Вопросы налогообложения капитальных сооружений организаций отражены в Обзоре Верховного Суда РФ № 4/2026 (см. также новость от 5 мая 2026 г.), доведенном налоговым органам письмом ФНС России от 7 мая 2026 г. № БС-36-21/3766@. В частности, ФНС обращает внимание на решения, относящиеся к разграничению движимого и недвижимого имущества (Информация ФНС России от 29 мая 2026 года).

По общему правилу, сооружение, находящееся на балансе организации, облагается налогом, если оно учтено как основное средство, возведено в качестве объекта капитального строительства и отвечает признакам недвижимости вне зависимости от наличия сведений в ЕГРН.

Так, сооружения организаций облагаются налогом, если они отвечают всем перечисленным критериям, в т.ч. имеют несущие капитальные конструкции, размещаемые на земельном участке (п. 1 ст. 374 НК РФ, п. 23 ч. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ). Например, элеваторы относятся к опасным производственным объектам, проектирование и строительство которых проводится соответствии с ГрК РФ. Суды считают, что такой объект является комплексом сооружений, который должен рассматриваться как результат капитального строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ) и подлежит налогообложению на основании п. 1 ст. 374 НК РФ. При этом, по общему правилу, регистрация права в ЕГРН не является необходимым условием для признания объекта недвижимостью (абз. 3 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25).

Что касается технологических трубопроводов, то к ним относятся (п. 23 ч. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ) результаты строительства, представляющие собой линейные строительные системы, имеющие наземную, надземную и (или) подземную части, состоящие из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций. В пояснениях к группировке "Сооружения" ОКОФ отмечено, что таковым является каждый отдельный объект со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Трубопроводы как объекты налогообложения, отвечающие вышеуказанным условиям и возведенные с получением разрешения на капитальное строительство, предназначены для связи сооружений предприятия между собой внутри площадки комплекса – для обеспечения его сырьем и энергоресурсами (воздухом, азотом, водой, паром, топливом, электроэнергией и т.д.).

Утверждены поправки в Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД (вступят в силу в сентябре). Изменение норм о лицензировании необходимо в связи с давними изменениями Жилищного кодекса РФ: осенью прошлого года были уточнены требования к лицензиатам и соискателям, а также органам жилнадзора переданы полномочия лицензионных комиссий (ЖК РФ в указанной редакции начнет действовать с 1 сентября 2026 года) (Постановление Правительства России от 23 мая 2026 г. № 588).

Так, появится новое лицензионное требование – и лицензиаты, и соискатели должны будут соответствовать следующим требованиям к персоналу и материально-техническому обеспечению:

• наличие нежилого помещения (в собственности или по договору), где можно хранить техдокументацию на МКД и бумажные подлинники протоколов ОСС. Такое помещение должно быть в том же регионе, где лицензиат получил лицензию. Таким помещением может владеть даже не сама УК, а ее подрядчик или иной контрагент;
• наличие собственного работника или работника подрядчика, которого привлекает УК, которые обеспечивают ряд трудовых функций, в том числе обеспечение постоянной готовности ВДИС для предоставления коммунальных услуг, обеспечение уборки, обеспечение работ по текущему ремонту и т.п. Таким образом, во-первых, УК и впредь не обязана держать большой собственный штат работников, а во-вторых, требования сформулированы таким образом, что если у УК будет всего один работник, который, согласно его должностной инструкции, должен обеспечивать одновременно все эти функции, формально лицензионное требование будет соблюдено.

Несоответствие же этим кадровым и техническим требованиям расценивается в качестве грубого нарушения лицензионных требований.

Еще одно новое лицензионное требование к лицензиатам – это получение паспорта готовности к отопительному периоду на каждый МКД в управлении, но его нарушение само по себе грубым не является.

Покупка земельного участка под строительство дома по семейной ипотеке сопряжена с рядом рисков, которые важно учитывать при оформлении кредита.

Семейная ипотека предполагает строгие требования к объекту кредитования, процессу строительства и участникам сделки, что может создать сложности для заёмщика.


Риски, связанные с земельным участком
Неподходящий вид разрешённого использования (ВРИ). Участок должен иметь ВРИ «ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство) или «ЛПХ» (личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта). Садовые участки (СНТ) часто не подходят, так как банки считают их менее ликвидными, а строительство на таких землях сопряжено с рисками проблем с коммуникациями и инфраструктурой.

Наличие зарегистрированных построек. Если на участке есть зарегистрированные в Росреестре здания (жилые или нежилые), это может стать причиной отказа в ипотеке. Даже незарегистрированные самовольные постройки (например, сарай, баня или старый дом) могут вызвать вопросы у банка. В некоторых случаях кредитор может потребовать их демонтировать или легализовать.

Проблемы с документами. Необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на участок, и отчёт об его оценке. Ошибки в документах, споры о границах участка или наличие обременений (например, арестов, прав третьих лиц) могут привести к отказу в кредите или судебным разбирательствам в будущем.

Расположение участка. Банки могут устанавливать требования к локации: например, дом должен находиться в определённом расстоянии от транспортной и социальной инфраструктуры. Если участок расположен в труднодоступном месте или в регионе с низкой инфраструктурой, получить одобрение ипотеки будет сложно.

Риски, связанные со строительством
Обязательность договора подряда. Семейная ипотека не допускает самостоятельное строительство. Необходимо заключить договор подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, аккредитованным банком. Это ограничивает выбор подрядчиков и может увеличить стоимость работ.


Использование эскроу-счёта. Расчёты с подрядчиком происходят через эскроу-счёт: деньги перечисляются ему только после завершения строительства и регистрации дома. Это защищает банк, но создаёт риски для заёмщика, если подрядчик не выполнит работы в срок или некачественно.


Требования к дому. Строение должно быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания, соответствовать определённым нормам (например, ограничение по этажности — не более трёх уровней, высота — не более 20 м). Если дом не будет соответствовать требованиям, банк может отказать в дальнейшем финансировании или потребовать досрочного погашения кредита.


Сроки строительства. В зависимости от типа застройки (домокомплект или проект) установлены лимиты на сроки завершения строительства (например, 12 месяцев для домокомплекта, 24 месяца для строительства по проекту). Задержка может привести к нарушению условий договора и повышению процентной ставки.

Финансовые и юридические риски
Большой первоначальный взнос. Обычно требуется внести от 20,1% стоимости участка и строительства. Для многих семей это становится серьёзным финансовым барьером, особенно в условиях высокой инфляции и растущих цен на недвижимость.

Дополнительные расходы. Заёмщику необходимо оплатить страхование жизни и здоровья, а также страхование имущества. Эти затраты могут быть значительными.

Риск повышения ставки. Если программа семейной ипотеки будет досрочно прекращена или условия банка изменятся, семья может столкнуться с пересмотром процентной ставки.

Ограничения по сумме кредита. Максимальная сумма кредита зависит от региона: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — до 12 млн рублей, в остальных регионах — до 6 млн рублей. Если стоимость участка и строительства превышает лимит, разницу придётся покрывать из собственных средств.

Как минимизировать риски
Тщательно проверяйте документы на участок: выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, отсутствие обременений и споров о границах.
Выбирайте аккредитованного банком подрядчика с хорошей репутацией, опытом и отсутствием судебных исков.
Контролируйте ход строительства, фиксируйте этапы работ (фото, видео), чтобы при необходимости предоставить доказательства банку.
Изучайте условия договора ипотеки, особенно пункты о сроках строительства, требованиях к объекту и последствиях их нарушения.
Рассмотрите возможность использования материнского капитала в качестве части первоначального взноса, если это предусмотрено условиями банка.

«Правительству... при участии МЧС России и заинтересованных исполнительных органов субъектов Российской Федерации разработать механизмы страхования жилых помещений от чрезвычайных ситуаций», — говорится в перечне поручений.

Ответственным назначен российский премьер Михаил Мишустин. Доклад президент ждёт до 1 сентября.

Ранее в Госдуме предложили ввести вычет на страхование ипотеки для семей.