8(987)-333-77-62
В моем блокноте
В Налоговый кодекс внесут поправки, уточняющие правила расчёта налога на доходы физлиц при обмене недвижимостью, сообщается на сайте Минфина. Изменения одобрены правительством. Поправки коснутся только сделок, которые не связаны с предпринимательской деятельностью.
Поправки были разработаны во исполнение постановления Конституционного cуда. Облагаться налогом будет разница между кадастровыми стоимостями объектов с учётом денежной компенсации из-за ценовой разницы, рассказали в Минфине. Эту сумму будут считать налогооблагаемым доходом. При заключении таких сделок заплатить налог потребуется, если стоимость имущества, полученного по договору мены, превышает цену переданного имущества.
Еще несколько лет назад ипотека в России продавалась как билет в нормальную жизнь. Квартира, ключи, новоселье, детская комната, семейные фотографии на фоне свежих обоев. Ну да, платить придется долго и много, но люди верили, что жилье реально купить.
Сегодня эта уверенность окончательно исчезла. Льготные программы становятся всё более адресными, банки — всё более осторожными, а заемщики — всё более растерянными. По оценке руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, при самом жестком сценарии реформы семейной ипотеки выдачи могут рухнуть еще на треть! Это означает минус триллион рублей финансирования жилищного строительства ежегодно.
Значит, для огромного числа семей квартира снова становится недоступной мечтой. Подробности — в материале MSK.RU.
Много лет российский рынок жилья жил на своеобразном допинге — льготной ипотеке. Фактически государство компенсировало часть процентной ставки, позволяя гражданам брать кредиты под 6–8%, когда рыночные ставки были существенно выше.
Результат оказался предсказуемым: люди массово побежали за квартирами, девелоперы как не в себя строили рекордными темпами, а цены на жилье росли практически без остановки. Но бесконечно такая порочная схема существовать не могла.
Сейчас обсуждается новая конфигурация семейной ипотеки. Один из вариантов предполагает почти революционный подход: ставка будет зависеть от количества детей.
Для семьи с одним ребенком — до 12%;
для семьи с двумя детьми — около 6%;
для семьи с тремя и более детьми — примерно 4%.
Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер считает, что повышение ставки до 12% для семей с одним ребенком станет серьезным барьером, который вытеснит с рынка целые категории заемщиков.
По словам эксперта, рынок уже столкнулся с ужесточением требований банков, более длительным рассмотрением заявок и тщательной проверкой доходов. Если новые ограничения будут приняты, снижение выдач на 20–30% станет практически неизбежным.
Фактически государство отказывается от модели массовой льготной ипотеки и переходит к точечной поддержке отдельных категорий граждан. В первую очередь — многодетных.
На фоне роста ставок всё чаще обсуждается вопрос, какую ипотечную нагрузку вообще можно считать безопасной. В Госдуме недавно назвали ориентиром уровень около 30% дохода семьи. Если на кредит уходит больше 40%, нагрузка считается тяжелой. Если около половины доходов — возникают серьезные финансовые риски.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает такой подход вполне разумным: «Ипотека — это долгий кредит, и семья должна сохранять запас прочности не только на текущие расходы, но и на непредвиденные ситуации: болезнь, потерю части дохода, рост расходов на детей, ремонт, аренду, коммунальные платежи».
По его словам, когда на ипотеку начинает уходить более 40% дохода, семейный бюджет становится крайне уязвимым. А вот когда за ипотеку приходится отдавать больше половины дохода, «семья фактически начинает жить в режиме постоянного финансового напряжения», говорит Лазовский.
Особенно остро эта проблема проявляется сейчас, когда рыночные ставки находятся на уровне 17–20%. Даже относительно небольшой кредит при таких условиях превращается в серьезное ежемесячное обязательство.
Сегодня банки всё больше внимания уделяют показателю долговой нагрузки (ПДН) — соотношение ежемесячных платежей по кредитам к доходу заемщика. Как объясняет директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев, стандартным считается уровень нагрузки до 30%: «Это комфортная зона, когда банк легко одобряет кредит, потому что ежемесячный платеж составляет до 30% от официального дохода заемщика».
В такой ситуации у семьи остается большая часть доходов на повседневные расходы. Однако существует и предельная зона — 40–50%. При этом любая неприятность — потеря работы, болезнь (или, не дай бог, инвалидность), непредвиденные траты — сразу ведет к просрочкам. Поэтому одобрение банка вовсе не означает, что кредит будет комфортным для семьи.
Гамзаев советует ориентироваться не на максимальную сумму, которую готов выдать банк, а на ту, которую семья сможет выплачивать даже при снижении доходов примерно на 20%.
Впрочем, эксперты предупреждают: универсального правила для всех не существует. Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик обращает внимание на то, что одинаковая долговая нагрузка может иметь совершенно разное значение для разных семей.
«50% от дохода в 50 тысяч рублей и 50% от дохода в 500 тысяч рублей — это принципиально разные жизненные ситуации», — говорит Зубик.
Если после ипотечного платежа у семьи остается 25 тысяч рублей на все расходы, любой форс-мажор может разрушить бюджет. Совсем другое дело, когда после выплаты кредита остаются сотни тысяч рублей. Поэтому, по мнению Зубика, необходимо учитывать не только процент нагрузки, но и стабильность доходов, наличие детей, другие кредиты и финансовую подушку безопасности.
Как бы то ни было, рассчитывать на быстрое возвращение сверхдоступной ипотеки (к которой все привыкли в нулевые годы) не приходится. По оценке Андрея Креера, более сбалансированные рыночные ставки на уровне 11–13% могут вернуться не раньше 2027 года. До этого времени рынок, скорее всего, будет жить в условиях высокой стоимости кредитов и сниженного спроса. Вопрос: излечатся ли девелоперы от жадности и снизят ли цены?!
Инспекция коснется собственников, которые ведут следующую деятельность:
— Самовольная перестройка. Под пристальное внимание в первую очередь попадут те, кто проводил реконструкцию без согласования. Демонтаж несущих конструкций, перемещение мокрых точек в жилые комнаты или присоединение лоджий к внутреннему пространству — все это расценивается как критическое нарушение, угрожающее устойчивости здания.
Раньше такие случаи вскрывались лишь при авариях — например, при прорыве труб. С июля же заработает механизм автоматического сопоставления: цифровые алгоритмы сравнят актуальную конфигурацию помещения с данными из реестра недвижимости и архивов БТИ. Обнаружив несоответствие, система назначит незапланированную проверку на месте. Последствия могут быть суровыми: крупные взыскания, блокировка любых сделок, включая продажу, мену, дарение, и обязательство устранить изменения за личные средства по решению суда.
— Коммерция в жилых стенах. Второй фронт борьбы — это использование квартир как площадок для бизнеса. Нелегальные гостиницы, парикмахерские, складские помещения и офисы, организованные в МКД, нарушают покой и безопасность соседей.
Теперь поводом для ревизии станут не только обращения жильцов, но и данные УК, а также интеллектуальный мониторинг агрегаторов краткосрочной аренды. Если система выявит систематическую сдачу квартиры как мини-отеля, собственнику выпишут штраф и обяжут немедленно прекратить предпринимательскую деятельность.
— Серая аренда. Третья категория — арендодатели, сдающие метры внаем, но скрывающие прибыль от ФНС. Цифровизация закрывает и эту лазейку: теперь банки, УК и онлайн-площадки обмениваются данными с налоговиками. Если в квартире фиксируются стабильное проживание арендаторов и повышенное потребление ресурсов, но декларации пусты — это сигнал к проверке. Штраф составит от 20 до 40% от неуплаченной суммы плюс пени, а счета могут быть арестованы. Легальный выход — регистрация как самозанятого с налогом 4% для физлиц и 6% для юрлиц или оформление ИП.
Помимо нарушителей закона, инспекции коснутся и соблюдения санитарно-технических норм: пожарная безопасность, санитария и даже фактическое число жильцов, особенно в соцнайме. И одним из главных нововведений, помогающих в выявлении таких нарушений, станет так называемая предиктивная аналитика — проверки теперь будут инициироваться не доносами других жильцов, а точечным анализом больших данных и информации о жильцах.
Выдачи ипотеки в Приволжском федеральном округе (ПФО), как и в целом по стране, выросли, однако спрос на новостройки не восстановился после переформатирования программы семейной ипотеки в феврале 2026 года. Об этом сообщили эксперты аналитического центра «Домклик», которые оценили данные по рынку жилищного строительства и ипотечных сделок Сбербанка в рамках Domclick Digital Day в Самаре.
Жилой фонд ПФО обновялется медленно
Регионы Приволжского ФО не очень активно застраиваются: доля жилья, построенного за последние десять лет, там ниже, чем в целом по стране, но в целом сохраняет тренд на рост. При этом средний год постройки вторичного жилья, приобретенного в ипотеку в 2025–2026 годах — 1989-й, тогда как в среднем по России это 1990-й, пояснили аналитики.
Доля жилья, построенного за последние 10 лет в общем объеме жилфонда на дату
(Фото: «Домклик»)
Спрос децентрализован
Спрос на жилье на территории Приволжского округа сильно децентрализован, отметили в «Домклик». Если, например, две трети приобретаемых в ипотеку новостроек на территории Уральского ФО находятся в Екатеринбурге и Тюмени, на территории Сибирского ФО «первичка» Новосибирска, Красноярска и Барнаула концентрирует 58% спроса, то в Приволжском округе на Уфу, Пермь и Ижевск приходится лишь 31,6% (Уфа — 14,5%, Пермь — 9,7%, Ижевск — 7,4%).
Из числа городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают квартиры в новостройках Набережных Челнов (4,2%), Новочебоксарска (2,1%) и Тольятти (1,4%), уточнили аналитики.
География вторичного жилья, ожидаемо, шире, но также сравнительно слабо централизована. На тройку лидеров приходится 18,6% (для сравнения в СибФО — около трети) — это Уфа (6,5%), Казань (6,2%) и Самара (5,9%). Из городов, не являющихся административными центрами субъектов федерации, чаще всего покупают готовые квартиры в Тольятти (3,4%), Набережных Челнах (3,0%) и Стерлитамаке (1,9%).
Средний доход клиентов, приобретающих в ипотеку первичное и вторичное жильё (2025-2026 годы)
(Фото: «Домклик»)
Такую высокую диверсификацию аналитики объясняют не только большим количеством субъектов Приволжского ФО (14 регионов), но и высокими ценами на недвижимость в Республике Татарстан и Нижегородской области, которые входят в пятерку российских регионов по этому показателю. Именно поэтому ни Казань, ни Нижний Новгород не вошли в топ-3 по продажам первичного жилья в ипотеку. В «Домклик» подчеркнули, что в условиях высоких цен многие потребители выбирают вторичное жилье, в том числе, вне «столиц» федеральных округов. Это обстоятельство, в свою очередь, провоцирует опережающий рост цен на готовые квартиры.
Доход граждан, выбирающих квартиру в новостройке, выше в среднем на 27%. При этом покупатели вторичного жилья, на которое почти не распространяются госпрограммы поддержки, берут ипотеку на меньшие суммы. Средний ипотечный чек на готовое жилье по Приволжскому ФО в 2025–2026 годах составил 41% от среднего чека на квартиру в новостройке, пояснили аналитики.
Объемы выдачи ипотеки на вторичное жилье и новостройки
В «Домклик» подчеркнули, что выдачи ипотеки в Приволжском ФО, как и в целом по России, снижались в период высоких рыночных ставок, но по мере снижения ключевой ставки ЦБ они росли на протяжении всего 2025 года с выходом на пик в декабре. После ожидаемого снижения в январе–феврале 2026 года выдачи вновь вернулись к росту. Некоторое снижение в мае 2026 года носит, скорее всего, сезонный характер.
Количество выдач ипотечных кредитов в России и Приволжском ФО по рыночным программам, нормализовано на июнь 2024 года, штук.
(Фото: «Домклик»)
При этом выдачи ипотеки на новостройки не отыграли падения после ажиотажа конца 2025 — января 2026 года, который случился в преддверии изменения параметров семейной ипотеки. В результате выдачи февраля–мая остались на уроне аналогичного периода годичной давности, а май 2026 года — на уровне февраля. При этом ситуация в Приволжском ФО практически не отличается от средней по стране. Это касается и распроданности строящегося жилья, которая находится на исторически самых низких уровнях. При этом застройщики ПФО пока не снижают объем новых запусков, что может привести к затоваренности.
Количество выдач ипотечных кредитов на новостройки в России и Приволжском ФО, нормализовано на июнь 2024 год, штук.
(Фото: «Домклик»)
Как менялись цены
По данным «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбербанка, темп роста цен на первичное жилье в Приволжском ФО сильно отличается от региона к региону. В пяти регионах (Оренбургская, Самарская и Нижегородская области, Республики Марий Эл и Удмуртия) они выросли с мая 2025 по май 2026 года выше среднероссийских значений. При этом в Республике Мордовия цены снизились, а в таких крупных регионах как Прикамье, Татарстан, Башкортостан выросли за год менее, чем на 6%, говорится в исследовании.
Фото: «Домклик»
В сегменте готового жилья рост цен сильно обогнал среднероссийский показатель. Лишь в Республике Башкортостан, Саратовской и Пензенской областях этот показатель оказался ниже, говорится в исследовании.
Фото: «Домклик»
Аналитики «Домклик» сообщили, что мае 2026 года общий объем ипотечных выдач составил 230,5 млрд руб., причем половина этого объема пришлась на новостройки.