8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Кризис на ипотечном рынке России набирает обороты: просрочки по кредитам превысили 100 млрд рублей, застройщики массово замораживают новые проекты, а покупатели ищут альтернативы ипотеке — от рассрочки до лизинга и трейд-ина. Несмотря на меры господдержки, доступность жилья резко упала. Банки ужесточают выдачи, девелоперы корректируют стратегии, и на горизонте маячит угроза дефицита жилой недвижимости. Особенно тяжело приходится молодым семьям, арендаторам и тем, кто уже оказался в ипотечной ловушке. Что происходит с рынком жилищных кредитов, к чему это приведет, и какие ловушки таят в себе альтернативные схемы покупки недвижимости — в материале «МК».
По оценке агентства НКР, в 2025 году в России будет выдано менее миллиона новых жилищных кредитов. Это означает, что данный сегмент снизится на 30-40% по сравнению с 2024 годом. В последний раз такие значения аналитики отмечали в 2016-2017 годах. Любопытно, что, по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), количество выданной льготной ипотеки в России в марте снизилось на 44% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, а объем выдач сократился на 41%.
При этом, на фоне резкого повышения ключевой ставки и завершения ряда программ господдержки, ипотечный рынок России стремительно теряет устойчивость. Просрочки по кредитам уже превысили 100 млрд рублей, а девелоперы один за другим откладывают реализацию новых проектов. В результате спрос смещается на вторичное жилье и аренду, а также на непривычные для большинства россиян схемы — рассрочку, лизинг и трейд-ин. Однако такие альтернативы нередко оборачиваются серьезными рисками.
Резкий рост объема просроченной задолженности по ипотеке уже сейчас меняет поведение как банков, так и заемщиков. По данным Центробанка, на начало марта объем просрочки по жилищным кредитам составил 112,2 млрд рублей. Формально это лишь 0,6% от всего ипотечного портфеля, но эксперты предупреждают: ситуация развивается лавинообразно.
«Темпы прироста просрочки тревожат — 6–7% в месяц. Это значит, что за полтора-два года просрочка по ипотеке может достигнуть 2% портфеля. А это уже зона серьезного риска», — поясняет Александр Бахтин, инвестстратег компании «Гарда Капитал».
Ситуацию усугубляет высокая ключевая ставка: на фоне ее двузначных значений (21% в настоящее время), рефинансирование для большинства заемщиков стало недоступным. Однако не все эксперты столь пессимистичны. Валерий Тумин из fam Properties напоминает: «Хотя общий уровень просрочки остается контролируемым, банки уже реагируют. Запускаются программы реструктуризации и спецпредложения по рефинансированию для добросовестных заемщиков. При снижении ставки во втором полугодии 2025 года ситуация может частично выправиться».
На фоне ухудшения условий по классической ипотеке растет интерес к альтернативным схемам покупки жилья — рассрочке, трейд-ину, лизингу. Но и здесь все не так просто. Многие такие схемы слабо регулируются законом, а значит — несут юридические и финансовые риски.
Полина Гусятникова, старший партнер PG Partners, объясняет: «Рассрочка — не ипотека. Она не требует банковского согласования, но и не защищена соответствующими законами. Это удобный инструмент для тех, у кого не хватает 1–2 млн рублей на покупку квартиры, но есть понимание, что они смогут выплатить их за год-два. Однако если у застройщика возникнут проблемы, вернуть деньги или жилье будет крайне трудно».
Аналогичная ситуация с лизингом. На бумаге он выглядит привлекательно: не нужен первоначальный взнос, можно сразу заехать. Но есть и серьезный минус — жилье не становится вашей собственностью до полного расчета. «В случае банкротства лизингодателя вы рискуете остаться ни с чем», — предупреждает Гусятникова.
В трейд-ине, по словам экспертов, главное разочарование связано с недооценкой старой квартиры. «Проще говоря, застройщик «выкупит» ваш объект ниже рыночной цены — ему же потом нужно его продать. Вы теряете деньги, но избавляетесь от волокиты», — добавляет она.
Эльман Мехтиев, основатель сервиса «Кредчек», подчеркивает еще одну проблему: «Условия по таким схемам часто непрозрачны. В цену «зашиваются» все бонусы и комиссии, и если платеж по какой-то причине становится неподъемным — вы теряете все. И вернуть будет нечего: закон о защите потребителей тут почти не работает».
По некоторым прогнозам, к 2027 году на рынке может возникнуть до 30% дефицита жилья. Причины — заморозка новых проектов, рост издержек и сложный доступ к финансированию. Особенно остро эта проблема может ударить по молодым семьям, арендаторам и текущим ипотечникам.
Однако Александр Бахтин полагает, что угрозу дефицита преувеличивают: «Даже если строить перестанут прямо сейчас, у девелоперов еще на три года вперед есть запасы готовых и полуготовых проектов. Рынок просто возвращается к реальности, и это болезненно для всех — особенно для тех, кто покупал жилье по завышенным ценам».
Валерий Тумин называет прогноз в 30% «сценарным»: «Речь скорее о риске временного дисбаланса, чем об абсолютной нехватке жилья. Девелоперы адаптируют стратегии: переходят на точечную застройку, развивают ИЖС, используют инфраструктурные облигации. Это помогает сгладить кризис».
Тем не менее, если в ближайшие годы не появятся новые меры поддержки, многие рискуют остаться вне рынка. По мнению Эльмана Мехтиева, приоритетом должно стать не расширение субсидирования ставок, а финансирование страхования рисков: «Это позволит охватить больше людей без увеличения расходов бюджета. И тогда не будет перекоса спроса только на новостройки».
Российский рынок жилья переживает не просто коррекцию, а системный сдвиг. Механизмы, которые обеспечивали стабильный рост продаж последние 5–7 лет — дешевая ипотека, массовая застройка и льготные программы — больше не работают. На смену им приходят более сложные и менее прозрачные схемы, требующие высокой финансовой грамотности от покупателя.
В этом переходном периоде важно быть особенно осторожным: тщательно изучать договоры, оценивать риски и не полагаться на «легкие» решения. Как показывает практика — за простыми схемами часто скрываются юридические и финансовые ловушки. А государству — пора признать, убеждены эксперты, что поддержка спроса субсидиями — это прошлое. Будущее же — в развитии новых форм финансирования и защите потребителя.
О текущих проблемах и перспективах ипотеки «МК» рассказал Ведущий финансовый советник ИК Fontvielle Владислав Плитинь.
- То, что просрочки по ипотеке в России превысили 100 млрд рублей — это прямое следствие перекредитованности на фоне льготных программ и резкого роста ключевой ставки. Многие заемщики брали ипотеку на грани своих возможностей, рассчитывая на рефинансирование в будущем. При запредельно высокой ключевой ставке банки не готовы смягчать условия, а программы господдержки либо завершились, либо ужесточились. В результате кредитная нагрузка растет, а количество заемщиков, оказавшихся в долговой ловушке, увеличивается.
- Какие опасности ждут потребителей при выборе альтернативных схем покупки жилья (рассрочка, лизинг, трейд-ин) — например, скрытые комиссии или потери прав на недвижимость?
- На фоне проблем с ипотекой альтернативные схемы покупки жилья — рассрочка, лизинг, трейд-ин — становятся все популярнее, но несут серьезные риски. Рассрочка не защищена законами об ипотеке, а значит, в случае проблем с застройщиком можно потерять и деньги, и квартиру. В лизинге нет права собственности до конца выплат, а в трейд-ине все зависит от надежности девелопера и адекватности оценки жилья. За внешней простотой — высокий уровень неопределенности и слабая юридическая защита.
- Насколько реалистичен прогноз о 30-процентном дефиците жилья к 2027 году, и какие категории граждан пострадают от этого в первую очередь?
- Такой прогноз к 2027 году выглядит вполне реалистично: стройка замедляется, а спрос может вырасти на фоне восстановления доходов. В зоне риска окажутся молодые семьи, арендаторы и ипотечники — те, для кого жилье не инвестиция, а жизненная необходимость. Если ситуация не изменится, именно они столкнутся с нехваткой доступных квартир первыми.
Расписка — один из способов фиксации юридического факта, прямо предусмотренных законом (п. 2 ст. 408 ГК РФ), наряду с договорами. Если расписка составлена правильно, не допускает разночтений или неоднозначного толкования, то её можно считать полноценным документом и использовать в качестве доказательства в судебных разбирательствах.
В расписке о получении денег за квартиру нужно указать:
- наименование документа, написать слово «расписка»;
- дату и место составления;
- информацию о деталях квартиры, чтобы было однозначно понятно, что денежные средства передаются в оплату покупки конкретного объекта (адрес квартиры, её кадастровый номер, ссылку на номер и дату договора купли-продажи или иные сведения);
- полученную сумму денежных средств цифрами и прописью;
- фамилии, имена и отчества покупателя и продавца, их адреса и паспортные данные (если есть ссылка на договор купли-продажи, адреса и данные паспорта указывать не обязательно).
На расписке ставится личная подпись продавца. Желательно, чтобы расписка была написана от руки, а не распечатана на принтере (в случае оспаривания для экспертизы уже будет образец почерка, а не просто подпись).
Частые ошибки при составлении расписки — это отсутствие в ней важной информации. Например, продавец пишет, что получил деньги в определённой сумме, не указывая, что это оплата за квартиру в рамках договора. В такой ситуации цель получения денег можно толковать по-разному, особенно если оплата производилась по частям и не в день заключения договора. Чем подробнее будет составлена расписка, тем меньше шансов её оспорить. Внимательнее указывайте суммы — цифры и сумма прописью должны совпадать. Если плата за покупку квартиры производится частями, то в расписке нужно пометить, что продавец получил частичную оплату.
Простая письменная форма имеет такую же юридическую силу, как и заверенная нотариально. В случае с покупкой квартиры заверять расписку у нотариуса нет необходимости, но закон допускает это по желанию сторон. При возникновении споров из договора купли-продажи квартиры при оплате наличными денежными средствами расписка будет являться доказательством. Поэтому от правильности её составления зависит допустимость данного доказательства и его оценка судом.
Многие покупатели безоговорочно верят словам продавца, когда тот утверждает, что в квартире больше никто не прописан, но иногда о «тайном жильце» может не знать даже сам собственник. Однако такому «соседу» могут приходить штрафы в почтовый ящик, да и в платежках за ЖКХ этот незнакомец тоже будет учтен. О том, как снять с регистрации такого «зайцы», aif.ru рассказала юрист Ксения Зайцева.
«Проверить, нет ли в вашей квартире таких незнакомцев, можно на госуслугах или в МФЦ, где нужно запросить единый жилищный документ, выписку из домовой книги, если данные эти данные успели оцифровать, или адресную справку, — объясняет она. — В этих документах указывают всех зарегистрированных . А если вы покупаете квартиру в ипотеку, проверить, не прописан ли в ней кто-нибудь, должен банк. Если в квартире и правда кто-то числится, можно рассчитывать на компенсацию от прежнего собственника».
Произойти такая ситуация может из-за ошибки работников паспортного стола или если жилец использовал фиктивные документы. Как правило, в этом случае чужой человек не проживает в квартире, не платит налог на имущество и не оплачивает коммунальные платежи. «Выписать» незнакомца можно через суд, объясняет Зайцева.
«Если просьбы добровольно сняться с регистрации не помогают, собирайте пакет документов, — говорит она. — Понадобятся исковое заявление о выселении из жилого помещения, копия паспорта владельца, свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН. Кроме того, дополнительно могут запросить квитанции и чеки по оплате коммунальных услуг. Также в делах о выселении обязательно участие прокурора, так что уведомить о начале судебного процесса нужно и его, отправив ему копию иска. Обычно такие суды длятся от трех до шести месяцев».
Кстати, довольно часто «выписывать» из квартир приходится бывших супругов или детей, в этом случае в суд нужно будет отправить и копию свидетельства о разводе или рождения детей. А вот снять с регистрации других собственников без их согласия нельзя, особенно если нет очень веских причин. Суд встанет на сторону истца, только если размер доли у другого собственника незначительный, он не платит налоги на имущество и не появляется в квартире.
Многие люди не обременяют себя заботами по принятию наследства, считая, что они и так являются законными наследниками.
Особенно часто такая ситуация возникает в случае с пережившим супругом, тем более, если никаких других наследников нет.
Но иногда такая самоуверенность дорого обходится: например, когда свои права на квартиру неожиданно заявляет муниципальная администрация, считая, что раз никто не вступил в наследство, то наследуемое имущество является выморочным и должно перейти в государственную собственность.
Причем возникнуть такая ситуация может не сразу, а спустя многие годы после того, как прежнего владельца жилья не стало.
В связи с чем часто возникает вопрос: можно ли получить наследство, если после смерти родственника прошло очень много времени, например, 20 лет?
Ответ - да, можно, есть два варианта действий.
Первый - доказать, что вы приняли наследство фактически (в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя пользовались его имуществом, принимали меры к его сохранению, оплачивали его содержание).
Словом, должно быть подтверждение, что наследник выразил свою волю принять наследство своими конкретными действиями.
Тогда, доказав этот факт, можно добиться в суде решения о признании вас собственником наследственного имущества даже спустя много лет (ст. 1153 ГК РФ).
Второй вариант: доказать (также в судебном порядке), что вы стали собственником имущества в силу приобретательной давности (так как владели им открыто, добросовестно и непрерывно не менее 5 лет — в отношении движимого имущества и не менее 15 лет — недвижимого имущества) (ст. 234 ГК РФ).