8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Согласно прогнозу ЦБ, рост ипотечных кредитов на балансе банков должен составить 6-11% в 2026 году и 10-15% в 2027 году, поскольку охлаждение спроса из-за ужесточения с 1 февраля нынешнего года условий «Семейной ипотеки» будет частично компенсироваться оживлением рыночной ипотеки на фоне снижения стоимости кредитов. Возможно, по итогам года так оно и будет, но пока результаты ипотечного сегмента не очень впечатляют.
Точнее, как следует из данных Объединенного кредитного бюро (ОКБ)*, совокупные показатели января-февраля впечатляют даже очень: за эти два месяца россияне оформили 153,94 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 678,98 млрд рублей, что на 82% больше по количеству и на 92% по общему объему, чем было в январе-феврале 2025 года. Но все же понимают, что это результат ажиотажного (и потому далекого от объективного) январского спроса на льготную ипотеку. С 1 февраля ее правила изменились, и картина сразу стала совершенно иной.
В частности, за февраль банки выдали россиянам 65,93 тысячи жилых кредитов — по сравнению с январем количество выдач сократилось на 25%, а их объем — на 41%. Да, год к году показатели ушли в плюс на 22% и 8% соответственно, однако, как считают аналитики, это никого не должно вводить в заблуждение. «Февраль прошлого года был отмечен одним из самых низких показателей количества выдач за последние несколько лет. Если же сравнивать с четвертым кварталом 2025 года, когда ежемесячный объем ипотечного кредитования составлял в среднем 615 млрд рублей, то февраль 2026 года не достиг и половины от этого уровня», — поясняют в ОКБ.
И особо отмечают тот факт, что в феврале доля нового жилья упала до 27% от общего количества и 40% от общего объема ипотечных кредитов, то есть вторичка оттянула на себя внушительные 73% и 60%. Год назад новостроечные показатели находились на уровне 56% по количеству и 68% по объему, но теперь почти три четверти ипотечных кредитов выдаются на готовое жилье, что не может не расстраивать девелоперов.
Перераспределение ролей между первичным и вторичным рынком привело к тому, что «средний размер ссуды на покупку жилья в феврале сократился по сравнению с показателем января на 1 млн рублей — до 3,84 млн рублей. При этом средний размер ипотеки на покупку жилья в новостройке был равен 5,74 млн рублей, на покупку вторички — 3,16 млн рублей. В феврале прошлого года средний размер ипотечного кредита составлял 4,33 млн рублей (для первичного жилья он был равен 5,49 млн рублей, для вторичного — 3,2 млн рублей)», делятся подробностями эксперты ОКБ.Кроме того, по их подсчетам, полная стоимость кредита (ПСК) на покупку жилья в феврале поднялась до 18,92%. При этом ПСК на покупку квартиры в новостройке была равна 17,5%, на покупку готового жилья — 19,9%. В январе ПСК по ипотеке в целом была на уровне 17,57% (17,18% и 19,06% соответственно). Словом, 2026 год будет для ипотечного рынка непростым, даже несмотря на ожидаемое дальнейшее снижение ключевой ставки, которое, скорее всего, не окажет существенного оживляющего эффекта, считают в Объединенном кредитном бюро.
— Во-первых, возьмите себе за правило всегда сохранять показания счётчиков и проверять, какой объём горячей и холодной воды в итоге написан в платёжке, — советует эксперт по жилищному праву и проблемам реформы ЖКХ Виктор Федорук. — Сверяйте цифры в квитанциях сразу за несколько месяцев — тарифы официально утверждаются для каждого региона, о любых изменениях управляющая компания должна сообщать.
Во-вторых, обратите внимание на строчку «Содержание жилого помещения», его стоимость рассчитывают в зависимости от метража квартиры — нет ли ошибки в цифре. В-третьих, перепроверьте расходы на отопление. Общий объём тепла, который потребил дом, делят на площадь квартир, и эту информацию можно либо найти в платёжке, либо запросить у УК.
"Возвращаясь к проблемам строительной отрасли, правильно заняться решением задачи повышения производительности труда и престижа рабочих профессий, подготовки профессиональных кадров. Да, это сложнее, чем привлечение рабочей силы из-за рубежа (кстати, как показывает опыт, сейчас ее нельзя назвать дешевой). Но этим необходимо заниматься", - написал он, добавив, что когда идут по легкому пути, как правило, через какое-то время это приводит к большим сложностям, чем в его начале, что можно увидеть на примере других стран.
"Перерегистрация СНТ непосредственно в ТСН будет необходима при решении внести изменения в устав по какому-либо поводу", - отметил доцент юридического факультета Финансового Университета при Правительстве РФ Андрей Белоусов.
По его словам, в этом случае в документе помимо СНТ должно появиться наименование формы ТСН, поскольку садоводческое некоммерческое товарищество - это всего лишь один из видов товарищества собственников недвижимости.
В законе о садоводстве прямо закреплено, что СНТ - это специализированная форма ТСН, созданная для ведения садоводства и управления общей инфраструктурой таких территорий, пояснил директор по развитию проекта "Мой гектар" Игорь Калинин. При этом, по его словам, товарищество собственников недвижимости - это организационная форма, которая может применяться для управления разными типами недвижимости: от многоквартирных домов до коттеджных поселков или гаражных комплексов.
Основная правовая база деятельности СНТ закреплена в Федеральном законе №217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд", в котором описан порядок управления товариществом, проведение общих собраний, формирование взносов и содержание общего имущества, обратил внимание доцент Финансового университета при Правительстве РФ Марчел Кырлан. Деятельность же ТСН регулируется Гражданским кодексом РФ, добавил специалист. Такая форма используется для объединения собственников различных объектов недвижимости для управления общим имуществом. По словам доцента, она удобна в случаях, когда на территории садового товарищества расположены не только садовые участки, но и жилые дома, инженерные сети, дороги, системы водоснабжения и другие объекты инфраструктуры, которыми необходимо управлять как единым имущественным комплексом.
"Форма ТСН позволяет объединять владельцев разных объектов недвижимости, расположенных на одной территории", - подчеркнул Кырлан.
Таким образом, перерегистрация СНТ в ТСН может быть добровольной по решению собственников, если такое решение принято на общем собрании членов организации, добавил эксперт. Причем после нее основные задачи организации останутся прежними: управление общим имуществом, содержание инфраструктуры, сбор членских взносов и организация коммунальных и хозяйственных услуг. Но изменятся структура органов управления и порядок взаимодействия между собственниками недвижимости.
Кстати, садоводческая или дачная некоммерческая организация вправе, но не обязана перерегистрироваться как ТСН в виде товарищества собственников жилья (ТСЖ) даже в том случае, если ее территория находится в пределах границ населенного пункта и на всех участках расположены жилые дома, уточнил доцент кафедры гражданского права и процесса Государственного университета управления, кандидат юридических наук Владимир Попов.