8967-809-53-28
В моем блокноте
В последнее время предложения о реформировании работы управляющих компаний в жилом сегменте сыпятся как из рога изобилия. Да хотя бы вот, из последнего. Минстрой поддерживает повышение прозрачности работы управляющих компаний: по словам министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина, ведомство совместно с депутатами и регионами работает над совершенствованием деятельности УК и системы ЖКХ.
Как подчеркивает ТАСС в своей сентябрьской публикации, первый зампред комитета Госдумы по контролю Дмитрий Гусев обратился к главе Минстроя с предложением расширить перечень информации о деятельности управляющих компаний, размещаемой в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Речь идет о раскрытии сведений о доходах управляющих организаций и их расходах по видам работ и услуг с указанием подрядчиков и сумм выплат. Также предлагается публиковать данные о кадровых расходах — численности персонала, оплате труда и обязательных взносах, управленческих и административных затратах, прибыли или убытке. Такая детализация позволила бы собственникам видеть, кому и за какие работы перечисляются средства на содержание дома.
ЦБ РФ собирается при выдаче кредитов учитывать долги по коммунальным услугам: идея расширения показателей долговой нагрузки вошла в проект основных направлений развития финансового рынка Российской Федерации на 2027 год и период 2028 и 2029 годов, одобренный советом директоров Банка России. Правда, в расчет предлагается включать не всю коммунальную задолженность, а ту, по которой уже открыто исполнительное производство. Сведения о ней будут поступать в бюро кредитных историй, соответственно, при рассмотрении заявки на кредит банки будут обязаны учитывать эти долги вместе с остальной задолженностью заемщика. Считается, что УК от нового механизма только выиграют: долги по ЖКХ, переданные в суд, будут иметь больше шансов на погашение.
Муниципалитеты обяжут создавать УК для домов без управления. Как напоминает Единый ресурс застройщиков, законопроект № 1349952-8, предусматривающий соответствующие поправки к Жилищному кодексу, внесен на рассмотрение Госдумы. Авторы документа предлагают обязать муниципалитеты создавать предприятия или бюджетные учреждения для управления многоквартирными домами, если в перечне временных управляющих компаний нет организаций. Одновременно предлагается ускорить замену УК при прекращении управления домом по основаниям, связанным с лицензией.
По данным ГИС ЖКХ, приведенным в пояснительной записке к законопроекту, в настоящий момент в России в 19 554 МКД способ управления не выбран или не реализован. Это более 2% всех МКД страны, а в отдельных регионах показатель достигает 13-14%: управляющие организации не подают заявления о включении в перечень временных УК, а открытые конкурсы зачастую признаются несостоявшимися из-за отсутствия заявок, в результате некоторые дома остаются без управления на срок от нескольких месяцев до года и более.
Отдельный блок поправок касается исключения дома из регионального реестра лицензий, прекращения или аннулирования лицензии УК, а также истечения ее срока без продления. В этих случаях муниципалитет должен будет определить временную управляющую организацию в течение 15 дней со дня получения уведомления органа жилищного надзора. Сегодня законодательство предусматривает созыв общего собрания собственников, а если решение о способе управления не принято или не реализовано либо собрание не состоялось или не имело кворума — проведение открытого конкурса. Законопроект предлагает перейти к непосредственному назначению временной УК. В случае принятия законопроекта поправки должны вступить в силу с 1 сентября 2027 года.
Стоит вспомнить и сразу несколько важных инициатив, которые родились в середине весны 2026 года. Чего тут только нет — от цифрового взыскания долгов до возможного появления новых строк в платежках и сокращения сроков отключения горячей воды. Минстрой уже тестирует систему, при которой долги могут уходить в суд практически без участия жильца, а уведомления — приходить только в «Госуслуги». В Госдуме обсуждают идею объединить оплату услуг сантехников и электриков с коммунальными платежами, а общественная палата предлагает сократить летние отключения горячей воды до нескольких дней.
Бизнес ФМ решила поговорить с профессионалами отрасли о том, какие проблемы в работе современных управляющих компаний они считают ключевыми и какие законодательные, нормативные или иные изменения необходимы, чтобы хотя бы приблизиться к решению этих проблем, если уж не решить их полностью. Но начать разговор мы решили с другого вопроса: какие из недавних инициатив, предложенных норм или законопроектов в сфере управления МКД вы считаете наиболее странными, спорными, если не сказать глупыми и непрофессиональными, и почему?
Алексей Яценко, основатель и генеральный директор УК «Группа Комфорт»
«Критиковать коллег-законодателей не хотел бы: нам с ними еще много работать. Но вынужден признать, что ряд принятых и продвигаемых в последнее время инициатив, по сути, девальвирует роль управляющих компаний и не создает условий для повышения качества услуг в домах. Первое — беспрепятственный доступ провайдеров в МКД. Управляющая компания отвечает за сохранность общего имущества и безопасность дома, но теряет возможность контролировать, кто, как и в каком объеме размещает оборудование. Возникают риски для инженерных сетей и пожарной безопасности, а спрашивать за последствия будут все равно с УК. Второе — расширение перечня лицензионных требований к УК. Требований становится больше, а финансирование их выполнения не меняется. Это рост издержек и рисков лишения лицензии, который в первую очередь бьет по небольшим компаниям и в итоге сокращает конкуренцию на рынке. Третье — изменение перечня и видов работ по капитальному ремонту лифтов. Стандартный бюджет эксплуатации одного лифта составляет 150-200 тысяч рублей в год. Но если лифт нещадно эксплуатировали еще до заселения дома, ежегодно потребуется дополнительно 500-700 тысяч рублей. Платежей за содержание общего имущества на такие расходы недостаточно. А с 2027 года компенсировать часть затрат на восстановление лифтов будет запрещено и за счет средств на капремонт. В итоге ответственность за состояние лифта остается на управляющей компании, а источника финансирования под нее нет».
***
Александр Устинов, директор по развитию компании Professional FM
«Среди наиболее спорных и наименее эффективных предложений последнего времени я бы для начала выделил предложение по увеличению штрафов для управляющих компаний за ненадлежащее содержание общедомового имущества до 400-500 тысяч рублей. Это не улучшит качество работы, а приведет к банкротству УК. Второе — обязательное введение общедомовых чатов и информирования в «Максе»: избыточная мера, которая приводит к дополнительным организационным расходам (уже есть каналы связи через другие мессенджеры, почты, «Госуслуги дом» и другие), но не повышает информированность собственников, особенно в крупных городах, где мессенджер не так легко приживается. Ну и третье — новые крупные штрафы по взаимодействию с операторами связи. Штраф до 500 тысяч рублей может быть внушительным для небольших УК, при этом он не решает проблему сетей».
***
Денис Троценко, генеральный директор группы компаний «М-Сервис»
«Я бы сказал, «спорные» — это инициативы, которые очень хорошо выглядят в заголовке и значительно хуже после разговора с людьми, которые потом должны их исполнять. Первая такая история — идея, что проблемы рынка можно решить, если государство просто начнет забирать управление домами себе. Монополизация. Да, я понимаю структуру этой идеологии и причины со следствием, но это уже много лет обсуждается и, думаю, никогда не придет к практическому решению, так как подобное управление напрямую влияет на социальное настроение и социальную температуру, а тут государственный институт не может себе позволить замыкать все на себе. Всегда должен быть кто-то, кто стоит на ковре и, виновато потупив голову, ждет наказания. В парламентской дискуссии действительно звучали предложения создавать механизмы, при которых проблемный дом может переходить к государственному оператору или ГБУ. Некоторые вообще выдвигали более радикальные публичные заявления о национализации части ЖКХ. Но федерального законопроекта «ликвидировать все коммерческие УК и объединить их в одну государственную компанию» до сих пор нет, и навряд ли мы его увидим. Для аварийного дома, который никто не хочет брать в управление, резервный государственный оператор может быть необходим, но делать из исключения модель всего рынка — очень странная логика. Я много лет назад говорил о риске монополизации рынка управляющих организаций, и моя позиция не изменилась. Монополия не становится эффективной только потому, что она государственная, на здание все равно нужны инженер, сантехник, электрик, подрядчик, запчасти, аварийная служба и деньги. Табличка на двери их не материализует. Вторая история — желание повысить прозрачность количеством отчетов. С марта 2026 года уже введена единая форма годового отчета УК, параллельно возникали предложения перейти к полугодовой и даже более частой отчетности. Я абсолютно за прозрачность, более того, нормальной профессиональной УК скрывать особенно нечего. Но объясните мне практический смысл 12 раз в год производить очередной красивый документ, который мало кто в состоянии прочитать, не имея навыка, если собственник может иметь постоянный доступ к реальным данным: начислениям, выполненным работам, заявкам, подрядчикам, срокам, закупкам? Мне нужен не ежемесячный рассказ УК о том, какая она замечательная, мне нужны данные — вот правильная позиция. Ну и третья спорная история — то, как выстроили отношения УК и операторов связи. Идея открыть дома для конкуренции провайдеров сама по себе правильная. Закон разрешил оператору размещать сети связи на общем имуществе при наличии договора даже с одним собственником или нанимателем, а размещение инфраструктуры сделали безвозмездным. Да, УК потеряли очень большой кусок пирога дохода. Но с августа 2026 года появились серьезные штрафы для управляющих организаций за создание препятствий оператору: для юридических лиц — от 100 тысяч до 500 тысяч рублей, при повторном нарушении — от 600 тысяч до 1 млн рублей. Саму борьбу с искусственным ограничением конкуренции я поддерживаю. Однако инженерная инфраструктура дома — это не бесконечное пространство. Есть слаботочные помещения, кабельные трассы, противопожарные требования, электропитание, доступ к техническим зонам в конце концов. Поэтому одновременно с обязанностью впустить оператора должны быть предельно четко описаны его технические обязанности и основания, когда УК может сказать: «Ребята, сюда физически больше ничего поставить нельзя». Потому что иначе получается прекрасная законодательная конструкция: право у одного участника безусловное, штраф у другого вполне конкретный, а инженерную реальность дома предлагается как-нибудь решить на месте. Перекос? Да!»
Как признается эксперт, его вообще настораживают реформы ЖКХ, которые можно полностью объяснить одним лозунгом. «Давайте все национализируем», «Давайте заставим УК чаще отчитываться», «Давайте всех провайдеров пустим» — на уровне заголовка все выглядит прекрасно. Но ЖКХ начинается примерно через пять минут после заголовка — когда нужно понять, кто будет это делать, на какие деньги и кто ответит, если что-то пойдет не так. И вот здесь обычно становится намного интереснее. Поэтому от каждой новой инициативы я бы требовал три простых документа: финансовую модель, технологическую модель исполнения и матрицу ответственности. Если хотя бы одного из трех нет — это пока не реформа. Это идея», — считает Денис Троценко. Продолжим.
Количество дел о банкротстве компаний в строительной отрасли в январе-августе 2026 года увеличилось на 40% относительно аналогичного периода прошлого года, до 1454 шт. Об этом сообщает «Интерфакс» со ссылкой на председателя совета директоров корпорации недвижимости «Асториус» Екатерину Авдееву.
Также она добавила, что устойчивость застройщиков крайне волнует покупателей первички на сегодняшний день.
«Это действительно очень важный фактор. Но застройщики под каждый проект создают отдельное юридическое лицо, и здесь надо смотреть на группу компаний и правильно интерпретировать эти данные», — подчеркнула Екатерина Авдеева.
Глава комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что важно не путать банкротства компаний в строительном секторе и среди застройщиков, которые работают на рынке жилья.
«Строительный сектор гораздо шире, а зона ответственности отдельных компаний самая разная. Это не отменяет того факта, что отрасль столкнулась с проблемами, но это важный момент, который не всегда проговаривается», — уточнил специалист.
Также Михаил Хорьков подчеркнул, что вопрос доверия и исполнения обязательств на рынке строящегося жилья действительно стал более актуальным. По его мнению, единого рецепта оценки девелоперских компаний нет, и в каждом регионе может быть своя специфика.
«Но начинать надо с ЕИСЖС, там аккумулируются данные о строящихся проектах их характеристиках, и изменениях в строительной динамике. Покупатель может проследить строительный прогресс по фотографиям и оценить компанию по соотношению строительной готовности и распроданности. Это не исчерпывающая оценка, но тот минимум, с которого следует начинать погружение в рынок», — сообщил спикер.
Президент Национальной палаты недвижимости, гендиректор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский считает, что на данный момент существует вероятность банкротств и среди крупных застройщиков.
«Мы видим, как растёт количество проблем. Что касается способов проверки застройщиков для покупателей, один из вариантов — это посмотреть количество сдаваемых с опозданиями домов среди тех, что возводит тот или иной девелопер», — подытожил эксперт.
В России поменялись условия семейной ипотеки. Теперь ставка и максимальная сумма кредита зависят от количества детей и региона проживания. В этом материале 72.RU вместе с экспертами рассуждаем, как изменения скажутся на рынке недвижимости, что будет со спросом, занятостью, новыми проектами. А еще выясним, подешевеют ли квартиры?
С 1 октября в России действуют новые условия выдачи семейной ипотеки. Главные изменения — дифференциация процентной ставки по кредиту и максимальной суммы кредита для приобретения жилья. Они зависят от количества детей (хотя бы один должен быть до семи лет) и региона проживания. Как поясняли ранее в Минфине, это сделает семейную ипотеку более адресной и демографически ориентированной программой.
Один ребенок: максимальная сумма кредита — 6 миллионов рублей, ставка — 10% годовых;
два ребенка — до 8 миллионов рублей и 8% годовых;
три ребенка — до 10 миллионов рублей и 6% годовых;
четыре ребенка — до 10 миллионов рублей и 4% годовых;
пять и более детей — до 10 миллионов рублей и 2% годовых.
В столичных регионах — Москве, Санкт-Петербурге, Москве и Московской области — условия другие:
один ребенок — до 12 миллионов рублей и 12% годовых;
два ребенка — до 15 миллионов рублей и 10% годовых;
три ребенка — до 18 миллионов рублей и 8% годовых;
четыре ребенка — до 18 миллионов рублей и 6% годовых;
пять и более детей — до 18 миллионов рублей и 4% годовых.
Изменения в льготной ипотеке направлены на адресность ее использования, обращает внимание Дмитрий Долженко, руководитель направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт «Инго Банка». Он уточняет, что теперь процентная ставка будет зависеть от количества детей в семье, что приведет к увеличению ставок для семей с одним и двумя детьми. Данные изменения, по его словам, прогнозно снизят спрос в этом сегменте заемщиков, а увеличение спроса среди многодетных семей не даст соответствующего прироста.
По словам Валерии Поповой, старшего аналитика инвесткомпании «Риком-Траст», изменения в программе семейной ипотеки формируют умеренный негативный эффект на спрос в сегменте новостроек. Она добавляет, что полного обвала не предвидится, но динамика рынка замедлится.
Попова уточняет, что это напрямую отразится на инвестиционной активности: сокращение спроса делает запуск новых проектов менее привлекательным, что в среднесрочной перспективе снижает темпы строительства.
Как предполагает Кирилл Агапов, генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group, изменение условий семейной ипотеки с 1 октября приведет к охлаждению спроса на новостройки, но не к обвалу рынка. По его словам, после ажиотажа перед вступлением новых правил в силу продажи могут заметно снизиться. Он поясняет, что для семей с одним и двумя детьми ипотека станет существенно менее доступной, особенно в крупных городах.
Алексей Артошин, коммерческий директор компании «Главстрой Регионы», эксперт Института экономики роста им. П. А. Столыпина, заявляет, что изменение условий семейной ипотеки в первую очередь приведет к сокращению доступного бюджета покупки. Он добавляет, что часть семей с одним или двумя детьми отложит сделку, другие будут выбирать меньшую площадь или более доступные проекты.
«По нашим оценкам, сразу после изменений параметров программы спрос может снизиться на 35–40%. В течение ближайших шести месяцев рынок будет постепенно адаптироваться к новым условиям, и к первому кварталу снижение может сократиться примерно до 15%», — уточняет эксперт.
Тенденция к номинальному снижению цен на первичном рынке выглядит нереалистичной: этому противодействует комплекс факторов.
«Рост стоимости стройматериалов напрямую увеличивает себестоимость строительства. Параллельно сокращение числа новых проектов формирует дефицит предложения, что поддерживает ценовой уровень. Кроме того, любые попытки корректировки цен ограничены необходимостью согласования с банками‑кредиторами, а также риском социальной напряженности среди дольщиков, заключивших ДДУ. В этих условиях застройщики будут смещать фокус на скрытые формы скидок, не меняя заявленные цены», — объясняет Валерия Попова.
По мнению Кирилла Агапова, застройщики будут конкурировать не столько снижением прайс-листов, сколько скидками на отдельные квартиры, рассрочками и субсидированными ставками. По его мнению, реальное снижение стоимости возможно прежде всего в проектах со слабым спросом и высокой долговой нагрузкой.
Дмитрий Долженко поясняет, что на фоне дорогой стоимости строительства и высокой инфляции застройщикам будет невыгодно снижать цены на квартиры. По его предположению, стоит ожидать временного приостановления старта новых проектов и предложения альтернативных финансовых инструментов для покупки, например собственных рассрочек или траншевых ипотечных программ.
Агапов говорит, что спрос сместится в сторону меньших площадей, пригородов, рассрочек, готового жилья и частных домов.
«Покупать будут прежде всего семьи с тремя и более детьми, клиенты с большим первоначальным взносом и те, кому жилье необходимо независимо от стоимости кредита», — добавляет генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group.
По словам Поповой, перераспределение спроса будет происходить по трем основным каналам.
«Ключевым драйвером станет сегмент ИЖС: сохранение льготной ставки 6% без дополнительных ограничений делает его наиболее привлекательным для части покупателей. Дополнительными направлениями оттока спроса выступят вторичный рынок и сегмент рыночной ипотеки», — перечисляет она.
Как замечает Валерия Попова из «Риком-Траста», механизм эскроу-счетов существенно минимизирует риск недостроев. Однако, добавляет она, не устраняет фактор временных задержек: сроки сдачи объектов остаются уязвимыми к изменениям рыночной конъюнктуры.
Кирилл Агапов добавляет, что девелоперы будут осторожнее запускать новые очереди и проекты.
«Уже начатые объекты в основном продолжат строить, однако у финансово слабых компаний возрастут риски задержек. Эскроу-счета снижают вероятность появления новых обманутых дольщиков, но не исключают проблем с темпами и сроками реализации проектов», — объясняет он.
Алексей Артошин из «Главстрой Регионов» поясняет, что девелоперские компании продолжат корректировать объемы вывода новых проектов с учетом фактического спроса.
«Поэтому темпы строительства могут замедлиться, прежде всего в сегментах, где доля покупателей с семейной ипотекой наиболее высока», — уточняет эксперт.
Попова обращает внимание, что строительная отрасль сталкивается с относительным кадровым дефицитом. По ее словам, реформа лишь усилит действующие тренды, не вызывая внезапного обвала занятости. Далее она приводит динамику рынка труда под влиянием ипотечных изменений.
Сохранение ставки 6% для ИЖС формирует стимул к перераспределению рабочей силы: бригады смещаются в частное домостроение;
с одной стороны, падение темпов запуска новых проектов закономерно ведет к сокращению потребности в строительных кадрах; из-за длительности производственного цикла эффект будет заметен не сразу;
с другой стороны, в секторе девелопмента идет реструктуризация: приостановка проектов, консолидация рынка через слияния и поглощения, что приводит к высвобождению специалистов — часть из них найдет занятость у других работодателей.
На рынке труда эффект проявится постепенно, предупреждает Агапов.
«Сначала сократится число новых вакансий и объем подрядов, а затем может замедлиться найм в строительстве, производстве материалов, недвижимости и ипотечном брокеридже. Массовых увольнений сразу после 1 октября я бы не ожидал, но отрасль в целом станет заметно осторожнее», — добавляет он.
Напомним, ранее мы рассказывали вам о том, как с 1 октября увеличатся размеры ежемесячных платежей по новым условиям самой популярной льготной ипотеки. Для большинства семей с одним ребенком и двумя детьми они станут уже неподъемными.
Согласно абзацу второму п. 2 ст. 217.1 НК РФ в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденного жилья в связи с реновацией жилфонда в Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденного жилья (Проект федерального закона № 1523-9).
В Госдуму внесен правительственный законопроект, направленный на исполнение постановления Конституционного Суда РФ от 22 апреля 2026 г. № 26-П, в котором суд постановил, что норма абзаца второго п. 2 ст. 217.1 НК РФ противоречит Конституции, так как не предусматривает льготу по НДФЛ для случаев, где изъятие происходит не по программе реновации, а при комплексном развитии территории. В этом случае жилье забирают тоже помимо воли собственника. Новое жилье может не учитывать индивидуальные потребности гражданина, из-за чего у него могут возникнуть оправданные причины его продать, и он вправе рассчитывать на налоговые льготы (см. новость от 24 апреля 2026 года).
Законопроект предусматривает устранение этого пробела – специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем будет применяться также в отношении жилья, предоставленного взамен жилого помещения, право собственности на которое прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилфонда в Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жильё помимо воли гражданина, если в установленном порядке МКД, где находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само это жилое помещение не было признано непригодным для проживания.
