8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Запрет на проведение сделок с недвижимостью за наличный расчет был поддержан Генеральной прокуратурой. И это, очевидно, ключевая оценка инициативы, автором которой является зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Речь идет о проекте, регулирующем деятельность риелторов. Его цель — обезопасить процесс купли-продажи жилья в России. Однако, по мнению экспертов рынка недвижимости, у нововведения есть как сильные, так и слабые стороны.
«Законопроект о запрете сделок с жильем за наличные появился не на пустом месте, — отметила Светлана Разворотнева. — Это один из шагов по созданию в России целой системы по безопасности купли-продажи недвижимости». Депутат напомнила, что в 2022 году Генпрокуратура выявила более 6 тыс. случаев преступлений, связанных с лишением граждан квартир, в 2023-м их было уже свыше 8 тыс. Преступники нанесли гражданам ущерб на десятки миллиардов рублей и сумма эта постоянно растет.
Печальную статистику поможет пресечь установление правил покупки жилья с помощью безналичного расчета. Эту идею поддержали риелторы: в Российском союзе участников рынка недвижимости отметили, что возможность осуществлять расчеты за сделки с квартирами за наличные действительно часто является источником мошеннических схем. Но у предложения Разворотневой есть и противники. Так, объединение инкассаторов «Росинкас» заявило, что считает меру опасной и «неконституционной по своей сути», ведь согласно действующему закону граждане имеют право сами выбирать, как хранить деньги и в какой форме проводить расчеты.
По словам управляющего партнера проектной компании IDI-Project Дмитрия Владимирова, запрет на проведение сделок с недвижимостью за наличные средства будет способствовать повышению прозрачности финансовых операций, борьбе с уклонением от налогов, но, самое главное, позволит уменьшить использование мошеннических схем при купле-продаже недвижимости, что должно защитить потребителей. По данным полиции, в 2024 году мошенники совершили порядка 765 тыс. операций с недвижимостью. Когда платежи проходят через банк, у госорганов появляется возможность отслеживать движение денежных средств и выявлять подозрительные операции. Плюс безналичные формы расчетов позволяют зафиксировать сам момент оплаты, получив банковское подтверждение. Каждая операция документируется, и в случае возникновения споров есть возможность доказать факт передачи денег, что особенно важно при юридических разногласиях, отметил эксперт.
При этом следует заметить, что рынок недвижимости и сам давно уже двигался к безналичному расчету. «На сегодняшний день доля сделок с недвижимостью, оплачиваемых наличными, составляет около 10-15%», — отмечает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но в этот объем включены и так называемые комбинированные формы оплаты, когда часть суммы, например, задаток, передается продавцу наличным, а остальные средства — через банк. Скажем, при продаже квартиры стоимостью 40 млн рублей покупатель может внести 10 млн наличными в качестве существенного задатка, если требуется время для подготовки документов или решения других вопросов. Причина сохраняющегося наличного расчета при внесении задатков — особенности банковских процедур. При переводе суммы свыше 500 тыс. рублей банки часто приостанавливают операции для проверки происхождения средств, что может затянуть процесс сделки.
По словам управляющего партнера Penny Lane Realty Андрея Садо, как правило, полностью наличные сделки — большая редкость и составляют не более 1% от общего объёма. Как правило, они связаны со специфическими случаями, например, с участием иностранных покупателей, у которых нет банковского счета в России.
К преимуществам обсуждаемой инициативы можно отнести безопасность и проверку купюр при внесении наличных через кассу банка. Это снижает риск получения фальшивых денег, особенно при крупных сделках, когда ручная проверка всех купюр может быть трудоемкой и затратной. Также перевод средств через банковские счета делает операции более прозрачными, что позволяет госорганам эффективнее контролировать финансовые потоки, снижая риски мошенничества и легализации незаконных доходов.
Однако у инициативы есть и недостатки. Один из них — рост административной нагрузки для граждан. Обычные люди, не имеющие опыта в финансовых операциях, могут столкнуться с необходимостью предоставления объяснений о происхождении средств. Это усложнит процесс проведения сделок и может стать барьером для добросовестных участников рынка.
Еще один недостаток — снижение гибкости расчетов. Ранее использование банковских ячеек позволяло проводить сделки быстро и без лишней бюрократии. Теперь же потребуется оформление дополнительных документов и взаимодействие с банком, что может замедлить процесс, предупредил эксперт.
Лето в этом году снова обещают жаркое — а значит, еще больше людей захотят установить в своей квартире кондиционер. Однако последние примеры из судебной практики настойчиво показывают нам, как эти самые кондиционеры удаляют из квартир принудительно.
А все дело в том, что большинство собственников при установке этого устройства вовсе не задумывались о соблюдении необходимых правил.
На уровне Верховного суда РФ было подтверждено, что установка внешнего блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома (а, как правило, именно так монтируется система кондиционирования в квартире) является формой использования общедомового имущества.
А это значит, собственнику квартиры нужно получить согласие остальных собственников помещений этого дома на то, чтобы использовать часть фасадной стены под блок своего кондиционера.
Ведь по закону все собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). И один собственник не может противопоставлять свой интерес всем остальным.
Кроме того, тот же ЖК РФ предусматривает, что объекты общедомового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению общего собрания собственников (определение ВС РФ № 5-КГ22-150-К2).
Таким образом, кондиционер в квартире могут признать законным только при условии, что есть решение общего собрания собственников, одобряющее установку его внешнего блока на фасаде дома.
Согласитесь, дома, где такие решения приняты, можно пересчитать по пальцам — а вот домов, где на фасаде есть кондиционеры, намного больше. Поэтому в судах сейчас растет число дел о принудительном демонтаже кондиционера со стены многоквартирного дома.
Обратите внимание, что даже при наличии решения общего собрания кондиционер все равно придется снять, если он не соответствует требованиям оформления фасада дома или дом отнесен к объектам исторического или культурного наследия.
В таком случае собственнику придется пройти дополнительное согласование с контролирующими органами. Но добиться положительного решения можно далеко не всегда.
В России обсуждается закон об изъятии бесхозных участков. Теперь, если вы не ухаживаете за своей землей достаточно длительное время, её могут счесть заброшенной и изъять в пользу государства. Aif.ru проконсультировался с юристом о тонкостях нового закона.
«Сейчас действительно обсуждается механизм изъятия неиспользуемых земельных участков и аварийных построек в населённых пунктах, — рассказала юрист Илона Гуськова. — Однако важно понимать, что процедура должна соответствовать действующему законодательству, а не проводиться произвольно. Есть несколько моментов, которые важно учитывать».
Так, например, интересно, на каком именно основании могут изъять участок. Юрист приводит конкретные характеристики.
«Действующие нормы (Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, ФЗ „О государственной регистрации недвижимости“) уже предусматривают возможность изъятия земель», — напоминает Гуськова.
Эксперт отметил, что это возможно только в строго определённых случаях:
- если участок не используется по назначению (например, земля для ИЖС, но дом не построен в установленные сроки — т. 284 ГК РФ);
- если собственник нарушает земельное законодательство (например, загрязнение участка, использование не по целевому назначению — ст. 285 ГК РФ);
- если постройка признана аварийной и угрожает безопасности по решению межведомственной комиссии)«.
Новая инициатива, как считает Гуськова, может расширить эти основания, включив:
- длительное (более 3–5 лет) отсутствие ухода за участком (заросли, мусор);
- отсутствие контактов с собственником (если он не платит налоги и не реагирует на уведомления).
Понятно, что произойдет изъятие не в один день.
«Процедура не может быть мгновенной, — объясняет юрист, — закон требует соблюдения нескольких этапов».
Этапы в процессе изъятия участка
1. Выявление бесхозного объекта (жалобы соседей, рейды администрации).
2. Поиск собственника (через Росреестр, налоговую, публикации в СМИ).
3. Предупреждение и предписание (владельцу дадут срок на приведение участка в порядок — от 6 месяцев).
4. Судебное решение (если собственник не принимает меры, местные власти обращаются в суд).
5. Компенсация или продажа с торгов (в некоторых случаях владельцу могут выплатить рыночную стоимость).
Оказывается, далеко не всегда потерявшие землю владельцы смогут получить за неё хотя бы финансовое возмещение.
«Если участок изымается для госнужд (например, под дорогу или соцобъект), — рассказывает Гуськова, — компенсация будет по рыночной стоимости (ст. 281 ГК РФ). Если это происходит из-за нарушений (неиспользование, аварийность) — оплата возможна, но не гарантирована. Если собственника не нашли — земля перейдёт в муниципальную собственность».
А они тоже существуют. И первым из них эксперт называет субъективность оценки «заброшенности»: чиновники могут трактовать её по-разному.
«Главное, чтобы участки не начали уходить от хозяев без видимых причин, — считает она, — ведь „заброшенность“ каждый понимает по-своему».
Также в числе рисков юрист называет проблемы с уведомлением. Если владелец живёт в другом городе, он может попросту пропустить предупреждения.
«Нельзя забывать и о коррупционной составляющей, — убеждена юрист, — риск изъятия „нужных“ участков под застройку тоже сохраняется».
Гуськова убеждена: инициатива имеет рациональное зерно — заброшенные участки действительно создают проблемы. Но ключевой вопрос — насколько прозрачным и справедливым будет процесс.
«Чтобы избежать злоупотреблений, необходимы чёткие критерии „заброшенности“ (например, отсутствие ухода более 5 лет + аварийность), — считает она. — Не менее важна гарантия уведомления собственников (через Росреестр, письма, публикации). Отдельно стоит предусмотреть в законе возможность оспаривания изъятия в суде и компенсацию, если участок изымается не за нарушения, а для госнужд».
На рынке новостроек рассрочка от застройщика уже не выглядит экзотикой. Это стало популярной альтернативой ипотеке, особенно в условиях, когда ставки по кредитам остаются высокими, а банки не готовы одобрять кредиты массово. Однако растущий объём сделок с рассрочкой вызывает всё больше обеспокоенности со стороны банков и регуляторов. В этой статье разберёмся, почему банковское сообщество воспринимает рассрочки как угрозу, и как это может повлиять на покупателей и рынок недвижимости в целом.
Рассрочка — это схема, при которой покупатель вносит первоначальный взнос, а остальная часть суммы выплачивается напрямую застройщику по согласованному графику, без участия банка. В отличие от ипотеки, здесь нет процентной ставки, андеррайтинга и проверки платёжеспособности.
По данным аналитического центра «Дом.РФ», к середине 2025 года количество сделок с участием рассрочки выросло почти втрое по сравнению с 2023 годом. А в некоторых регионах, например в Санкт-Петербурге, рассрочка используется в 35–45% первичных продаж — особенно в комфорт- и бизнес-классе.
Такой формат стал популярен по нескольким причинам:
- Рост ипотечных ставок выше 16% в 2024 году сделал кредиты менее доступными.
- Некоторые застройщики предлагают рассрочку на 12–36 месяцев с нулевым удорожанием.
- Отсутствие необходимости подтверждать доходы делает формат доступным для самозанятых, ИП и фрилансеров.
1. Снижение доходов банков
Главная причина недовольства очевидна — рассрочка вытесняет ипотеку. А значит, банки теряют прибыль от процентов, комиссий, страховых и других сопутствующих услуг. Особенно остро это чувствуется в период стагнации: объёмы ипотечного кредитования уже снизились на 30% за год, по данным Центробанка.
2. Угроза системе проектного финансирования
Сегодня 99% строек реализуются через эскроу-счета. Застройщик получает доступ к деньгам дольщиков только после сдачи дома, а стройку финансирует банк.
Но если покупатели платят напрямую застройщику, минуя эскроу, у девелопера появляется дополнительный денежный поток, не контролируемый банком. Это нарушает баланс рисков. В случае срыва сроков или финансовых проблем у застройщика, банк может не вернуть свои средства, а покупатель — остаться без квартиры и компенсаций.
3. Отсутствие прозрачности
Рассрочки не отражаются в кредитных историях. В результате банки не видят реальной долговой нагрузки клиента. Это особенно опасно при оформлении ипотеки в другом банке: человек может получить кредит, уже имея серьёзные обязательства перед застройщиком, о которых никто не знает.
Центробанк уже высказывался по этому поводу. Весной 2025 года в одном из обзоров финансовой стабильности Банк России отметил резкий рост задолженности граждан перед застройщиками — на конец марта сумма достигла 1 трлн рублей.
Регулятор подчеркнул, что рассрочки выходят за рамки регулируемого кредитного рынка. Это может повлечь риски как для покупателей, так и для банков, участвующих в проектном финансировании. Возможные меры, которые сейчас обсуждаются:
- Учет рассрочек в расчётах долговой нагрузки (ПДН).
- Введение требований к застройщикам по раскрытию данных о рассрочках.
- Ограничение на совмещение рассрочки с участием в льготных программах.
На первый взгляд, рассрочка — это просто и удобно. Но есть нюансы:
- Нет защиты государства. В отличие от ипотеки через эскроу-счёт, в рассрочке покупатель сам финансирует стройку. В случае банкротства застройщика вернуть деньги будет практически невозможно.
- Ограниченные варианты. Рассрочку чаще предлагают на квартиры, которые хуже продаются или находятся в ранней стадии строительства.
- Цена может быть выше. Визуально квартира по рассрочке может стоить столько же, но итоговая стоимость из-за скрытых условий (удорожание после первого года, обязательные платежи) может оказаться выше ипотечной.
- Нет налоговых вычетов. Рассрочка не даёт права на налоговый вычет по процентам, как в ипотеке, а значит, экономия теряется.
У самих девелоперов отношение к рассрочкам неоднозначное. С одной стороны, это инструмент, который помогает поддерживать спрос в условиях высокой ключевой ставки. Особенно это важно для региональных застройщиков и тех, кто работает в сегменте массового жилья.
С другой стороны, чрезмерное увлечение рассрочками грозит подорвать финансовую устойчивость компании. В отличие от ипотеки, где деньги приходят банку сразу, по рассрочке платежи поступают постепенно — а расходы на стройку идут постоянно.
Некоторые крупные компании, такие как «ПИК» и «ЛСР», уже начали отказываться от рассрочек, считая их слишком рискованными и невыгодными в долгосрочной перспективе.
Скорее всего, рассрочки никуда не исчезнут — но их роль будет снижаться. Основной сценарий: сохранение формата в рамках специальных программ (например, 0% на 6 месяцев), но под более жёстким контролем.
Покупателям стоит внимательно читать условия и консультироваться с юристами, прежде чем соглашаться на рассрочку. А застройщикам — помнить, что временная выгода не всегда оправдывает стратегические риски.
Рассрочки стали важным инструментом продаж в кризисное время, но они нарушают установленную экосистему, где главную роль играют банки и эскроу-счета. Регуляторы готовятся ужесточать правила, а банкам всё труднее удерживать позиции. Будущее рассрочек — в прозрачности, умеренности и партнёрском подходе к клиентам.