8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Покупка квартиры больше напоминает финансовую кабалу, чем шаг к независимости. В поисках решений покупатели обратили внимание на вторичное жилье без наценок за современный ремонт и передову инфраструктуру. Подробнее — в материале tmn.aif.ru
Смена потребительского настроения заставила агентов по недвижимости пересмотреть портфель предложений. Из-за ипотечной реальности вторичное жилье стало пользоваться популярностью. Но, как уверяет стратег в девелопменте Екатерина Белова, дело не только в цифрах.
«Покупатель стал рациональнее. Он смотрит на квартиру не как на абстрактный актив, а как на готовый сценарий жизни или инвестирования. Для многих жилье в новостройках — это ожидание, ремонт, дополнительные расходы, неопределенность по срокам и фактическому качеству среды после заселения. Вторичка в этом смысле выглядит более понятной: дом уже построен, район сформирован, инфраструктура видна, состояние подъезда, двора, соседней застройки и транспортной доступности можно оценить сразу», — говорит она.
Квартиры рядом со школами, поликлиниками и местом работы для семей часто важнее, чем новый фасад и современное лобби. Кроме того, продавцы на вторичном рынке нередко уступают в цене.
«Они готовы к торгу, особенно если сделка срочная или объект не могут продать долгое время. На первичном рынке цена формально может быть фиксированной, а скидки нередко завязаны на условиях ипотеки, рассрочки или конкретной акции», — дополняет юрист Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел.
У потребительского интереса к вторичному жилью есть другая сторона медали: в некоторых регионах страны «обжившие» квартиры стали подлетать в цене.
«Чем дороже кредит, тем больше спрос смещается в меньшие площади. В результате компактные квартиры на вторичном рынке дорожают быстрее, — говорит Кырлан. — Как показывает статистика, однокомнатное жилье берут покупатели-новички, инвесторы, родители студентов, молодые семьи, люди после развода, а также те, кто не готов брать на себя большую ипотечную нагрузку».
Динамику в этом ценовом сегменте замечают и другие эксперты. Ипотечный брокер Елена Маевская рассказывает, что стоимость вторичного жилья может сравняться с новостройками, но многое зависит от рыночной обстановки в конкретном городе.
«Если разрыв в ставках, скидках от застройщика и объеме предложения продолжит сокращаться, сближение цен возможно там, где новостройки продаются с минимальным дисконтом, а вторичка — в локациях с хорошим социальным „фундаментом“», — говорит она.
По мнению аналитиков, к концу 2026 году вторичное жилье в России может подорожать на 12–15%. С 2023 года тюменский рынок подержанного жилья показывает плавное, но стабильное повышение цен: средняя цена квадратного метра три года назад составляла 108 тыс. рублей. Через несколько месяцев цифра выросла до 113 тыс. рублей.
«В 2025–2026 годах индекс рынка в Тюмени держался около 125–136 тыс. рублей за кв. м», — дополняет Елена.
За год на рынке вторичного жилья заключают более тысячи сделок. Но далеко не все продавцы охотно расстаются с недвижимостью: социальные сети захлестнули истории фиктивных сделок. В некоторых случаях новоселье заканчивалось для новоиспеченных жильцов судом и переездом на улицу.
Директор одной из страховых организаций Артем Искра рассказал, какие риски могут ждать покупателей вторички.
«Самый распространенный — долговые обязательства продавца. По данным нашего сервиса, на них приходится около 41% от всех проблемных квартир. Опасна не только ситуация, когда информация о задолженности собственника есть в открытых судебных процессах или записях в базе ФССП, но и, например, в просрочках по кредитам и коммунальным платежам, которые нигде не отражены», — говорит специалист.
Но это далеко не все: бывший собственник даже после продажи квартиры вправе подать заявление на банкротство. Это позволит ему оспорить сделку, особенно если цена квартиры была ниже рыночной.
«На втором месте — ошибки в цепочке предыдущих сделок (29%), затем мнимые и фиктивные сделки (14%) и продажи по проблемным доверенностям (13%). Сам факт использования доверенности не всегда означают проблему, но они требуют тщательной проверки — доверенность может быть отозвана в любой момент, в том числе за час до регистрации перехода права. Известны случаи, когда сделку оспаривали уже после смерти доверителя», — вспоминает Искра.
Нарушения с материнским капиталом встречаются реже всего — в 1% случаев. Например, когда родители не выделяют доли детям.
По словам эксперта, из пяти сотен объектов только 36% проходит проверку без «сучка и задоринки»
«Еще 39% требуют исправления документов или запроса дополнительных сведений. Каждая четвертая квартира признается слишком рискованной для сделки — в таких случаях мы рекомендуем клиенту найти другой вариант», — дополняет он.
Чтобы не купить кота в мешке, в первую очередь надо хорошо изучить юридическую составляющую, например, проверить финансовое положение собственника, если продавец — пенсионер необходимо запросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также врачебное заключение. Это стандарт, чтобы сделка не была позже оспорена из-за недееспособности.
«Также важно убедиться в личности продавца. Были случаи, когда на сделку выходил человек, внешне похожий на собственника, с паспортом реального владельца, пока собственник находился в отпуске», — рассказывает Артем.
Помимо этого, основатель одного из агентств недвижимости София Любимова рассказала, какие технические моменты не должны ускользать от покупателей.
«Необходимо проверить инженерные коммуникации, состояние стояков, окон, балкона, кровли, если речь идет о последнем этаже, а также обратить внимание на признаки сырости, плесени и скрытых дефектов», — советует эксперт.
Экономия времени на документах и ремонте может обойтись дороже самой квартиры. Поэтому лучше потратить пару дней, чем потом не остаться у разбитого корыта.
Законопроект, разработанный группой депутатов Госдумы во главе с главой Комитета по труду, соцполитике и делам ветеранов Ярославом Ниловым, направлен в Минфин для изучения его позиции. С учетом этого он будет дорабатываться и готовиться к внесению в Госдуму.
Авторы инициативы напоминают, что с января 2025 года нотариальное удостоверение договоров дарения стало обязательным. В среднем это обходится в 25-30 тысяч рублей. Действует 50-процентная льгота по уплате госпошлины. Но и эти суммы для многих остаются существенными.
"Особенно если речь идет об уязвимых категориях граждан, доходы которых оставляют желать лучшего. Поэтому мы с коллегами разработали инициативу, направленную на облегчение бремени расходов при совершении сделок недвижимостью внутри семьи для социально незащищенных категорий граждан. Ведь дарят недвижимость, как правило, родственники", - пояснил Нилов.
Так, при оформлении дарения недвижимости между близкими родственниками законопроект предлагает полностью освобождать от уплаты государственной пошлины ветеранов и инвалидов боевых действий, ветеранов труда, пенсионеров, многодетных родителей, а также инвалидов I и II групп, детей-инвалидов и инвалидов с детства.
Соответствующая инициатива направлена в Минфин для оценки и внесения коррективов с учетом позиции ведомства.
Президиум Верховного суда РФ утвердил крайне важные разъяснения, которые позволят вздохнуть спокойно всем, кто купил или только собирается купить квартиру. Честные и понятные правила должны вернуться на рынок жилья: нельзя разрывать сделки просто потому, что продавец наслушался мошенников. Нельзя оставлять честного покупателя сразу без денег и квартиры, если сделку все же пришлось разорвать. И так далее.
Все нужные для судей слова есть в тематическом обзоре Верховного суда РФ "По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственников на жилые помещения". Документ подготовлен по поручению председателя Верховного суда РФ Игоря Краснова.
Надо ли напоминать, насколько накалился квартирный вопрос в прошлом году? Когда в прошлом веке, в столицу приезжал Воланд, это были еще цветочки. Когда дело дошло до квартиры Долиной, тогда реально всем стало страшно. Буквально вся страна прильнула к экранам.
Напомним, в прошлом году Верховный суд РФ поставил точку в том споре, и признал за покупательницей право собственности на квартиру раздора. Полина Лурье - добросовестная покупательница и полноправная хозяйка спорного жилья. Но, как мы помним, это дело было лишь вершиной айсберга: Сеть переполнена страшными историями, когда "бабушкина квартира" приносила несчастье покупателям.
Хочется верить, что такие истории теперь канут в Лету. Три коллегии Верховного суда РФ - по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам - подготовили обзор, в который включены 20 правовых позиций Верховного суда Российской Федерации, выработанных за период с 2022 по 2025 год.
Председатель Верховного суда РФ Игорь Краснов, который провел заседание президиума, подчеркнул: подготовка проектов постановлений Пленума и обзоров судебной практики - не формальность и не задача "для галочки".
"Наша цель - сделать судебную практику предсказуемой и понятной каждому: чтобы человек, столкнувшись с правовой проблемой, мог разобраться, на что опираться, и быть уверенным в справедливости решения, - сказал он - Наши разъяснения должны быть ёмкими, без лишней воды - так их будет удобно читать и применять на практике. Важно не просто изложить правовые позиции, а подать материал так, чтобы он был доступен и для опытного судьи, и для молодого специалиста, и для гражданина, который хочет разобраться в вопросе".
Теперь сформированы единые подходы по делам об оспаривании сделок с жильем. Например, сказано, что для признания сделки мнимой, необходимо, чтобы обе стороны знали о мнимости. Напомним, некоторые продавцы требовали вернуть им квартиру, ссылаясь на то, что сделка, по их словам, была мнимой.
Мол, так им сказали "представители банка": надо "продать квартиру для виду и положить деньги на безопасный счет". Но почему покупателю об этом "забыли" рассказать?
Раз не сказали - сделка не мнимая, покупатель не виноват, страдать не должен.
Еще одно важное разъяснение: президиум Верховного суда РФ в обзоре указал, что "сделка купли-продажи квартиры, совершенная потерпевшим (продавцом) под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане".
Иными словами, больше не получится переложить ответственность на честного покупателя, мол, должен был почувствовать, что дело нечисто. Так, кстати, делали многие. В том же деле Долиной защита певицы пеняла покупательнице, мол, не распознала, что перед ней обманутая женщина. По этой логике, сама певица, лично общавшаяся с мошенниками, не должна была распознать обман, ведь прохиндеи были очень убедительны. А вот покупательница просто обязана была заподозрить неладное. Дескать, как-то неубедительно народная артистка продает жилье, не играет ли она роль? Но такая логика судом была отвергнута. Иначе было бы впору ставить под сомнение и само звание народного артиста, и профессионализм цеха: неужели наши народные артисты не могут даже такую роль сыграть убедительно, так что любой дилетант-покупатель просто обязан закричать "не верю"? Нет, авторитет высокого артистического звания не пострадал. Отныне и всегда, если кто-то считает, что именно покупатель проморгал или воспользовался чужой слабостью, то надо особо объяснять, на какие именно сигналы покупатель был обязан среагировать как честный и разумный человек.
Если же продавец утверждает, что был не в себе в момент сделки, он должен пройти психиатрическую экспертизу. Откажется - иск точно отклонят.
Другой принципиальный вопрос: если квартиру у честного покупателя, которому не повезло связаться с жертвой мошенников, все-таки забирают, то деньги ему надо вернуть. Причем вернуть должен именно продавец. Некоторые суды считали, что раз деньги получили мошенники, то к ним и должен подавать иск покупатель. Но это был неверный ход мыслей.
В документе, конечно, приводится не только "кейс Долиной", но теперь с именем певицы связаны (и, похоже, надолго) все подобные дела. Мы говорим: "Какой-то продавец требует вернуть ему квартиру", а вспоминаем народную певицу.
Теперь защита добросовестных граждан значительно усилена. Обзор подготовили три коллегии Верховного Суда России - по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам. В документ включены 20 правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, выработанных за период с 2022 по 2025 год.
"Подготовка проектов постановлений Пленума и обзоров судебной практики - не формальность и не задача "для галочки", - подчеркнул в ходе заседания председатель Верховного суда России Игорь Краснов. - Наша цель - сделать судебную практику предсказуемой и понятной каждому: чтобы человек, столкнувшись с правовой проблемой, мог разобраться, на что опираться, и быть уверенным в справедливости решения. К этой работе следует подходить творчески, но предельно ответственно. Помните слова классика: "Краткость - сестра таланта". Наши разъяснения должны быть емкими, без лишней воды - так их будет удобно читать и применять на практике. Важно не просто изложить правовые позиции, а подать материал так, чтобы он был доступен и для опытного судьи, и для молодого специалиста, и для гражданина, который хочет разобраться в вопросе".
Как подчеркнули в пресс-службе суда, Верховный суд РФ по поручению Игоря Краснова сформировал единые подходы по делам об оспаривании сделок с жильем.
"В частности, в обзоре отражены правовые позиции о том, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания ее недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. При разрешении споров об оспаривании сделок по данной статье судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку. При этом обеим сторонам оспариваемой сделки судом должен быть предоставлен равный объем защиты", - рассказывают в пресс-службе.
Надо пояснить, что часто продавцы, требуя разорвать сделку, ссылаются на то, что, мол, они заблуждались: искренне верили, что работают под контролем спецслужб и делают благое дело, ловят преступников. А продавать квартиру они не собирались. Но теперь просто факта, что продавцу вскружили голову "сотрудники спецслужб", недостаточно, чтобы обижать честного покупателя.
Еще одно важное разъяснение: для признания недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии. При этом, подчеркивается, что уклонение от исследования его психического состояния в момент совершения сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении его иска. Таким образом, если продавец, утверждающий, что был не в себе, не поговорит откровенно с психиатрами, своей квартиры ему точно не видать. А после разговора - как получится.
"Верховный Суд РФ также указал, что сделка купли-продажи квартиры, совершенная потерпевшим (продавцом) под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане", - рассказывают в пресс-службе.
Иными словами, переложить ответственность на покупателя за распознание мошенничества не получится. В деле Долиной, кстати, защита певицы как раз пеняла покупательнице, мол, не распознала, что перед ней обманутая женщина. По этой логике, сама певица не должна была распознать мошенничество, а вот покупательница просто обязана была заподозрить. Но такая логика судом отвергнута. Всегда надо особо объяснять, а почему именно покупатель должен был насторожиться и не мог не знать, что дело нечисто.
"Высшая судебная инстанция обратила внимание судов, что при наличии условий, позволяющих оспорить сделку как совершенную под влиянием обмана, и в случае, если стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции", - объясняют в пресс-службе.
Таким образом, если сделку разрывают все-таки из-за того, что продавец был обманут посторонними, то покупателю должны вернуть деньги.