8(987)-333-77-62
В моем блокноте
При каких условиях договор дарения недвижимости могут признать недействительным, рассказал ТАСС управляющий партнёр Московской коллегии адвокатов «Вектор прайм», адвокат Адвокатской палаты Московской области Давид Мелконян. Юрист прокомментировал дело об обмане пенсионерки из Клина, которую сиделка убедила оформить квартиру в пожизненное содержание.
Пожилая женщина была убеждена, что подписывает договор пожизненного содержания с иждивением. Пенсионерка рассчитывала на то, что у неё будет право проживания в квартире, при этом она получит уход и содержание. Фактически женщина подписала договор дарения квартиры. Сиделка через несколько месяцев исчезла, а женщина узнала, что оформила дарственную на единственную квартиру.
По словам юриста, такую сделку можно оспорить в суде. При этом важно установить, разъяснили ли женщине перед подписанием договора разницу между дарением и пожизненным содержанием. Также нужно выяснить, была ли сделка оформлена нотариально.
Суды, разбирая подобные споры, оценивают не только текст договора, но и состояние человека на момент подписания документа. Даже если пожилая женщина не состояла на учёте в психоневрологическом диспансере, нужно понять, осознавала ли она смысл документа, могла ли руководить своими действиями в юридически значимый период, отмечает Мелкоян. Юрист уточнил, что рамках гражданского дела могут назначить судебную психолого-психиатрическую экспертизу.
Если есть вероятность, что человека намеренно ввели в заблуждение относительно сути договора, можно обратиться и в полицию с просьбой провести проверку. Важно выяснить, есть ли признаки мошенничества в действиях второй стороны.
Давид Мелконян подчёркивает, что при дарении квартира безвозмездно передаётся в собственность второй стороны сделки. Если оформляется договор пожизненного содержания, у приобретателя недвижимости возникают обязательства перед пожилым человеком. Поэтому перед подписанием договора важно обязательно читать сам текст документа. Рекомендуется показать договор независимому юристу, не подписывать документы в спешке, под давлением.
В деле об обмане пенсионерки в Клину есть несколько оснований для признания сделки недействительной, отмечает адвокат Адвокатской палаты Свердловской области, адвокатской группа «Логард» Екатерина Галина. Здесь можно ссылаться на статью 177 Гражданского кодекса о сделках, совершенных людьми, не понимающими значение своих действий. Также адвокаты могут ссылаться на статью 178 Гражданского кодекса, так как истцом выступает пожилой человек у которого могут быть определённые заболевания. Если сделку будут оспаривать по этому основанию, будет назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза. Наличие оснований для признания сделки недействительной определит суд после изучения обстоятельств дела и представленных доказательств.
Жители нескольких субъектов Российской Федерации, которые после снижения ключевой ставки хотели рефинансировать заём, пожаловались на действия злоумышленников, выдававших себя за кредитных брокеров. Об этом Циан.Журналу рассказали в московской коллегии адвокатов Divo Legal, представляющей интересы пяти пострадавших.
«Истории начинались одинаково: человеку с относительно небольшим и вполне обслуживаемым долгом, искавшему рефинансирование в связи с уменьшением ключевой ставки, предлагали подобрать „более выгодное решение“ через посредника, называющего себя кредитным брокером. Заканчивались истории тоже одинаково: единственное жильё в залоге, долг вырос в разы, а деньги, ради которых всё затевалось, в основном осели у посредников и их партнёров», — рассказал партнёр коллегии адвокатов Divo Legal Игорь Дергунов.
По данным юристов, схема строится в несколько шагов и повторяется в разных случаях, но с небольшими вариациями.
— Человека, у которого уже есть кредитный долг — иногда небольшой, в пределах нескольких сотен тысяч рублей, находит посредник, предлагающий «подбор кредитной программы» или «рефинансирование на более выгодных условиях».
— За эту услугу берётся комиссия — от нескольких сотен тысяч до 1–1,5 млн рублей, часто независимо от того, будет ли вообще заключён кредитный договор и на каких условиях.
— Должника либо направляют в кредитный потребительский кооператив за коротким займом под сравнительно щадящую ставку, которая при этом не включает обязательный «членский взнос», иногда доходящий до четверти суммы займа, либо к частному лицу, предлагающему заём под залог недвижимости на очень короткий срок и под ставку в 35–60% годовых.
— Далее этот заём вместе с крупной комиссией посреднику «рефинансируется» в банковский ипотечный кредит — часто под ставку, значительно превышающую среднерыночную, на срок 15 и более лет.
По словам Игоря Дергунова, в нескольких случаях итоговая долговая нагрузка по сравнению с первоначальной выросла в 2 и более раза, а обеспечением по всем обязательствам стало единственное жильё человека, до этого отсутствовавшее — то есть квартиры оказались в залоге у банков.
«Отдельного внимания заслуживают повторяющиеся детали, которые указывают на организованный характер происходящего: в нескольких не связанных друг с другом делах фигурируют один и тот же посредник, один и тот же нотариус, один и тот же круг лиц, действующих по доверенности при регистрации ипотеки, и одинаковая формулировка о подсудности споров в договорах с посредником», — подчеркнул Игорь Дергунов.
Юрист добавил, что существует сразу несколько оснований для оспаривания подобных сделок. В частности, пострадавшие могут пожаловаться на кабальность сделки — когда человек соглашается на крайне невыгодные для себя условия под влиянием тяжёлых обстоятельств, а другая сторона этим осознанно пользуется, а также на ущемление прав потребителя в договорах с посредниками и совпадение ключевых участников в не связанных друг с другом случаях, что может свидетельствовать о признаках организованной группы.
Как отметил Игорь Дергунов, чтобы не попасться на такую схему, нужно настороженно отнестись к посредникам, которые берут оплату вне зависимости от результата, а также сравнить комиссию с суммой кредита: «если она составляет десятки процентов от размера займа, это не рыночная практика».
«Проверяйте, состоит ли кредитный кооператив в реестре Банка России. Не соглашайтесь закладывать жильё „временно, для первого кредита“ в расчёте на обещанные лучшие условия в будущем. Внимательно проверяйте, не предусматривает ли договор займа взыскание по исполнительной надписи нотариуса. И не соглашайтесь указывать в документах для банка недостоверные сведения о работе или доходах, даже если посредник уверяет, что „так делают все“», — объяснил эксперт.
Также он подчеркнул, что сделки не должны противоречить общерыночным условиям настолько, что в результате «рефинансирования» обязательства человека вырастают в разы и появляется риск лишиться своего жилья.
«Сделки подлежат оспариванию, а для проверки законности их участников необходимо заявление в правоохранительные и надзорные органы. Нужно обращаться в суд, полицию, прокуратуру и ЦБ РФ», — резюмировал Игорь Дергунов.
В России заработал закон, позволяющий использовать биометрические данные при заключении дистанционных сделок с недвижимостью. Отпечатки пальцев, изображение лица — механизм дает возможность применять технологии распознавания личности для различных операций с имуществом, в том числе при продаже жилья. Но насколько защищены персональные данные от мошенников? Наши коллеги из NGS.RU спросили у экспертов.
Возможность электронного оформления сделок с недвижимостью появилась еще десять лет назад, когда вступил в силу закон «О государственной регистрации недвижимости», объяснила основатель и глава агентства недвижимости Людмила Гормашова. Для этого требовалась усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), которую получали в удостоверяющем центре.
«При наличии УКЭП можно дистанционно подать документы в Росреестр. Сегодня подобные операции стали пользоваться популярностью, в электронном формате проходят 9 из 10 сделок», — уточнила она.
До нововведений с биометрией операции с недвижимостью проходили в отделении МФЦ или банка, где сотрудники проверяли и подтверждали личность гражданина (впрочем, так их сегодня всё еще оформляют). Благодаря участию банка стороны могли вести свои дела удаленно — даже из разных регионов.
«Продавец находился, например, в Москве, а покупатель — в Новосибирске. Сотрудники проверяли личность, подтверждали ее, а после подписания направляли документы в Росреестр», — объяснила эксперт.
Специалист в сфере земельно-имущественных отношений, доцент Уфимского университета науки и технологий Эдуард Камалетдинов уточнил, что чаще всего дистанционно покупали жилье от застройщика.
«С марта прошлого года отделения МФЦ и Росреестра не принимают сделки с юридическими лицами. Эта мера позволила разгрузить многофункциональные центры», — объяснил он.
Оформление документов проводили электронно по инициативе девелоперов, что не всегда находило отклик у потенциальных дольщиков. Но при отсутствии альтернативы такой вариант укоренился, признал Камалетдинов.
С 1 июля 2026 года закон позволяет подтверждать личность участников сделки с помощью биометрических данных при использовании УКЭП. Речь идет об изображении лица, голоса, отпечатков пальцев, рассказала Людмила Гормашова (на сайте Росреестра упоминаний голоса нет, но сообщается о радужной оболочке глаза). Регистрация перехода права собственности в Росреестре совершается без личного присутствия сторон, а проверка участников проходит через Единую биометрическую систему (ЕБС). Система сверяет лицо и голос пользователя с эталонами, хранящимися в защищенной базе данных.
Единая биометрическая система (ЕБС) содержит биометрические персональные данные физлиц, позволяющие идентифицировать и аутентифицировать человека. То есть определить личность и проверить подлинность пользователя.
«Биометрическая идентификация не заменяет усиленную квалифицированную электронную подпись — она работает в паре с ней. То есть для полноценной дистанционной сделки нужны и подтвержденная биометрия, и УКЭП», — уточнила Людмила Гормашова.
Биометрический формат позволяет сторонам самостоятельно подать заявления на регистрацию сделок через портал «Госуслуги» или приложение «Госключ».
Однако не все операции попадают под упрощенный порядок. Ипотечные операции по-прежнему требуют отдельного согласования с банком. Эдуард Камалетдинов также уточнил, что с 2025 года регистрация перехода права по договору дарения доступна только через нотариуса.
«Сделки с долями возможны только нотариально. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению объектов, принадлежащих несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам, тоже подлежат нотариальному удостоверению», — добавил он.
Но и здесь применяются современные технологии. После посещения нотариуса необязательно идти в МФЦ — специалист подаст документы в Росреестр сам, в электронном виде.
По данным Росреестра, для регистрации подтвержденной биометрии нужно прийти в отделение банка, где человека сфотографируют, запишут его голос и запросят необходимую информацию. Воспользоваться новым механизмом можно при совершении сделок купли-продажи квартир на портале «Госуслуг», но у всех участников (физлиц) должна быть подтвержденная биометрия.
«Если в сделке участвуют юридические лица, биометрия самой компании не потребуется. Ее представителю нужно будет пройти проверку по лицу, чтобы система сверила полученное изображение с данными в ЕБС», — уточнили в ведомстве.
После этого участнику сделки остается подготовить в электронном виде необходимый пакет документов, подписать заявление УКЭП и направить всё на регистрацию в Росреестр. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности, придет прямо в личный кабинет на «Госуслугах».
Нововведения, к которым еще предстоит привыкнуть участникам рынка недвижимости, на первый взгляд защищают от мошенников, признала Людмила Гормашова. Личное участие человека всё равно требуется: как при биометрической идентификации в присутствии сотрудников банка, так и при выпуске УКЭП в удостоверяющих центрах.
Информация в базе данных ЕБС хранится в зашифрованном виде, добавила она. Кроме того, современные технологии позволяют проверить, что перед камерой находится живой человек, а не фотография или видеозапись.
Тем не менее эти инструменты не дают стопроцентной гарантии. По мнению эксперта, некоторые уязвимости всё же остаются: утечка данных, дипфейки и манипуляции, когда жертву вынуждают назвать код.
«Во все времена мошенники находили способы совершать правонарушения. Появление электронных сделок — не исключение. Доверчивые граждане могут передать злоумышленникам код, а те, в свою очередь, получат доступ к аккаунту на „Госуслугах“ или украдут биометрические данные. Что крайне сложно, но теоретически возможно», — добавила она.
Эдуард Камалетдинов считает, что от мошенников сложно защититься в любой сфере. При дистанционных сделках всегда есть риск проведения операций с пороком воли — например, когда человека с подтвержденной биометрией под угрозами понудили заключить договор.
Когда оформление проходит в МФЦ или у нотариуса, специалист может заметить отклонения в поведении человека и либо отказать в приеме документов, либо вызвать сотрудников правоохранительных органов. Но в электронных операциях такой возможности нет, заметил он.
«Нельзя исключать возможность получения доступа к биометрии и использования ИИ для создания дипфейков — технологии злоумышленников иногда опережают возможности государственных органов», — уточнил эксперт.
Оспорить незаконную сделку можно через суд, если будет доказано, что биометрия использована без ведома человека: например, из-за взлома аккаунта на «Госуслугах», объяснила Людмила Гормашова. Поэтому защита личного кабинета критически важна.
Не передавайте биометрию незнакомым лицам и не называйте коды подтверждения из СМС по телефону.
Сдавайте биометрию только в проверенных системах (например, в ЕБС или в банке, который соблюдает требования регулятора).
Создайте двухфакторную аутентификацию операций.
Не совершайте операции по просьбе неизвестных лиц.
Проверяйте личный кабинет «Госуслуг».
Риски утечки биометрии меньше, чем подделки бумажных документов и доверенностей, считает Гормашова. По ее мнению, главный инструмент защиты в такой ситуации — запрет на регистрацию действий без личного участия, который можно оформить в личном кабинете на «Госуслугах».
Эдуард Камалетдинов, впрочем, пояснил, что самозапрет распространяется только на операции по доверенности и сделки без личного участия — электронные соглашения при этом считаются сделками с личным участием, и запрет на них не распространяется.
«Полагаю, сфера онлайн-сделок продолжит расширяться. Государство снимает определенную нагрузку с МФЦ. Поэтому опция запрета на онлайн-сделки может и не появиться», — предположил он.
Недавно Верховный суд России постановил, что нижестоящие суды больше не смогут возвращать жилье продавцам, если продать недвижимость их заставили мошенники.
Все изменения касательно земли и недвижимости, вносимые в базы данных Росреестра, должны быть доступны в различных сервисах. Об этом заявил премьер-министр РФ Михаил Мишустин в ходе встречи с главой ведомства Олегом Скуфинским.
Глава Росреестра на встрече с премьером отчитался о принятии пакета законов, касающихся СНТ. Так, принят закон, который дает владельцам возможность включать СНТ в границы населенных пунктов. Также Росреестр подготовил проект, который позволит упростить оформление прав на общее имущество в СНТ, что поможет в том числе проводить там социальную газификацию.
"Нужно, чтобы все изменения не только оперативно вносились в базы данных, но и были доступны в различных сервисах. Они востребованы у обычных пользователей и в том числе у профессиональных участников рынка", - подчеркнул Мишустин.