налогом не облагается часть площади жилья: из расчета исключают стоимость 20 кв. м квартиры, 50 кв. м дома или 10 кв. м комнаты. Например, если у квартиры площадью 60 кв. м кадастровая стоимость 6 млн рублей, в налоговую базу после вычета попадет стоимость 40 кв. м, то есть 4 млн рублей. При ставке 0,1% в упрощенном расчете налог будет 4 тыс. рублей в год. Итоговая сумма также зависит от доли собственника, наличия льгот и срока владения объектом.
За участки взимают отдельный земельный налог, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Для земли под собственный дом, огород, сад или личное подсобное хозяйство ставка не должна превышать 0,3%, если участок не используют в предпринимательской деятельности и его кадастровая стоимость не превышает 300 млн рублей. Для остальных земель максимальная ставка будет 1,5%. Конкретный размер устанавливается местными властями. Например, при ставке 0,3% и стоимости садового участка в 1 млн рублей налог будет около 3 тыс. рублей в год.
Результат такой работы напрямую связан с оплатой услуг Роскадастра. Организация может получать не более половины дополнительных доходов, которые поступят в региональный или местный бюджет благодаря ее работе, говорится в сентябрьском сообщении ФНС, с которым ознакомились "Известия". К примеру, если казна получит дополнительные 100 тыс. рублей в результате работы Роскадастра, компании может быть перечислено до 50 тыс. рублей.
С 2027 года для расчета такого вознаграждения смогут запрашивать у ФНС сведения о начисленных и уплаченных налогах по конкретным объектам. После изменения ее кадастровой стоимости и уточнения характеристик недвижимости сумма налога для собственника может увеличиться, указало издание.
Минфин разработал проект закона об изменениях в налоговой системе, которые могут вступить в силу с 1 января 2027 года и коснутся, в том числе, доходов россиян. Одно из наиболее значимых нововведений — распространение прогрессивной шкалы НДФЛ на продажу недвижимости. Вместе с экспертами рассказываем, как это отразится на размере платежей по налогам и кому придется платить больше.
Доходы от продажи недвижимости планируют облагать налогом наравне с зарплатой и другими регулярными доходами. Это значит, что налог будет рассчитываться по общей прогрессивной шкале от 13 до 22% в зависимости от суммарного годового дохода, а не отдельно по ставке 13–15%, как это устроено сейчас, пояснили «РБК Недвижимости» налоговые консультанты.
Налог при продаже недвижимости по действующему законодательству
13% — с дохода до 2,4 млн руб. включительно;
15% — с суммы, превышающей 2,4 млн руб.
Что предлагает Минфин
В соответствии с действующей в России прогрессивной шкалой НДФЛ ставка зависит от размера дохода — чем больше сумма, тем выше ставка. Эту шкалу Минфин предложил распространить и на доходы от продажи недвижимости, они будут суммироваться с остальными доходами, а итоговая сумма за год станет облагаться по следующим ставкам:
до 2,4 млн руб. — 13%;
от 2,4 млн до 5 млн руб. — 15%;
от 5 млн до 20 млн руб. — 18%;
от 20 млн до 50 млн руб. — 20%;
более 50 млн руб. — 22%.
Сохранить ставку в 13% будет почти нереально
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК Недвижимость», считают, что сохранить минимальную ставку в 13% будет практически не реально, учитывая высокие цены на недвижимость (особенно в крупных городах) и средние зарплаты россиян — ставки налогообложения могут вырасти для большинства россиян, которые продают жилье. При годовой зарплате в 1,5 млн руб. нужно, чтобы недвижимость стоила до 0,9 млн руб., чтобы уложиться в необходимую сумму в 2,4 млн руб., приводит пример партнер, руководитель налоговой практики Five Stones Consulting Екатерина Болдинова.
В каком случае налог с продажи недвижимости не нужно платить
При этом даже после изменений, которые предлагает Минфин, платить НДФЛ не надо, если собственник владел недвижимостью до продажи в течение минимального срока и более (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса). Такой срок в большинстве случаев составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса). Но если жилье было унаследовано или подарено близким родственником, срок сокращается до трех лет. Если же минимальные сроки владения не соблюдены, то продажа квартиры считается доходом и облагается налогом.
Пример расчетов при продаже наследственной или подаренной квартиры
Если квартира, дом или земельный участок были получены в наследство или подарены, то это считается доходом и освобождается от НДФЛ, только если даритель и одаряемый являются близкими родственниками, уточнили в Consul Group. Деньги, полученные в результате продажи подаренной недвижимости, раньше, чем истечет минимальный срок владения, облагаются налогом.
Если заработная плата составляет 125 тыс. руб. в месяц (1,5 млн руб. в год), квартира продана за 10 млн руб., приводят пример расчета в компании Five Stones Consulting.
Расчет по существующим правилам, когда доходы считаются отдельно:
НДФЛ с зарплаты — 195 тыс. руб. (1,5 млн × 13%).
НДФЛ с продажи квартиры считается по ставкам 13% и 15% — 1,452 млн руб. (2,4 млн × 13% + (10 млн − 2,4 млн) × 15%).
Суммарный налог — 1,647 млн руб.
Расчет по инициативе Минфина, когда доходы суммируются и считаются по единой прогрессивной шкале:
Налог с первых 2,4 млн руб. — 312 тыс. руб. (2,4 млн руб. Х 13%)
Налог с суммы от 2,4 млн до 5 млн руб. — 390 тыс. руб. (2,6 млн руб. Х 15%)
С остатка 6,5 млн руб. — 1,170 млн руб. (6,5 млн руб. Х 18%).
Суммарный налог — 1,872 млн руб.
Таким образом, налог при суммировании дохода с продажи и зарплаты будет на 225 тыс. руб. больше, чем при действующей схеме.
Налог при продаже купленной ранее квартиры
При продаже ранее купленной квартиры, дома или земельного участка минимальный срок владения остается прежним — пять лет, а для единственного жилья, наследства или подарка срок составляет три года. Если продать недвижимость ранее установленного срока, то взимается налог. НДФЛ рассчитывается на разницу стоимости покупки и продажи недвижимости.
В консалтинговой компании Consul Group приводят расчет при условии, если квартира была куплена за 20 млн руб., а через два года продана за 50 млн руб. Таким образом, налог надо будет заплатить с 30 млн руб. При отсутствии у продавца других доходов сумма налога по действующему законодательству составит 4,45 млн руб., а по предлагаемой Минфином схеме — 5,4 млн руб. Таким образом, надо будет заплатить на 950 тыс. руб. больше, чем сейчас.
В случае если годовая зарплата продавца составляет 6 млн руб., то общий налог по действующим правилам составит 5,33 млн руб. Если инициативу Минфина одобрят, то налог, согласно расчетам Consul Group, вырастет на 1,27 млн, до 6,6 млн руб.
Если недвижимость дороже 300 млн руб.
Изменения коснутся и налогообложения владельцев недвижимости, кадастровая стоимость которой — более 300 млн руб. По действующему законодательству налог на такую недвижимость после переоценки может расти не более чем на 10% в год, а для новых объектов в первый год действует коэффициент 0,6. По законопроекту для объектов с кадастровой стоимостью выше 300 млн руб. обе меры отменяются, уточняют в Consul Group. Гаражей и машино-мест это не касается.
Земельный налог
Если кадастровая стоимость земельного участка выросла после смены вида разрешенного пользования, площади или категории земель, то налог будут считать сразу по новой стоимости, без ограничения роста. В Consul Group приводят пример: если стоимость земельного участка увеличилась с 1 млн до 5 млн руб., налог вырастет сразу в пять раз. Согласно инициативе Минфина, планируется только одно послабление — для застройщиков. Если стоимость земельного участка — более 300 млн руб., и он уже облагается налогом в 1,5%, то повышающий коэффициент первые три года строительства не применяется. Эта же норма распространяется для участков ИЖС, используемых в бизнесе.
Налог на доход от сдачи в аренду
Налог на доход от сдачи в аренду у физлиц и сейчас считается по прогрессивной шкале — здесь изменений нет, уточнили в Consul Group.
