аказчиком экспертизы проекта выступило нижегородское ООО «Асгард». Заказчик проектной документации - ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» - именно эта организация управляет кинотеатром «Победа», после того, как Росимущество выиграло суды по его изъятию у предпринимателей, включая родственников экс-мэра Саратова Юрия Аксененко. Земля и само здание находятся в федеральной собственности и в 2022 году были переданы в распоряжение Агентства. 

Средневолжский филиал Агентства прямо под новый год - 29 декабря 2025 года заключило с «Асгардом» договор на разработку проекта сохранения. БВ, кстати, на госзакупках договор не обнаружил. 

До «Асгарда» здание изучали дважды - с разницей в почти 20 лет. Так, в 2005 году ООО "Геотехника-СПИ" обследовало строительные конструкции здания, выяснив, что оно в целом находится в работоспособном состоянии. Но отдельные конструктивные элементы должны быть усилены, а инженерные коммуникации обновлены. Тогда же специалисты изучали грунты. Год спустя строительно-коммерческая фирма "КАРКАС" разработала рабочий проект по частичному усилению фундаментов в том числе методом инъектирования стен буроинъекционными сваями, железобетонной обоймой, усиления проемов металлическими обоймами. 

К теме вернулись в 2024 году, когда ООО "НИКАСПЕЦСТРОЙ" провело анализ текущего состояния объекта, составило технический отчет и разработало акт определения влияния планируемых работ. Также компания выполнила проект противоаварийных мероприятий, включавший в себя закрытие дефектных участков южного фасада и карниза профлистом на каркасе для исключения падения дефектных фрагментов. Проект предусматривал перевеску водосточной системы, укрепление кладки и расшивку трещин. Тогда же специалисты подчеркивали, что стены южного фасада и приямок наружного входа в подвал находятся в аварийном состоянии с большим износом конструкций. Кровля и водосток сильно изношены, а фасад требует ремонта и реставрации. 

Специалисты «Асгарда» вновь провели  инженерные изыскания, выяснив, что здание находится в работоспособном состоянии за исключением отдельных участков. Так, фундамент в целом в норме, за исключением отдельных участков. Стены - то же самое, за исключением мест с трещинами и разрушением кладки на 1-м этаже. Крыша также достаточно нормальная - за исключением мест, где коррозия затронула арматуры железобетонных плит покрытия, стальные элементы ферм и прогонов.

Перекрытия находятся в работоспособном техническом состоянии, за исключением отдельных участков: в подвале уменьшена ширина сечения монолитной железобетонной балки, арматура перекрытия над подвалом и 1-м этажом подверглась коррозии, есть пробитые отверстия, трещины. Все пять лестниц в хорошем состоянии, хотя некоторые ступени имеют сколы и трещины. В аварийном состоянии - спуск в подвал, что связано с обвалившейся кирпичной кладкой стены и прогнувшейся кровлей. 

Полы в подвале деформированы, полы по грунту на 1-м этаже в целом нормальные, но есть деформация из-за гниющих лагов. Коррозия также постигла входную дверь, есть протечки в системе отопления, на батареях нет регулирующей арматуры, трубы не заизолированы, а тепловой пункт элеваторного типа - морально-устаревший. Зато системы вентиляции - с подогревом воздуха в зрительном зале - работают исправно. 

В здании отсутствует горячая вода, в системе водоснабжения на линии водомера нет задвижки с электроприводом, нет автозапуска насоса пожаротушения, количество пожарных кранов не соответствует требованиям, стальные трубопроводы подверглись коррозии, бойлер для горячей воды подключен на гибкой проводке, нет дренажного приямка в ИТП. Состояние системы водоснабжения в итоге - ограниченно-работоспособное.

Система энергоснабжения многократно переделывалась и дорабатывалась. Любопытно, что в этой части исследования отмечается, что «часть помещений первого этажа (фойе, эстрада, прилегающие помещения) находится в запустении и не эксплуатируется». Из дефектов - нарушены способы монтажа проводки, есть открытые распредкоробки в подвале здания, здесь же нет света, нет системы молниезащиты здания. 

Специалисты предлагают восстановить кирпичную кладку стен: очистить, вычинить повреждённые участки, докомпоновать утраченные фрагменты, укрепить конструкции, обработать биоцидным составом и отремонтировать швы. Аналогичные работы проведут с бутовой кладкой фундамента в подвале. Для вентиляции подвала раскроют заложенные продухи с южного и западного фасадов. На фасадах отреставрируют и воссоздадут декоративные элементы, заменят часть окон на южном фасаде, дверные заполнения на западном и восточном фасадах, оконные отливы, козырьки южного фасада, а также полностью заменят водосточную систему.

Перед кровельными работами временно демонтируют декоративные световые конструкции с крыши - собственно слова «Победа». Каркас и буквы отключат от электропитания, затем спустят краном с крыши и отправят на временное хранение.  закрепив тросами для плавного опускания. После завершения кровельных работ конструкции смонтируют обратно, при необходимости заменят повреждённые крепления. 

Также предлагается инъектирование трещин, усиление проёмов и отверстий в стенах, ремонт перекрытия над подвалом, заполнение пустот подпольных каналов. Аварийный наружный спуск в подвал заменят полностью, в подвале сделают новые бетонные полы, восстановят приямки с устройством окон. Отремонтируют защитный слой бетона сборных плит покрытия, проведут антикоррозионную обработку металлических ферм, заменят, усилят и добавят недостающие элементы стропильной системы, а деревянные конструкции обработают огнебиозащитой. Заменят обрешётку и кровельное покрытие, установят ограждение со снегозадержанием, а также заменят слои кровли над центральной частью здания. Кроме того, отремонтируют трещины в железобетонных ступенях, заменят покрытие парапетов и устроят ходовые мостики на чердаке.

Обозначен и перечень работ для улучшения визуального облика здания. Так предлагается на фасадах отремонтировать гладкие и рустованные поверхности, восстановить архитектурные детали и лепнину. С южной стороны, а также с южных частей западного и восточного фасадов уберут металлические листы и профнастил, сбросят старую штукатурку и заново сделают русты. Также воссоздадут утраченные капители на пилястрах, наличники вокруг окон и дверей, подоконные тяги и кронштейны.

В вестибюле демонтируют поздние ступеньки из силикатного кирпича, которые идут вдоль всей сцены. Восстановят капители колонны и пилястр, отреставрируют полы из мраморной брекчии. Уберут подвесной потолок и откроют старинные кессонированные потолки - отреставрируют их декор: розетки, тяги с иониками. Проект предусматривает частичную замену систем электроснабжения, кондиционирования воздуха, системы отопления, водоотведения и канализации.

Старые двери в плохом состоянии заменят на новые, дубовые, филенчатые, с рисунком филенок как в историческом оригинале. В отреставрированном вестибюле сделают освещение люстрами, похожими на те, что были раньше (по старым фотографиям). Различные части фасада покрасят в кирпично-красный (Cameo), белый и светло-серый.

Кстати, доступ маломобильных групп населения в кинотеатр будет по-прежнему невозможен. Специалисты уточнили, что в рамках «разумного приспособления» перепланировка и пристройки без нарушения предметов охраны невозможны. 

- Проектом предусмотрены компенсирующие мероприятия. Собственником (пользователем) ОКН предусматривается доступность объекта культурного наследия в дистанционном режиме посредством создания и развития в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет» интернет-ресурса об объекте культурного наследия и обеспечения доступа к нему инвалидов. Получение информационных услуг, предоставляемых в учреждении инвалидам возможно в электронном виде на портале кинотеатра, - говорится в акте ГИКЭ. Экспертная комиссия проект ремонта одобрила. 

Напомним, что саратовский кинотеатр «Победа» имеет очень длинную историю. Проектировал его архитектор Виктор Калмыков еще в 1935-36 годах, но строительство затянулось. В военное время в недостроенном здании работал хлебозавод, к проекту кинотеатра вернулись лишь в 1950 году и в 1955 он был открыт.  Новый кинотеатр имел 3 зала, рассчитанные более чем на 700 человек, различавшиеся по цвету отделки - Красный зал, Синий и Зеленый. Кинотеатр работал вплоть до 27 марта 2020 года, когда карантинные ограничения остановили работу кинозалов по всей стране. 

БВ писал, что в начале 2000-х здание было продано бизнесу, аффилированному с экс-мэром Саратова Юрием Аксененко. В 2020 году здание пытались продать, в том числе мэрии, затем закрыли. В 2021 году ТУ Росимущества инициировало деприватизацию объекта, несмотря на явно пропущенные сроки давности. Сейчас кинотеатр изредка проводит киносеансы - в основном, это фильмы советского времени, а также мультфильмы детям в едва ли удобное для родителей время. Здание при этом поступило на баланс ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (АУПИК), которое и занялось его содержанием.

Справка БВ. ООО «Асгард» зарегистрировано в Нижнем Новгороде в 2006 году, основной вид деятельности - деятельность в области архитектуры, связанная с созданием архитектурного объекта. Учредители на паритетной основе - выходец из Калмыкии Анатолий Ключников и нижегородец Александр Шумилкин. Последний также выступает научным руководителем и главным инженером проекта, являясь специалистом высшей категории в области сохранения объектов культурного наследия. Оба учредителя в своих регионах также заняты строительными проектами. У компании 227 госконтрактов на 609,7 млн рублей. В ТОПе заказчиков - управление капстроительства Красноярского края, кировский драмтеатр, рязанский музей-заповедник, ведомства, связанные с сохранением культурного наследия в Нижегородской области и Красноярском крае. В 2025 году в «Асгарде» работали 49 человек, выручка компании в прошлом году сократилась на 16%, до 195,2 млн рублей, чистая прибыль - 47,2 млн рублей. 

«Основной риск заключается в том, что торги могут быть оспорены должником или кредиторами. Соответственно, сделка будет признана недействительной, при этом никто не компенсирует вложения по ремонту», — рассказал юрист РИАМО.

Кроме того, большие риски связаны с осмотром имущества перед покупкой. Часто нет доступа в помещение, и невозможно понять, сколько денег потребуется вложить. Юрист советует учитывать эти риски при участии в торгах.

Ранее эксперт по недвижимости, гендиректор риелторской компании Юрий Паршиков выразил мнение, что универсального ответа на вопрос о выгоде аренды или ипотеки не существует, поскольку всё зависит от региона, доходов и условий покупки жилья.

После резонансного дела Ларисы Долиной и других случаев мошенничества с продажей недвижимости в России была кардинально пересмотрена схема оформления сделок с жильём. Как рассказал вице-президент Гильдии риэлторов Московской области Роман Вихлянцев, теперь процедура стала сложнее, но значительно безопаснее для добросовестных покупателей.

Главное нововведение — многоступенчатая система подтверждения воли продавца. Теперь сделка строится так, чтобы исключить возможность отказа от неё под предлогом «я не понимал, что делаю» или «меня обманули».

Ключевые изменения:

• Видеофиксация: Ведётся обязательная видеозапись нотариального заверения сделки.
• Опросник: Продавец подписывает специальный документ, в котором подтверждает, что действует добровольно, не находится под давлением и осознаёт последствия. В нём прямо указывается, что предоставление ложных сведений квалифицируется как мошенничество.
• Подтверждение родственников: Если это возможно, родственники продавца письменно уведомляют о том, что знают о сделке и не имеют к ней претензий.

Такая система сбора доказательств из разных источников делает практически невозможным в суде доказать, что человек «несколько раз был не в себе» и подписал документы случайно, пишет KP.RU.

В Госдуме также предлагают ввести безналичный расчет при сделках с недвижимостью.

Представьте себе, что вы после долгих метаний, поисков и оформлений документов наконец-то стали обладателем квартиры — и вдруг трах-бах, сделка признается ничтожной или оспоримой. Произойти это может по целому ряду причин. В столичном управлении Росреестра* назвали три ключевых и призвали продавцов и покупателей воспринять это как добрый совет (читай — предупреждение) не совершать рискованных ошибок.

Сначала короткий юридический ликбез. Как напоминают эксперты ведомства, ничтожная сделка недействительна с момента заключения — без решения суда, потому что нарушает закон (например, мнимая сделка). Оспоримая сделка, напротив, считается действительной, пока суд не признает обратное по иску заинтересованной стороны — например, если она совершена под влиянием обмана или угрозы.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Срок начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если иск предъявлен третьим лицом, срок отсчитывается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения угрозы, под влиянием которой была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Также, в соответствии со ст. 196 ГК РФ, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму», напоминают в Росреестре.

Теперь по сути. Продавец недвижимости просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость для экономии, например при уплате налогов, — первый очень распространенный и очень ошибочный вариант. Причем прежде всего для покупателя: в случае оспаривания сделки (неважно, на каком основании, хотя основанием может служить и вышеуказанная «экономия») именно покупатель больше всего пострадает от заниженной цены в документах.

«Во-первых, на суде обязательно выяснится, что истец знал о заниженной цене, ведь в договоре стоит его подпись — а значит, он сознательно допустил правонарушение. Во-вторых, если по решению суда сделка будет признана недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение: продавец получает квартиру обратно и отдает деньги покупателю. Однако в этом случае продавец обязан будет вернуть только сумму, указанную в договоре», — поясняет начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Москве Артем Коротаев.

Кроме того, могут возникнуть налоговые риски — ограничение налогового вычета или увеличенный налог при продаже объекта, поскольку налог высчитывается от разницы между покупкой и продажей недвижимости. Схема с занижением официальной стоимости объекта в договоре стара как мир, и призывы к покупателям не попадаться на эту удочку звучат постоянно, но пока — без стопроцентного успеха.

Вторая тема: как подчеркивают в Росреестре, чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц, а значит, и оснований для признания сделки недействительной. Покупателю необходимо обратить внимание на срок владения недвижимостью титульным собственником: оптимальным периодом считается срок от трех лет. Проверить владельцев квартиры можно, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе прав.

Наконец, перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Дело в том, что сделка, совершенная должником в течение года до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (так называемая подозрительная сделка).