ВЦИОМ в партнерстве с фондом «Росконгресс» при экспертной поддержке «Дом.РФ» и Института социальной архитектуры президентской платформы «Россия — страна возможностей» подготовил экспертно-аналитический доклад «Жилье будущего или будущее жилья», посвященный будущему жилого рынка с горизонтом в десять лет, то есть до 2036 года. Авторы исследования считают, что такой период достаточен для проявления сложившихся трендов, но не настолько отдален, чтобы утратить связь с текущей ситуацией.

«Жилье относится к числу фундаментальных элементов, определяющих повседневную жизнь и долгосрочные жизненные стратегии человека. От характера и местоположения жилья часто зависит выбор места работы, образовательная траектория детей, досуговые практики и, что особенно важно, репродуктивное поведение. Жилищный вопрос всегда характеризовался высокой социальной значимостью и остротой. В текущей ситуации, на фоне высокой ключевой ставки и сворачивания массовых льготных ипотечных программ, проблема доступности жилья становится как никогда актуальной» — так аналитики объясняют интерес к теме.

Цель исследования — определить ключевые направления изменения жилищной сферы, выделить основные сценарии развития и предложить рекомендации для участников рынка и регуляторов. Анализ опирается на данные официальной статистики (Росстат, «Дом. РФ»), всероссийский онлайн-опрос ВЦИОМ, проведенный в нынешнем мае, а также на серию экспертных интервью, состоявшихся в апреле — мае 2026 года. В числе экспертов — руководители институтов развития, органов государственной власти, представители архбюро, крупнейших девелоперских и технологических компаний, независимые аналитики, футурологи, историки архитектуры и дизайнеры. «Такой междисциплинарный подход позволил рассмотреть жилищную проблематику с разных сторон — экономической, социальной, инновационно-технологической, градостроительной и демографической», — поясняют во ВЦИОМ.

Вот некоторые из основных выводов многостраничного исследования. Прежде всего, России необходима новая жилищная политика. Действующая модель в виде сочетания льготной ипотеки и рыночного предложения исчерпала свой ресурс. Старая система только ускоряет рост цен, но не решает комплексную задачу доступности жилья, обходит стороной важнейшие сферы старого фонда, ИЖС и арендного рынка. Новая программа должна связать жилье с инфраструктурой, демографией и пространственным развитием страны.

К слову, сегодня, как свидетельствует опрос ВЦИОМ, для большинства россиян идеальным является жилье площадью 76-110 квадратных метров, в котором три-четыре комнаты с большой кухней и балконом или лоджией, если речь идет о городской квартире, и с собственным земельным участком и теплым санузлом, если имеется в виду частный дом. Однако на конец 2024 года средняя обеспеченность жильем в России составляла 29,4 квадратного метра на человека, а в Москве, например, еще меньше — 22,2 квадрата (один из самых низких показателей по стране).

Для достижения идеала этого, как правило, мало — о том, что площади жилья хватает всем проживающим членам семьи, говорят лишь 55% респондентов ВЦИОМ, а об избытке метражей упоминают только 4%. Среди проживающих в многоквартирных домах такие оценки высказывались реже — 50% и 3% соответственно; среди жителей индивидуальных домов о достаточности площади жилья заявили 67% респондентов и еще 8% об избытке. О стесненности жилья заявили 30%, об острой нехватке — 11% опрошенных. Чаще о том и другом говорили жители двух столиц (38% и 15%) и проживающие в квартирах (35% и 12%).

Следующий вывод: за последние пять лет жилье подорожало в среднем вдвое, тогда как реальные доходы населения прибавили менее 20%. «Растущий разрыв между ценами и доходами — закономерный результат действующей модели. Льготная ипотека подстегнула спрос, но не обеспечила сопоставимого расширения предложения. Любой сценарий, отличный от инерционного, предполагает смещение фокуса со стимулирования спроса на работу с предложением», — считают аналитики.

И опять же, к слову: ставка в 9-10%, первоначальный взнос в размере 20-25% от общей стоимости покупки, ежемесячный платеж, не превышающий 50 тысяч рублей, — так представляют себе параметры идеальной ипотеки участники исследования ВЦИОМ. Понятно, насколько далека от этого идеала сегодняшняя реальность, и недавнее снижение «ключа» до 14,25% ничего, по сути, не изменило.

Еще один вывод (впрочем, из числа очевидных): недвижимость напрямую влияет на демографические сценарии россиян. Наличие собственного жилья у семьи — ключевой фактор для решения завести детей: с этим утверждением согласны 72% респондентов. Соответственно, неподходящие жилищные условия — одна из важных причин, по которой расширение семьи откладывается (об этом в целом заявили 87% опрошенных). От появления второго, третьего и последующих детей семьи тоже часто отказываются из-за того, что нет подходящих жилищных условий (43%).

Несмотря на формальный рост показателей, семьям с детьми по-прежнему не хватает пространства: данные исследования гласят, что их жилищная обеспеченность в 1,3-1,8 раза ниже, чем в среднем по России. Если в семьях, состоящих из двоих взрослых без детей, обеспеченность находится на среднестатистическом уровне 32,8 квадратного метра на человека, то появление первого ребенка снижает его до 22,4 квадрата, а второго — до 18,4 квадрата. Только треть россиян способны выделить каждому ребенку отдельную комнату. Понятно, что такой расклад сдерживает рождаемость, обостряет социальную напряженность и вообще мало кого радует.

Старый жилой фонд — ключевой вызов наступающего десятилетия: еще один вывод исследования ВЦИОМ. Без системной модернизации качество жизни миллионов граждан будет снижаться. Фонд теряет энергоэффективность, растет его аварийность. Капитальный ремонт в нынешнем формате не отвечает масштабу задачи. Необходима федеральная программа реновации, распространяющаяся за пределы главных мегаполисов.

«В разговоре о жилье будущего легко увлечься новостройками, умными домами, автономными поселениями и архитектурными образами. Но основная часть будущего уже построена — миллионы россиян через десять лет будут жить в домах, которые существуют сегодня. Поэтому, кроме стройки, конкурентоспособный город будущего еще и умеет заботиться о том, что уже построено», — уверен участник исследования, футуролог, директор департамента социального прогнозирования и моделирования Института социальной архитектуры президентской платформы «Россия — страна возможностей», основатель и управляющий партнер Mindsmith Руслан Юсуфов. Стало быть, уже сегодня нужны долгосрочные стратегии, чтобы определить судьбу старых домов в России. «Что с ними делать: сносить и переселять жителей в новое жилье или заботиться, облагораживать и консервировать? Будущее требует четких сценариев», — считают аналитики ВЦИОМ.

Несколько слов об арендном жилье. По мнению экспертов, оно продолжит развиваться, но в ближайшие десять лет не превратится в основную форму проживания. «Для становления цивилизованного массового рынка аренды требуются три условия. Это закон о долгосрочных договорах, налоговые стимулы для арендодателей и появление институциональных игроков. До тех пор аренда останется преимущественно теневой и нестабильной» — такой вывод содержится в исследовании.

Вообще, развитие жилищного рынка до 2036 года в нем описывается тремя сценариями. Они не являются взаимоисключающими и способны дополнять друг друга, но каждый задает рынку свою приоритетную траекторию. Первый сценарий — инерционный: он реализуется сам собой и предполагает продолжение текущих тенденций при отсутствии активных мер государственной политики и регулирования. Иными словами, рынок продолжит работать по сложившейся модели: себестоимость строительства будет расти, девелоперы, ориентируясь на спрос, будут выводить на рынок большое число квартир малых метражей, в большинстве городов по-прежнему будет отсутствовать новое строительство и так далее.

Второй, государственно-корпоративный сценарий, говорит о смене парадигмы жилищной политики: от массовой льготной ипотеки и пассивного стимулирования спроса — к адресным мерам, развитию арендного рынка, реновации и корпоративному жилью. То есть этот вариант предполагает массовое распространение по стране программы реновации, активную роль крупных компаний и корпораций, готовых вкладываться в строительство жилья для своих сотрудников, и кардинальную смену роли девелоперов, которые из главных акторов жилого рынка превратятся в строительных подрядчиков.

Третий сценарий — дезурбанизация. «Речь идет о смещении спроса и предложения в сторону индивидуального жилищного строительства и малых городов. Предпосылкой к такому сценарию может служить стремление россиян к жизни в индивидуальном доме. Как показывает исследование ВЦИОМ, проведенное в мае 2026 года, в квартирах хотели бы жить лишь чуть более трети респондентов (34%), остальные — сторонники собственного дома (ИЖС). Среди проживающих в многоквартирном доме желающих переехать в свой дом — 51%, а вот наоборот, из индивидуального дома в квартиру, хотели бы переехать только 6% опрошенных россиян», — поясняют аналитики.

Впрочем, реализовать это сценарий получится только тогда, когда ипотечные, земельные и инфраструктурные инструменты, ранее заточенные под строительство многоквартирных домов, будут адаптированы под индивидуальную застройку: с понятными правилами управления общим имуществом в поселениях, с предсказуемой логикой подключения к сетям, с более развитым рынком подрядчиков, которые могут включаться в реализацию проектов с господдержкой и имеют четкие обязательства по качеству строительства. «В этой связи в будущем можно ожидать дальнейшего усиления регуляторной составляющей в ИЖС. Государство продолжит курс по выводу этой части рынка жилья из теневого сектора. Однако с высокой долей вероятности это приведет либо к ощутимому росту цен за квадратный метр для конечного покупателя, либо к временному замедлению темпов строительства в ИЖС, пока отрасль будет адаптироваться к новым правилам игры», — считают эксперты.

И последнее: политику развития жилищной сферы необходимо формировать комплексно и на государственном уровне. «Передавать эту задачу девелоперам, ориентированным на коммерческую выгоду, а не на общественные приоритеты, недопустимо: это сфера ответственности государства», — ставят точку авторы исследования.

Срок действия льготной ставки по семейной ипотеке могут ограничить 15 годами. Такая информация содержится в проекте правил предоставления банкам компенсации недополученных доходов по жилищным кредитам для семей с детьми, с которым ознакомились «Известия».

Предполагается, что данная мера будет распространяться на льготные кредиты, взятые после 1 июля 2026 года.

Гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов считает, что возможное ограничение не выглядит критично.

«Но на практике это приведёт к большему количеству отказов по ипотечным заявкам: сокращение срока кредитования увеличит аннуитетный платёж, а значит и требования к доходам потенциальных заёмщиков будут выше», — отметил специалист.

Основатель агентства недвижимости «Драже» Никита Словиковский в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала предположил, что с помощью этого нововведения власти хотят убить двух зайцев: и ограничить будущие бюджетные расходы хотя бы горизонтом 15 лет, и стимулировать заёмщиков на досрочное погашение ипотеки.

«Сейчас средний срок выдаваемого ипотечного кредита составляет порядка 25 лет. Мы всегда рекомендуем заёмщикам по возможности начинать досрочно закрывать кредит через несколько лет, когда инфляция немного снизит их кредитную нагрузку в проценте от дохода. Делают это не все — но сейчас придётся, благодаря чему сократится переплата и для заёмщика, и для бюджета. В целом дело благое, но оценят ли такую заботу граждане, покажет только время», — прокомментировал эксперт.

Эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Риелторская академия» Андрей Сердюк считает, что идея ограничить льготную ставку по семейной ипотеке 15 годами связана прежде всего с желанием снизить нагрузку на бюджет.

«Сегодня государство компенсирует банкам разницу между рыночной и льготной ставкой, и при высоких процентных ставках такие программы обходятся очень дорого. Для покупателей это изменение повлечёт снижение доступности жилья. Многие семьи рассчитывают платёж исходя из льготной ставки на весь срок кредита. Если через 15 лет ставка станет рыночной, ежемесячный платёж может существенно вырасти, что увеличивает финансовые риски заёмщиков», — рассказал спикер.

Также он добавил, что, если обсуждаемое изменение будет принято, это приведёт к снижению спроса на новостройки, особенно в регионах с высокой стоимостью жилья.

«Однако с точки зрения государства такая мера позволит сделать программу более адресной и сократить объём бюджетных расходов на субсидирование ипотеки», — заключил Андрей Сердюк.

Ведущий эксперт по инвестициям, автор проекта «Глазами инвестора» Евгений Ткачёв уточнил, что решение ограничить срок действия льготной ставки по семейной ипотеке уравновешивается сохранением ставки в 6% по кредитам с первоначальным взносом более 50% — такая мера также содержится в проекте правил предоставления банкам компенсации недополученных доходов по жилищным кредитам для семей с детьми.

«То есть в данном случае достигается некий консенсус. Возможно, власти подключили Росстат и увидели, что закредитованность населения очень большая, но при этом средний срок погашения семейной ипотеки значительно меньше 30 лет. Поэтому, скорее всего, и было выбрано значение в 15 лет», — предположил он.

Также Евгений Ткачёв спрогнозировал, что в результате изменений условий семейной ипотеки семьи с одним ребёнком станут чаще обращать внимание на вторичную недвижимость.

Документ вносит поправки в Жилищный кодекс РФ и закон о туристской деятельности. В частности, он предусматривает введение специальных правил пользования нежилыми помещениями в МКД, установление требований по защите прав жильцов при их использовании, а также наделение регионов правом вводить дополнительные требования к размещению такого бизнеса в жилых зданиях. Кроме того, предлагается ввести механизм надзора за использованием нежилых помещений.

«Несмотря на ужесточение законодательства, у нас по-прежнему много бизнеса, который в результате своей работы конфликтует с собственниками жилья, игнорируя их интересы. Нам поступает масса таких обращений. Прежде всего, речь идет о хостелах, которые зачастую используют для проживания трудовых мигрантов», — пояснила «Известиям» один из авторов инициативы, зампред комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

Поэтому, по ее словам, Минстрою необходимо разработать специальные правила по использованию нежилых помещений, а также наделить собственников квартир и регионы правом ограничивать работу такого бизнеса.

Подробнее читайте в эксклюзивном материале «Известий»:

В России могут ввести обязательное нотариальное удостоверение для всех сделок купли-продажи недвижимости между гражданами. Соответствующий законопроект, подготовленный депутатами Мособлдумы, в ближайшее время будет внесен на рассмотрение в Госдуму (ГД). Об этом 24 июня «Известиям» сообщил председатель регионального парламента, член партии «Единая Россия» Игорь Брынцалов.

По его словам, инициатива направлена на защиту собственников жилья, снижение рисков мошенничества и сокращение количества судебных разбирательств. Участие нотариуса в оформлении документов гарантирует более тщательную проверку информации и состояния сторон.

«Нотариус имеет больше возможностей получить и проверить информацию, оценить документы, состояние сторон. В случае нотариального сопровождения вероятность потерять имущество и признать сделку недействительной ничтожно мала», — отметил Брынцалов.

Авторы инициативы подчеркивают экономическую выгоду нововведения. По данным Мособлдумы, федеральный тариф за услуги нотариуса не превышает 20 тыс. рублей, в то время как услуги риелторов обходятся в 3–5% от суммы сделки. Расходы на адвокатов в случае судебных споров могут превышать стоимость нотариального удостоверения на 198%. Например, при покупке квартиры за 150 млн рублей за услуги нотариуса придется заплатить максимум 31 тыс. рублей, включая все проверки и направление документов на регистрацию.

Согласно пояснительной записке к законопроекту, на рынке недвижимости растет число нарушений прав собственников. По данным МВД, около 5–7% сделок проходят с нарушениями закона, а по неофициальной статистике эти показатели значительно выше. В 2024 году только в Москве из-за действий мошенников 93 человека лишились единственного жилья.

«Когда стороны сделки не удостоверяют ее у нотариуса, они тратятся на разного рода посреднические услуги, которые зачастую оказываются дороже обращения к нотариусу и при этом фактически не дают участникам сделок правовых гарантий», — говорится в документе.

Член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский обратил внимание на возможные риски, такие как увеличение сроков оформления и дополнительные расходы граждан. Депутат указал, что нотариус не всегда может определить, действует ли человек под давлением.

«Поэтому одновременно с введением такой меры необходимо ограничить совокупную стоимость нотариальных услуг, предусмотреть льготы для социально уязвимых граждан и установить единый стандарт проверки юридической чистоты недвижимости», — подчеркнул Якубовский.

Эксперты рынка отмечают, что нотариусы несут полную имущественную ответственность за удостоверенные ими документы. Управляющий партнер агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева добавила, что договоры с участием нотариусов оспариваются в судах значительно реже.

«У нотариуса есть огромный стимул соблюдать требования закона, так как он лично несет имущественную ответственность», — подчеркнула она.

Основным итогом введения новых правил, по мнению экспертов, станет повышение правовой грамотности участников сделок на всех этапах. Вместе с тем вырастут и финансовые, и временные издержки.

Адвокат, эксперт Фонда поддержки граждан, пострадавших от преступлений Максим Пешков 24 апреля заявил, что действующие нормы законодательства не всегда защищают добросовестных покупателей жилья и требуют доработки. По словам специалиста, на практике ответственность нередко перекладывается на покупателя, даже если он предпринял все возможные меры проверки сделки. Речь идет о случаях, когда проверяются документы, медицинские справки, а также привлекаются банки, ипотечные механизмы и нотариусы.