8(987)-333-77-62
В моем блокноте
В последние годы при покупке недвижимости зачастую не обойтись без счета эскроу. Это механизм расчетов, который позволяет обеспечить безопасность и снизить риски. Вместе с экспертами разбираемся, когда можно использовать эскроу-счет и как его открыть.
Эксперты:
- Наталья Стенина - руководитель практики недвижимости и строительства, партнер "Пепеляев Групп", кандидат юридических наук
- Алена Борзова - адвокат
- Дарья Житомирская - юрист юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов"
"Эскроу-счет - это особый банковский счет, на который покупателем перечисляются средства, но продавцу (например, застройщику) они передаются только после выполнения определенных условий", - объясняет юрист юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов" Дарья Житомирская.
Фактически это способ хранения денег для обеспечения исполнения по заключенной сделке. Так, по общему правилу, нельзя распоряжаться деньгами, зачисленными на счет, до наступления предусмотренных договором обстоятельств - то есть, в случае приобретения квартиры, до того, как застройщик не выполнит обязательства (достроит дом).
"Эскроу-счет как механизм расчетов уже длительное время, почти 10 лет, используется в долевом строительстве и хорошо себя зарекомендовал", - рассказывает Наталья Стенина, руководитель практики недвижимости и строительства и партнер "Пепеляев Групп".
Например, поясняет Стенина, в случае, когда покупатель приобретает квартиру, агент (в данном случае - банк) блокирует средства на счету, так что депонент (человек, которому принадлежит счет) не имеет возможности их снять или перевести. Затем агент получает и проверяет, наступило ли определенное договором условие - например, сдал ли застройщик дом. Если условие наступило, то банк отдает деньги застройщику-продавцу. В случае, когда условие не наступило за указанный срок, средства возвращаются покупателю.
- Покупка квартиры у застройщика. Это самый частый пример использования. При этом, как отмечает юрист Дарья Житомирская, в 2019 году строители многоквартирных домов, работающие по договорам долевого участия, стали обязаны использовать счет эскроу. Деньги поступают на особый счет и остаются там до тех пор, пока дом не будет сдан и передан участнику долевого строительства.
- Индивидуальное жилищное строительство по договору строительного подряда. Уже с лета 2024 года купить загородный дом с помощью льготной ипотеки (например, "Семейной") можно только с использованием счета эскроу. А с 1 марта 2025 года вступил в силу закон о применении счетов эскроу при возведении дома по договору подряда. Если покупатель и подрядчик решили использовать счет эскроу (а его применение остается добровольным), то теперь, по словам эксперта Натальи Стениной, подрядчик должен занести в Единую информационную систему жилищного строительства информацию о юридическом лице и о предлагаемых проектах частных домов, с их предполагаемой ценой и длительностью строительства. Кроме того, он обязан будет указать выбранный банк, где будут открываться счет эскроу.
В то же время, отмечает Наталья Стенина, счета эскроу могут использоваться практически во всех ситуациях, когда в рамках соглашения стороны проводят взаиморасчеты, и при этом они в состоянии четко определить условие, с которым можно связать возникновение права одной из сторон на получение денежных средств.
1. Сначала, еще до старта продаж, застройщик обращается в банк из утвержденного Банком России перечня и согласовывает условия открытия эскроу-счетов, а также передает в банк сведения о проекте строительства. Как отмечает адвокат Алена Борзова, услуга открытия эскроу-счетов доступна во всех крупных банках страны.
2. Затем покупатель заключает с застройщиком ДДУ - договор долевого участия. В договоре застройщик указывает данные выбранного банка, через который будут проводиться расчеты.
3. Покупатель обращается в тот же банк, что и застройщик, для открытия эскроу-счета. Он подает заявление и необходимые документы - паспорт и зарегистрированный ДДУ.
4. После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги. Средства блокируются до регистрации права собственности.
5. Застройщик вводит дом в эксплуатацию, а покупатель принимает квартиру и подписывает соответствующий договор. После этого банк перечисляет деньги застройщику. По словам Натальи Стениной, денежные средства перечисляются застройщику в течение 10 рабочих дней после предоставления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
При этом в случае, если застройщик нарушает условия договора - например, затягивает со сдачей дома в эксплуатацию - покупатель может обратиться в банк и расторгнуть сделку. Тогда денежные средства вернутся ему.
При ипотечной сделке средства на эскроу-счет зачисляет банк-кредитор, говорит Дарья Житомирская. В то же время кредит и сам счет могут быть оформлены в разных банках.
Для того, чтобы открыть такой счет, нужно:
1. Заключить с застройщиком договор долевого участия. В нем застройщик обязательно должен указать банк, с которым он согласовал открытие эскроу-счетов.
2. Покупателю следует обратиться в выбранный застройщиком банк с паспортом и заключенным ДДУ.
3. После этого он должен внести деньги на счет. В случае, если покупатель пользуется ипотечными средствами, деньги за него на счет вносит банк-кредитор.
При этом оформлять заем на квартиру в том же банке, в котором находится счет, необязательно - можно выбрать любой, в котором покупателю предлагают наиболее выгодные условия.
Для заемщика
Плюсы:
Юрист юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов" Дарья Житомирская выделяет несколько достоинств этого механизма расчетов для покупателя квартиры или дома:
- Защита средств дольщика. На время строительства деньги хранятся в банке и перечисляются застройщику только после сдачи объекта.
- Контроль со стороны банка. Такой надзор со стороны снижает риски недостроя и улучшает дисциплину исполнения договоров.
Минусы:
- Установленный лимит возвращаемых средств (10 млн руб.) в случае банкротства банка, говорит Наталья Стенина. И расходы в виде уплаченных процентов по ипотеке в случае расторжения договора дольщику также не вернут.
- Отсутствие процентов на сумму, хранящуюся на эскроу. "Денежные средства дольщика в течение срока их нахождения на счете эскроу фактически находятся в обороте у банка, при этом дольщику они прибыли не приносят - проценты на эти суммы не начисляются", - говорит Стенина.
Для застройщика
Плюсы:
- Гарантированное финансирование стройки. Застройщик может получить кредит под проект, не дожидаясь продаж и поступлений денег от покупателей, говорит Дарья Житомирская.
- Проведение платежей по счету эскроу не может быть ограничено даже в случае ареста всего имущества покупателя, говорит адвокат Алена Борзова. На такие счета не могут налагаться обеспечительные меры, что гарантирует продавцу безусловную возможность получить имущество.
Минусы:
- Невозможность распоряжаться денежными средствами до наступления предусмотренных договором обстоятельств. "Это ограничение сковывает прежде всего застройщиков: финансирование крупного проекта должно осуществляться поэтапно, - считает Алена Борзова. - Пока же использование эскроу предполагает единомоментное получение денежных средств в конце строительства".
- Увеличение себестоимости объектов. По словам юриста Дарьи Житомирской, застройщики часто берут деньги на строительство в долг у банка, соответственно, увеличивается и стоимость объекта - застройщику необходимо дополнительно выплачивать банку проценты.
Механизм эскроу-счетов рассчитан на защиту средств дольщика в разных ситуациях. Так, на случай банкротства застройщика или банка деньги на счете застрахованы.
"В случае банкротства банка, где открыт счет, можно вернуть до 10 млн рублей, - объясняет Наталья Стенина. - Если покупатель имеет несколько таких счетов в одном банке, а общая сумма счетов больше, чем 10 млн руб., то возмещение выплачивается по каждому из этих счетов эскроу пропорционально их размерам, но в совокупности не более 10 млн руб.".
Другой вариант ситуации связан с банкротством застройщика. По словам адвоката Алены Борзовой, в случае, если застройщик до банкротства успел исполнить предусмотренный договором эскроу объем обязательств, он получит от банка денежные средства. "В противном случае, - поясняет Алена Борзова, - денежные средства будут возвращены покупателям по истечении срока договора, если иное не предусмотрено самим договором".
Вводить комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки банки начали в прошлом году – для повышения маржинальности таких кредитов. Девелоперы, как обычно, переложили свои издержки на покупателей, что вызвало беспокойство со стороны Центробанка. Ведь это противоречит самой логике льготных программ, призванных повысить доступность жилья. На проблему обратил внимание и президент, но банки пока отменять комиссии не спешат, а в случае отказа от них сулят падение выдач.
Банк России намерен принять меры, чтобы ограничить распространение практики взимания банками комиссий с застройщиков, «чтобы повысить маржинальность льготных кредитов». Об этом говорилось в информационно-аналитическом материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в марте 2025», опубликованного на официальном сайте регулятора, и об этом также уже неоднократно заявляла глава Банка России Эльвира Набиуллина. Потому что эту комиссию, по словам главы ЦБ, застройщики перекладывают в стоимость жилья.
«Мы, конечно, отслеживаем выдачи разных видов - и льготной ипотеки, и рыночной ипотеки. Тем не менее, настаиваем на отмене комиссии со стороны банков. Потому что в конечном счете эти комиссии приводят к удорожанию жилья, что противоречит, по сути, самой логике льготных программ, призванных повысить доступность жилья», - отмечала ранее глава ЦБ. См. также «Застройщики будут ждать погоды у Центробанка».
Один из обсуждаемых вариантов – регулятор может прописать соответствующий запрет в Ипотечном стандарте: «Мы считаем, что по льготным программам вообще можно запретить эти комиссии. Сказать, что льготные кредиты не выдаются через те банки, которые устанавливают эти комиссии, и это можно администрировать. И в ипотечном стандарте мы тоже это готовы прописать, поэтому это очень правильно», - говорила Набиуллина, выступая на расширенном заседании президиума Госсовета в апреле текущего года.
На данную проблему во время Госсовета обратил внимание сам президент РФ Владимир Путин: «Далеко не все граждане, семьи, которые имеют право на льготные ипотечные кредиты, решаются их взять. Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5 до 10 процентов. Здесь необходимо навести, конечно, порядок. Тем более что государство выделяет банкам финансовые ресурсы на выдачу таких кредитов», - сказал президент (цитата по сайту Кремля).
В ответ на это в Сбер и ВТБ, например, уже пообещали отменить комиссию для застройщиков по льготной ипотеке, о чем заявили ранее глава Сбербанка Герман Греф и глава ВТБ Андрей Костин. Но, предостерег Греф, отмена взимания комиссий с застройщиков приведет к резкому падению объема выдачи ипотеки. По его словам, «банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточная».
По данным «Метриум», на текущий момент всего два банка в стране выдают семейную ипотеку без комиссий: «Россельхозбанк» (с первым взносом 30%) и «Абсолют» (50%). Говоря о планах Сбера и ВТБ отказаться от клиентского субсидирования, управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что в данном случае речь, вероятно, пойдет о практически полной приостановке регистрации сделок до смягчения денежно-кредитной политики ЦБ либо сохранении прежней политики, вопреки публичной риторике.
Отмен комиссии не наблюдают и в федеральной компании «Этажи»: «Пока отмечается лишь снижение размера комиссий частью банков, отмен мы не наблюдаем», - обратила внимание заместитель руководителя ипотечного департамента компании Татьяна Решетникова.
По оценкам эксперта, без комиссий по семейной ипотеке выдано не более 2% кредитов. Из ТОП-20 банков по выдаче жилищных кредитов 20% предлагают кредитование по льготной программе без комиссий, однако в этих случаях либо низкая вероятность одобрения кредита, либо одобренная сумма недостаточна для приобретения квартиры.
«Без комиссии сейчас работают единичные банки, далеко не самые крупные, - подтверждает руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова. – Как правило эти банки проводят либо очень маленький объем сделок, либо отказывают при рассмотрении заявок, либо «закручивают» условия таким образом, что подавать заявку клиенту в этот банк невыгодно и шансов получить одобрение немного».
Как пояснил Руслан Сырцов, без комиссий обходятся только те банки, работа которых сильно зависит от льготных клиентов: «Так что это во многом вопрос выживания. Но прибыль в таком случае сводится к минимуму. Дело в том, что власти почти не субсидируют разницу между ключевой и рыночными ставками, а также стоимость обслуживания займов. Следовательно, комиссии – вынужденная мера», - убежден эксперт.
Сейчас размер комиссий со стороны банков для застройщиков за выдачу льготной ипотеки начинается от 2% от суммы кредита (но при дополнительном условии о размещении на аккредитив на 2-3 месяца всей суммы вместе с первоначальным взносом), рассказала Татьяна Решетникова из компании «Этажи». Без дополнительных условий комиссий находятся в диапазоне от 4,4% до 10%.
«Размер комиссии зависит от целого ряда факторов: политики самого банка, объекта под который оформляется ипотека, наличия проектного финансирования или эскроу в банке или срока аккредитива и суммы на нем, от суммы кредита, например. При комбинированной ипотеке может не быть отдельной комиссии - она вшита в стоимость стандартной части кредита», - пояснила эксперт.
По мнению руководителя департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Марии Авровой, без дополнительного заработка в виде комиссий льготная ипотека на сегодня в принципе банкам неинтересна - ключевая ставка 21%, ставка по льготной ипотеке 6%.
Напомним, в феврале для российских банков был увеличен уровень возмещения на весь срок действия льготных ипотечных кредитов до 3 п.п. по кредитам, выданным с 7 февраля по 6 августа 2025 года на покупку жилья в многоквартирных домах. Уровень возмещения увеличивается до 3,5 п.п. по кредитам, выданным в этот же период на индивидуальное жилищное строительство. Ранее, говорилось в сообщении пресс-службы Минфина, возмещение по Семейной ипотеке на ИЖС и многоквартирные дома рассчитывалось по формуле: ключевая ставка, увеличенная на 2 п.п., минус ставка по льготной программе.
«На текущий момент, после увеличения государством размера компенсации банки по льготным программам работают в ноль, буквально еще 3 месяца назад работали в минус. С учетом привлечения комиссионного вознаграждения, банки немного работают в плюс», - говорит Мария Аврова.
Комиссии – единственный шанс рассчитывать хотя бы на небольшую доходность от предоставления подобных займов в условиях высокого «ключа» и недостаточного госфинансирования, согласен основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. По его словам, лишь немногие банки специализируются в первую очередь на семейных кредитах, зарабатывая за счет большого клиентского трафика. Для большинства финансовых организаций – это вспомогательное и в целом обременительное направление.
«Прежде власти полностью компенсировали разницу между ключевой и рыночной ставками. Но теперь государство делает это лишь частично, так как разрыв увеличился до 7 процентных пунктов, а в начале года и вовсе достигал рекордных 9 п.п. Даже повышенный правительством бюджет госпрограммы не позволяет компенсировать столь существенную разницу», - рассказал эксперт.
При этом прибыль банка должна учитывать и стоимость фондирования, и необходимость создавать резервы, а они зависят от той категории клиентов, которых банк кредитует, говорит Татьяна Решетникова. Если банк выдает кредиты без убытка и прибыли, то должна быть какая-то дополнительная цель такой выдачи - например, привлечение клиентов и на другие виды ипотечного кредитования. Тогда банк должен выдерживать баланс по спросу, скажем на 1 льготную выдавать 1 стандартную ипотеку.
«С июля месяца снижаются макропрудкнциальные надбавки для банков по ипотечным кредитам - это тоже может улучшить кредитование без допплатежей. Но до этого момента или остаются комиссии, или они будут завуалированы в другую платную услугу, или возрастет компенсация для банков - тогда комиссию многие отменят», - считает Татьяна Решетникова из компании «Этажи».
Опрошенные www.irn.ru эксперты отмечают: выдачи ипотеки на фоне запрета взимания комиссий могут снизиться, насколько сильно – зависит от конкретного банка. Ведь на рынке есть игроки, которые и не вводили подобные комиссии, и соответственно спрос может перераспределиться туда.
«Подобная ситуация уже складывалась в 2024 году, когда досрочно заканчивались лимиты выдач, – напомнила руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. – Кроме того, рынок живет ожиданиями возможного снижения ключевой ставки, на фоне чего отдельные игроки могут пересмотреть свой скоринг в части ипотеки с целью превентивного привлечения потребительского спроса. И отказ от комиссий также может стать инструментом реализации такой стратегии, без соответствующего снижения уровня одобрений».
Это во-первых. Во-вторых, отмена комиссий за выдачу льготной ипотеки если и станет причиной снижения выдач, то разве что одной из: в период турбулентности, высокой ключевой ставки и в целом непростой геополитической ситуации многое зависит и от «внешних» факторов. «При неизменной же ключевой ставке, спад выдач скорее может быть обусловлен общим давлением на банки в виде макропруденциальных требований и других регуляторных ограничений, нежели только одним фактом отмены комиссий», - считает Инна Солдатенкова.
Впрочем, как отметила Мария Аврова из Est-a-Tet, мнение о том, что в случае обязательной отмены комиссии банки перестанут выдавать льготную ипотеку не беспочвенное. «Достаточно вернуться в прошлый год и посмотреть на пример таких банков как ВТБ или Дом РФ, которые объявили, что отменяют обязательное субсидирование. На деле вышло так, что порядка 95% поданных заявок уходили в отказ или «срезалась» сумма кредита на 80% от запрашиваемой, причем заемщик по всем условиям проходил на больший лимит. При этом, как только добавлялась опция с комиссией, заемщика одобряли на все запрашиваемые условия», - вспоминает эксперт.
Просадку в выдаче ипотеки из-за отмены комиссий с застройщиков не исключает и глава ЦБ Эльвира Набиуллина, но, по ее словам, она будет краткосрочной: «Что касается прозвучавших опасений банков, что отмена комиссий приведет к снижению выдачи ипотеки, что им будет невыгодно выдавать ипотеку, мы считаем, что если просадка и будет, то будет очень краткосрочной», - говорила ранее глава ЦБ (цитата по ТАСС).
Она объяснила это несколькими факторами, в числе которых - участие широкого круга банков в льготных программах, не все из которых вводили комиссии. Как отмечала глава ЦБ, «те, кто не вводил комиссии, кстати, доказывает, что и без комиссии льготная ипотека остается интересной для банка».
Резюмирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:
«Обычно имеет место такая картина: банки привлекают средства, например, на депозиты по ставкам «КС (ключевая ставка) минус 2-4 п.п.», а выдают кредиты по ставкам «КС плюс 2-4 п.п.», обеспечивая себе маржу. В этих условиях комиссия от государства по льготной ипотеке по формуле «КС + 2 п.п.» хоть и не является высокодоходной, но позволяет работать с умеренной рентабельностью.
При этом зимой 2024-2025 годов на рынке сложилась аномалия: банки были вынуждены привлекать средства на депозиты по ставкам «КС плюс 2-4 п.п.», т.е. под 23-25% годовых при КС = 21%, а выдавать кредиты по ставкам «КС плюс 7-9 п.п.», т.е. под 28-30%. Вот и получилось, что прибавка в 2 п.п. от государства к КС сделала льготную ипотеку нерентабельной и даже повышение этой прибавки до 3-3,5 п.п. мало что изменило.
Такая аномалия возникла по причине ожидания дальнейшего повышения КС минувшей зимой. Так к заседанию ЦБ в декабре 2024 года консенсус экспертов сводился к повышению ключа до 23%, хотя некоторые ожидали и 25%. И хотя в декабре 2024 ставку сохранили на уровне 21% риск дальнейшего повышения сохранялся вплоть до середины весны. Впрочем, постепенно ЦБ констатировал снижение риска дальнейшего повышения КС и вниз стали ползти как ставки по депозитам, так и по кредитам, в том числе ипотечным, возвращаясь к нормальному соотношению вида: депозиты по «КС минус 2-4 п.п.», а кредиты по «КС плюс 2-4 п.п.».
Вот и получается, что зимой и даже весной взимание дополнительных комиссий банками при выдаче льготной ипотеки было экономически оправдано. Но теперь все возвращается в нормальное русло и от этих комиссий, казалось бы, действительно пора отказываться, на что и намекает ЦБ. Примечательно, что в прежние месяцы власти по сути закрывали глаза на эти комиссии, видимо понимая их неизбежность, но теперь потребовали «свернуть лавочку». Но понятно также, что банки не спешат отказываться от уже сложившегося и отлаженного механизма, который из необходимости все больше становится источников дополнительной прибыли.
Скорее всего, массового снижения выдач льготных кредитов уже не произойдет, особенно по мере нормализации ситуации со ставками – схлопыванием перекоса всех ставок вверх от ключевой к равновесному распределению. При этом банки в условиях запрета комиссий, разумеется, не упустят возможности попробовать выторговать себе побольше комиссию у государства, сверх нынешних 3 п.п., с чем и связаны их угрозы по снижению выдач».
Ситуацию на рынке недвижимости сегодня нельзя назвать ни хорошей, ни плохой. Она довольно сложная. Но всех его участников интересуют дальнейшие перспективы рынка жилья, его будущее. Что нас ждет впереди? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову:
— Перспективы рынка недвижимости прекрасные. Пружина спроса начинает разжиматься…
— Как это? Не поясните?
— Тот спрос, который был зажат из-за отсутствия ипотеки, скоро начнет обретать реальное воплощение в сделках. И уже видны первые подвижки. Банки начинают понижать ставки как по ипотеке, так и по депозитам. ЦБ пока держит высокие проценты, но банки уже видят положительные перспективы на понижение ставки. Пока же рынок недвижимости не в полную силу, но живет. Он даже в самые трудные времена не останавливался. Но чтобы рынок зафонтанировал, нужны хорошие условия. Хотя завтра всплеска спроса еще не будет, но первые подвижки уже есть. Думаю, к концу года рынок недвижимости приблизится к своей привычной колее. А в следующем году мы уже увидим полноценное движение риэлторского бизнеса.
— Можно сказать, что 2025 – й год является переломным?
— Да. Тенденция пошла на снижение ставок. И это уже хорошо.
— А что с ценами?
— Тоже ничего не меняется. Они потихонечку ползут вниз, но очень медленно, поэтому мы этого особо и не замечаем. По конкретным сделкам – реально видно. А вот в рекламе пока слабо заметно.
— Пишут, что цены в настоящее время оторвались от покупательского спроса. Значит, должно произойти сближение?
— Конечно, должно. Но многие продавцы тешат себя надеждами, что люди будут покупать их недвижимость по завышенным ценам, которые они выставляют. Но, увы, спроса на объекты по таким ценам нет. Реалии совершенно другие. Хотя и в рекламных объявлениях уже можно видеть некоторое понижение цен.
— Но, насколько я знаю, цены реальные и рекламные нередко довольно сильно разнятся.
— Порой, даже очень. Но когда приходит реальный покупатель и предлагает свою цену, то продавцы, как правило, почти всегда идут на торг, и порой очень серьёзный. Покупателей пока мало. Ипотека стала редка. Кроме того, она на рынок в настоящее время практически не влияет.
— Ряд аналитиков, да и риэлторов считают, что рынок в ближайшее время подсядет. Вы согласны?
— Что значит рынок? Это цены подсядут. Рынок же надо измерять не ценой, а количеством сделок. Реальная рыночная цена — это констатация взаимоотношений продавца и покупателя. Если у покупателя не хватает средств на конкретный объект, а продавец не торгуется, то сделки не быть. Здесь желания сторон должны сходиться.
— Значит ли это, что все же тенденция идет не на повышение, а на понижение?
— Рынок должен пойти на понижение однозначно. Потому что мы все ждем реальной ипотеки. Цены на жилье резко взлетели вверх из-за льготной ипотеки. Сегодня, когда ее нет, а есть только адресная, то и рынок начинает перестраиваться. И он войдет в нормальное русло, когда ипотека будет под 10-12%. Тогда у покупателей будет больше возможностей, и продавцам придется подстраиваться под те финансовые реалии, которые имеются у покупателя. Соответственно и цены будут понижаться. Предел их снижения сегодня определить невозможно…
— Но если будет больше ипотечных сделок, то цены могут пойти и вверх?
— Время покажет. На самом деле, вопрос здесь не в том, какая сегодня процентная ставка по ипотеке и какую сумму банк одобрит, а вопрос в том, сколько семья может платить по кредиту. Это реальная возможность доходов заемщика. И вот когда этот баланс будет найден, тогда не будет ажиотажного спроса на недвижимость, рынок стабилизируется и будет более ровным…
— И цены начнут подниматься?
— Да нет, цены, я думаю, понизятся процентов на 10-15. Я в этом уверен.
— И когда это произойдет? В ближайшие полгода?
— Думаю к концу года этого можно ожидать, но не раньше.
Вокруг сделок с недвижимостью много вопросов и нюансов, страхов и предрассудков. Особенно, если жильё покупается на вторичном рынке и за наличные.
Разберём 5 главных мифов о сделках без ипотеки на вторичке.
На самом деле
В сделке купли-продажи вторички и правда может быть больше рисков, потому что у такого жилья есть своя история.
Если вторичка покупается в ипотеку, то банк внимательно изучит документы, чтобы обезопасить себя от рисков. Стоит помнить, что без должной проверки юридической чистоты недвижимости всё равно остаётся вероятность, что в будущем сделку могут оспорить. В сделках за свои средства об этом нужно позаботиться отдельно.
Очень важно изучить историю недвижимости до заключения сделки: проверить переходы права собственности, наличие зарегистрированных жильцов, долги, возможное банкротство продавца или его участие в судебных делах.
Продавец должен быть открытым к вопросам покупателя и готовым показать нужные документы, ту же выписку из ЕГРН.
Договоренности сторон рекомендуется зафиксировать в предварительном договоре купли-продажи. Его тоже нужно составить грамотно и внимательно прочитать. Важно помнить, что без договора никакой предоплаты быть не может.
На самом деле
Это не так. На итоговую стоимость квартиры влияют срочность продажи и сговорчивость продавца. А также навыки торговаться у покупателя. Более того, часто продавец даже даёт скидку, если у покупателя уже есть вся сумма и ему не нужно ждать, пока банк одобрит кредит.
На самом деле
Да, покупатель может перевести деньги за недвижимость на карту или банковский счёт продавца при подписании договора купли-продажи. Реквизиты денежной операции действительно сохранятся в банке, и факт перевода доказать можно.
Однако: никто не мешает продавцу потратить деньги с продажи до регистрации перехода права собственности, которая необходима, чтобы покупатель стал собственником жилья. А Росреестр может регистрацию приостановить (например, если предоставлен не полный пакет документов) или отказать в ней (если обнаружит ограничение или запрет на регистрацию).
Тогда с реквизитами придётся идти в суд, нести издержки, и не факт, что по решению суда деньги получится быстро вернуть обратно. Если продавец докажет, что у него нет этой суммы в моменте, его обяжут платить частями, и всё растянется.
Чтобы избежать неприятностей, во-первых, важно проверить документы, а во-вторых, использовать надёжные способы расчёта, например, аккредитив и сервис безопасных расчётов Домклик. В таком случае покупатель внесёт деньги при подписании договора, а продавец получит их только после успешной регистрации права собственности в Росреестре.
На самом деле
В целом да, но есть нюанс. Если, например, в сделке участвует только риелтор со стороны продавца и он получает от него комиссию, логично, что в первую очередь он будет защищать его интересы. Договор купли-продажи риелтор составит, но покупателю лично придётся следить за тем, чтобы документ соблюдал его интересы, и он случайно не согласился на невыгодные условия.
Чтобы Росреестр не приостановил регистрацию сделки, важно учесть все нюансы при составлении договора. И если у человека нет юридического образования или большого опыта в сделках, лучше обратиться к помощи специалистов, которые проверят надёжность сделки и помогут составить договор.
На самом деле
В МФЦ продавец и покупатель могут зарегистрировать сделку и получить зарегистрированный договор купли-продажи вместе с выпиской из ЕГРН, где будет указан новый владелец недвижимости. В МФЦ не проверяют недвижимость и не проводят расчёты.
Сделать всё в едином месте и оформить сделку под ключ можно на Домклик. В сервисе «Сделка за свои средства» всё зарегистрируют без визита в МФЦ. Зарегистрированные документы поступят в личный кабинет Домклик и на электронную почту продавца и покупателя. Это в разы быстрее по сравнению с обычным способом — процесс займёт 3–4 рабочих дня.
Проведение сделки за свои средства в Сбере — это уверенность, что недвижимость проверена, документы составлены грамотно, а расчёты с продавцом безопасны. Также Домклик выдаёт покупателю сертификат гарантии для дополнительной защиты права собственности, если жильё куплено на вторичке. По такому сертификату можно получить защиту в суде от юристов или вернуть стоимость жилья, если сделку оспорят.