Онлайн-платформы улучшают и упрощают организацию сделок с жильем, но не исключают все риски. Например, они не могут определить реальную волю участников договора и их дееспособность. Об этом говорится в исследовании в исследовательском центре (ИЦ) «Аналитика. Бизнес. Право» (есть в редакции).

О том, что онлайн-сделки не дают стопроцентную защиту от рисков, свидетельствует статистика по их оспариванию. Как рассказали «РБК-Недвижимости» в исследовательском центре «Аналитика. Бизнес. Право», число оспариваний сделок с жильем, связанных с цифровой платформенной моделью, выросло с 506 дел в 2020 году до 828 дел в 2024 году. В 2025 году показатель немного снизился и составил 621 дело. Всего с 2020 по 2025 год было выявлено 3,6 тыс. дел, связанных с цифровой платформенной моделью. «Следовательно, цифровой маршрут сделки не исключает последующего судебного конфликта и не гарантирует устойчивость правового результата», — считают эксперты.

Одновременно растет число дел о мошенничестве с недвижимостью, где фигурируют онлайн-платформы. По данным аналитиков, в 2020 году было вынесено 164 приговора по подобным делам, в 2021 году — 202, к 2024 году показатель увеличился до 303, а в 2025-м составил 347. Всего с 2020 по 2025 год было вынесено 1,5 тыс. таких приговоров.

Частота мошенничества с недвижимостью в платформенной модели в 2025 году составила 1,65 случая на 10 тыс. сделок. Это ниже, чем при сделках в простой письменной форме без посредника (5,96 случая), и ниже, чем при сопровождении посредником-риелтором (3,98 случая). Но это почти в три раза выше, чем в нотариальной модели, где 0,56 случая на 10 тыс. сделок, приводится статистика в исследовании.

В то же время Центр доказательной экспертизы (ЦДЭ) Института Гайдара приводит иную статистику по сделкам с нотариусами. Анализ судебной практики (298 дел за 2023–2026 гг.) подтверждает, что сделки с участием нотариусов сохранялись лишь в 40% случаев, что ниже, чем при сопровождении банками (62%), риелторами (60%) и онлайн-сервисами (78%).

Суды последовательно исходят из того, что проверка дееспособности нотариусом не гарантирует отсутствия заблуждения или внешнего воздействия, а при рассмотрении споров ключевое значение имеют результаты судебной экспертизы (в т.ч. результаты психолого-неврологической экспертизы продавца, имеющей решающее значение в таких делах), отмечается в исследовании ЦДЭ.

Нотариусы в сделках с жильем
В начале июля в Госдуму внесли проект об обязательном участии нотариусов в сделках с жильем. По мнению авторов документа, обязательное участие нотариусов повысит защищенность россиян, совершающих сделки с жильем, снизит мошенничество и увеличит инвестиционную привлекательность всего рынка недвижимости России.

Однако в исследовании Центра доказательной экспертизы (ЦДЭ) Института Гайдара отмечается, что предложение о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с жилыми объектами между физическими лицами нуждается в дополнительном анализе, поскольку не ограничивается дополнительными трансакционными издержками для граждан, заключение договоров которых не связано с действиями мошенников, а сопровождается спектором прямых и косвенных эффектов — риск сокращения доходов, потребления отечественных товаров и услуг, сбережений, инвестиций и др.

Риски при сделках с недвижимостью на онлайн-площадках
В исследовании отмечается, что набирающие популярность онлайн-платформы, как и другие посредники, улучшают организацию сделки, упрощают документооборот и могут снижать отдельные риски. Например, при их использовании происходит проверка аккаунтов продавца и покупателя, загрузка документов, фиксация переписки и последовательности действий сторон, обеспечение расчетов и сопровождение электронной регистрации.

Однако, как отмечается в исследовании, техническую безопасность маршрута сделки нельзя отождествлять с ее юридической безопасностью. Правовую чистоту сделки цифровые сервисы гарантировать не могут. «Цифровые платформы не способны оценить реальную волю участников договора и их дееспособность, выявить давление со стороны третьих лиц, подмену смысла сделки или сложный правовой режим объекта недвижимости», — отмечают представители «Аналитика. Бизнес. Право». Кроме того, онлайн-платформы не гарантируют, что нет давления телефонных мошенников, скрытых обременений. Как показывает судебная практика, именно эти обстоятельства зачастую и становятся основанием для оспаривания сделки, указывают эксперты.

Модерация на цифровых платформах снижает риск столкновения с фиктивными объявлениями, продолжают они. В то же время это не является полной юридической гарантией реальности объекта, не значит, что на объекте нет обременений или скрытых правовых рисков, способных повлечь последующее оспаривание договора, отмечают аналитики.

Что касается безопасного расчета, то он означает, что денежные средства перечисляются при наступлении определенного условия (как правило, после регистрации перехода права собственности). «Но безопасный расчет сам по себе не означает, что воля продавца была свободной, участник сделки не находился под влиянием третьих лиц, его аккаунт или телефон не были скомпрометированы», — поясняют аналитики.

Кроме того, цифровые сервисы удобны не только добросовестным участникам сделки, но и мошенникам, которые используют дистанционный формат, чтобы не встречаться с жертвой лично и загружать ложные сведения, добавляется в исследовании.

За пять лет доля оспариваемых цифровых сделок выросла почти вдвое, сообщили «Известиям» аналитики. В 2025 году под сомнение попадала уже каждая пятая из них. Среди основных причин — банкротства и защита кредиторов, нарушения закона и формальные ошибки, мошенничество, споры о правах третьих лиц, а также вопросы дееспособности и воли сторон. О том, почему цифровые сделки всё чаще становятся предметом споров и какие форматы считаются наиболее защищенными, — в материале «Известий».

Какие сделки оспариваются

В России всё больше операций со вторичным жильем проходит через онлайн-платформы: за 2020–2024 годы их доля выросла в четыре раза, сообщили «Известиям» в исследовательском центре «Аналитика. Бизнес. Право». Рост цифровых сделок сопровождается увеличением числа споров вокруг них — растет и их доля в общем массиве оспариваний.

С 2020 по 2025 год зафиксировано 3,6 тыс. дел, связанных с цифровыми платформами. В 2020-м доля кейсов, прошедших через специализированные онлайн-сервисы, составляла 13,09% от общего числа оспариваемых сделок со вторичной недвижимостью. В 2023-м — 13,29%, в 2024 году — уже 18,72%, а в 2025-м — 22,38%. То есть каждая пятая оспариваемая сделка с жильем в 2025 году прошла через цифровые платформы.

Проверки банков и онлайн-сервисов снижают часть рисков, но не могут заменить полноценную правовую экспертизу. Цифровые платформы все чаще фигурируют не как место, где злоумышленники совершили грубый подлог, а как инфраструктура сделки: она проходит формально корректный цифровой путь, но затем становится предметом спора из-за недобросовестности участников, недопонимания со стороны продавца или скрытого давления, проблем с объектом недвижимости и злоупотреблений со стороны представителей, подчеркивают эксперты.

Сделки оспаривают из-за банкротств и требований кредиторов, процессуальных нарушений и формальных ошибок, мошенничества, конфликтов с правами третьих лиц, а также сомнений в дееспособности и добровольности решений участников.

«Чаще всего причина в том, что цифровая среда обеспечивает внешнюю упорядоченность процедуры, но не позволяет исключить сценарии, когда искажается реальная воля и мотивы продавца, у объекта есть правовые изъяны или стороны не могут договориться о судьбе задатка или аванса. Кроме того, цифровые платформы не могут четко идентифицировать участников договора, проверить их полномочия. Такая модель позволяет осуществить безопасные расчеты, но не защищает в должной мере от социальной инженерии и других рисков», — говорится в исследовании.

По словам экспертов, нотариальные сделки лучше защищены. Как отметила директор центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина, их оспаривают реже всего: с 2020 по 2025 год на них приходилось в среднем 8,02% всех споров, и этот показатель почти не менялся из года в год. В работу нотариусов в первую очередь попадают сделки с более сложной правовой конструкцией, однако такие случаи реже приводят к судебным спорам.

— Нотариус, удостоверяющий сделку, проводит ее комплексную правовую экспертизу, убеждается в законности и помогает защитить права всех участников, — добавила председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян. Эксперт пояснила, что нотариус выясняет, можно ли законно продать объект: кто владелец, есть ли ограничения и обременения, а также все необходимые согласия.

Виды онлайн-сделок

Существует несколько видов сделок с недвижимостью. Один из них — простая письменная форма без профессионального сопровождения. В этом случае стороны сами готовят и проверяют документы, формулируют условия договора, договариваются о расчетах, подают документы на регистрацию и берут на себя основные риски — от юридических ошибок до неточностей в оформлении.

Еще один вариант — простая письменная форма с юридическим или сервисным сопровождением посредника: агентства недвижимости, риелтора, юриста или другой сервисной компании, которая помогает провести операцию вне собственной цифровой платформы, объяснили аналитики. Такая сделка совершается без нотариального удостоверения, но часть функций передается третьей стороне по договору.

Доступно и сопровождение цифровыми платформами, в том числе с использованием партнерских сетей. Они предлагают подключенные банковские, страховые и юридические сервисы.

«Такая модель предполагает, что значимая часть клиентского маршрута переносится в цифровую среду: поиск объекта, предварительный отбор контрагента, сбор и обмен документами, дистанционная коммуникация, заказ дополнительных услуг, оформление электронной подачи документов, организация расчетов через партнерские сервисы и подключение смежных исполнителей», — добавили эксперты.

Возможно и нотариальное сопровождение, а также вариант, при котором отдельные функции распределяются между цифровой платформой, посредником, банком и нотариусом.

Первичный рынок недвижимости в России остается перегретым из-за высокого объема предложения, тогда как на рынке готового жилья постепенно восстанавливается активность. Об этом заявил директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи в ходе Финансового конгресса Банка России в Санкт-Петербурге.

По его словам, рынок жилья проходит этап адаптации после сокращения льготных ипотечных программ. На этом фоне объем непроданного жилья на первичном рынке достиг 83,1 млн кв. м, а доля квартир, не реализованных к моменту ввода домов в эксплуатацию, составляет 28%. В то же время на вторичном рынке наблюдается постепенное оживление спроса. «Текущие объемы пока что ниже уровней 2021-2023 годов, однако динамика положительная», — отметил Лейпи.

Он также обратил внимание, что, несмотря на сокращение объемов строительства в 2025 году, сейчас в России возводится около 120 млн кв. м жилья, что является рекордным показателем. При этом рост доли нераспроданных квартир может осложнить ввод новых проектов. Вместе с тем Лейпи отметил, что это не означает неизбежного роста цен на жилье — на стоимость недвижимости влияют также ключевая ставка, себестоимость строительства и платежеспособный спрос. «Поэтому при сбалансированном запуске новых жилищных проектов можно будет избежать резких скачков цен», — уверен он.

Также директор департамента «Домклик» обратил внимание на то, что ценовой разрыв между новостройками и квартирами в домах, построенных менее 10 лет назад, практически исчез. При этом современная вторичная недвижимость дорожает быстрее — до 14–15% в год — благодаря готовой инфраструктуре. По его оценкам, значительного падения цен и на новостройки не ожидается. «Рынок приходит в состояние баланса не за счет прямого снижения цен, а через конкуренцию, акции застройщиков, длительных циклов строительства и жесткой экономики проектов», — заключил Лейпи.

На рассмотрение Госдумы поступил законопроект кабинета министров о внесении изменений в Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Документ¹ корректирует порядок обращения взыскания на денежные средства должников. Сумму, до которой арест имущества не допускается, предлагается проиндексировать с учетом инфляции.

Такая мера не будет применяться, если сумма взыскания не превышает 10 тыс. руб. Ранее такой порог составлял 3 тыс. руб. Перечень исключений, при которых арест допускается независимо от суммы, дополняется требованиями о возмещении вреда здоровью, вреда в связи со смертью кормильца, взыскании алиментов, ущерба от преступления, взыскании штрафов за преступление, компенсации морального вреда, выплате зарплаты, налоговых долгов и авторских вознаграждений.

Закон дополняется новым исполнительным действием – пристав получает право устанавливать запрет на регистрационные действия с имуществом. Запрет, как и арест, допускается только при сумме взыскания свыше 10 тыс. руб., за исключением социально значимых требований (алименты, возмещение вреда здоровью и др.). Вводится очередность взыскания на средства в банках: рублевые счета, валютные счета, депозиты в рублях и валюте, драгоценные металлы, электронные деньги в рублях и т. д. Предельный размер удержаний из доходов повышается с 10 тыс. до 30 тыс. руб.

В случае принятия закон вступит в силу через 180 дней после официального опубликования.