В Саратове будут судить районного пристава-исполнителя. Как сообщили в региональном СУ СК, её обвиняют в злоупотреблении должностными полномочиями (ч. 3 ст. 285 УК РФ).

По информации ведомства, с января по апрель 2023 года в производстве обвиняемой находилось исполнительное производство по взысканию с 56-летней женщины задолженности в пользу банка по кредитному договору. В рамках ведения исполнительного производства обвиняемая организовала реализацию заложенного недвижимого имущества женщины по существенно заниженной стоимости без проведения актуальной оценки с привлечением специалиста-оценщика. Разница в цене при реализации составила более четырёх миллионов рублей. В итоге потерпевшая лишилась своего единственного жилища.

Уголовное дело направили в прокуратуру для утверждения обвинительного заключения.

Обменять или разменять жилплощадь на российском рынке в рамках российской юрисдикции сегодня можно, однако этот процесс значительно более непредсказуемый, чем стандартная сделка по договорам купли-продажи. Доля сделок обмена и мены на современном российском рынке жилой недвижимости не превышает, по оценке экспертов, даже 1%, однако их рыночный аналог — так называемые альтернативные сделки — сегодня превалирует на вторичном рынке.

Законы и статистика

Термины «мена» и «обмен» звучат родственно, но с юридической точки зрения их суть различается. К жилью, которым владеет государство, применяется понятие «обмен», а для частных собственников используют термин «мена». В первом случае фиксируют переход права пользования, во втором — права собственности.

В договоре мены фиксируется сделка, при которой два физических или юридических лица обмениваются собственной недвижимостью. Правоотношения сторон регулирует глава 31 Гражданского кодекса РФ. Статья 568 ГК РФ определяет обмениваемое имущество как равноценное. По закону в случае обмена неравноценным имуществом владелец более дешевого объекта доплачивает разницу в цене по договоренности со второй стороной до или после подписания документов. Эксперты отмечают сложность таких сделок, акцентируя внимание на их нераспространенности.

«Именно безденежных сделок с оформлением договора мены (а не купли-продажи) очень мало (менее 1%)»,— говорит главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.

В свою очередь, обмен жилья, предоставленного гражданам по договору социального найма, регулируется статьей 72 Жилищного кодекса РФ. Согласно ей, наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и членов своей семьи может обменять занимаемую жилплощадь на другую, но тоже предоставленную по договору социального найма. «Обмен — это сделки с неприватизированным жильем, которое не находится в частной собственности граждан. Раньше такая процедура осуществлялась на основании ордера, позже она преобразовалась в обмен по договорам социального найма»,— напоминает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Обмен стремится к нулю

Сделки обмена и мены хоть и регулируются российскими законами, но сегодня встречаются на рынке недвижимости нечасто, говорят эксперты. В Москве с 1946 года существовало Бюро по обмену жилой площади, которое, как сообщает ЦИАН, дважды в месяц издавало специальный бюллетень тиражом более 20 тыс. экземпляров с информацией о предлагаемых к обмену объектах недвижимости на всесоюзном пространстве. «Обмен как раз был особенно интересен с точки зрения возможности переезда из коммуналок — например, можно было обменять комнату в историческом центре на отдельную квартиру. Также были распространены случаи обмена между городами, например Владивосток меняли на Анапу»,— говорит Юлия Дымова.

В начале 1990-х годов бюро было фактически единственным оператором на рынке недвижимости, поскольку право частной собственности в стране находилось на ранней стадии развития: в основном люди занимали жилплощадь по ордерам, то есть не имели именно права собственности на недвижимость. В связи с этим был возможен только обмен помещениями.

После закрытия бюро его роль взяли на себя риэлторские агентства, а с увеличением количества оформленных в собственность объектов этот способ решения жилищного вопроса себя исчерпал, добавляют в «Инком-недвижимости».

«За последние годы мы не встречали таких кейсов на рынке. Это единичные запросы, которые решают наниматели с городом. Между физическими лицами если и осталась подобная практика, то она занимает менее доли процента от общего объема сделок. Для того чтобы такой обмен произошел, должно совпасть несколько факторов: два физлица должны быть одновременно заинтересованы в объектах друг друга и условиях сделки (как минимум отсутствии или наличии доплаты)»,— рассуждает руководитель офиса «Новослободский» «Инком-Недвижимости» Денис Васильев.

В Санкт-Петербурге обменом и меной с 1927 года занимается структура ГБУ «Горжилобмен». Ранее с ее помощью можно было обменять комнаты в коммуналках, но с 31 мая 2005 года, то есть со вступлением в силу нового Жилищного кодекса, такие объекты стало возможно покупать и продавать на открытом рынке. «Нынешний “Горжилобмен” ответственен за субсидии, программы расселения коммунальных квартир»,— уточняет эксперт рынка недвижимости Игорь Аболемов.

Заявители хотят получить в обмен на недвижимость в центре города полноценную однокомнатную квартиру или две комнаты в коммунальной квартире.

«Пока предложений, устраивающих нас, не было. Люди хотят переехать в центр, но не готовы мириться с перспективой ремонта в обеих комнатах или предлагают нам квартиру в Шушарах или других отдаленных районах»,— рассказал заявитель Роберт Маласян.

Эксперты говорят, что обмен недвижимостью всегда занимает продолжительное время и его итог непредсказуем. Но при этом указывают и на положительные стороны механизма. «По сути, договор мены заменяет собой две отдельные сделки купли-продажи, что делает процесс заметно проще и быстрее. Это экономит время, нервы и в некоторых случаях — деньги (например, на двойном переезде или аренде). Особенно это актуально для тех, кто ищет вариант в том же районе или со специфическими характеристиками, которые сложно найти на открытом рынке»,— рассуждает директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.

Альтернативная сделка — замена мене

Опрошенные риэлторы напоминают, что договоры мены на современном рынке заменили альтернативные, то есть последовательные, сделки — так сторонам проще и надежнее вести расчеты. Даже если в рамках альтернативной сделки стороны принимают решение о ее безденежном характере, то чаще все равно заключают договор купли-продажи (ДКП).

«Экспертно: на такие случаи приходится 10–20% от всех альтернативных сделок»,—оценивает Алексей Попов.

По его словам, значительная часть безденежных сделок — соглашения между родственниками, а их доля за последние годы на фоне ускорения динамики миграционных и демографических показателей «несколько увеличилась».

«Альтернативных сделок большинство на рынке, они и заменяют мену и обмен. Это сильно повышает шансы на решение жилищного вопроса, поскольку проходит в формате поиска покупателя на каждую квартиру в цепочке, что расширяет круг возможных участников данной сделки. Условно, человек с однокомнатной квартирой в районе Ховрино, который желает переехать в однокомнатную квартиру в районе Медведково, скорее найдет покупателя на свою квартиру и необходимую квартиру в Медведково, нежели конкретно другого человека, желающего совершить именно такую мену и тем более которого полностью устроит квартира второго участника этой операции»,— резюмирует Денис Васильев.

Спрос на вторичное жилье в российских городах, где семейная ипотека доступна для покупки не только новостроек, во втором полугодии 2025 года вырос на 40 процентов, в то время как в среднем по стране — только на 16 процентов. О влиянии льготных кредитов на жилье на рынок пишет РИА Новости со ссылкой на данные «Циан».

Расширение программы на вторичный рынок в ряде городов увеличило общее число сделок на один процент. При этом за год средняя цена «квадрата» в малых и средних городах с доступной для покупки «вторички» ипотекой выросла на девять процентов против семи процентов по России. Дороже всего оказалось жилье в населенных пунктах Краснодарского края и Крыма (Геленджик, Туапсе, Саки), а также Крайнего Севера и Дальнего Востока (Свободный, Северобайкальск, Певек).

С 1 января 2026 года в список городов, которые затронуло расширение, вошел 891 населенный пункт. Согласно условиям, чтобы попасть под расширение программы, в городе должно строиться не более двух домов, а покупаемые квартиры должны находиться в домах не старше 20 лет.

Ранее юрист Ирина Нигматуллина призвала россиян не тянуть с покупкой жилья. По ее словам, цены на квартиры продолжают расти, и с рынка быстро уходят ликвидные варианты.

Использование биометрии при дистанционных сделках с недвижимостью станет дополнительным уровнем защиты для граждан и снизит риски мошенничества. Об этом рассказал представитель Центра биометрических технологий Константин Ярославский, комментируя новые правила онлайн-регистрации недвижимости, которые вступят в силу с 1 июля 2026 года.

По словам эксперта, биометрия будет применяться не вместо, а в дополнение к уже действующим механизмам безопасности — усиленной квалифицированной электронной подписи и авторизации через портал «Госуслуги».

«На сегодняшний день единственным инструментом защиты онлайн-сделок является усиленная квалифицированная электронная подпись. С внедрением биометрии граждане получают сразу три фактора защиты — УКЭП, биометрию и авторизацию в ЕСИА — вместо одного», — пояснил Константин Ярославский.

Он уточнил, что сервис будет работать на базе Единой биометрической системы, где используются две модальности: фотоизображение лица и образец голоса. Именно их сочетание обеспечивает максимальную точность подтверждения личности.

Отдельное внимание эксперт уделил защите данных. Биометрические образцы хранятся в системе в зашифрованном виде и не содержат персональной информации — в базе отсутствуют фамилии, адреса и другие идентификаторы. За пределами системы используются только обезличенные биометрические векторы, а встроенные технологии определения витальности позволяют исключить попытки подмены личности с помощью фото, видео или дипфейков.

Эксперт также напомнил, что использование биометрии останется добровольным. Граждане смогут самостоятельно выбирать способ оформления сделки — дистанционно с применением биометрии или по действующей процедуре с личным обращением в МФЦ.